城市印象销售手册

城市印象

---------------错售手册

目录

市场篇...................................................................3

（-）九江市概况...........................................................3

（二）九江市房地产市场概况................................................6

（三）目前在售楼盘资料：（2007年8月份统计）.............................8

（-）XX集团简介..................9

（-）集团下属企业...............10

（三）建筑公司简介...............10

/四

k建筑设计/景观设计公司简介..11

三

项目介绍篇....................11

z

(

x一名称......................11

z

(二

x位置......................11

z\

l三J

\Z规划定位..................11

X

/四

l

\7周边生活配套..............11

/五\

lJ

xZ总体规划构思..............14

/六X

(J

\.建筑设计说明..............15

/七X

U]

N/结构设计说明..............15

/八

l

x物业管理内容..............15

九

zX

lJ

\.项目分析..................16

叫

产品介绍、分析篇..............17

/X

I

X一J建设规模及主要经济技术指针

/x

I二)

Xz土地权利..................18

/三\

lJ

xZ建筑层高..................18

z四X

(J

\Z基本数据..................18

五

/\

l)

xz户型分析..................19

肉

销售说明篇....................30

zX

l

\一J销售流程一（项目销售流程）

z\

(二J

xZ销售流程二（认购、签约阶段....................................................................31

/x

I三)

Nz销售流程三（银行按揭流程）

z四X

f

\7认购签约须知..............,32

z五

l

x按揭贷款须知..............32

7六\

l)

\z公积金贷款须知............34

七

zX

r)

\,购房费用明细..............34

丸

前期接待答客问篇..............35

/\

l)

»一z基本数据..................35

z二X

()

\/问题解答..................37

七、城市印象个案前期接待流程.......39

八、现场规章管理制度..............40

九、项目前期表单..................42

1.业务类表单...................42

2.行政类表单...................42

一、市场篇

(-)九江市概况

1.【总体概况】

九江位于万里长江、千里京九和五百里鄱阳湖的交汇点上，是一座具有2200多年历史的

江南名城，是国家第一批五个沿江开放城市之一和国家优秀旅游城市，是江西省的北大门和

唯一的外贸港口城市。属国家一类开放口岸、出口通关机构健全。在中国经济格局中，处于

东部沿海开发向中西部推进的承接地带，是京九、长江两大经济带的交汇点。到2010年九江

将建设成为一个现代化的花园式的港口旅游城市，将成为长江沿岸及京九沿线综合性交通枢

纽、区域性工商贸经济中心、市域政治经济文化中心、江西进出口中转中心。

2.【地理位置】

77

九江市位于江西北部，地处东经113。53—116053’，北纬28。41--30。51’之

间。东与江西省波阳县，安徽省的东至县毗邻；西与湖南省平江县，湖北省的通城、崇阳、

通山、阳新等县接壤；南与江西省新建、安义、靖安、奉新、铜鼓等县交界；北滨长江，

与湖北省的广济、黄梅和安徽的宿松、望江等县隔江相望。素有“江西北大门”之称。

3.【气候条件】

九江属中亚热带向亚热带过度区；

年均湿度75-80%;

年平均气温1677度；

年降雨量1300-1600毫米；

年无霜期239—266天；

气候温和，四季分明，雨量充沛，日照充足。

4.【地形地貌】

九江地势东西高，中部低，南部略高，向北倾斜，平均海拔32米(市区海拔20米)，

修水九岭山海拨1794米，为九江最高峰，星子县蛤蟆石附近的鄱阳湖底，海拔-9.37米，

为全市最低处。全市山地占总面积的16.4%,丘陵占44.5%,湖泊占18%,耕地365.22万

亩。九江地处中亚热带向北亚热带过渡区，年平均气温16—17°C；年降雨量1300-1600

毫米，其中40%以上集中在第二季度；年无霜期239—266天，年平均雾日在16天以下。

季节分明，气候温和，雨量充沛，日照充足。

5.【建置沿革】

1949年设立九江分区行政督察公署，下辖九江、瑞昌、永修、武宁、星子、德安、靖

安县。后改辖九江、瑞昌、永修、武宁、星子、德安、都昌、彭泽、湖口、修水10县和九

江市、庐山管理局。1959年九江县、市建制合并，统称九江市。1961年设专区公署并恢复

九江市、县建制，1968年成立九江专区革命委员会。1971年改为九江地区革命委员会。1979

年改为九江地区行政公署。1980年九江市升为省辖市，设;寻阳、庐山、郊区3个县级区。

此时地、市并存。1983年九江地、市合并为九江市，设九江市人民政府，辖10县2区1

局。即九江、瑞昌、武宁、修水、星子、德安、永修、湖口、彭泽、都昌等10个县和潺阳

区、庐山区、庐山风景名胜管理局。1989年瑞昌县撤县改市，为县级市。

6.【区域面积】

九江市全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积为18823平方公里，九江的水

陆交通便利，自古就是川、陕、桂、湘、鄂、皖、赣的要道。

7.【地方特色】

九江的现代公路建设始于清未，两江总督张人骏与江西巡抚冯汝拨库银5万两，委派

江苏候补道陶森甲修筑;寻牯马路，于宣统二年（1910年）完成九江至莲花洞一优公路，计

长12.5公里，这是江西省第一条公路。20世纪三四十年代九江公路屡建屡废。九江解放

时，全区仅有城郊13公里的九莲公路勉强维持通车，1958年至1960年的3年中，全区公

路发展较快，基本奠定了现有公路的雏形。20世纪70年代，九江地区的公路事业以改善

已有公路为主，1988年10月，使用世界银行贷款建设了第一条南昌——九江全封闭和全

立交双车道高级沥青路面汽车专用公路。从此迎来了九江公路发展的又一个新时期，区内

公路里程、路面品质都有了一个质的飞跃。九江市曾荣获“全国优秀旅游城市”、“全国

双拥模范城市”、“全国城市道路交通管理优秀管理水平（二等）城市”。2000年参加全

国畅通工程的评价，被评为全省第一个三等管理水平的城市，2001年又继续走在全省的前

列，被评为三等管理水平的城市，2002年经公安部、建设部专家组评价，被国家授予全国

畅通工程二等管理水平（优秀管理水平）城市。

8.【历史人物】

九江市集名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文

化名城和旅游城市。山水蕴灵秀，人物自风流。九江文化底蕴十分丰厚，不仅哺育出了陶

渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也

吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，同时还陶冶了释慧远、

陆修静、吕洞宾、虚云法师等高士名僧。九江给他们留下了不可磨灭的印象，他们亦给九

江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。李白的《望庐山瀑

布》、苏轼的《题西林壁》古今老少成诵；东林净土、云居禅院天下佛门景仰；白鹿洞书

院、粟里醉石、周瑜点将台、白司马花径、灌婴浪井、南崖山谷祠驰名四海。它们交相辉

映，闪耀着九江文化的灿烂光辉！

9.【资源环境】

自然资源

水

水域总面积3301.3平方公里,其中万亩以上湖泊10个,千亩以上31个；水资源总量142亿立方

米,可开发水力资源32.9万千瓦；人均占有量3107立方米。

森林

森林覆盖率46.3%,国家级森林公园3个，省级森林公园4个。

矿产

已发现矿产101种，其中金、锚、锡、萤石储量居全省首位，铜居第二，鸨居第三。矿产保

有储量潜在经济价值为1353.97亿元。

人力资源

全市拥有独立科研机构19所,其中部属2所,省属2所。

全市拥有普通高校6所，在校学生4.6万余人，开设财会、计算机、经管、土木、机械、电子、

外语、法学、材料、旅游、信息技术、医学、师范等50多个专业；中等专业学校3所,在校学

生8千余人。

九江人才市场是华东地区第二大人才市场。

市属企事业单位拥有各类专业人员7万余人。

旅游资源

九江雄蟠赣北，濒江扼湖，山水得天独厚。匡庐奇秀，天下闻名，佳境美景奇诡瑰丽。其

襟江带湖之势、悬泉云瀑之胜、登临旅居之便、中西合璧之风情集于一身，观光旅游与休

养避暑的总体优势雄冠诸山。鄱阳湖纳赣江、抚河、信江、修水、饶河而注长江，浩浩荡

荡，烟波万顷，为中国第一大淡水湖。向以鱼米之利、舟楫之便、风光之秀而著称于世。

千里湖山之观，美不胜收。石钟山、鞋山、落星墩、军山、印山、扁担山隔水相望，各具

姿态；冬季，吴城沙岸湖洲，万只候鸟云集，白鹤天鹅群蔚为稀世奇观，尤其令人叹为观

止，曾被海外客人誉为“中国第二座万里长城”。九江不仅江山殊秀，而且座座“洞天”

别开。彭泽的龙宫洞、沙河的狮子洞与涌泉洞、瑞昌的峨眉洞群，千奇百怪、鬼斧神工、

浑然天成。置身其中，如梦似幻，扑朔迷离，恍如隔世而仙游。九江城北面长江，南屏匡

庐，东临湖口而西望幕阜，得尽山傍水抱之宠；城内甘棠湖水光激滩，岸柳成荫；薄暮、

轻烟漫笼，画舫涟漪，可谓优雅之至。烟水亭、琵琶亭、温阳楼、能仁寺、天花宫、九江

长江大桥、浪井等景点可发思古之幽情，可观今日之成就。诚如古人诗云：九派潺阳郡，

分明似画图。

（-）九江市房地产市场概况

1.市场简述

2007年1-9月九江市160家房地产开发企业共完成投资155470万元，同比增长9.36%,

其中商品房建设投资100252万元，同比下降2.5%；土地开发投资29455万元，同比增长

11.1倍；房屋施工面积235.4万平方米，下降3.6%,房屋竣工面积77.3万平方米，增长

4.2%。商品房屋销售面积80.63万平方米，增长40.4%„9月底商品房屋空置面积5.2万平

方米，同比下降60.4%。整体看来，九江市房地产业发展速度放慢，销售市场比较火旺。

2.房地产开发投资结构情况

在完成开发投资155470万元中，住宅投资102210万元，占65.7%,同比增长11.6%,

商业营业用房投资15144万元，占9.7%,同比下降44.7%,办公楼投资3289万元，占2.1%,

其他投资34827万元，占22.4%,增长50.1%。从县（市、区）情况看，1-9月市区完成投

资55089万元，占35.4%,下降0.2%,县区完成投资100381万元，占64.6%,比1-6月上

升3.8个百分点，同比增长15.4%。住宅投资为主流，商业营业用房投资大幅下降，县区

房地产开发投资所占比重越来越大。

3.土地开发情况

土地开发投资增长迅速，而本年购置土地面积下降。1-9月完成土地开发投资29455

万元，比去年同期增长11.1倍，本年购置土地面积84.9万平方米，比去年同期下降12.5%,

这一方面说明囤积土地的现象得到了有效控制，另外也说明今年的土地投放在结构上和总

量上也得到了调整，也是受国家宏观调控及土地政策的影响。

4.商品房屋销售情况

1-9月份，九江市房屋施工面积235.4万平方米，同比下降3.6%,其中住宅210万平

方米，同比增长2.8%,商业营业用房21.7万平方米，下降43.5%。在房屋施工面积中，市

区56.7万平方米，占24.1%,县区178.7万平方米，占75.9%。

1-9月份，商品房屋销售面积80.63万平方米，同比增长40.4%,其中市区24.6万平

方米，占30.5%；县区56.03万平方米，占69.5%；商品房屋销售额103356万元，同比增

K61.2%,其中市区53588万元，占51.8%；县区49768万元，占48.2%。

5.九江市国有土地出让概况：

1）2006年国有土地出让情况:

面积成交价

序号土地位置（万元/竞得单位

（亩）

亩）

1长虹北路九江学院潺东校区32.38122九江天宇置业有限公司

旁

2开发区青竹路南侧77.9578陈远东

3开发区长城路东南侧25.980九江中粮房地产开发有限公司

九江天源汽车销售服务有限公

4开发区九瑞大道南侧10.2226

司

庐山大道（原九威大道）五中

5104.672张恒颖

对面

2006-16长江大道与长城路交汇处93.1680徐敦毫

2006-17长城路北侧10.194九江市潺阳房地产开发公司

2006-18龙开河明渠北侧A地块13.68182

2006-19龙开河明渠北侧B地块8.33185

九江XX（集团）房地产开发有限

2006-20龙开河明渠北侧C地块4.6178

公司

2006-21龙开河明渠北侧D地块15.68200

2006-22龙开河明渠南侧E地块3.6175

2006-23龙开河明渠南侧F地块3.24180上饶日昇实业有限公司

2006-24龙开河明渠南侧G地块2.62180江西省南山实业有限公司

2006-25龙开河明渠南侧H地块1.41180九江市安居（集团）有限公司

2006-26青年南路与潺南大道交汇处57.1275九江恒园房地产有限公司

2006-27171医院东围墙外4220上海嘉恒石油化工有限公司

2006-28长江大道东侧8180中国石油化工股份有限公司

2006-29庐山大道东侧、威家段5.65150江西九江石油分公司

1九威大道五中旁98.4954九江华翰置业发展有限公司

2原长航钢窗厂及周边91.755江西一洲房地产开发有限公司

福州捷利达房地产开发有限公

3滨江大道民政大楼旁12.42257

司

4九威大道南侧A地块10.2146九江汽车城

5九威大道南侧B地块6.7746有限公司

6开发区长城路旁零星地2.360九江容昌房地产开发有限公司

7长虹北路与滨江路交汇处21.03300游精金

2）2007年上半年国有土地出让情况:

2007年公开出让国有土地一览表

成交价

土地面积

序号土地位置受让单位

（亩）（万元/

亩）

1长虹大道供电局东侧37.28221周平官

2长虹大道市政府西侧87.84201王小舟

3前进东路127号37.971九江富义房地产开发有限公司

4战备路东侧52.07106.5江西新黎实业有限公司

5汽车工业园（刘家塘路以东）30013.8志高空调（九江）有限公司

6汽车工业园（梧桐路以东）19.0114九江波司夫金属制品有限公司

7综合工业园（东外环路以西）300.176.8江西汇锦钢铁有限公司

8科技工业园（职大转盘西北角）30.9841.12九江中星联医药科技有限公司

（三）目前在售楼盘资料：（2007年8月份统计）

均价总建筑主力户型

在售建

项目名称所属区域（元/开盘时间面积主力户型面所占建筑类型

筑面积主力户型

m2）（m2）积（m2）比例

名湖广场潺阳区53002007-9-164342398套2-2-190m260%高层

潺阳江畔;寻阳区38002007-7-673470387套3-2-2138-142m252%高层

多层/小高

潺海领域开发区27502007-4-17000068套2-2-190-100m270%

层

容昌桂花园开发区32002007-7-746651123套2-2-1120m220%多层

柴桑春天开发区34002007-8-81000000128套3-2-2128-133m290%小高层

恒盛上花园开发区30002007-7-87930680套3-2-2120-130m2100%多层

多层/小高

弘雅新苑开发区34002007-8-2646655490套3-2-2125m280%

层

莱茵美郡庐山区33002007-7-2190000180套2-2-190-100m260%小高层

水木清华庐山区27502007-63-2-2127m240%高层

多层/小高

慧龙新城庐山区29002007-8-12488610200套3-2-2122-130m270%

层

南湖国际潺阳区5500未开盘1740728912-2-188-90m246%高层

九江豪庭;寻阳区3800未开盘52000未定3-2-2120-130m260%高层

（四）与本案对比分析

慧龙新城新湖•柴桑春天金泰半岛一品恒盛上花园本案

区域楼盘区域位置一城市未来规划中心相对本案，离市相对本案离市处于开发区边缘，临时中

位置般，离市区较远周中心较中心较远心较近。

边工厂较多

品牌市场具有一定的知具有一定品牌影响具有一定的品品牌、规模相对本土第一品牌开发商，具

/规名度。且楼盘规模力，且规模宏大牌影响，规模较于本案较有差有良好的信誉及品牌影

模影较大。本案大。距响力，且仅邻龙开河明

响力渠。

周边周边生活配套相对配套不齐全、交通配套不齐全、交周边配套不齐周边生活配套齐全、紧邻

商服齐全、交通相对便不便利通不便利备、交通路线具繁华商业中心、购物、交

/交利有一定的局限通便利

通性。

内部幼儿园、会所（屋双语幼儿园600平会所、商业休闲街

配套顶5个标准网球场）方米、会所、紧邻

八里湖区域

自然周边无特别自然景小区内部景观紧邻龙开河周边无特别自龙开河明渠从本案穿过，

景观观然景观。有较好的河景，且临近甘

棠湖。

户型户型面积过大，主面积控制合理面积控制合理，比较符合市场面积户型较合理，比较符

/面力面积138T43比较符合市场需求合市场需求

积需求

细准现房销售，提前完善的物业管理服期房销售准现房销售期房销售，底层架空层绿

节把社区入口绿化景务内容及智能化水化，增加了绿化面积

观做好平，一期现已交房

其产品户型面积配比多种产品的选择（标准

它合理，一期良好的层、复式）

楼盘品质和小区环

境，具有良好的对

外形象展示。

二、开发篇

（-）XX集团简介

九江XX集团有限公司是一家多元化发展的大型民营企业集团。历经十余年的发展，现已

形成以房地产为核心产业的省内知名企业，连续多年被评为“全省先进私营企业”。

公司现有员工500余人，其中管理人员、专业技术人员200余人。集团下辖XX房地产开

发有限公司、XX建筑工程有限公司、XX实业发展有限公司、XX物业管理有限公司、XX装饰工

程有限公司、XX房产经营有限公司、广告策划公司7家子公司。近年来，公司在物质文明、

精神文明、政治文明建设方面获得了长足发展。2003年企业总产值达1.5亿元，上交利税近

千万元。

为规范企业管理，提高市场竞争力，集团公司及下属开发公司、建筑公司、实业公司、

物业公司全面通过IS09001质量体系认证。

公司以旧城改造为己任，相继投资开发建设了包括XX苑、湖滨花园（南区、北区、东

区、中心区）、长虹家园等新型住宅小区，开发面积达50万平方米。2001年公司投资2800万

用于治理九江一中与科委之间的污水湖汉，建成XX水上游乐中心，成为九江城建史上的一个

光点。

2003年开始，公司投资5亿元对西园进行拆迁改造。预计用两年的时间将西园建设成

集购物、旅游、休闲、娱乐为一体的现代商贸中心。该项目是全省最大单宗旧城改造工程，

并被列为年度市政建设十大工程之一。九江最老最大的老城居民区西园将被建设成为一流

的、对周边省份湘鄂皖形成强辐射力的商贸中心―-XX城市广场。该广场引进全国一流的商

业管理团队，采用先进的管理模式，对九江大物流的建设产生积极的影响。

2005年，XX国际商务中心开工建设。这是XX集团继商住房产开发之后进军商务房产开发

的鼎力巨献。它必将成为与XX城市广场南北遥相呼应的又一大手笔城建项目。

近几年来，XX集团相继被省、市政府和有关部门授予“全国放心施工企业”、“全省房地

产开发先进企业”、“江西省质量管理先进企业”、“江西省守合同重信用AAA企业”、“九江

市物业管理先进企业”等荣誉称号。

诚信铸造辉煌，务实谱写华章。年轻的九江XX集团有限公司将倾尽全力，以市委、

市政府开展的“新阶段、新发展”大讨论为契机，积极构建信息研发'人力资源开发及产

业多元化发展的新平台。一个产业稳健、实力雄厚、品牌响亮、人才汇萃的XX舰队将在浩瀚

的大海上劈波斩浪，奋力前行。

（-）集团下属企业

XX房地产开发公司

XX房地产经营公司

XX工程装饰公司

XX建筑工程公司

XX广告策划公司

XX物业管理公司

XX实业发展公司

（三）建筑公司简介

九江XX（集团）建筑工程有限公司成立于1998年5月，注册资金2500万元，固定资产原值

1350万元。现有职工1069人，拥有各类专业技术人员199人，其中高，中级职称70多人，占

职工人数18.6%.s。本公司系房屋建筑、市政公用工程等贰级施工总包企业；土石方工程贰

级、建筑装饰装修贰级等施工专业承包企业，顺利通过IS09002国际质量标准体认证，可承

担面积12万平方米及以下的住宅小区或建筑群体的建筑施工，城市道路、10万吨/日以下给

水厂、5万吨/日以下污水处理。各类给排水管道、公共广场，种类城市生活垃圾处理厂等工

程的总承包，并能承接60万立方米及以下土石方工程的施工及建筑装饰装修单位工程造价

1000万元以下的建筑室内、室外装修装饰工程施工。

获得殊荣'奖项

1998年1项工程获九江优良工程奖。

1999年3项工程获九江市优良工程奖，并获九江市先进施工企业荣誉称号。

2000年4项工程获九江市优良工程奖，并获省先进施工企业荣誉称号。

2001年6项工程获九江市优良工程奖。

2002年13项工程获九江市优良工程奖，其中XX办公楼获生活上优良结构奖，并获江西

省先进施工企业。

2003年获省安全文明样板工地2项、省级优良工程奖2项，其中1项获江西省杜鹃花奖，

16项单位工程获九江市优良工程奖，并获省级安全文明管理先进企业荣誉称号。

2004年获18项九江市优良工程奖，省安全达标样板工地2项，省优良工程2项，并获省安

全文明施工先进企业荣誉称号，其它竣工项目合格率均为100%。

（四）建筑设计/景观设计公司简介

暂略

三、项目介绍篇

（-）名称

现定名《XX•城市印象》

（-）位置

XX.城市印象，位于九江市九龙街与西一路交汇处。临近甘棠湖，风景怡人，且距离烟

水亭，甘棠公园仅500米，紧临大中路商业步行街，新桥头、大中大商圈，拥有完备成熟的

生活配套。

（三）规划定位

项目位于龙开河新修建成的明渠南北两岸，共分A、B、C、D、E五个地块，其中A、B、

C、D地块相连，位于明渠以北；E地块位于明渠以南；基地地势基本平坦，地块临明渠两

岸规划定位休闲景观步行街。本项目是以体验生态和时尚“愉悦”商业空间的主题为出发

点，结合明渠的规划设计，打造的一条生态休闲特点强烈，充满活力及具有广泛发展前景

的综合性商业娱乐街。

（四）周边生活配套

公共交通

九龙街（福建商城站）：

21路：起点站：矛山头水厂终点站：第三水厂

沿途主要站点：西一路、东盟城中城、文化宫、南门口、体育馆、一医院、汽车站、

立交桥

24路：起点站：江塑厂终点站：海关

沿途主要站点：动力、十里大楼、看守所、莲花路口、十里转盘、步红花园、柴桑大

市场、东盟城中城、新桥头

十里大道（工商局站）

101路：起点站：师专终点站：五七二七

沿途主要街道：

海阳路、庐山路、十里大道、前进东路

102路：起点站：火车站终点站：轻机

沿途主要街道：

长虹大道、；寻阳路、庐山路、十里大道

103路：起点站：火车站终点站：昌河公司

沿途主要街道：

长虹大道、潺阳路、庐山路、十里大道、前进西路

104路：起点站：京九天马装饰城终点站：美庐乳业

沿途主要街道：

九江学院潺东校区、长途汽车站、八角石、新桥头、大树下、仪表厂、江西轻机

27路：起点站：火车站终点站:火车站

沿途主要街道：

火车站、十里转盘、老马渡、甘棠公园、新桥头、九九商城、水厂、大中大、师专

2路：起点站：汽车站终点站：莲花洞

沿途主要街道：

；寻阳路、庐山路、十里大道

西一路站

12路：起点站：航道段终点站：五厂

沿途主要街道：

庐山路、十里大道、西二路

甘棠公园站：

教育设施

三中、四中、六中、育才中学，学洲小学等

公共服务设施

3.1银行

中国农业银行桥头分理处、九龙街分理处、八里湖分理处

工商银行甘棠分理处、八里湖分理处、工行老马渡分理处

中国银行甘棠湖分理处、西一路分理处

建设银行八里湖分理处、桥头分理处

商业银行公园支行、滨兴支行

交通银行甘棠支行、城西支行、沙子敦支行

3.2超市

步步图超市

联盛超市

世纪联盛

3.3集贸市场

二马路菜场

沙子敦菜场

3.4医院

仁爱医院

东方医院

九九购药广场（门诊）

平安药房

3.5购物场所

步步图超市

联盛超市

世纪联盛

3.6酒店（餐饮）

欧迪大酒店

天翔商务大酒店

中海大酒店

白天鹅大酒店

阳光家园

福盛楼

万家灯火

澳门豆捞

秦妈火锅

海城十三香

廖记河鲜城

新太子巴蜀大酒店

3.7公园

甘棠公园

3.8其它服务机构

长途汽车西站、

长途汽车南站

九龙茶坊

秀玉茶坊

黄金海岸娱乐会所

东方银座娱乐会所

凤舞九天酒吧

单行道酒吧

皇家水会

（五）总体规划构思

本项目沿龙开明渠规划为三层左右的沿街商店，主要以酒吧、咖啡馆、茶室及休闲会所为主,

住宅主体建筑坐落其上,使沿河建筑的天际轮廓变化丰富,并满足地块北面建筑的采光要求。

规划特别将几个地块的容积率作了相互调整，从而创造了一个高低变化错落有致的沿街建筑

景观主面。所有地块面向龙开河方向均只有对外服务及营业的商业主入口，住宅或对内出入

口均设置在地块与商业人流相反的方向，避免了不同人员的相互干扰，在A、B、D地块位于

北面的住宅，首层均为架空层。将南面的中心花园的绿化渗透其中，减少对中心花园的空间

压迫感。该项目总规划有18〜29层的高层住宅13栋，11层住宅2栋。另在C地块规划为3栋5层

的商业办公建筑。所有住宅设计均满足日照及消防要求。

（六）建筑设计说明

商业及配套

所有地块再沿龙开明渠一面，下面1〜3层均为休闲商业空间，使功能定位为酒吧、咖啡厅、

茶室及便利商店，内部空间可根据日后招商情况灵活分割。C地块设计了三栋5层商业办公楼。

首层仍然为对外营业的商店。与龙开明渠上设有廊桥位置相邻的首层建筑，均设小型广场，

方便疏导人流。

住宅

住宅设计分为11层小高层及18层以上高层住宅，户型为一梯二户、一梯三户及一梯四户几种

户型，大多数为板式单元式平面，多数户型均有入户花园或花园景观阳台。户型方正景观朝

向及通风良好。小户型比例满足规划要求。

建筑造型

立面风格采用欧洲古典风格，面对龙开河明渠的低层商业部分注重空间的层次变化，首层利

用欧式拱廊，将不同地块分离开的商业空间连贯起来。二层及三层根据空间需要，设计了休

闲露台，平台上退台之变化与建筑实际线高低错落的变化，丰富了欧式风格的建筑立面。使

其更加生动亲切。为龙开河明渠打造了一条富有文化品位及温馨怡人的商业步行街

（七）结构设计说明

工程概况

本工程为新建商住小区。地下一层为设备用房和停车位，局部为人防地下室，一至三层为裙

房商铺，裙房以上塔楼为住宅，总建筑面积139075.1平米。

建筑结构

商业裙房拟采用现浇混凝土框架结构体系，塔楼拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。

抗震设计

本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组，

抗震设防类别为丙类。

（八）物业管理内容

物业管理的原则

强调业主至上，加强统一管理，遵循经济原则，实行专业化服务，超前管理。

物业管理的目标

致力于创造安全、舒势、和谐的居住环境，发挥物业最大的使用价值，使物业尽可能地增值,

充分发挥和切实保障物业的最大价值。

物业管理的内容

公共性服务

公共性服务：包括装修管理、公共设施设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、绿

化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等

专项服务

包括电梯、二次供水等房屋设备运行服务

其它特约服务

包括代办性服务特约服务和各种经营性服务

（九）项目分析

本案周边环境

1.1本案为商业住宅用地，为政府新修龙开河后极力打造的龙开明渠景观休闲商业步行街，

以酒吧，咖啡馆，茶室及休闲会所为主，住宅主体建筑座落其上。

1.2西侧为龙开河明渠转角处，临近长城路、长江大道，周边都为近两年新建小区，景观效

果视野较好。

1.3东侧为九龙街，出行购物餐饮等都较为方便，视觉效果较好

1.4南侧为90年代旧住宅，景观效果较差

1.5北侧为90年代旧住宅，景观效果较差

1.6本案至市中心商业区大中路步行街、联盛广场车行5分钟，交通便捷。

购房者对本案地块的抗性

2.1户口所在地为开发区，子女就学不便。

2.2项目都为高层建筑，目前市场上高层建筑的接受度不如多层

1.项目优势

3.1开发区最临近市中心的生活社区，出行方便便捷。

3.2项目在龙开河明渠两岸，景观好

3.3临近新桥头、四码头商业商务圈，生活便利，周边生活配套齐全

3.4临近甘棠湖，生活休闲场所良好

3.5户型面积控制合理，多种产品供不同客户选择。

3.6XX打造，品牌度、信誉度良好

2.项目劣势

4.1南、北两侧多为90年代旧住宅，且离项目较近，视觉环境较差。

4.2所处区域为开发区，虽临近市中心，但户口所在地为开发区。

4.3项目容积率偏高，最高设计容积率达7.9。

4.4项目多为28层高层建筑，相对普通多层住宅、小高层、18层高层住宅市场接受度低。

四、产品介绍、分析篇

(-)建设规模及主要经济技术指针

1.小区总占地面积

规划用地面积：30584.9平方米

2.总建筑面积

139075.1平米

3.住宅面积

104081平米

4.商业建筑面积

20682平米

5.小区地下室建筑面积

13905平米

6.骑楼面积

425.9平米

7.容积率

合计容积率：4.083,其中A地块设计容积率：4.14,B地块设计容积率：3.8,C地块设计容

积率：1.96,D地块设计容积率：3.92,E地块设计容积率：7.9

8.绿地率

20%

9停车位

414个

10.建筑高度

10.11#楼建筑高度为：75.9米

10.22#楼建筑高度为：约87米

10.33#楼建筑高度为：约92米

10.45#楼建筑高度为：约23米

10.56#楼建筑高度为：约23米

10.67#楼建筑高度为：约23米

10.78#楼建筑高度为：约46米

10.89#楼建筑高度为：约81米

10.910#楼建筑高度为：约98米

10.1011#楼建筑高度为：约94米

10.1112#楼建筑高度为：约96米

（-）土地权利

1.土地规划用途为

土地规划用途：商业、住宅

2.土地使用年限为

土地使用年限：住宅至2007年1月日，非住宅至2047年1月日

（三）建筑层高

标准层部分

层高：3米

净高：米

复式部分

层高：3米

净高：米

（四）基本数据

1.产品类型

栋数

11栋

2.建筑层数

5、11、20、23、26、27、28、29层

3.户型、建筑面积

房型类似房型房型面积

3R2T2W120.8

A-1-1A-2-13R2T2W120.3

B-1-12+1R2T2W112.8

2R2T2W100.8

A-1-2B-1-22R2T2W102.2

D-3-22R2T2W99.8

2+1R2T1W87.4

A-1-3

B-1-32+1R2T1W87.7

2+1R2T1W84.2

A-2-2

D-1-22+1R2T1W81.1

A-2-33+1R2T2W128.2

B-3-13+1R2T2W128.7

D-1-13+1R2T2W129.7

D-2-12+1R2T1W87

D-2-22+1R2T1W97.6

D-3-12+1R2T2W120.4

D-4-12+1R2T2W115.1

D-4-22+1R2T1W86.8

E-1-13+1R2T2W122.7

E-1-22+1R2T1W86.4

E-1-32+1R2T1W87.9

3R3T2W153

A-1-2复式D-3-2复式3R3T2W144