建设可行性研究报告(城中村)2

13.1.1地块周边状况3.1.2地块周边配套现状商业配套设施：武青三干道饮食街、中北仓储钢花店、建青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而2武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。青山区是武汉市的重点传统工业老区，辖区内拥有门类齐全的工“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。经济基础雄厚，是武汉市财政收入的重要支撑之一。作为建国后成立的新区，它在城市规划和配套设施上都是比较完善的。加之它以其雄厚的工业基础为依托，拥有强大的经济实力。一贯比较重视城市环境方面的建设，该区道路由建区初期的一条主干道布该区各地，基本能够满足此地区居民的各种需求。居民生活比较方的固定人群，外来人口不多。他们大都是在该区各种工厂企业的原有职工，而且由于那些企业大都有自己的居住区或者宿舍，所以其居住规模上呈现区域化特征，基本上都是在某个固定的区域内工作和生相对都是比较安稳的。青山区一向以环境建设领先于其它各区，在建设山水园林城市的同时，重点发展的是要加大城市服务业的发展力度，不断提升产业档次，完善服务体系，配套武钢，依托大厂大院发展环保产业，建设现代都市居住新区。个左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、个大盘可以算得上是比较高端的产品了。这些高端产品的出现同时也拉动了该地区房价的上升。性楼盘加以阐述，其余就不一一列举了）项目名称项目名称项目位置规模(万平米)建成时间销售均价青鹏大厦友谊大道2.1兰亭雅居和平大道3.8康馨佳园建设四路钢洲大厦建设一路1.2青山广场工业二路美地家园青山园林路虹琦花园和平大世界9宝安公园家工业二路绿景苑武青三干道江南公寓余家头5成功花园工业二路9碧苑花园冶金大道现代花园工业四路鹤园小区建设一路/绿苑花园工业四路面欧景苑和平大道明显低于其它城区，如果把我市房地产市场比作一个正处于发育高峰期的青少年的话，那么青山区则只是处于刚刚开始发育的少儿阶段。下，这里才渐渐进入人们的视野。我们从上表就可以看出来。5年度年度第一季度第二季度第三季度第四季度季度第四季度第三季度第二季度第一季度高居武汉七大城区之首。尽管涨幅很大，但其平均水平价格在武汉城区来说仍是最低的。这从某个方面也间接说明了该地区的房地产市场还是具有一个很大的成长空间。纵观青山近几年所开发的楼盘，我们不难发现，其开发量普遍不成功花园、鹤园小区等，近一些的就当属绿景苑、宝安公园家以及美6地家园、虹琦花园、华城广场等项目了。大多数楼盘的开发面积都集设施的完备，和平大道和友谊大道沿线楼盘明显增多，小高层和高层的商住楼供应量增大，且都集中在这两条主干道的沿线。我们来看下花园等楼盘也都分布在这两条主干道上。可以这么说，此地段今后将成为青山区最大的住宅区域。下面仅就今年在售和在建的部分楼盘从其规模、产品特点、价格水平、销售情况及客群特征等方面来简要分析一下：项目项目青鹏兰亭康馨钢洲钢花美地绿景苑名称大厦雅居嘉园大厦花园南苑花园家园位置友谊和平建设建设建设建设建设武青三大道大道三路三路路在上述几个楼盘中，其规模均不是很大功告成，它们这些楼盘在位置上均处于和平大道和友谊大道沿线。在类型上本期的在建项目均以高层或小高层为主，其户型仍以三房两厅的大面积为主，主要集中所调查的楼盘中，只有钢洲大厦有这样的户型，且销售情况极好，在其它大户型还剩很多的情况下，几乎都已全部售完。由于该区域在公共基础设施配套和环境方面自身的条件是十分的优越，所以该片区的楼盘在这方面的投入就相对减少。据我所知，就只有宝安公园家建有一座国际双语幼儿园。而其余的楼盘在这方面的投入几乎没有。而且由于该地区环境优美，绿树成荫，极大提高了楼盘本身的附加值。我认为这也是该区未来发展潜力所在的一个重要因素。这些楼盘在销售情况方面虽然没有中心城区那样星光灿烂，但总外，其余均是在建项目。在我调查的过程中，各个售楼部里来看房的人群络绎不绝。在这些客群中，主要还是以本地区的居民为主，另外再就是一些与该地区各类工厂企业有生意往来的个体经营者。外来购之，也就是还没有把它的优势充分的体现出来。当然，针对不同的楼盘，其购买的人群还是不同的，比如，象宝安公园家、绿景苑等比较高端的楼盘，其购买客群大都是一些层次和综合素质较高，具有一定经济实力的中年人，他们注重的是社区环境和居住氛围，购房时多把自身享受放在第一位，而价格倒在其次。而对于大多数工薪阶层来说则倾向于那些价格较低而稍具规模的普通住宅了。他们在买房时首先考虑的往往是价格，然后才是环境。那些地理位置优越，占据交通要道的商住两用楼则被那些生意业务往来频繁的生意人士所看中。我觉得值得一提的却是那些有购买小面积户型需求的人群，这部分人群往往是那些处于是婚育高峰却又没有多少经们对小户型的需求往往更强烈却又得不到更多的选择。这部分人群应该是一个很大、很有潜力的市场。我想这也应是发展商们可以考虑的一个方向。8针对青山片区的具体情况来说，据我实地考察和各项资料显示，该区域的整体环境在武汉其它几个城区来可说是最好的。它北临长江，南倚严西湖，东邻北湖，西藏杨春湖，还有众多零星小湖点缀其大道三条主干道贯穿整个区域，建一路至建十路，工业一路至工业四路横贯其中，路面宽敞平整。沿着和平大道进入青山，一路都是绿树工厂也好，都是满目翠色。我想，这样一种居住环境，在武汉城区是再找不到第二个的。把青山建设成国家环保产业基地，以青山区为核心区、以武汉市为发展区、以华中地区为辐射区的武汉青山国家环保产业基地的议案已被批准，促进青山工业生态化和经济绿色化。，以“山、滩、港、文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标，使该区逐渐成为山质量良好的现代化山水园林城区。另外规划中的还有青山经济发展区经济开发区和青山环保科技园工程的逐步推进。以雄厚经济实力为基区将呈现在人们眼前。青山区目前的市场现状提醒我们，不能只看到将来的美景，更要注重现实的发展，目前，在青山城区内大多数都还是以前的老旧宿舍，9这些老房子大都是上世纪七八十年代的产物，虽然布局整齐，但在建筑品质、户型结构、建筑材料甚至色彩上都早已不能满足人们的需求。这与其优美的环境和完善的配套形成鲜明对比。对这些老旧宿舍的更新换代已是势在所趋。这对我们来说无疑是一个巨大的有待开发的市即有先天的环境优势，又有可待开发的市场，可是为什么该区域念因素，长期以来，人们已经习惯把青山看作是一个工业区，而非居住区，总是把那里与冒烟的烟囱和轰鸣的机器联系在一起，居住本来就是一个心理上享受，这种先入为主的观念对其影响可谓是深远的。（2）人流因素，长期以来，青山形成了一个相对封闭的区域，那里的人也许因为工作原因，很少与外界过于频繁的联系，因而也使得外界对它也知之甚少，那里的人口流动量相对其它城区来说几乎可说是相当稳定的，试想有谁会到一个自己不熟悉的地方去买房子居住呢？这也是它对其周边客群吸纳力不强的原因之一。优势一：青山美化工程明显青山区在全市率先实施环境创新，“咬定绿化不放，绿化青山，明，钢城文化品位突出，整体环境质量良好的现代化山水园林城区。的空气污染，不再是制约青山楼市的一大因素。优势二：青山区产业优势明显机、环”三大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”，青山区具有不可比拟的产业优势，而产业是推动楼市发展的内在动力，因此，青山楼市产业支撑优势十分业职工收入水平和消费水平较高。青山区主要企业一览表：人，为中央直管企业集团，武汉市百强企业之首。青山热电厂现有员工1646人，资产总额2亿元，年营业收入2.98亿元，武汉市百强企业武汉钢铁设计研究总院现有职工1700余人，资产总额近3亿元，年产值近1亿元，为中国重点设计研究单位之一。优势三：生活配套完善和师教人员数量已达到中等发达国家水平。青山区著名教育设施一览表小学教育中学教育大学教育培训机构武钢一中、武钢三中、武钢四中、武钢六中、武钢十六中等武汉科技大学、武汉理工大学等青山区知名医疗设施一览表大型医院武钢附属一医院、武钢附属二医院、武钢中心医院等。中型医院一冶附属医院、热电力附属医院、青山造船厂附属医院等。商业设施：全区共有各类大中型商业设施46个，而且多集中在港华新村、钢都花园等几大居民区的中间区位，居民购物休闲十分便利。青山区主要商业设施一览表综合商场连锁超市商业街青山商场、建二商场等中百仓储、华联超市等南干渠宝安商业步行街等优势四：青山未来发展规划优势突现青山区道路系统由建区初期的一条主干道发展为四条主干道，主初步形成了宽敞便捷的交通网络。而且规划中，青山区内还将修建武通设施，青山区的交通优势将全面突出。区中人均储蓄最多的地区，随着企业房改的推进，以及原有房屋的老化，年轻一代婚育高峰的出现，孕育着青山区巨大的购房潜力。精明的有远见的开发商纷纷抢滩青山，继青山城开公司开发国家级康居示范工程，大大提升青山房价之后，宝安公司开发了宝安公园家，去年青山区有四幅挂牌土地被开发商瓜分，这四幅地都在红钢城附近，其武昌地区楼面地价最高的一个城区，也高于汉阳地区，仅次于汉口三个城区。因此，可以预见今后两年内，青山区的房价将会大幅度上升，.5亿开发商对青山区房地产前景的看好，也意味着青山区房地产即将迅速崛起。项目地址项目规模容积率均价3000元/平方米(多层)高层尚未定价，估计在3300/平方米主力户型：3×2×2开发商：武汉汇峰房地产开发有限公司/武汉华城房地产开发有限公司主打广告语：层以中心广场向外成发射状排列。社区内会所、幼儿园、商业步行街生活设施配套齐全，车位配比充足。宝安·公园家（四期）项目地址项目规模容积率0.6均价现销售率开盘时间主力户型：3×2×2开发商：武汉新时代创景房地产开发有限公司主打广告语：大公园·自然派·休闲家楼盘描述：区内是公园式园林布局，并配有小型商业步行街，主要有4栋小高虹琦花园（三期）项目地址武昌武青三干道项目规模容积率均价3.5:1现销售率开盘时间主力户型：2×2×2开发商：湖北威利房地产开发有限公司主打广告语：学林雅苑，教育园林社区楼盘描述：建筑成行列式排列，底层为架空层车库，顶层为复式单位，与武汉大学隔街相望，紧临徐东平价。绿景苑（二期）项目地址青山区园林路项目规模容积率均价1.87:1现销售率开盘时间主力户型：3×2×24×3×2开发商：武汉市青山城市综合开发公司主打广告语：楼盘描述：恒庆花园（一期）项目地址项目规模容积率均价3:1现销售率开盘时间主力户型：开发商：主打广告语：楼盘描述：还有地下车库，占地比较小，小区内基本上无园林景观、配套设施；多层由于开发较早，均价较低。一室一厅一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅其它(6)现住房面积(平方米)分布统计：数理统计值均值极差方差标准差变异系数偏度正偏正偏住房面积户型结构配套设施通风采光物业管理生活不够便利交通状况小结数理统计值变异系数0.42偏度1.05正偏数理统计值变异系数0.16偏度0.73正偏或-35-25-30-20下万数理统计值均值极差方差标准差变异系数偏度8正偏数理统计值均值极差方差标准差变异系数均值两室两厅三室一厅三室两厅四室两厅两室一厅一年内三至五年五年或以后分期付款分期付款一次性付款的政策可能会对这一部分人有一定的影响）房价区域位置物业管理规划设计房型设计配套设施房屋升值空间房屋朝向楼宇质量楼层住户素质公共交通生活便利环境优良教育配套车库建筑外立面报纸广告报纸广告亲朋介绍宣传单张户外广告电视广告杂志广告电台广告高层(12-20)高层(20-30)4.00%平层复式错层跃式顶层带阁楼首层带花园其它4--6超市 肉菜集贸市场幼儿园及中小学文化活动中心体育设施诊所餐饮娱乐派出所银行中西药店书店儿童游乐场商务中心9.00%数理统计值均值极差方差标准差变异系数偏度正偏数理统计值均值极差方差标准差变异系数偏度正偏小结余的偏好中式园林人文优势：周边高校众多，有武汉理工大学、湖北大学、渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景，这决定了主体目标对象为青山徐东周边地区的中高层消费群。6.3产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提天兴洲长江大桥和青山公园等都将决定五丰新村在该区域内具有其他物业不可替代的优势。（产品定位的具体建议见第七章项目开发建设建议。）7.1.项目总体规划建议容积率---1.8未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形居住社区的整体特色。型和变化的立体效果。规划上，未来五丰新村业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。应该为一个中高档类型的楼盘。美林·青城未来发展趋势相融合。美林·青城：楚文化、中式庭院大社区的配套以及本项目建筑低密度的优势，使社区规划上在生活资源、居住氛围等方面优于周边同一档次的楼盘。对于周边区域内的欧式风格的楼盘，如欧洲花园、绿景苑等，基本上只取其名而未有其实，其小区在规划上也仅仅是满足最基本的居住功能，因此，以上着重对行分析。针对于以上三点的分析可以看出，本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平的基准上，在建筑风格上有所差异，在居住功能上有所优越性。那么，项目的总体规划定位定义为：具有舒适宁静的现代都市风格的、有着丰富的社区生活资源以及活跃的社区生活氛围的中高档楼盘。7.2住宅建筑设计建议7.2.1总体规划布局构思（1）住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。（2）住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新（4）户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小小洋楼、小高层、别墅）等。7.2.2项目建筑风格建议（1）由于涂料对色彩的表达更为丰富并且基本不会存在安全隐患，因此，建议使用环保型优质高级涂料，如果以冷色调为主，可适当采用明快、活泼的暖色调加以点缀，或者用同种色系的深浅搭配，并结合立面构图适当安排外景构架，形成错落有致，极赋跳跃感、时代感的天际线，丰富小区的空间层次，使得整个视觉效果更加富有动感。（2）主色调的选择应符合时代发展的潮流，能够自然的融入到城市新的感觉，增强视觉的第一效果。并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。7.2.3道路系统布局建议（1）小区道路分为车行道、人行道、休闲通道，人车分离，步行道路要有足够的宽度符合无障碍通道体系的设计要求。（2）住宅组团形成全贯通外围环形车道，将机动车活动范围限制在外环路附近，亦使各组团在内部全步行的条件下最方便地使用现代交通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。（3）组团内部道路设呈流线型，避免尽端式设计，使小区内以交通功能为主的道路完整、贯通，以娱乐休闲为主的道路系统曲折、迂回，富有游乐性，增加业主公共交流的时间，增进小区邻里的融洽气氛。既满足紧急通道安全、通畅的要求，又能保证步行体系的完整和组团空间的丰富。7.2.4景观设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。（1）景观设计应考虑有序的为小区发展出户外空间之间的总体脉络和层次配合不同的使用需要，建立不同层次的户外使用空间，包括公共的、半公共的、私人的，并巧妙将其融合到一起。（2）设计注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。配合绿化以及少量水景应用，营造不同具有个性空间的感觉。（3）户外景观的布局设计风格以的简约明快为主调，具有现代感。并配合建筑设计的风格，以取得统一协调的效果。7.3.1.商业配套建议根据本项目市调报告的供应市场调查部分，友谊大道沿线新近楼盘均有临街底商设置，且项目方圆一公里范围内便利超市、中西药店、书店等较为缺根据本项目市调报告的供应市场调查部分，友谊大道沿线新近楼盘均有临街底商设置，且项目方圆一公里范围内便利超市、中西药店、书店等较为缺结合以上分析，建议项目商业配套为集成肉菜集贸市场的便利超店，书店等。根据本项目市调报告的需求市场调查部分，社区对商业配套需求较多的有超市、肉菜集贸市场、餐饮娱乐、银行、中西7.3.2交通配套建议交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。7.3.3体育娱乐设施建议根据本项目市场调查结果，人们需求的小区内会所配套设置依次为游泳池、阅览室、小型儿童游乐场、健身房、棋牌室、乒乓球室等。考虑到阅览室可能是由于问卷设计中题目次序设定的而达到比较高的需求比例，因此，但并不排求消费者对它的实际需求，因此，把它并入本项目的特色配套考虑（详见教育文化配套一节）。另根据健康住宅技术要点，设置如下室外健身设施：锻炼耐力、力量、平衡协调的综合健身器械，慢跑路径、足底按摩路径、小型活动场所供老人锻炼身体，小型娱乐场所供小孩玩耍嬉戏。7.3.4医疗卫生配套建议套有所需求，而结合本项目周边较为缺乏中大型医院的区域特点，以及建设部关于《健康住宅建设技术要点》，建议在建立小区卫生服务话等通讯方式方便的取得联系。7.3.5教育文化配套建议注的重要方面，主张在小区内直接引入中小学校。建议的操作方式为在小区内设置的高质量幼儿园和小学，而中学教育配套可以以开发商投资或赞助周边中学等形式，使本项目入住居民子女的教育问题能够得到很好的解决，同时亦使这些举措能够成为本项目的吸引客户的“教育牌”。活动中心这一配套，同时结合本项目规划定位特点，建议在项目内设置如图书馆、科技馆等特色配套，此配套不仅针对小区居民开放，亦可对外来使用者开放，用以提升本项目的文化档次。7.3.6户车比建议根据本项目供应市场调查，目前新近中高档楼盘的户车比大多数7.3.7户型配比建议优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目置业者就具备一定的社会地位和经济能力。因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下：两房两厅单两房两厅单三房两厅两房两厅单两房两厅单三房两厅双三房两厅双三房两厅双三房两厅双四房两厅双7.3.8安防智能系统建议在新的时代发展背景下，现代住宅小区除具有舒适性、安全性、系统成为住宅小区务必的配套功能。建议本项目引进目前较为成熟的几项智能化管理技术：实现楼宇单元安全门对讲或可视对讲，实现对住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏、突然病发的紧急呼叫报警，实现区域联网，便于物业部门管理。采用计算机技术、通讯技术、自动化技术及集中监控技术对小区的关键设备及设施实现集中监控管理；对关键设施的运行实施远程监行进行集中监控管理。将住户的水电、燃气消耗数据自动采集并传输到管理部门的计算机中，免去入户抄表、收费等，实现分户计量收费，打出用户帐单实现收费。利用小区信息中心实现小区内外信息互通，资源共享，通过家庭电脑可阅览各图书馆内的电子书籍合出版物，用户在家中通过网络终端购物并自动结算，与小区物业管理中心实现各项费用的自动结算。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。8.1项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块西南部分为突破口。其依据有：好，宣传也更为方便。目看待。区位项目放在最后阶段实施。自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。雄厚资金实力进行自主开发。公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基同时借助于五丰新村的品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。8.2项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项改变而调整。管理费等项目。月底全面完成。各种税费按武汉市目前的取费标准计取。整个项目土地取得建安工程小区配套园林绿化规划设计根据武汉市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项配套税费项目管理不可预见费建设期利息建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为项目总投资8.3项目实施进度安排为节约投资本项目计划分区分段开发，开发一期，交付使用一期。可行性报告审批后，应立即开展全面工作。安排好建设规划，缩短建设周期提前受益。本项目建设周期，根据工期定额，建筑工作程序分式预售，按市场吸纳能力和公司开发能力及资金筹措的可能性，项目开发建设进度计划安排如下：可行性研究工程住宅及主要附属建筑工程6月9.1经济效益分析9.1.1项目经营策略通过市场预测，本报告拟定下列经营策略：公司长期持有物业。9.1.2成本、费用和各项税收结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平。销售费用按市场惯例，包括代理、广告、律师等费用以销售收入按照《中华人民共和国营业税暂行条例》，营业税按照营业收入按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，所9.1.3投资利润根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相9.2环境效益分析本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。它对改善光谷周边环境，提升区域居住环境质量都会有显著的环境效益。9.3社会效益分析影响影响项目建成后属高尚住宅主要销售对象为青山地区及周边人员，他们平均收入较高，基本不构成较大困难对居民收入的影响措施建议分期付款社会因素良好的居住环境首先为住户提供了高良好的居住环境首先为住户提供了高对居民生活水平与生活质量的影水准的质量保证，家庭消费同时也有所物业管理职能的重要发挥响增加提供千余个就业机会补充了周边中、小学校生源完善地区基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程重才惜才加强招聘工作为住户提供信息适当扩大服务范围不盲目扩建对就业的影响对地区文化、教育、卫生的影响对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响9.4风险性分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场当大的潜在居民，即与本项目同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着青山地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好售中，可适