融汇温泉酒店建设项目可行性研究报告及营销策划报告

融汇温泉酒店建设项目可行性研究报告-本资料来自- 1(一)项目概况 1 1 2 2(五)简要结论 5第二章业主简介 6 6 7第三章重庆酒店业发展状况与经营情况 第四章建设内容及建设条件 (一)建设内容 第六章建筑设计 第七章结构设计 第八章公用工程 第九章消防设计 第十一章环境保护 第十三章投资估算及资金筹措 第十六章结论与建议 (一)主要结论 附件81附表1:投资估算表 附表2:投资计划与资金筹措表 附表2-1:建设期利息估算表 附表3:贷款偿还计划表 附表4:财务计划现金流量表 附表5:经营收入及税金预测表 附表6:总成本费用测算表 附表7:利润测算表 附表8:全部投资现金流量表 附表9:项目资本金现金流量表 -本资料来自--本资料来自-(1)项目名称：融汇温泉酒店建设项目(2)业主名称：重庆融汇投资有限公司(3)法人代表：黄祖仕(4)建设地址：重庆沙坪坝区梨树湾(5)建设规模：总用地面积为28963m²,总建筑面积为79825.96m²,其中地上面积为54382.32m²,地下面积为25443.64m²。(6)项目总投资：54257.27万元(7)项目建设周期：24个月(2010年1月至2011年12月)(1)重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(2)2008年重庆市国民经济和社会发展统计公报(3)《沙坪坝区旅游发展规划(2006—2020年)》(4)国家发改委《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》(5)建设部《房地产开发项目经济评价方法》(6)项目初步设计方案及技术经济指标(7)重庆市工程造价信息及有关配套文件(8)业主提供的有关资料(9)其他各种来源的相关资料-本资料来自--本资料来自-表1综合技术经济指标一览表序号计量单位数值所占比重(%)项目概况1总用地面积m建筑物占地面积m绿化面积其他面积2计容用地面积m含北侧7米道路3总建筑面积按功能性质分酒店客房m酒店及配套宴会区、会议室-本资料来自--本资料来自-酒店后勤地下车库设备用房按地面地下分地上面积地下面积4建筑高度m5建筑密度6容积率7绿地率8客房数(按钥匙间)间9停车泊位辆地面辆地下辆四投资数据总投资万元1固定资产投资万元建设投资万元建设期利息万元2流动资金投资万元五筹资数据-本资料来自-1业主自筹万元占总投资35.49%2银行贷款万元占总投资64.51%3贷款利率(年)收入与成本数据1总成本费用万元2经营收入万元3经营税金及附加万元4经营成本万元5利润总额万元6所得税万元7税后利润万元财务评价指标1全部投资税后财务内部收益率税后财务净现值万元年折现率10%税后静态投资回收期年税前财务内部收益率税前财务净现值万元投资利润率投资利税率盈亏平衡点-本资料来自--本资料来自-盈亏平衡点万元2自有资金税后财务内部收益率税后财务净现值万元年折现率10%税后静态投资回收期年税前财务内部收益率税前财务净现值万元投资利润率投资利税率重庆作为中国西南地区的唯一直辖市，正处于经济快速增长时-本资料来自--本资料来自-第二章业主简介参股企业近30家，其中地产公司10家，已确定可开发项目建筑总面积超过600万平方米。集团投资总额逾160亿元人民币，总资产达展”的集团化跨区域多元运作态势。融汇集团将秉承“融汇城公司的领军人——黄祖仕先生，知名华侨企业家，有近20年房地产从业经历，专业经验丰富，集团以地产、化工为龙头产业，经-本资料来自--本资料来自-一支经验丰富的管理团队。旗下控股、参股企业共有32家，累计投资房地产逾百亿元，总开发土地近6000亩，总建筑面积达400万平国值得尊敬的20大房地产杰出人物”等称号，2003年当选为重庆市1、公司概况团)和融汇(福建)实业发展有限公司投资组建的一大型专业房地产-本资料来自--本资料来自-重庆融汇投资重庆融汇地产(集团)融汇(福建)实业发展图1重庆融汇投资有限公司股东情况2、公司管理规范，法人治理结构完善，管理水平较高公司以建立全行业的领先企业为目标对公司经营体系进行了全资源配置与客户需求的最佳结合点，从而取得1+1>2的效果；公司-本资料来自--本资料来自-招商部招商部营销策划部工程管理部成本部管理设计研发部外联部财务管理部综合管理办公室副总\总监\总工程师总经理助理监事会总经理董事会图2公司组织结构图业经验14年。历任福州晋安区房地产综合开资银行从业11年，房地产从业6年，曾先后就职于银行、券商投资-本资料来自--本资料来自-4、公司开发项目重庆融汇投资有限公司于2006年12月26日通过市土地交易中心获得了该项目土地使用权，并于2007年1月26日签订了《国有土出让土地面积815亩，划拨土地面积429亩。项目总建筑面积198万平方米(815亩),其中：住宅总开发面积约为166万平方米。在5年内，重庆将倾力打造3个国际级的温泉项目，包含渝北区际温泉城”是重庆市政府打造“温泉之都”的重点项目，也是“五目总占地(毛地)约1244亩，净用地815亩，是集主题乐园、商业、融汇国际温泉城温泉项目已于2007年7月30日正式动工建设，-本资料来自-第三章重庆酒店业发展状况与经营情况(一)重庆经济概况及发展趋势1、经济概况算年均增长率达14%,2008全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。2009年1-11月，重庆市GDP增长14.2%,全年可实现GDP增-本资料来自wW--本资料来自-2000图3:重庆市2000—2008年城镇居民人均可支配收入走势(单位：元、%)(数据来源：2008年重庆市国民经济和社会发展统计公报)3、经济发展目标-本资料来自-人均国内生产总值达到3300美元左右。(二)重庆酒店业发展状况截至09年10月，重庆共有星级饭店243家，其中：五星级11家，四间、4.8万张床位。(2)酒店竞争无序，以低价作为主要营销策略；(5)酒店餐饮消费需求较为旺盛；-本资料来自wW--本资料来自-(6)酒店业成为房地产业主的投资新宠。(3)旅游经济的再度振兴预期为酒店业锦上添花；(4)各个经济园区的成熟发展将为酒店业注入活力；(5)全国或者全球知名品牌高档酒店的本地拓展将提升整个酒店业(三)重庆高星级酒店的运营情况-本资料来自-(2)11家五星级酒店9家由国际、国内的品牌管理酒店，2家单体(2)随着全球经济一体化和重庆城市的国际化，品牌酒店的经营优(4)酒店业联盟"对客服务协会"的雏形可望引领市场重新回归良(四)重庆市温泉酒店情况分析泉汤池，同时特别安排有9栋温泉汤屋、5栋豪华温泉度假别墅及2栋希-本资料来自--本资料来自wW--本资料来自-(五)重庆市五星级酒店客源市场调查及分析表1重庆五星级酒店客源结构比重商务50%会议团队休闲观光度假团15%其它10%合计来源地来源地本地及周边县市合计-本资料来自--本资料来自www,-第四章建设内容及建设条件地下建筑面积25443.64平方米。整个酒店建筑地下2层，地上16层，建1、交通条件(1)沙坪坝交通条件(2)项目地块交通条件-本资料来自-内环高速公路南北向贯穿规划区，红线宽35m,两侧各控制50m宽的主干路，红线宽36～44m;城市次干路32～22m;城市支路，红线宽16m;-本资料来自--本资料来自www,-图5地块交通分析图2、气候条件温平均在6-8度，夏季平均气温在27-29度，日照总时数1000-1200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛、温润多阴、雨热同季，常年降雨量变电站有500千伏的1座、220千伏的2座、110千伏的12座，35千4、供气能力-本资料来自--本资料来自-第五章总平面设计温泉酒店用地位于重庆梨树湾温泉城项目地块的东南边均为东高西低的浅丘，场地中部为较平的山谷地带，其地形与山体走向一致，亦呈东高西低的态势。建设用地除西侧紧邻一条的结合在一起，这也使得该酒店成为温泉度假村，娱乐和商业区域个多姿多彩又气势磅礴的项目。场地内最特别而且充满活力的元素建筑的主入口在地块的西端，藉由一条双车道的单向环线可以让来酒店的地块的地形变化多端，地形的标高在宴会厅的前后两端上下相差了将-本资料来自--本资料来自www,-行环道的第二停靠点为酒店的高级中餐厅。车主街道一路向下，车可以进入地下的停车库或者继续驶向地块西北端的行人进入酒店建筑的路线也简单明了，客人亦可以轻而易举地造访本-本资料来自--本资料来自-第六章建筑设计-本资料来自-在本项目众多的功能组合和设施要求的前提下，设计中紧凑的功能分设计的首要成功之处，即为结合了地块本身的自然元素并有效的解决建筑层高：客房层高3.5米、大宴会厅层高10.5米、小宴会厅层高7米、各种餐厅层高5.0米、会议及健身区层高4.5米。-本资料来自--本资料来自-第七章结构设计(3)《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)(4)《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)报告》(详细勘察-重庆市勘察院2008年9月作)根据中华人民共和国国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》 年版)的有关条文及附录A,本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度6-本资料来自--本资料来自www,-本工程地面以上结构高度为60.80m,结构总高度为70.9m,为一类高(二)结构楼(屋)面活荷载标准值(kN/m²)车库：4.0;餐厅厨房：4.0;商场：3.5;酒店客房：2.0;公共洗手间：2.5;餐厅：2.5;健身房：4.0;屋顶花园：3.0;阳台：2.5;消防楼梯间：3.5;消防车通道：35;电梯机房：7.0;屋面：上人屋面2.0;不上人屋面0.5;较重的设备荷载按实际确定。震等级有三级和四级。楼(屋)面均采用钢筋混凝土主次梁现浇楼(屋)-本资料来自--本资料来自-2、地基基础及边坡地原地形为浅丘沟谷之间经人工回填形成的平坝。场地平基工作完成后将本工程基础设计等级为甲级。建筑物基础拟采用柱下独立基础，持力根据《建筑结构荷载规范》,场地的基本风压值，按50年重现期风压填充墙：采用烧结页岩空心砖砌块(干容重不大于10KN/m³)、M5.0混-本资料来自--本资料来自www.m448,com-第八章公用工程(1)《室外给水设计规范》GB50013-2006(2)《室外排水设计规范》GB50014-2006(4)《汽车库建筑设计规范》JGJ-100-98(5)重庆市《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006(8)《游泳池给排水工程技术规程》CJJ122-2008(1)室外红线范围内的给水排水设计；(2)室内给水和排水设计；(3)消防给排水及灭火设施。融汇温泉酒店总建筑面积79825.96平方米，地上建筑面积54382.32平方米。整个建筑包括地下2层，地上16层，建筑高度4、给水设计-本资料来自--本资料来自www.m448,com-(1)水源：根据业主提供资料，以市政给水作为水源。(2)用水量：用水量详见用水量计算表。表3酒店部分用水量计算表用水名称用水人数(人)用水量标准(升/人日)用水时小时变化系数用水量备注时(t/h)酒店旅客酒店员工餐饮天3人次洗衣房8空调冷却循环补充水总循环用水的2%计1840t/h)1浇洒22小计不可预见量按总用量的10%计2工程最高日用水量为1124m³/d,最大时用水量为122.3m³/h。平均时流量约为89.2m³/h。5、给水系统(1)室外给水系统西侧规划道路市政给水管网接入DN150给水管2根，经总水表计量-本资料来自--本资料来自www.m448,com-(2)室内给水系统(3)给水计量(4)生活水量：按最高日用水量的25%计，约420吨名称数(人)准(1/人日)时变化系数用水量备注客房24152员工245-本资料来自www.m448,com-厨房01053天洗衣干衣g854计549、冷却循环水系统(1)重庆气象参数：大气压力730mmHg;干球温度33℃(10天平均值);湿球温度27.3℃(10天平均值)。(2)空调制冷量及冷却循环水量：制冷量循环冷却水量(3)系统设计：10、排水设计(1)建地排水现状：-本资料来自www.m448,com-已预留2个污水检查井。(2)排水体制：本工程排水体制采取雨、污分流制。(3)排水量：(4)排水系统：-本资料来自-(2)《建筑防雷设计规范》(GB50057-942000版)消防控制室(有直接对外出口)和弱电中心设于主楼地下一层。4、供配电系统(2)负荷容量-本资料来自www.m448,com-用电设备名称面积(M²)负荷指标装置容量需用系数功率因素计算负荷酒店客房酒店及配套宴会区酒店后勤地下车库设备用房消防水泵20喷淋水泵20生活供水装置2空调主机主楼电梯7群楼电梯9-本资料来自--本资料来自www.m448,com-变压器容量5000kVA,拟从城市电网引两回10kV专线，两回路均为5000KVA互为备用。(1)对电梯、冷冻机、防火卷帘等成套设备，电控设备均由(2)控制方式消防专用送风机由火灾自动报警联动系统总线自动控制和风自动报警联动系统总线及压力开关自动控制和泵房及消防控制室(1)客房层照明设计：1)照度标准：电梯厅100LX;走道、楼梯间75LX;客房100LX,2)照明方式：客房电梯前室、走道、楼梯间等公共区域照明-本资料来自--本资料来自www.m448,com-(2)车库、设备房照明设计1)照度标准：车库照明按地面水平平均照度75L所水平平均照度为200LX,泵房、风机房100LX,冷冻站150LX,走2)照明方式：车库、冷冻站、水泵房、电梯前室、走道、楼(3)酒店配套用房照明：一般照明负荷按楼层和功能分区从变电所放射式供电至楼层变电所高低压进出线(母线)设电涌保护装置，楼层配电箱设-本资料来自--本资料来自www.m448,com-50平方米1个语音信息点和1个数据信息点；酒店标准间客房1个语音信息点和2个数据信息点，套房2个语音信息点和2个数据信息点；办公每15平方米1个语音信息点和1个数据信息点；总计约需语音信息点1000个和数据信息点1500个。为酒店内部通讯和管理，拟设一套程控交换机系统，容量为1500线，中继线300对，通讯机房于地下一层。10、有线电视系统(2)《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)(3)《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)(5)重庆市《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006-本资料来自--本资料来自www.m448,com-(1)空调房间室内设计参数夏季室内空调设计温度：26℃,相对湿度55%;冬季室内空调设计温度：20℃,相对湿度50%。(2)冷、热源冷源拟采用两台电制冷离心式冷水机组和一台电制冷螺杆式4、通风设计(1)通风换气指标表4通风换气指标汇总表楼层名称送风换气次数(次/小时)排风换气次数(次/小时)地下一层厨房变配电房车库45柴油发电机房45地下二层水泵房45冷冻机房58-本资料来自wW--本资料来自www.m448,com-热水机房8热水锅炉房8其余楼层卫生间自然进风无窗重要房间34(2)通风系统设计(兼排烟、补风系统)。通风方式为上侧排、送。通风设备均选用(1)天然气管道供应采用二级管网系统，从中压管网引来的(2)天然气总管接管点在建筑附近的已建城市天然气中压城(1)天然气管道室外采用无缝钢管，亦可采用钢骨架聚乙烯(2)通风采用镀锌钢板制作，厚度及加工办法按《通风与空-本资料来自-第九章消防设计(一)建筑消防3、平面布置-本资料来自wW-可直达酒店大门。消防车道均满足4m净宽，转弯半径均大于12m。4、消防扑救大于高层部分的1/4周长；扑救面相邻设有消防扑救场地，宽度与扑救面等宽，进深18米。5、防火分区和防烟分区层民用建筑设计防火规范》第5.1.1条，按增设自动灭火系统时1000m²地面建筑根据《高层民用建筑设计防火规范》第5.1.1条，按增设自条一个分区2500m²执行。各层顶棚梁高均大于0.5米，可做划分防烟分区的挡烟垂壁，每个防防火分区采用大于3小时耐火极限的防火墙或特级防火卷帘(以背火-本资料来自wW--本资料来自-面温升为判定条件)分隔。6、安全疏散高层建筑每个分区均有两个疏散出口(地下室各分区也采用相邻分区的疏散楼梯),防烟楼梯间均设置大于6m²的防烟前室(与消防电梯合用前室大于10m²);楼梯宽度均满足疏散要求，防火疏散门均大于1m²,疏散根据《高层民用建筑设计防火规范》第6.3.2条，主塔楼的东核心筒设有两部由地下通往16层的消防电梯，满足4层及4层以上的消防需求，北侧有两部地下通往3层的消防电梯(兼货梯),满足3层及以下大于45007、防火构造地下室、半地下室的楼梯在首层用不低于2小时耐火极限隔墙和乙级-本资料来自wW--本资料来自-(二)给排水消防(2004)124号2、设计范围-本资料来自-顶设一座18m³的消防水箱，消防水箱设置高度保证最不利消火栓的压力大于7米及喷洒所需压力。4、消防用水水源划道路市政给水管网接入DN150给水管2根，经总水表计量后，以供低区5、消防用水量用水名称用水标准最大小时用水量(m/h)一次火备注室外消火栓3-本资料来自wW--本资料来自-室内消火栓3自动喷水16、室外消火栓系统室外消火栓布置间距不大于120米。7、室内消火栓供水系统(1)根据本工程情况，本设计采用独立的临时高压系统，由地下消防水池—消火栓水泵一高位消防水箱联合供水，系统分别设置3套DN150-本资料来自-设置部位火灾危险等级喷水强度作用面积喷头工作压力地下车库中危险Ⅱ级8酒店部分中危险I级6-本资料来自-安全.(5)在室外设置2套水泵接合器与湿式报警阀前的自动喷水灭火系-本资料来自wW--本资料来自-本系统中ZSS-25水炮最大同时开启个数为4个，所以设计流量10、灭火器具配置-本资料来自wW--本资料来自-(3)火灾性质(4)灭火器配置(三)电气消防-本资料来自wW--本资料来自-2、消防照明4、火灾应急广播系统5、消防联动控制-本资料来自wW--本资料来自--本资料来自wW--本资料来自--本资料来自wW--本资料来自-第十章节能设计(一)设计依据(二)建筑节能-本资料来自wW--本资料来自-(三)给水排水节水节能措施(3)各用水部位分装水表。做到用水有量。避免浪费。(4)本工程充分利用自来水管网的压力，二次加压给水系统采用变(5)空调用冷却水采用冷却塔冷却后，循环使用，冷却塔采用节水(四)电气节能(1)合理构成供电系统，确定适当的变压器容量及台数，变电所尽-本资料来自wW--本资料来自-(4)各变电所设置功率因数自动补偿柜，功率因数达到0.94以上，客房照度：75-1001xLPD≤5-7W/m2(6)节能灯、荧光灯等均采用自带无功补偿的产品，功率因数达到0.9以上。(7)本工程电气设备及器件均采用新型节能产品。(五)暖通节能-本资料来自-(4)采用多种节能措施，优化系统设计。-本资料来自--本资料来自-第十一章环境保护(一)设计依据(1)中华人民共和国国务院第253号《建设项目环境保护管理条(二)环境保护-本资料来自--本资料来自wW-地下室排烟(兼排风)机选-本资料来自wW--本资料来自www.m448,com-第十二章进度计划饰装修工程、竣工验收等阶段。本项目建设期为24个月(2010年1月至2011年12月)。时间工作内容2010年2011年23456892345689编制项目审批初步设计施工图设计项目建设招投标场地平整建安工程给排水电气工程空调通风电梯工程竣工验收-本资料来自--本资料来自www.m448,com-第十三章投资估算及资金筹措1、投资估算范围投资估算范围包括：工程费用(土建工程、电气工程、管网工程、空调、总图工程、装修工程、电梯和景观工程)、工程建设其(2)2000年《重庆市建筑工程综合基价表》;(3)2008年《重庆市建设工程费用定额》;(4)2008年《重庆市安装工程单位基价表》;(5)2008年《重庆市安装工程费用定额》;(6)2009年10月《重庆市建筑工程造价信息》;(7)材料价格采用重庆市建设工程造价信息中心2009年-本资料来自--本资料来自www.m448,com-1、工程费用2、工程建设其他费用(1)土地成本：按实际发生额测算。(2)工程前期费用：包括报批报建费、勘察设计费、场地平城市建设配套费按建筑面积每平方米290元测算；环境影响评价费估算金额为30.00万元；白蚁防治费按建筑面积每平方米0.8元测算；规划综合费按建筑面积每平方米2.59元测算；环保污水处理费按建筑面积每平方米1.00元测算；施工图审查费按建筑面积每平方米1.36元测算；-本资料来自--本资料来自www.m448,com-异地人防费按建筑面积每平方米45.00元测算；(3)开发间接费：包括专业服务费和建设单位管理费。3、预备费4、估算结果本项目总投资54257.27万元，其中工程费用34479.50万元，工程建设其他费用14291.12万元，预备费731.56万元，建设期利息3555.09万元，流动资金1200.00万元。(详见附表1投资估算表)-本资料来自www.m448,com-资金构成图图6投资构成图2、资金使用计划使用计划为：2010年需投入建设资金32554.36万元，2011年需投入建设资金21702.91万元.(详见附表2投资计划与资金筹措表)。进图7投资进度图-本资料来自--本资料来自www.m448,com-第十四章财务评价3、假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完4、计算方法-本资料来自--本资料来自www.m448,com-项目计算期为20年(2010年～2029年),其中，建设期2年(2010年1月～2011年12月),计24个月，运营期18年。KTV收入：KTV共34间，每天开房率按85%计算收入。经营收表5经营收入测算表数量(套)平均单价(元/套)开房率小计(万元)备注2012-2013年合计合计合计-本资料来自--本资料来自www.m448,com-表6税率表序号项目名称税率1营业税2城市维护建设税3教育费附加4资源税5所得税项目运行成本根据项目方案设计和类似项目成本统计资料采(1)外购原材料费(2)燃料及动力费-本资料来自--本资料来自www.m448,com-(3)工资及福利费项目正常运营年份，雇佣员工916人，月均工资及福利费按2500.00元/人估算。经营第二年磨合期结束，工资总额减少5%。(4)修理费固定维修费用及储备金40万/年，每年5%递增。(5)其他费用经营成本估算见附表6总成本费用表。1、项目盈利能力分析收入与成本数据1总成本费用万元2经营收入万元3经营税金及附加万元4经营成本万元-本资料来自--本资料来自www.m448,com-5利润总额万元6所得税万元7税后利润万元财务评价指标1全部投资税后财务内部收益率税后财务净现值万元年折现率10%税后静态投资回收期年税前财务内部收益率税前财务净现值万元投资利润率投资利税率盈亏平衡点盈亏平衡点万元2自有资金税后财务内部收益率税后财务净现值万元年折现率10%税后静态投资回收期年税前财务内部收益率税前财务净现值万元投资利润率投资利税率计算结果表明，项目税前、税后全部投资内部收益率均大于基准收益率10%和当前银行贷款利率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。-本资料来自--本资料来自www.m448,com-附表5:经营收入及税金测算表附表6:总成本费用测算表附表8:项目投资现金流量表附表9:项目资本金现金流量表贷款总额为35000.00万元，预计在项目2010年6月开始贷款，贷本金于2012年底开始偿还。计算过程详见：附表3贷款偿还计划偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证-本资料来自--本资料来自www.m448,com-(3)利息备付率备付率平均为3.72,可用于偿还利息的当期收入足以支付当期利收益率为：15.62%,税后财务净现值(ic=10%)为：23617.67万-本资料来自-第十五章风险分析1、盈亏平衡分析计算结果表明：经营达到预测目标的33.40%,即收入达到109541.14万元时，企业可以保本，项目盈亏平衡，超过此收入就2、敏感性分析-本资料来自www.m448,com-表7敏感性分析表号不确定性因素变化率项目内部收益率项目税后财务净现值项目税后静态投资回收期基本方案8.31年1经营收入8.05年8.60年2建设投资8.53年8.09年3经营成本8.39年8.23年图8敏感性分析图(全部投资IRR)-本资料来自--本资料来自www.m448,com--本资料来自--本资料来自www.m448,com-第十六章结论与建议-本资料来自www.m448,com-标较好，项目总投资为54257.27万元，所得税后全部投资内部收益率为15.62%,财务净现值为23617.67万元，银行贷款偿还期为8年，静态投资回收期为8.31年，由此本项目市场预测主要是从重庆市酒店经营项目的市场分析入-本资料来自www.m448,com--本资料来自-附件本资料来自企业管理资源网附表1:投资估算表附表2:投资计划与资金筹措表附表2-1:建设期利息估算表附表3:贷款偿还计划表附表4:财务计划现金流量表附表5:经营收入及税金预测表附表6:总成本费用测算表-本资料来自W--本资料来自-附表9:项目资本金现金流量表附图1:项目现金流量表(全部投资)附图2:项目现金流量图(自有资金)附表7:利润测算表附表8:全部投资现金流-本资料来自W--本资料来自-海南金色阳光温泉度假酒店营销策划方案-第2页16页 -------第37页-本资料来自--本资料来自------------------------------------第3页----------------------------------------第6页-----------------------------第7页 -----------------------------------第13页-本资料来自--本资料来自-1.产权式酒店的定义产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称(中文译为"泰慕赛尔")即"时空共享",其共同特点是都建于景色优美产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到2.产权式酒店的性质3.国内产权式酒店的开发与发展作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店";倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部，龙脉温泉等。-本资料来自W--本资料来自-一销售——委托专业酒店经营管理公司经管(或成立专业的酒店经营管理队伍经管)机制(即保证购买者利益实现的体制、机制)尤为重要。-本资料来自W--本资料来自-因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销二、产权式酒店呈现的产品形式1.时权酒店时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年产值51周，共51个时间份),出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。2.纯产权酒店理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店是指投资人(往往是最终消费者),购买用于退休后养老的物业。在退休前4.高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村5.时值度假型酒店指消费者购买一定数量的"分数",这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假-本资料来自W--本资料来自-三、国内产权式酒店的一般开发与运营模式1.国内产权式酒店的一般开发主体2.国内产权式酒店的一般销售模式产权式酒店下(不影响酒店整体经营)购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依(1)、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营(2)、开发商履行日常经营监管义务(3)、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管(4)、对营业收入一全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红(5)、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年(6)、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核(7)、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数(又叫分红比数),-本资料来自W--本资料来自-分红总额X该房间收益比数房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款(8)、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁(9)、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入(10)、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式。此类产权式酒店的开发商一般用于投资收益或节省企业经营(招待)成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在-本资料来自W--本资料来自-经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报(一般为6—8%为/年)为主要的收益体房产总价X事先约定的年回报比例(一般为6—8%)度假式产权酒店(分时度假式产权酒店)旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅休闲项目为依托，购买者-本资料来自W--本资料来自-发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15.8%;1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”;倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10%投资回报+房屋产权”岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部、金色假日酒下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投-本资料来自--本资料来自-五、经典酒店项目案例分析案例一：海口索菲特前沿酒店(产权式)海口索菲特前沿酒店由前沿控股集团投资开发的国内首个全海景五星房产权式酒店。作为亚洲财富领袖俱乐部永久性会址及2004年唯一荣膺中国国际商业地产博览会50强的产权式酒店，它的首次亮相引起业内外人士的普遍关注。该酒店位于海均价：13000元/平方米入住时间：2005-12-30建筑面积：2.6895万平方米主力户型：70-80平方米总户数：304户其销售诉求点是：70年产权、每年9%的回报率、5年回购计划、业主坐享每年案例二太和温泉休闲酒店太和温泉休闲酒店是由海南钧恒房地产开发有限公司投资1.4亿元，按国际星级标准规划设计、建造、装修的第一家温泉休闲酒店；也是目前海-本资料来自W--本资料来自-销售诉求点是：休闲+赢利+资产增值。投资者用每年在其店21天的免费入《第二部分：项目定位》-----------------------------第17页--------------------------第18页分析------------------------------------------第22页-本资料来自W--本资料来自-行政区划：海南省省会，是海南省政治、文化、经济、交通中心，亦是海、陆、之口，故取名为海口。总面积218平方公里，市区面积25平方公里。人口四十余万。辖2镇、6乡。市区范围内设振东区、新华区和秀英区等3个区。海口市位于海南岛平方千米，海域面积830平方千米。2004年底，常住人口171.03万人；户籍人口143.07万人，其中非农业人口822506人。交通运输：公路交通运输有海榆东线、海榆中线、海榆西线公路和环岛东线高流经境内的主要河流有：南渡江、美舍河、五源河、美涯水、那卜水和那甲水，总厂平均流量为227立方米/秒，年平均水位为1.3米。境内海岸线长27.25公里，主要港湾为海口港，港内有秀英港和海口新港。秀英港为对外开放港口，有5000吨级泊-本资料来自--本资料来自-位2个，3000吨级以下泊位11个，航线8条。海口新港现有泊位12个，航线11条，100米，属海景一线地。西海岸属海口富人区，全长22公里的海岸线与金色、柔软的沙滩相互交应、海天一色；十大主题景区及高尚海景别墅、高尔夫球场(27洞)-本资料来自W--本资料来自-酒店公寓的东侧便是占地538亩，投资8亿余元的热带海洋世界公园，公园景色业主可尽收眼底；酒店公寓西侧为计划在2007年开工建设占地439亩，建筑面积22万平方米的酒店、别墅区，小区内拥有约10000平方米的大型购物中心，8个大型餐厅及娱乐设施。该区域的生活配套设施给金色阳光温泉酒店公寓提供了更加周金色阳光温泉酒店公寓的园林景观约10000平方米，道路实行人车分流。绿地率庭院、雕塑和形色各异的近百种热带植物、花卉有机结合起来，创造了一个诗情画意此外，海口市政府将要迁移至酒店公寓对面滨海大道南侧。计划2006年底开工生活服务设置将一应俱全。酒店公寓距新市政府约有3公里，而且中间有滨海大道和区域优势——本案位于海南海口西海崖内，属于海口富人区，第二个亚龙湾，高尔夫球场(27洞)、海上休闲运动中心、娱乐中心、五星级酒店坐拥其中。四大水系。一是标准温泉游池(50×20M),并有设计优雅的游池吧相配套，四季恒温 (24℃—28℃)。二是在建筑的北侧还建有宽度约200米酒店公寓专用的金沙滩海水户型优势：从60平方米左右的一室一厅户型(约占总套数的84%),到160平方-本资料来自wW--本资料来自-600多平方米，净高达8米，并与半室内的游池交相呼应，尽显富丽堂皇。由于大堂2.劣势——W季节性较强—一在海南旅游旺季一般在10份——次年3月份；1、你会为温泉买单吗?——温泉地产消费调查-本资料来自W--本资料来自-目标客户群年龄分布：30—39岁为购房中坚力量调查结果表明，受访者中30～34岁的青年人比例最大，为20.3%,其次是25～29岁和35～39岁的人群，分别为17.7%和16.5%。其余年龄段的被调查者比例相差不大，在4%到11%之间。而30～39岁的群体也正是购√温泉楼盘：我会考虑会-本资料来自W--本资料来自-图3你认为，有没有温泉的同等楼盘其价位差应该是多少钱?在消费者的√温泉楼盘：是一种生活享受温泉楼盘仍然是一种奢侈品，在有意向购买温泉楼盘的人中，有55.3%的人看中药用功效一种生活享受地位的显难环保就是觉得识泉好调查中，有57%的被访者表示看好温泉楼盘的发展，笔者认为许多的人信心应该-本资料来自-由此可见，由此可见，有关部门统计，去年到海南省旅游的国外游客是30多万人，今年前三季度已经超过前11个月全省旅游收入比去年同期增长21.2%,接待旅游过夜人数比去年同期增长2项目定位-本资料来自W--本资料来自-(一)项目发展的宗旨、理念、目标、设想——项目发展的宗旨：——项目发展的理念——项目发展的目标——项目发展的设想(二)项目的综合定位-本资料来自W--本资料来自-特征定位：健康之旅休闲之旅生态之旅-本资料来自W--本资料来自-本项目推向市场后，根据现在的房地产市场的需求状况分析，我司对目标客户创富阶层包括：中产阶级和准贵族-本资料来自W--本资料来自-A、投资型买家(约占45%)-本资料来自W--本资料来自-B、自用型买家(约占34%)(1)主要人群构成：(3)主要特点(4)其主要关注点：C、过渡型买家(约占15%)(2)主要目的：他们购买物业的目的是具有良好自-本资料来自W--本资料来自-(3)主要特点：D、炒作型买家(约占6%)(3)主要特点：(4)主要关注点：-本资料来自W--本资料来自-定了自己所购买的物业能否在预期内出手，而不至于积压资金；物业价格调整的幅度频率，因为这会直接影响到物业升值的速度和升值空间的大小，决定投资所能获得的回报率高低；以上分析的目标客户四种类型，示意图如下图所示：一级目标市场：北京、上海、深圳二级目标市场：内陆城市武汉、沈阳、大连、天津、《第三部分：营销篇推广篇》-本资料来自W--本资料来自-------------------------------第39页-----------------------------第40页 -------------------------------------第41页-----------------第42页-------------第44页-第45页-------第46页八、造势策略-本资料来自W--本资料来自---------第47页----------第48页 -------------------------------------------------第51页-----------第56页-----第59页-本资料来自---------------------------------第62页 64页 页目前，我国的房地产业发展迅速，房地产市场营销手段也在不断翻新，实践证明，只有把市场分析透彻，才能有效的瞄准目标消费群体，占领更多的市场份额，取得良好的社会效益和经济效益；-本资料来自-同时，房地产市场上供大于求的因素，客户可选择的范围十分广，我司通过对房地产营销的市场细分，通过对消费者的文化水平、经济收入等，以及对物业档次、质量、风格、面积的不同需求的因素作全面的破释。因此，本项目在推广上应努力挖掘项目的文化内涵和卖点，促进销售顺利进行，以此提高项目在市场的知名度和美誉度。二、营销推广思路-本资料来自W--本资料来自-2)有效组合媒体的相应特点和本项目自身的特质，通过递进式、立体3)利用广告的持续发布，实现潜在客户从欣赏到信任再到最终购买本4)通过实际操作中的滚动式的推广和合理的资金投放，使推广费用所5)要加强渗透式宣传攻势，强塑品牌，带动市场人气，以此形成品牌效6)通过多种媒体的立体式组合推广，采取双向沟通式的广告宣传，在市7)根据发展商和项目的需要，引入具有战略性意义的品牌营销战略。实现三、推广主题-本资料来自W--本资料来自-(一)入市应遵循的条件：-本资料来自W--本资料来自--本资料来自-六、全国推广销售策略1)品牌营销2)服务营销3)保证销售4)低开高走，分期销售-本资料来自-量者，将按所规定的标准奖励予领袖客户(即：老客户带动新客户活动),或给予根据本项目所在区域的现状及项目的特点，我司采用针对性的宣传策略，并使之按步就班，有的放矢，