精装修项目管理策划书

精装修项目管理策划书

篇一：精装修项目管理策划书

无锡协信星光商业一期项目

3#楼精装修项目管理策划书

无锡协信星光商业项目部

2013年5月22日

目录

1.项目概况2.项目部架构

3.项目建设计划、场地综合利用规划4.项目进度管理5.项目管理重点：6.项目实施方案7、项目开放日管理8、装修房交付管理9、装修房维修管理

根据集团精装修房创新管理工作的精神指导，现对无锡星光商业一期3#楼精装修项目进行了管理策划书编制。1.项目概况1.1工程概况

一期占地面积20608平方米,总建筑面积12万平方米(含地下室3.03万平方),容积率为4.3，其中3#楼塔楼（3万㎡）全精装交付。3#楼有3种精装业态：15~26层为SOHO公寓，246套；3~14层为产权式酒店客房，264套；1~2层为酒店大堂及餐饮区。3#楼按公司要求需在2013年底前完成竣工备案，2014年4月15日交付。

1.2户型概况

题量统计

1.3参建单位

建设单位：无锡协信太科地产开发有限公司建筑设计单位：卓创国际工程设计有限公司精装设计单位：联创建筑设计股份有限公司上海原构设计咨询有限公司土建施工单位：浙江宝业集团

精装施工单位：15~26层江苏中顺建设集团有限公司3~14层待定

酒店大堂及餐饮区待定监理单位：上海海达工程建设监理有限公司

1.4项目管理目标1.4.1进度计划管理目标

项目分区分段施工节奏满足进度计划要求，保证开工、样板段展示、交付时间。见下进度安排：

1.4.2质量管理目标

严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合江苏省现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中交付日工程质量缺陷率需满足以下指标要求：

精装修房：项目集中交付报修情况：精装修﹤1.69条/户；入住后4个月内，工程质量缺陷率需满足以下指标要求：精装修房：4个月的每月平均缺陷﹤40条/百户·月；

项目入住后1年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度：客户质量满意度80分；

1.4.3成本管理目标

把精装修工程成本严格控制在目标成本以内，确保项目毛利率。1.4.4设计管理目标

在出图前与成本部、工程管理部、项目部等各相关部门在出图前对图纸质量进行全面会审，并组织精装与土建图纸会审。在审图的基础上，标准层先做样板段，彻底落实样板先行的管理制度，最终在前期解决大量问题，控制图纸中错、漏、碰、缺的数量，达到“四化”对图纸深度要求。

避免重大设计变更，变更成本严格控制在2%以下。1.4.6安全文明管理目标

全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针，做好安全教育，确保安全生产。杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生；无严重污染事故，无重大交通行车事故；轻伤事故频率控制在2‰以内。达到市级安全文明工地标准。

1.4.7环境保护管理目标

施工场地严格按施工现场总平面布置图布置，场外门前三包，排污、扬尘、噪音综合治理，达到标准化工地及符合市文明工地要求进行管理。1.5工程特点及对应措施

1.5.1本工程装修有三种装修业态：SOHO公寓、酒店客房（含软装）、大堂及餐饮区1.5.2精装户数多，工期紧张，从开工到竣工备案不足6个月。现场垂直运输紧张。1.5.33#楼按业态分三个施工队伍施工；现场加工“工厂化”缓解工期压力；利用室内电梯解决垂直运输问题。

1.5.4为保证工程质量，项目现场成立了质量小组，负责工程质量的监控，随时解决工程中出现的质量问题，制定解决方案，确保工程质量。2.项目部管理架构2.1甲方项目部管理架构

项目经理1名

土建主管1名

土建主管1名

配套经理1名

土建主管1名

资料员1名

2.2施工方项目管理架构精装单位

篇二：精装修工程管理策划书

目录

第1章精装修工程概况..................................4

1.1工程简介...................................................4

1.2标段划分...................................................4

1.3质量、进度及安全文明施工要求...............................4

第2章精装修工程市场概况..............................5

2.1精装修工程市场现状.........................................5

2.2精装修工程承包模式的确定...................................5

2.2.1开发商总包模式..................................................6

2.2.2土建总包单位模式................................................7

2.2.3精装修单位总包模式..............................................9

2.2.3.1精装修单位单独总包模式.....................................................9

2.2.3.2精装修单位联合总承包模式..................................................10

2.2.4本项目承包模式的确定...........................................12

2.2.4.1三种承包模式利弊的分析....................................................12

2.2.4.2本项目承包模式的确定......................................................13

第3章本项目精装修管理目标及管理体制.................14

3.1本项目精装修工程特点........................................14

3.2本项目精装修工程管理目标....................................14

3.3管理体制的确立..............................................15

3.3.1管理组织架构（暂定）.............................................15

3.3.1.1管理团队的建立............................................................15

3.3.1.2管理成员的职责............................................................15

3.3.2现场管理流程.....................................................16

3.3.2.1物业验楼员的提前介入......................................................16

3.3.2.2管理网络.................................................................16

3.3.2.3管理资源的分配............................................................17

第4章本项目精装修管理过程...........................19

4.1施工前的准备................................................19

4.1.1施工计划的制定...................................................19

4.1.2施工单位的选择...................................................20

4.1.3材料供应方式的确定...............................................20

4.1.3.1材料供应方式分类..........................................................21

4.1.3.2甲供材料招标计划..........................................................21

4.1.4施工图纸的准备...................................................21

4.1.4.1施工图纸的完善............................................................21

4.1.4.2图纸会审及交底............................................................21

4.1.5施工单位及监理单位的培训.........................................21

4.2施工过程的管理..............................................23

4.2.1施工交接面的移交及土建总包的配合（对土建总包的管理）..............23

4.2.1.1施工交接面移交方式........................................................23

4.2.1.2土建总包移交时必须满足的条件..............................................23

4.2.1.3土建总包必须对精装修总包提供的配合要求....................................24

4.2.2精装修施工过程中对监理的管理.....

................................24

4.2.2.1监理工程师必须全程旁监....................................................24

4.2.2.2建立监理工程周报及月报制度................................................24

4.2.2.3建立对监理的考核制度......................................................24

4.2.3对精装修总包的管理...............................................24

4.2.3.1现场管理的四统一..........................................................24

4.2.3.2材料的分户控制法..........................................................25

4.2.3.3战前培训制度..............................................................25

4.2.3.4样板先行制度..............................................................25

4.2.3.5项目内部巡检制度..........................................................25

4.2.3.6终端激励制度..............................................................26

4.2.3.7奖惩措施.................................................................26

4.3对材料的管理................................................26

4.3.1材料进场计划.....................................................26

4.3.2材料合格证.......................................................26

4.3.3材料进场验收制度.................................................26

4.3.4材料抽样送检制度.................................................27

4.3.5材料现场运输通道.................................................27

4.3.5.1材料的水平运输通道........................................................27

4.3.5.2材料的垂直运输通道........................................................27

第5章竣工、入伙及维保管理...........................28

5.1竣工管理....................................................28

5.1.1环保检测.........................................................28

5.1.2竣工资料.........................................................28

5.2入伙前的准备................................................28

5.2.1检查、整改.......................................................28

5.2.1.1物业验收.................................................................28

5.2.1.2验房师验收................................................................29

5.2.2入伙资料的准备...................................................29

5.2.3入伙检查工具的准备...............................................29

5.2.4入伙配合人员的准备...............................................29

5.2.5开荒保洁.........................................................29

5.3入伙移交....................................................29

5.4保修和回访..................................................30

5.4.1保修.............................................................30

5.4.2回访.............................................................30

第1章精装修工程概况

1.1工程简介

1.2标段划分

1.3质量、进度及安全文明施工要求

进度要求：1、2、3、5、6号楼须在2009年12月底前施工验收完，4、7、8、10、11号楼须在1010年3月底前施工验收完。

质量要求：隐蔽验收、水电、泥工、木工、油漆工等分项工程除了满足国家装修规范要求和有关标准外，装修效果整体上必须达到感观要求，所有套房能按进度要求按时验收并移交。

安全文明施工要求：施工现场防火防电防盗等安全设施齐全、没有安全隐患，施工人员工牌、工装、现场标示、部品保护及堆放、清洁卫生等要定期检查，达到市双优工地标准。

第2章精装修工程市场概况

2.1精装修工程市场现状

随着中国城市化进程以及城镇居民生活节奏的加快，未来几年将是我国精装修房发展的高速期。因为，精装修房具有不可替代的优点：1）省心、省事：业主不需要为寻找和跟进装修公司劳神费力；2）选择精装修可以不必长期受左邻右舍装修污染的影响：3）设计更专业，只需少量装饰即可显示主人个性；4）经济实惠：装饰材料实施集团化采购，价格远远低于市场价格，能减轻业主的开支，方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力。然而，精装修市场目前还很不成熟，消费者对精装修房的期望远远没有得到满足。

精装修房目前在质量管理、成本控制、工期控制和验收交楼等诸多环节仍存在许多致命的缺陷。据消协统计，2003年关于精装修房投诉案件已达16000多件，占房地产总投诉量的5%，质量已成为精装修房消费者、房地产开发企业及业内关注的焦点；精装修环节多且复杂多变、成本不易控制，已经成为一个行业问题；精装修施工周期常常会因为不可控因素而延长，导致开发商的资金周转周期延长，风险增大，造成业主交房时间拖后，产生索赔，使开发商信誉受损；精装修房交房模式不完善，业主提出的问题往往不能得到及时解答和解决，甚至推委扯皮，严重影响楼盘声誉及后期项目操作。

目前，我国的精装修房市场普遍存在以下几个问题：1）大多开发商对精装修房市场仍持观望态度：落后的手工施工方式在我国装饰界仍占施工主体，开发商无论如何招标议标，都将会带来难以克服的种种问题，使开发商的信誉、利益连带受损，这不得不成为目前众多房地产商想做装修一次到位而又迟迟观望的主要原因。2）精装修房缺乏具体的技术标准：目前整个装修行业的质量标准很不完善,有关精装修的质量标准更是欠缺，使业主和开发商之间在交房标准上往往存在很大分歧。3）工程监理薄弱，存在偷工减料情况：由于精装修住宅项目基本上是流水作业，如果施工和监理部门没有责任心，偷工减料就会出现，如：许多精装修住宅的楼盘只用了简单的材料，部分木地板或瓷砖连牌子都没有。4）交房是一大难题：由于大多开发商没有编制并印刷统一的精装修交房楼书，也没有组织专业人力进行一对一交房，现场解决业主提出的问题，导致精装修住宅在交房时因种种问题引发业主与开发商产生分歧或矛盾，造成业主投诉甚至拒绝收房。5）缺少完善的售后服务体系：精装修住宅项目业主直接面对的是开发商，开发商接到投诉后与相应部门或施工方联系进行保修，由于对接链条太长，造成维修反应时间过长业主再次投诉；开发商对业主的免费保修期一般为1-2年，大多开发商免保期后没有设立职能部门进行正常维护，造成投诉。

2.2精装修工程承包模式的确定

目前，精装修工程管理模式主要有三种，具体如下。

篇三：精装修工程项目策划书

苏南万科金域蓝湾12号、13号楼

精装修工程管理策划书

苏南万科金域蓝湾项目部

二00九年十一月三十日

一、施工要求概述：

为提高万科品牌、倡导环保，对装修工程进行精细化管理，本精装修工程实施过程中的标准要求如下：统一标准、集中加工、文明标化，从而达到品质第一。其具体措施体现为：加强土建与精装修移交工作，复核有关数据，制定统一标准，对施工图纸进行深化设计；加工过程与安装分离，实现专业分工；加工流程、人员、机具固定；安装现场无大量加工过程、环境良好；加工效率提升、品质得到保障。材料加工采用集中式加工方式：将需要加工的材料进行排版规划，集中加工完成后运到现场再进行安装。现场管理采用精装修单位总包管理方式：将甲分包、甲供料的施工质量、施工人员管理都纳入到其统筹管理中，管理标准一致。质量控制方面：成立专门的质量小组，严格按照实测实量标准在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案。

二、项目实施目标：

通过管理工作上的一系列动作，我们要求从图纸深化设计、材料集中加工、工序移交、一户一档、可视化管理、成品保护这六个方面做到精装修精细化管理。

三、项目管理重点：

1、要求精装修单位与土建总包单位一起对现场已完结构尺寸进行细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交、办理移交书面确认。根据现场实测结果确定标准尺寸，初步估计需要制定2-3种规格尺寸；

2、现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计。深化设计包括墙地砖排版图、吊筋龙骨排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加，找出平面位置的相互矛盾，杜绝现场随意移位切割，与设计单位确定精装修标准的深化图纸；

3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立。材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系；

4、材料集中化加工。现场根据设计排版图，将其转化为下料单，专人负责工厂化切割加工，并根据排版、规格尺寸等进行编号标识，由专人负责发料、统一运输供应到施工现场，每天供料，每天用完；

5、重点工序均办理工序界面移交。由监理组织各责任方到现场进行交接，并办理工序交接验收书面确认单。需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防渗漏部位检查交接、入户门安装交接、户内门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需

建立交接档案；

6、采取精装修单位总承包管理机制。所有甲分包、甲供材单位均纳入精装修总包管理，包括产品实测下料、产品现场加工、成品保护等，并严格执行集团要求的成品保护标准；

7、工程资料建立一户一档。分阶段验收档案（四个阶段）、动态可视化管理资料均张贴到每户墙面，随查随填，对现场进行动态管理，及时发现现场风险，及时纠偏，保证资料的完整和真实性；每户张贴排版图，保证现场施工有据可依。最终每户形成“四档、一表、一图”；

8、现场施工过程中分为四个阶段：材料控制阶段、界面移交阶段、装修过程阶段和最终阶段，各个阶段划分出各个验收分项，对每个分项进行严格把控，并建立完善的验收档案，最终汇总到一户一档资料中，并装订成册；

9、现场安全文明管理，所有材料包括瓷砖、砂浆、石膏板、木工板等均在场外集中加工，施工现场进行拼装组合；现场严禁电线乱接乱拉；每层设砂浆存放盒，材料当天用完；每层设灭火器；每两层设一小便桶；每天垃圾集中堆放处理；设专人专车进行成品保护。

四、实施具体措施：

（一）开工前准备：

1.临时设施：根据装修工作量（90-1房型66套、90-2房型66套、220房型49套及

四个单元的公共部位）搭设材料集中加工棚（内衬保温的彩钢板房），

配备材料加工机械；搭设材料库房；搭设施工人员工棚；

2.临时用电：单独设表，每单元每两层设配电箱一只，施工照明用电采用36V安全

电压；

3.临时用水：单独设表，每单元每层设置一个水龙头，并做好防冻保护措施；

4.灭火器：每单元每层设灭火器一只，灭火器固定在墙上，并张贴灭火器使用说

明；

5.垃圾箱：每单元每层设垃圾箱一只；垃圾桶每天施工结束后由清理小组用小推

车拉至垃圾堆场；

6.小便桶：每单元每两层设小便桶一只，由清理小组定期进行清理；

7.吸烟区：楼栋内不再设置吸烟区，利用原土建总包单位的茶水、吸烟凉亭；

（二）组织架构：

除了工程施工所需的常规管理班组外，为了满足精装修精细化管理的要求，我们

还要求施工单位配备如下组织或班组：

1．实测实量组；

2．图纸深化组；

3．材料集中加工组；

4．材料运输组；

5．甲供材料管理组；

6．成品保护组；

7．安全文明检查组。

（三）图纸深化：

图纸深化的主要工作内容为：通过现场的实测实量，分析数据，制定出统一标准。再根据统一标准，绘制出水电定位、墙地砖排版、吊顶排版、配套项目（橱柜、收纳系统、户内门）、细部节点等详细的深化图纸，以指导具体施工。

1、实测实量及图纸深化人员的落实

?实测实量落