房地产企业的破产清算程序及与普通企业破产清算程序的区别

PAGE房地产企业的破产清算程序及与普通企业破产清算程序的区别

1、房地产企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，业务包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等。与普通企业破产相比，房地产开发企业破产具有其特殊性。首先，破产债权人的特殊性。房地产企业的债权人除包括劳动债权人、税务征收机关、材料供应商、银行抵押权人等，还包括被拆迁人、购房人、建设工程承包人等特殊债权人，在破产清算中，如果不能妥善有效地平衡各方利益，可能会引发群体性事件，甚或危及社会稳定和金融稳定。其次，破产债权性质的特殊性。房地产开发涉及国计民生，相关债权人代表的利益往往事关重大，存在价值冲突和利益协调的问题，例如，建设工程价款受偿权涉及农民工权益保护、银行抵押权涉及金融安全、购房人和被拆迁人权利涉及到生存权和物权保护。最后，登记批准程序的特殊性。房地产开发涉及土地流转、房屋买卖、土地使用权抵押等诸多需要登记、审批的事项，处理房地产开发企业破产，需要对相关登记审批事项予以特别关注。因此，房地产企业的破产应实行特殊的清算程序。2、房地产企业破产债权清偿顺序的确立，应当遵循公平原则和审慎原则。(1)公平原则。公平原则的实质是，“相同情况相同对待，不同情况不同对待”，具体而言，就是“在破产清算中将各种性质的债权或权益区分开来，分别就诸如破产费用、共益债权、劳动者工资与其他费用，国家税款、别除权、普通债权以及劣后债权等实体权利的构成要件以及实现途径、先后顺序做出明文规定。”房地产开发企业破产债权清偿中，公平原则的具体要求包括，对各类性质不同的债权加以区分，分别予以必要的保护;对某类性质的债权的构成要件、先后顺序加以明确，以确保可操作性;对相同类别的债权予以同等对待，在破产财产不能满足破产债权总量时，同类债权按比例清偿。(2)审慎原则。审慎原则要求，确定某类债权较其他债权优先受偿，需要审慎依据现行法律和政策的所认可价值取向和利益衡量，辨析该类债权代表的利益是否有必要予以优先保护，在确立房地产开发企业破产债权清偿顺序时，审慎原则尤为重要。审慎原则还要求，尽量将优先于担保物权受偿的破产债权数量维持在最低水平。3、从应然角度出发，房地产企业破产债权清偿顺序应有特殊性，建议顺利如下：(1)签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;(2)建设工程价款优先权;(3)银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;(4)破产费用及共益债务;(5)预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金;(6)所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;(7)普通破产债权。公司破产清算程序

1、由债权人或债务人向人民法院申请公司破产。2、法院受理破产申请后，对债务人的其他民事执行程序、财产保全程序必须中止，同时，法院受理后，应当及时通知债务人的开户银行停止办理债务人的结算业务。开户银行支付维持债务人正常生产经营必需费用时，需经人民法院许可。3、法院裁定宣告进入破产还债程序后，就在10内通知债务人和已知的债权人，并发出公告。债权人应当在收到通知后30日内，未收到通知的债权人应当自公告之日起3个月内，向法院申报债权。逾期未申报债权的，视为放弃债权。债权人可以组成债权人会议，讨论破产财产的分配处理方案以及和解协议。4、法院成立清算组织。清算组由股东代表，有关机关及相关专业人士组成。5、清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组织可以依法进行必要的民事活动，他们对法院负责并报告工作，接受法院和债权人会议的监督。6、法院组织成立破产清算组织的，破产财产处理和分配方案由破产清算组织提出，经债权人会议讨论通过，报请法院裁定后执行。7、破产财产分配完毕，由清算组织提请法院终结破产程序。破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿。8、破产程序终结后，由清算组织向公司原登记机关办理注销登记。破产宣告的法律后果

2014-02-2613:34:02

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点击：人民法院宣告企业破产的裁定，自宣告之日起发生法律效力。破产宣告的法律后果是：第一，债务人自破产宣告之日起停止生产经营活动。为债权人利益确有必要继续生产经营的，须经人民法院许可。第二，破产企业从破产宣告之日起，即丧失对自己财产的管理权和处分权，其全部财产由清算组接管。债务人的银行账户只能由清算组使用。第三，破产企业未履行的合同，由清算组决定解除或者继续履行。第四，破产企业的财产在其他民事诉讼程序中被查封、扣押、冻结的，受理破产案件的人民法院应当立即通知采取查封、扣押、冻结措施的人民法院予以解除，并向受理破产案件的人民法院办理移交手续。第五，企业被宣告破产后，人民法院应当指定必要的留守人员。破产企业的法定代表人、财会人员、财产保管人员必须留守。第六，破产企业在法院受理案件前6个月至破产宣告之日内，所实施的某些法律行为无效，如隐匿、私分或者无偿转让财产;非正常压价出售财产;对原来没有财产担保的债务提供财产担保;对未到期的债务提前清偿;放弃自己的债权等行为，均属无效的法律行为。根据最高法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第38条，破产宣告后，债权人或者债务人对破产宣告有异议的，可以在人民法院宣告企业破产之日起10日内，向上一级人民法院申诉。上一级人民法院应当组成合议庭进行审理，并在30日内作出裁定。房地产公司破产清算实务问题研究导读：第三个问题是建设资金的来源问题，房地产公司进入破产程序后，继续履行施工合同面临的首要问题就是建设资金问题，新破产法未涉及，管理人若为有一定经济实力的律师事务所、会计师事务所、清算事务所，新破产法基于破产预防的立法思想，对继续营业问题作出了全面的规定，这同时带来了合同的继续履行与继续营业的区分问题，房地产公司破产案件，而且关系到债务人能否走出破产困境等，破产程序开始后，三、关于工程承包商、购房户赔偿的充分保证第三个问题是建设资金的来源问题，房地产公司进入破产程序后，继续履行施工合同面临的首要问题就是建设资金问题，新破产法未涉及，管理人若为有一定经济实力的律师事务所、会计师事务所、清算事务所，新破产法基于破产预防的立法思想，对继续营业问题作出了全面的规定，这同时带来了合同的继续履行与继续营业的区分问题，房地产公司破产案件，而且关系到债务人能否走出破产困境等，破产程序开始后，三、关于工程承包商、购房户赔偿的充分保证；（3）对将来履行合同提供充分的保证。只有在满足以上条件的要求下，托管人才能承认合同的履行。[14]笔者认为，美国的上述做法，合理平衡了双方的利益，我国应予借鉴。第三个问题是建设资金的来源问题。房地产公司进入破产程序后，所开发的项目往往是“半截子工程”，继续履行施工合同面临的首要问题就是建设资金问题，如何解决？笔者认为，在现有的法律框架下有两条途径：第一个途径是管理人借款融资，但是该借款能否作为共益债务，新破产法未涉及。笔者认为，该借款是为全体债权人利益而为，可比照重整程序中借款处理，并可以为之设定担保；第二个途径是政府或管理人垫款。政府可从维稳基金中垫付建设资金，管理人若为有一定经济实力的律师事务所、会计师事务所、清算事务所，也可以垫付建设资金，该垫款按共益债务处理。（三）施工合同继续履行与债务人继续营业的区别。新破产法基于破产预防的立法思想，对继续营业问题作出了全面的规定，这同时带来了合同的继续履行与继续营业的区分问题，准确识别两者的不同，直接关系到相关程序的处理。房地产公司破产案件，施工合同的继续履行与债务人继续营业极易混淆。笔者认为，两者的区别主要有：1、合同的继续履行主要涉合同双方当事人，与其他程序参与人没有直接关联。而债务人是否继续营业，涉及面广，不仅对债务人自身的财产的增加或者减少密切相关，而且关系到债务人能否走出破产困境等，获得再生，与所有的债权人紧密相关。2、合同继续履行一般以增加财产为原则，营业的继续有增加财产的因素，但更多考虑的是否有重整的可能和成效。[15]3、程序要求不同。破产程序开始后，管理人决定继续履行合同，应及时报告债权人委员会，未设立债权人委员会的应报告人民法院；管理人决定继续或者停止债务人的营业，在第一次债权人会议召开前，应经人民法院许可，在第一次债权人会议召开之后，应由债权人会议决定。当然两者也有一定的关联，都会影响债务人的财产数量，只是影响的程度不同而已。三、关于工程承包商、购房户权利识别与保护问题（一）在建工程的权利归属问题。对于“在建工程”，在承包商垫资修建的情况下，是否属于债务人财产，实践中管理人与承包商争议很大。承包商认为，债务人未支付工程款或者仅支付少量工程款，所承建的工程系自已垫资修建，且未竣工交付，不属于债务人财产，从而拒绝从工地迁出；管理人则认为，债务人与承包商之间存在工程承包合同关系，债务人未按约支付工程款，承包商可申报破产债权，其垫资款按最高法院司法解释的规定视为拖欠的工程款，也可作为破产债权申报。因此，债务人与承包商之间是债权债务关系，承包商无权以债权人的身份侵害债务人的物权，在建工程应属于债务人的财产，管理人解除施工合同后，承包商应无条件地从工地迁出。笔者认为，在债务人拖欠承包商工程款及垫资款的情况下，在建工程是否债务人财产，承包方应否从工地中迁出，可从以下几个方面分析：一是管理人是否具备请求迁出的主体资格。根据物权法的相关规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。债务人作为发包方基于工程建设合同，享有对建设工地的占有权及建设用地使用权，其具有请求迁出的主体资格。[16]破产申请受理后，按照新破产法第25条关于管理人职责的规定，管理人具有债务人的权限，其当然具有请求迁出的主体资格。二是承包方占据工地是否具有合法性。承包方进驻工地施工是源于双方签订的建设工程施工合同，破产申请受理后管理人对建设工程施工合同享有单方解除权。建设工程施工合同的解除，使承包施工方失去了依据施工合同占据工地的法律依据，故施工方继续占据工地不具有合法性。三是承包方以拖欠工程款为由，占据工地的理由是否成立。根据合同法的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。在发包方破产的情况下，其工程价款仍可获得优先受偿。因此，承包方不能以发包方未支付工程款为由来对抗发包方要求其从工地迁出的请求，在建工程应交破产管理人接管。需要说明的是，承包方混淆了建设施工合同与加工承揽合同的区别。合同法第264条规定，定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权。留置权是一项法定优先受偿的权利。但是建设施工合同，承包方不享有留置权所规定的优先受偿的权利。承包方不能以占据施工场地，变相行使留置权，达到优先受偿的目的。（二）预售商品房的权利归属问题。为获得开发建设资金和提前收回项目投资，开发商在开发楼盘过程中，一般都会预售商品房，并在房产、国土管理部门办理预售合同登记备案。对于已预售的商品房是否属于债务人财产，实践中争议很大。笔者拟作一分析，从购房人支付价款情况来看，主要有两种情况：第一种情况是购房人已支付全部房款；第二种情况是购房人仅支付大部分或少部分房款。对于第一种情况，在管理人将商品房最终建成竣工的情况下，因该商品房系特定物，且购房人已支付全部房款，按照最高法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。因此，该商品房的所有权应属于购房人，购房人可向管理人行使取回权。对于第二种情况，在管理人将商品房建成竣工的情况下，虽该商品房系特定物，但因承购人尚未支付完全对价，该商品房的所有权应属于债务人，因而属于债务人财产。这里值得探讨的是，管理人在变价破产财产时，原购房人是否可主张未经其同意，管理人处分该商品房的行为无效？笔者认为，这里关键是如何认定商品房预售合同登记备案的性质和效力。对此，理论界和实务界存在不同的认识：一种观点认为，我国《城市商品房预售管理办法》第10条关于预售登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中不动产预告登记存在本质区别。[17]另一种观点认为，商品房预售合同的登记具有预告登记的性质，登记后购买人所取得的待建房屋所有权的请求权具有物权效力，在房屋建成，购房人履行合同约定义务后，可请求预售方交付房屋并办理物权的变更登记。同时，在没有交付房屋之前，预售方将该商品房转给第三方，对购房人无效。[18]笔者赞同第二种观点，理由是：在2007年物权法实施之前，我国尚未建立预告登记制度，但是从《城市商品房预售管理办法》的立法目的和精神来看，虽然该办法旨在通过预售登记备案对开发商预售行为的合法性进行审查，以加强商品房预售的行政管理，但其根本目的仍在于防止开发商“一房二卖”，保护处于弱势地位的购买人的利益。因此，赋予预售登记备案以物权法上的预告登记效力，符合我国的国情和法律保护弱者的立法精神。因此，在开发商破产后，对于登记备案的商品房，管理人未经预售购买人同意，处分行为无效，即购买人对该商品房的请求权具有排斥后来的物权变动的效力。但值得注意的是，该登记只是为购买人的请求权提供强力保障，并不改变请求权本来的法律关系。按物权法第20条的规定在以下三种情形下，管理人（预售方）的处分行为有效：第一种情形是购买人的债权消灭。债权请求权存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础。因此，自购买人的债权消灭之日起，购买人的请求权不再具有排他效力，预售方此后行使的处分行为，应为有效；第二种情形基于债本来的法律关系，预售方可以对购买人行使的抗辩权，例如，购买人未依约支付房款，主张预售合同解除成立的，法院可认定预告登记失效，预售方处分该商品房行为有效；第三种情形是购买人能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。由于预告登记的不