房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷15

房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷15一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)1、1.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法?标准答案：(1)评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假将估价对象预期开发后价值(楼价),减去预期的正常开发费用(建筑费和设计等专业费用以及利息)、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩余的余额之数来确定估价对象的价格。(2)评估上述宗地投标报价除采用假设料，此外还可以附以成本法评估作为参考。知识点解析：暂无解析2、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m²,总建筑面积为4500m²,2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m²。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m²,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?标准答案：(1)评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合发生的成本可能超过社会平均水平；(3)估价时点与实际成本发生时点有差异，价3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m²;自用生产车间建筑面积3300m²,办公楼建筑面积1050m²,临街商业用房建筑面积580m²,已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案(6)贷款利率。(7)该地区类似居住物业开发的平均利润水平。(8)该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。(9)市政配套费用和土地开发费用。(10)该地区土地出知识点解析：暂无解析某估价对象原为某单位2000年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准单位决定6年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请评估A、集资建房之日B、距离上市6个月之日C、法院判决之日D、发放房地产权证之日知识点解析：暂无解析A、先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点B、先确定单位购买土地价格及职工集资价格。再折现到估价时点C、先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间D、先确定估价对象的现值，再折现到估价时点知识点解析：暂无解析6、政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种()。B、投资价值评估D、账面价值评估知识点解析：暂无解析7、经鉴定，估价对象为基本完好房，其成新率为()。C、七八成新知识点解析：暂无解析某工厂有一临街厂房，占地面积900m²,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m²,建筑物成新率为80%,房屋所有权登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2007年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m²和1400元/m²,其中土地使用权出让金为100元/m²和450元/m²。2007年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m²,而同期新建上述厂房建筑物的重置总费用大约为1500元/m²,问：8、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2007年5月19知识点解析：提示：1500×1800×80%=216万元9、如果按工业用途进行评估，估价目的为抵押估价，估价时点同上，评估价值为10、假设规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利某评估机构受到委托评估某市繁华街道上一商业房地产，在选用估价方法时，考虑知识点解析：暂无解析12、在评估该房地产价值时，应选用的第二种估价方法最合理的是()。D、假设开发法知识点解析：暂无解析13、经评估，该宗房地产总价值250万元，其中土地价值60万元，土地面积1000m²,建筑面积2500m²,周边类似商业房地产平均单价为900元/m²,现在业主三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)司指示，兼并集团内xx工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于x×市x×路xx号，四至范围xxxx,总占地面积12000m²,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m²建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m²的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整),其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整),单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期(略)xx置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析xx置业公司兼并集团内xx工厂所得的房地产总占地面积12000m²,其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m,建筑面积7800m²。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m²、3800m²、430m²、120m²。x×置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m²的写字楼(实物情况略),拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，xx置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略):表2-1类似商业房地产交易资料可比实例可比实例ABC人民币9300元/m2人民币6300元/m22001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日正常正常房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3,2001年6月30日为1:8.27。1.比准价格A=9300×100/100×(14-准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110=10458(元/m²)式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4.估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价=(93474-84844-10458)=3=9430(元/m²)总价=9436×7800=7355(万元)(二)在建写字楼的估价1.首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m²。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m²每天1.2美元，空置率为20%,运营费用占有效毛收入的55%。元)净收益=有效毛收入-运营费用年有效毛收入=年运营费用=3215×55%=1768(万=3215-1768=1447(万元)收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，a——年净收益；r——资本化=14183(万元)根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%,续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]二101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%,则销售税费=14183×6%=851(万元)3.在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)六、估7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。标准答案：1.缺少土地使用性质描述。2.缺少产权描述。3.没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。4.可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。5.可比实例B交易日期修正错了。6.可比实例B可比性差，修正幅度超过20%,面积与估价对象差别太大。7.可比实例C选用汇率错误。8.收益年限不应选取50年。9.收益法只选择一个参照物，客观性不够。10.全年收益天数按300天计算错误。11.确定资本化率不能只参照一个实例。12.比准价格应为收益价格。13.未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。14.未来发生的利润未计算。15.超市应优先选用收益法估价。16.区域因素和个别因素描知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)15、估价对象为一宗10000m²的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²(含独立使用的车棚300m²),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m²。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2.建筑安装工程费为1100元/m²,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²。运营费用率为24%。4.商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m²;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/m²;剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m²,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。5.房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选):采用现金流量折现法测算估价对象于20