中原地产发布：对楼市调控后市政策走势的研判教程

对楼市调控后市政策走势的研判东莞中原研究部

2012年2月引言：2012年，在春节之后全国楼市延续刺骨的寒风，业界对未来的走势极度悲观之时，政策的任何风吹草动都引起极度关注，各地政府小动作频繁，或可以看出一丝端倪！目录Contents全国楼市现状各地方政府动作频繁234未来政策走势5全国经济、银根、政策现状1政策转向预期对市场影响经济现状：2012年,中央政府经济工作重心从“控通胀”向“稳增长”偏移，地方调控政策松动预期抬头。2011年，GDP47.16万亿元，同比增长9.2%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%，逐季下降，预计将会在2012年一季度触底。全国规模以上工业生产增加值，按可比价格计算比上年增长13.9%

，工业企业景气指数下降。对经济增速下滑担忧，地方政府依靠房地产稳增长预期抬头。央行提出满足首次置业刚需房贷回归基准利率下调存款准备金率2012年2月，央行在金融市场工作座谈会上透露，将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。2011年底-----2012年初，全国部分一些、二线城市首套房贷回归基准利率，甚至部分银行的优质客户可以打95折。2011年12月5日，央行3年来首次下调大型金融机构存款准备金率0.5%降至21%，中小金融机构存款准备金率将降至17.5%。银根现状：2011年底，央行3年来首次下调存款准备金率；2012年初，央行透露满足首次房贷需求。政府、央行重提对刚需、首次置业的支持，成为楼市发展趋势的基调。政策现状：10年4月17日11年3月11年4月上旬11年5月新国十条公布年度房价控制目标国务院督察组调研各地楼市调控深圳、增城限价令11年2-3月限购席卷全国30多城市11年1月26日新国八条11年10月11日佛山放松限购被叫停！！12年1月上海提高普通住宅标准、中山限价令门槛提高、南京公积金政策放宽！12年2月9日芜湖放松调控政策！12日被叫停。严厉》延续》微调》放松？住建部要优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年，住建部、央行再次提出保证刚性需求贷款需求，同时上海、中山、南京调整相关政策，最新芜湖也蠢蠢跃动被叫停。虽然中央保持调控基本面不变，但各地政府动作接连不断。目录Contents各地方政府动作频繁34未来政策走势5全国经济、银根、政策现状1全国楼市现状2政策转向预期对市场影响楼市成交▲屡创新低2011年，北京、上海、广州、深圳等一、二线城市成交大幅下滑，甚至低于2008年的冷清局面，特别是进入2012年1月，创下几年来的新低。土地供需▲出让金大幅缩水2011年，由于楼市调控政策的紧绷，银根愈发收紧，开发商拿地意愿低下，大部分城市土地出让金收益下滑30%-40%，土地财政吃紧。房产企业▲债台高筑2011年，银行贷款融资无门之后，信托也被限制，房企债台高筑，资产负债率越过红线，杭州绿城首当其冲。2012年，迎来债务偿付高峰，信托总还款额约2500亿元。购房心态未来供应楼市冰封冰封全国楼市现状：全国楼市成交持续低位徘徊，房企资金压力与日俱增。全国楼市现状：被限购、限贷政策所深深抑制，并且对未来投资前景看空，无情离场。观望浓郁，购房计划容易被外界干扰推迟，需求被抑制。被调控政策误伤，并已经观望多时，急切期望降价。观望成交当前楼市出现最频繁的名词。目录Contents4未来政策走势5全国经济、银根、政策现状1全国楼市现状2各地方政府动作频繁3政策转向预期对市场影响上海、北京上调普通住宅标准：城市普通住宅标准调整北京1上海

2北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元／平方米、南部地区为34560元／平方米，四至五环北部地区为32400元／平方米、南部地区为28080元／平方米，五至六环北部地区为25920元／平方米、南部地区为21600元／平方米，六环外地区为17280元／平方米。内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。上海、北京普通住宅标准的提高，降低买卖双方交易成本，有利于促进市场信心的恢复。案例：在上海老闵行地区，总价160万元、房龄超过5年的非普通住宅，原先卖方需要缴纳5.5％的差额营业税，买房需要缴纳3％的契税，上调普通住宅标准出台后，营业税可以免除，而契税下调至1.5％，购房成本减少2.4万元。中山提高限价标准：中山提高限价标准，舒缓部分楼盘被限制签约的困境。概况：2012年1月22日，中山市国土资源局已在其网签系统中对房屋“限价”标准进行上调，由之前的5800元/平方米，调整至6590元/平方米，上调幅度为790元/平方米。限价数据来由：2011年中山一手住宅均价5936元/平方米，同比上涨约12.6%，低于GDP13.5%的涨幅，完成了房价调控目标。这次中山执行新限价标准6590元/平方米，比2011年均价上涨11%，这是沿用2011年房价调控思维，涨幅低于GDP增幅。南京公积金贷款放松：南京公积金贷款政策松绑调整，对合理的住房需求给予支持。调整时间调整内容调整背景2005年12月1日10万/人提高至12万/人鼓励消费2006年8月1日12万/人提高至15万/人鼓励消费2008年2月18日15万/人提高至20万/人鼓励消费2008年11月17日20万/人提高至30万/人鼓励消费2009年10月10日个人还贷能力系数由0.45下调至0.3，二次申贷可贷额度减半应对疯狂楼市2010年2月23日30万/人降低至20万/人，叫停二次申贷公积金资金压力过大，为楼市降温2011年10月24日20万/人恢复至30万/人，放开二次申贷公积金资金充裕，扶助中低收入家庭南京公积金政策历次调整一览佛山、成都、芜湖蠢蠢跃动：2011年10月，佛山放松“限令购”被紧急叫停，成为史上最短命新政；2011年11月，成都放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位被叫停；2011年11月，重庆主城区购买住房可实行购房退税，也被紧急叫停；2012年2月，芜湖放松楼市调控政策，再次被叫停；地方政府动作频频，虽然未能顺利实现，但松动预期仍然不断增强。……目录Contents全国经济、银根、政策现状1全国楼市现状2各地方政府动作频繁3政策转向预期对市场影响4未来政策预期5政策转向预期对市场影响：政策转向的预期不断增强，有利于打破观望氛围，增加楼市活跃度。一、对购房者：央行、政府明确表示支持居民首次自住购房需求，这是楼市政策风向转变的提前示好，将增强部分观望良久的潜在目标客户入市信心，从近期上门量回升就一窥端倪。二、对开发商：增强其推盘意愿，随着3月、4月的到来，开发商会借助各种公积金政策的利好、银行对首次置业贷款的支持，加大中小户型的产品发售，从而促进市场的交投气氛。打破观望、促进成交增加推盘、主打刚需目录Contents全国经济、银根、政策现状1全国楼市现状2各地方政府动作频繁34未来政策预期5政策转向对市场影响

未来政策预期：政策微调税收政策契税营业税银行信贷利息、首付主基调：中央对投资、投机需求，以及豪宅市场的调控会持续，但对首次购房的刚性合理需求重新支持。未来政策“定向放松”，将通过税收、信贷2个方面微调逐渐展开。通过税收政策、银行信贷两个途径区别对待。具体操作通过减少契税、营业税、银行房贷利率等手段，降低购房成本。未来政策预期：政策路线图：先是微调普通住宅标准、公积金贷款额度，然后逐渐涉及契税、营业税、房贷利率，时机成熟最后才是针对中小户型首付的合理回归。调整普通住宅标准、公积金贷款额度，支持刚需、首次置业。普通住宅标准、公积金契税、营业税、利率首付123目前主要的方式，仍然是通过契税、营业税的优惠，以及房贷利率回归基准利率，甚至部分银行95折来实现。长远来看，随着楼市调整逐步到位，楼市大幅上涨的因素消之殆尽，并恢复健康、稳定的发展趋势，时机成熟之后，不排除部分中小户型产品回归2成首付。逐渐展开对开发商的启示：长远战略推售产品推售时机宣传口径客户沟通顺应当前市场形势，推出符合市场需求的中低端中小户型刚需产品。把握市场的瞬息万变，提前作出判断，利用各个有利的