某大型房地产项目投资估算及经济效益分析实例

呈送：中国·新乡市牧野区西牧村PAGE开发商：河南万嘉房地产开发有限公司地址：中国·新乡市劳动路642号呈送：中国·新乡市牧野区西牧村开发商：河南万嘉房地产开发有限公司地址：中国·新乡市劳动路642号项目名称：新乡·西牧村（河师大西隔壁地块）项目投资估算&经济效益分析西牧村（新乡河师大西隔壁地块）项目投资估算&经济效益分析一、项目建设指标项目建设指标序号项目单位数量1总用地面积㎡3373.002总建筑面积㎡25300.002.1住宅面积㎡23100.002.2商铺面积㎡22003容积率7.54地下室（1层）㎡1100.00二、投资估算及资金状况1、编制依据：①、建筑工程费用以现行建筑工程量费用标准及费率为依据；②、各种费率依据国家相关文件。2、投资估算如下：项目土建、配套投资预算表序号项目名称单位数量单价（元）金额（元）1工程前期费用㎡26400246336002配套费用㎡26400256600003检测审查监督等费用㎡26400153960004可研设计监理等费用㎡264005132000工程费用5建筑工程㎡264001080285120006设备与安装（电器、消防、其他）㎡26400369504007室外与公用工程㎡26400205280008不可预计部分项654000000合计工程总造价成本264001270358120003．项目定价及销售预算综合上述周边各楼盘销售价格，根据项目所处位置，周围环境和新乡市房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险等综合因素，项目商铺市场均价预计为4500元/㎡。住宅市场均价预计为2400元/㎡。（预售单价校正误差：+5%~-5%）模式商业住宅预计销售均价4500元/㎡2400元/㎡供应量2200.00㎡23100.00㎡销售收入990.00万元5544.00万元合计6534.00万元4、盈利分析序号项目单价数量金额(万元)1土地费用550元/㎡（含出让费）净地3373㎡14522工程造价1270元/㎡26400㎡3581.23销售费用按销售收入的3%计算6534.00(万元)196.024管理费用按销售收入的2%计算6534.00(万元)130.685资金成本按销售收入的10%计算6534.00(万元)653.406总投资成本（合计）6013.3项目总投资预算汇总表财务资金流量表：序号项目合计(万元)1销售总收入6534.002项目总投资6013.303土地费用-1452.004土地出让费30.003税前收入1942.704核定税款（12%）233.125税后利润额1709.586税后利润率26.1%备注甲方：河南省新乡市牧业区西牧村（土地提供方）乙方：河南万嘉（新乡）房地产开发有限公司（开发商）本地块以甲、乙双方合作开发的形式，即甲方提供开发土地，乙方负责地面建筑和地下室的建设，甲、乙双方按照协商约定的利润比例分成。建成后，甲方须拿出开发项目的1-2层商铺建筑补偿给乙方（视为土地成本费），如果该部分补偿费用与甲、乙双方的协商约定的利润分成比例有差价，甲方将差价利润返还给乙方。5、社会效益分析该项目建设符合国家相关政策，利国利民，“搞活了一片土地，解决了一方困难”，使我市更多人群安居乐业，体现了社会主义的优越性。具体表现在以下几个方面：1.可以调整房地产结构，促进房地产业的健康发展；2.促进我市银行金融服务业的发展；3.满足中高端小户型购买人群的购房需求；4.加快新乡市的城市建设和发展。6、资金筹措及资金使用计划该项目的总投资约6043.3万元（含土地费用30万元及土地出让费1452万元），因此该项目所需资金约为4621.3万元，现已自备1621.3万元（注：暂时不用考虑土地成本<约1452万元>），需要贷款3000万元，2011年底使用.。项目融资的方式可以灵活多样：A、首选项目抵押借贷；B、法人股权质押融资；C、无风险固定投资回报（年投资回报可议定为15——20%）。三、结论项目评估结果本项目总投资预计约为6043.30万元，总收入为销售收入6534.00万元和土地费用1452万元的总和，即为7986.00万元