新型地产项目开发落地与产品营销策划解析（附案例）

新型地产项目开发落地与产品营销决策实战解析

2016年4月

Part1新型地产开发落地

新型地产与住宅/商业地产开发的差异

2

一■什么是新型地产

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一■新型地产与住宅/商业地产开发的差异

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一■新型地产与住宅/商业地产开发的差异

5

三.新型地产开发三大关键因素

6

三.新型地产开发三大关键因素

7

三.新型地产开发三大关键因素

利用大数据改进用户体验。这将是互联网发挥空间最大的领域，新型地产可以通过互联网来改

进产品及服务，增加用户的黏性，从而树立良好的口碑，提升品牌美誉度。

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三.新型地产开发三大关键因素

9

U!新型地产开发现状与误区

50个月，不得不说盲目

跑马圈地、过于泛滥的旅游地产项目在其中扮演了重要角色。

10

■新型地产开发现状与误区

的就是蛇菜一汤，（矩菜,

11

■新型地产开发现状与误区

1226户中，作为养老地产试点的房源仅有

11.9%,属于蜻蜓点水。因此，虽然项目冠以养老的概念，

2008年正式运营，一期床位1078张目前已基本住满。运

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■新型地产开发现状与误区

30公里，距北京国际机场25公里

n规模：占地面积50万平方米（不含附属用地）,总建筑面积106万平方米，总投资约150亿人民

币，分两期建设

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■新型地产开发现状与误区

燕达国际健康城共分六大版块

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!1!新型地产开发现状与误区

।客户定位：吸引北京、天津等城市和

国际的高端、海外人士前来就医、养老

।采用新a金+押金，或,押金抵扣式，

的收费方式：租金为

/月（押金费占合同总额

扣为168-252万元/户

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E■新型地产开发现状与误区

2300张床位只有600张左右订出去

1000张床位更多的时候连百余张床位都住不满。

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Part2新型地产分类解析

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一■旅游地产：趋势

■■国内旅游收入（亿元）一增长率

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旅游地产：趋势

19------

一■旅游地产：趋势

2005-2014年中国旅游地产开发项目数

9000旅游业的发展也自然带动

了旅游地产的快速增长，

大批房地产企业纷纷涌，

旅游地产项目也理魄

之势，开发的项目数由

2005年之前的747个增加

至2014年的7965个

但过热的旅游地产带来的

问题，就是很多项目同质

化严重，对市场需求的把

握不准，不少项目成为去

库存的重点困难户。

■项目数——指数（项目数）辘来源：国家统计局中投顾问

20

一■旅游地产：核心

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一■旅游地产：难点

首先，不是所有的旅游资源都适合做旅游地产；

其次，要注意旅游资源的定位，适用于开发哪种产品类型。

一■养老地产：趋势

国际上，老龄化社会通常指一

个国家或地区60岁以上老年人

中国60岁及以上人口占比趋势图

占人口总数的10%,或65岁以

根据国家统计局发布的《

年国民经济和社会发展统计公

r?rff!

2鼠010年”2020年2030年2040年2050年

老年人口将达到全国人口的三数据来源：中国七龄1事业发展报告(2013)、全国老龄工作委员会办公室

分之一O

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一■养老地产：趋势

____________.•

：2014）》预测,

潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左

：右，占GDP的比例将从8%增长到33%,

其中老龄房地产需求潜力巨大，中国将成

为全球最大的老龄房地产业市场。

24

一■养老地产：趋势

25

一■养老地产：核心

亲窿员制管理，模式

--销售会籍I攵取服务费

服务费，属于变相的辨售

式

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一■养老地产：难点

优势：完成开发后直接出售,劣势：对养老地产利润挖掘

避免物业运营风险，投资回不够，无法获得物业运营的

收期短长期增值收益

优势：专注运营，有助于提

劣势：无法控制物业开发的

升专业运营能力；同时规避

质量和设计方向

前期开发的资金压力

优势：能较灵活地分配持有劣势：对资金和专业能力都

运营和出售比例，同时全程要较高要求，同时持有部分

掌握产品设计方向回收期也较长

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三.文化地产：趋势

近年来，我国文化产业增长较快，市

场潜在需求强劲，但目前文化产业占

GDP比重不到4%,全球市场份额不

足5%,具备广阔发展前景；同时，

新F二五规划,将文化产业打造为中

国支柱性产业，并连续出台多项扶持

政策，中国文化产业迎来黄金发展期。

^文化产业增加值(亿元)TB-占GDP比重(%)

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三.文化地产：趋势

29

三.文化地产：核心

文化地产的核心就是产业

■

30

二.文化地产：难点

31

四.休闲农业地产：趋势

32

四.休闲农业地产：趋势

.

休闲农业地产在台湾地区起步较早，已经

有了较成熟的模式，在我国大陆地区则刚

刚兴起，有部分传统农业投资商、旅游公

司、房地产开发企业开始进入，总体规模

不大，农业与房地产开发的联系不紧密，

是一片尚待开发的蓝海。

33

34------

35

一.新型地产项目顶层设计

37

一■新型地产项目顶层设计

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—新型地产项目地块研究与市场研判

如何研究地块？研究地块到底研究什么？这不是一句两句话能说明白的，但总结一个关键词，研究

地块就是发现地块的最大价值点和最大风险值。最大价值点可能是自然资源，可能是地理位置，可

能是城市规划，可能是市政配套，可能是地形地貌，也可能是某种文化因子。这个最大价值点也许

是显性的，一眼就能看清的。也许是隐性的，必须通过很深入的研究和分析才能发现。当然，最大

风险值同样也可能是显性的和隐性的。

说得直白一点，就是地块的最大价值点决定这块地做什么最合适，做什么成功率最高风险最低，做

什么最能切合市场需求。

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■新型地产项目地块研究与市场研判

40

三,明确项目定位与发展主线

41

二.明确项目定位与发展主线

42

三.明确项目定位与发展主线

1万6千亩的地块以牲

43

三.明确项目定位与发展主线

1600多亩，这:

44------

■理清各形态、业态间的逻辑关系

45

■理清各形态、业态间的逻辑关系

46

五.新型地产项目的运营模式

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五.新型地产项目的运营模式

浙订丽水中国____A谷油画城项目

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二次开发必须以专业的一次开发为前提

二次开发将彻底改变原有的赢利模式

二次开发的关键是新思维的运用

二次开发的最大难点是平台的建设

二次开发的基础是产业链的契合

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一■二次开发必须以专业的一次开发为前提

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一■二次开发必须以专业的一次开发为前提

地块研究的目的是发现地块最大价值点和最大风险，研究内容包括

地块城市属性、市场属性、文化属性、竞争属性、自然属性

市场调研是项目开发的决策基础，发现市场显现需求和隐性需求。

真实客观的数据信息来源于科学、系统的调研方法

客户研究是房地产开发的根本，正确的客户研究取决于正确的客户

细分，而正确的客户细分，不是个人而是家庭

定位是项目的魂、项目的纲，决定项目开发成败。定位没有模式，

却有方法，定位难在高度，确立高度的基础就是思维和方法

规划设计必须尊重市场需求，核心是实现地块价值最大化，设计成

功的关键是平衡市场需求与设计技术

推广是房地产开发的最后一把火。推广是系统工程，包含了策划、

渠道、媒介、设计、制作、发布等多个环节

51

—二次开发将彻底改变原有的赢利模式

产业开发，以及由此延伸而来的其他增值服务获取利润，其前景与盈利空间得到无限提升。

52

三.二次开发的关键是新思维的运用

>向房地产产业链的上下游拓展

三.二次开发的关键是新思维的运用

54------

三.二次开发的关键是新思维的运用

55------

■二次开发的最大难点是平台建设

56

五.二次开发的基础是产业链的契合

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五.二次开发的基础是产业链的契合

仍然以出售为主，二次开发主要是公建物业运营（如会所、商业、幼儿园、酒店等过去只是配套,

与模式创新实现持久盈利；同时利用金融工具进行资产运作，拓融资渠道，加速物业

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地块研究决定项目价值和风险大小

一.地块的五大属性

二.地块的城市属性

①城市的空间关系

//②域市的战略定位

③城市的总体规划

上市的经济结构

⑤城市的历史文化

二.地块的城市属性

空间关系地块价值

地块周边的自然资源票赋

交通成本和交通便利性

二.地块的城市属性

2.地块与城市战略定位的关系研究

城市定位客群冠围需求特征地块价值属性分析

所有地块是否具有旅游价值属性

自然环境是决定地块价值的关键

L

地块的地段价值属性明显

市政配套决定地块的价值大小

二.地块的城市属性

二.地块的城市属性

城市经济结构人口结构社会特征

学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开

F

城市经济结构决定人口结构的走向

人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一

二.地块的城市属性

对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。

人们对城市区域的认知是判断地块价值的主要参数之一，历史原因和风水观念直

接影响人的认知度。

生活习惯和居住习惯影响当地居民的思想性格，从而对地块产生相应影响。

因此，不同的文化区域地产开发理念自然也有所不同!

三.地块的市场属性

＞地块的可塑性——是指政府的用地规划条件及地块特征的可变空间

＞地块的可塑性越大，市场需求的适应性更强，矛盾越小；

＞地块的可塑性越小，市场需求的适应性则弱，矛盾越大；

地块可塑性与市场需求矛盾的比值决定项目风险的大小，矛盾越

小，风险越低；反之，则越高。

三.地块的市场属性

＞地块的市场认同度一是指市场对地块（所在区域/板块/地段）的认知度与

认可度，体现出的是地块的地段区位价值，包含了地块的配套、交通、文化等

多影响种因子。

＞地块的市场认同度并不是单一的高低划分，而是有不同的价值取向，比如有

的地块周边有多所高等学府，其浓厚的文化知识氛围受市场认可；有的则是老

城区的成熟地段，市场追捧的则是原住情结和老城区的生活味道。

＞地块的市场认同度越高，那么项目可以利用和借助的优势就越突出，地块的

附加值越高；地块的市场认同度越低，项目可以利用和借助的优势就越微弱,

需要在产品打造、营销推广上进行弥补。

UI■地块的竞争属性

寻找不同地块之间的竞争焦点

■地块的竞争属性

五.地块的自然属性

六.地块的文化属性

赎目开发必须始于地块研究

六.地块研究的实战案例

播汨^目地块研究

»过程

六.地块研究的实战案例

因此，项目开发必须

始于地块的研究！否

则不仅难以迅速把握

项目核心问题，而且

一.市调目的是什么

目的一：求证地块研究时的开发思路是否正确

目的二：发现地块研究时未发现的显性和隐性需求

二.如何保证市调的真实性

市场调查员是否真实挑？

二.如何保证市调的真实性

房地产市调最常用的几种方法

三.如何保证市调样本的科学性？

,市调数据的分析与解读

市调的最大难点或者说最具技术性的部分就是

对数据的分析和解读

警底大沙项目而潮

缴据解读展豕

!1!,市调数据的分析与解读

一组数据到底代表着怎样的信息?

数据表面所反映的和食后实际显示的是否一致？

此数据在此空间此时间表达的和在彼空间彼时间表达的是否一样?

此数据在静杳下和动态下所代表的意义是否相同?

不同的人有不同的分析和解读，其结果可能趋向一致，也可能大相径庭。即

使趋向一致，但因为功力的高下，其分析的结果深度也会不同。

可以说,你的道行有多深其解读就有多深!

五■供需分析的重点把握

的因素变量包括：地域分

布、家庭结构、职业、收入水平、文化

风俗、受教育程度、消费观念、自然环

境、科会环境等c

五.供需分析的重点把握

T成

供应包括：供应I部和供应特征。

供应结构:各种层次产品的供应量比例;

供应特征：各个层次产品的品质和元素;

分区域：是指各个区域的供求状况不仅要进行统一的分析，更要作相对独立

的分析。

分层次二是指从低档到高档各个层次的市场具有很强的差异性。

五,供需分析的重点把握

不同区域、层次的供求关系的差异化，决定了

不同区域、层次的市场竞争态势也是不同的！

六.竞争态势的分析与研究

七.市调后之思考与结论

八.市调实战案例展示

鳏通圈项目蒯场滞I

研

客户研究--定位的重要依据

90

一•传统的客户细分方法

收入变量：利用收入变量来细分市场。对某些消费品来讲，单一地使用收入这一变量

是难以界定细分市场的，但对于房地产项目而言，收入水平是其消费市场至关重要的决

定因素。

职业变量：人们的工资收入水平取决于所从事的职业,以职业划分作为市场细分的一

个变量，对于研究和分析消费者的市场分布情况是很有帮助的。

年龄变量：对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解居民购房消费的动向。

用途变量：不同的消费群体对购房的目的、要求和用途是不相同的。改善居住条件和

环境是主要因素，但并不是唯一因素。许多消费者购房是为了投资，有些是为了馈赠亲

友；投资者中有些是为了保值，有些是为了炒卖,有些是为了出租。

二.创新的客户细分方法

仓U新的客户细分方法:

客户是家庭!

创新的起源

房地产消费的

消费者聿位不是个人而是家庭。

三.客户研究架构

业余爰好、休闲方式、朋友

经济观念、政治观念、文化

层圈、家庭氛围、情感表达

观念、生活观念、道德观念

、决策过程和共同的消费态

、人生观念。每一个家庭都

度。按物理说法，每一个家

有自己的生活目标、自己的

庭都是一个自成T本的磁场

道德标准和对经济的价值取

,在这家庭生活的每一个人

向。而这种观念决定了这个

都在被同一磁性所磁化，自

家庭购房的标准。

然会有共同的特性产生。

三.客户研究架构

____________单独把消费行为作为一个内容进行研究，主要是针对商

,客户细分方法

按生笳周期细分:按攵付能力细分;

设定支付标准线;

丁克家庭

想买楼，肯定已经具备了

一定的支付能力，设定不

同标准，总有一条线是合

千个家庭就有一千个不同的要求，针对每一个购买个体,我们不可能真正意.

仍以小太阳家庭为例，在以自己的收入购房的这部分群体，价格将是第一因素，其次学校

通过地块研究我们发现了侬关筵点所在；

通过市场调研我们获取了市场需求特征和竞争态势；接下

来就设选人关乎项目成败的环节:

项目定位!

一.定位系统

以一种概念或文化标注项目的核心价值

确定占据市场的特定身份：领袖\跟随\创新\差异

以高价来凸显地位或以低价来强化竞争力

一.定位系统

案例:广州最高档的别墅颐和同尔夫庄品

产品定位独栋、双拼、联排

形象定位城市中心的山水别墅

价格定位4,000万/栋起

二,定位要解决什么问题

1、确定项目2、确定项目3、确定项目4、确定项目

做什么?怎么做?卖给谁?怎么卖？

这是定位要解决在市场调研的基础在市场调研的基涉及到项目的推

的第一个问题，涉上，根据用地性质和础上，深入分析市广、销售策略、价

及到企业的开发理市场需求，确定项目场的需求状况，研格制定、入市机、

念、用地性质、市的建筑风格、结构形究消费者的家庭结推货节奏等。

场需求状况三个方式、户型、配套、建构、生活型态、价

筑标准、园林风格、

由JoO值观念、消费行为、

环境打造、居住氛围居住习惯等因素，

以及物业管理标准等最终确定项目锁定

尸的目标客户。

三.科学定位法

三.科学定位法：三相交定位法

这三大因素同时置于一个空间，并对各因素相互关联、

影响、制衡进行立体的、辩证的考量，最终找到一个最佳平衡点，并且这个平衡点必

须要能上升到统帅全局的地位。

三.科学定位法1—三相交定位法

三,科学定位法2——剥洋葱法

三,科学定位法2——剥洋葱法

剥洋葱定位法一让矛盾层层转化

这个方法就是如何找矛盾，然后如何让矛盾不断转化。

强调：做项目定位前必须要明白两个问题：

一是项目的核心问题到底是什么?这是项目是否成功的决定性条件。

二是项目最大的难点是什么?这是必须要解决和突破的最大障碍。

怎么才知道什么是最核心问题？什么是最大难点呢？

从地块研究入手.

找核心问题

三.科学定位法2——剥洋葱法

主要矛盾A\

主要矛盾B

___

主要矛盾CI

小、王

主要矛盾D［干

毛

定位产生J

三,科学定位法2——剥洋葱法

三.科学定位法3——假设论证法

三.科学定位法3——假设论证法

第二步：根据求证结论选取最优的二个定位，以时间、成本、难度为福，

对设计操作程序再次进行求证分析（注意，重点是操作程序）；

第三步：根据再次求证的结论，最终确定项目定位，并将该定位与市场同类

项目进行对比分析（注意：是同类，不是同样），以判断该定位的预期效果。

三,科学定位法3——假设论证法

假设论证法实战

三.科学定位法4——反瞄准定位法

反瞄准定位法------招制敌

三.科学定位法4——反瞄准定位法

反瞄准定位法步骤

（去头屑，但伤发）

（风影--去头屑不伤发）

_______________________________________________________________________________________>

三.科学定位法4—反瞄准定位法

中■版妍■

9

一■总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值

最大化的实现地块开发价值是开发的最终目标、也是一切开发行为的指向。

那么，作为开发流程之一的规划设计同样要以此为最核心的原则。

实现最大化，在规划之前却并不是构思如何布局、排列，而是要研究地块。

研究地块并不是仅仅研究地块的地貌地差、地下特征、技术指标，而是要研究

地块的地段、周边的自然资源、交通环境、城市配套等组合后的价值。

?

■

地块的最大价值是不是容积率越高越好？也L如雨出前顼目mMtHW—-

一■总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值

营口鳗鱼圈项目的诊断和规划设计过程

大连/项目

大麟鲤邮

一,规划设计的原则和方向由定位决定

二.城市规划与项目规划密切相关

城市规划与项目规划是一种互动的关系，项目规划必须在城市规划的框架

内实施、贯彻城市规划的内容，另外项目规划区域之外的配套和支持要靠城市

规划来完善和补充。这种互动的关系，使得项目规划和城市规划形成了一个统

一体，利益上共荣共衰。

城市规划与项目规划另一个关联度极其密切的是，城市规划决定了项目的

地块的价值。这特别是指，城市快速向周边扩展，城市扩展的方向和扩展区域

的整体规划、区域的发展定位，直接决定着地块的价值大小。

?

考：___/

--华南板块新1大金刚，板块效应的辉煌与各自为政的

,市场需求与设计技术的平衡

市场需求和设计技术是产品规划设计的两个矛盾体。市场需求的最大

特点是尽量满足不同层次、类别的客户需求。而设计技术则往往是根据项

目的技术指标、地块的地貌地质特性，结合较为流行的设计理念、产品形

态以及设计者的审美取向进行设计。但房地产作为商品，决定了他的生命

属性必须由市场进行主导，这就要求产品规划设计的权衡角度必须涵盖市

场需求、设计技术、地块价值最大化等各方面。

,市场需求与设计技术的平衡

•1

盐

1:500户量比例

514406968

514391409

建讥

用地红规

案例分享

本项目规划设计的关键点在哪?

各规划设计方案应该如何去平衡?

广东佛山项旧规则J

设计意见

佛山南海写字楼项

本项目是广佛商贸城中心商务区的其中一个项目，该商务区占地

300亩，由7个写字楼项目组成。

本项目占地11060.8n]2,容积率5.3。

为了减少因后期竞争惨烈而造成的销售困局，各开发商在保证满足

政府对写字楼的面积要求前提下，公寓的开发成为不二选择。但

是，每家都建公寓，其公寓的货量也不容小视，竞争仍然会相当激

歹I」

/\\\o

情报资料显示，另外6家开发商的公寓，仍然是以国内普遍流行的

40nl,为主要户型。公寓所针对的客群是周边近万家企业的

CEO/CFO/COOo

根据市调,40面公寓根本不符合这类客群的需求。

市场需求和设计的矛盾

•市调显示：大户型、酒店式服务标准、居住性较强、具有一定办公功能，是

这部分客群的需求；

•因此，不按常规公寓做公寓，而是按市场需求，将公寓的户型定位60—100

nf之间，完全摒弃40行和单间户型，大部分为一房一厅，部分为两房户型。

•这与设计公司的设计理念产生分歧。设计公司认为公寓作为商务类产品，无

论是从外立面、布局、功能等都不可能与住宅的设计相同，这么大的面积不如

直接做住宅。

协商结果：

在尊重公寓商务性能的基础上，尽量满足该市场对大户型公寓的特殊需求。

一味的迁就客户需求会在某些方面降低楼盘品质,一味的追求

设计技术上的完美表达则会与客户的需求脱节。

五.设计文化与社区文化的关系

设计文化是站在技术层面并结合市场需求、项目定位而由设计公司主观设计

的一种符号、元素，它带有设计公司或设计师的某种特质，包括他们自己对这个行

业的经验积累、不同的文化理解、设计背景、设计理念等等，有较强的主观倾性。

这种主观的设计文化又恰好是社区文化形成的基础之一。

但是它并不能代表真正的社区文化。所谓建筑空间环境的社区文化，它不单

指建筑环境景观，还包括自然、人文、社会等诸多因素，涵盖了社区的物质形态与

文化形态以及它们在建筑环境空间中的表现：它广泛涉及设计、建筑、生态、园林、

土木工程、生理、心理等多学科的综合渗透。社区文化更多的是从居住者的感受出

发，大到区域目标客户群体的居住习惯、居住文化、历史人文，小到老人与小觞

特殊要求，早晚、四季的园区景致变化，小品景观的设置等等。

五.设计文化与社区文化的关系

行为文化：决定和规范居住者的行为取向。

五.设计文化与社区文化的关系

星河湾与丽江花园社区文化之比较

五.设计文化与社区文化的关系

一句新^工花园更自由、更有活力，说明，星河湾虽然高档、舒适，但是这

个社区太敏矩,，心里约束太多，年轻人最重要的是自由和活力。比如，星

河湾有高尔夫练习场，但丽江花园更多的是篮球场、足球场，星河湾经常举办

高档酒会，丽江花园更多的是篮球比赛、足球比赛、大众式的文娱活动。显然

篮球、足球更适合年轻人的行为需求。再比如，在星河湾，大部分人都是西装

革履，在丽江花园却绝对是琳闲天地,。星河湾彼此之间彬彬有礼说话温

文尔雅，丽江花园绝对是热情似火、直接率真。

五.设计文化与社区文化的关系

之所以两个项目有如此巨大的不同，正是因为项目定位的不同、设

计师的设计文化不同，决定了这两个社区文化的不同。所以，社区文化

和设计文化有着如此紧密的关联，告诉我们，在项目开发之初，如何根

据项目的定位选择设计师至关重要，而这恰恰又是被绝对忽视的关键问

题。

六.风格不是单纯的概念，而是追求实质、特色和文化

任何一个建筑产品都会有自己的风格，但这种风格有些是独有

的，有些是模仿复制的，有些高雅、有些低俗，有些是对一种文化

的诠释，有些则是对某种概念的卖弄。自然，独有的、高雅的、对

文化能够诠释的风格正是项目所希望和需要的。

江苏某英伦风格的〃某某小镇〃，

右边的别墅大门入口与英伦风格大

相径庭,左边的白色水泥建筑看不

出任何英伦味道。之所以号称英伦

风格，无非就是在别墅的屋顶运用

了栅花造型这一简单的元素。

天津某楼盘，从屋顶、窗

户、入口、园林丝毫看不

出英伦风味

这些所谓的英伦风格，无非最多就是用了一些或者一点英伦的元

素，诸如栅花、屋顶气窗、都铎红、尖顶等，但是英伦的那种高贵、

典雅的神韵却无从谈起，特别是建筑单体和园林景观的格格不入，更

使所推崇的风格不伦不类。究其原因，就是设计师对风格的理解出现

了偏差，认为风格就是某种概念、符号，而忽视了风格最重要的本

质--特色和文化。一种风格之所以能够流行并被推崇，一定是别具

一格的独特本色和丰厚的文化内涵。当然，我们并不赞成一味的照搬

和模仿，国情不一样、国人的审美情趣也不一样，如果原封不动的将

国外某种风格搬到国内，也许国人并不接受。这就要求我们的设计师

在标注某种风格时，一定要从更深层面去理解，去把握这种风格的实

质o

MMwuiuiii

山东盟口万・•伊疆HWiOit

NCMOCNT1MMTMCTOtSIGMKMWANHAO•tTOMMLONGKOUSMANOOMQ

■HS»WH=BAaaan

xeBxx«zara«tt»am£a

•*0・mMBAa・d・・

这是我司在山东龙口的新y豪

顿庄园，项目，对该项目的设计，我司

在与设计院的沟通时，重点强调了糠

伦风格的尊贵和典雅，，注重不仅是主

要建筑体要体现英伦的风味，更要注意

所有涉及需要设计的局部和细节对英伦

文化的表达。

龙口项目

七.环境建设的重要性已经提升到前所未有的阶段

七.环境建设的重要性已经提升到前所未有的阶段

II1,开发程序的脱节：I

|“\公司开发程序：拿地——设计院画图——政府立项——景观公司设计I

I景观——销售I

g大公司开发程序：拿地——市场调研—项目定位—设计公司画j

I图——政府立项—景观公司设计景观—销售!

h

彳I

，2、建筑与景观的不协调：建筑与景观风格格格不入!

(无论是建筑还是景观，都必须尊重项目的整体定位，也就是说，建筑、景j

:观是个有机体，不能分开各行其是，否则建筑设计和景观设计两张皮的现象就:

［不可避免。|

己.=----3=--....................仝….....................玄g1:yyy：:6

七.环境建设的重要性已经提升到前所未有的阶段

II环境景观设计理念与建筑设计的和谐统一二

3；,景观设计风格要尊重项目的主题定位二二二二

环境设计的文化特征是社区文化建设的主要构成

51环境设计更多的是要考虑到居住者的体验感受二

社区环境与自然资源、公建配套的延伸与座|；|；

八.景观设计的几个重点

（播放鳗鱼圈.罗马庄园宣传片）

推广是个系统的工程，也是一门更为专业的学科,

它包含了策划、渠道、媒介、设计、制作、发布

等多个环节。

150

一.推广的基本步骤

二.确定推广方向

住在广州选择万科

一23年•27城•75000田福

可以是项目品牌也可以是企业品牌

甚至可能是建筑施工方的品牌、设计单位品牌、

、物业管理的品牌等等这些合作单位的品牌也要和室内装修的整体风格浑然一体,

没办法，因为我们做的是豪宅.

建筑形态、建筑立面、建筑造型、

建材运用、社区配套、园林规划…

等等产品特色

以概念推广为核心]

迎合区域市场的