房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷50

房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷50一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1.赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2.赵某的购房发票；3.商品房预售许可证复印件；4.其他有关房地产市场资料。【问题】标准答案：上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆知识点解析：暂无解析2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?标准答案：房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决知识点解析：暂无解析3、可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确标准答案：不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共4题，每题1.0分，共4分。)图3—2是一块矩形街角地，正街路线价(土地单价)为2000元/m²,旁街路线价(土地单价)为1000元/m²,临正街深度为22.86m(即75英尺),临旁街深度为15.24m(即50英尺)。根据表中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%,图3—2矩形街角地临街深度(英尺)四三二一法则(%)9876单独深度价格修正率(%)9876累计深度价格修正率(%)平均深度价格修正率(%)4、该块土地的单价应为()元/m²。地下机动车库建筑面积9192平方米，毛地楼面价格1800元/平方米。根据北京市现行地价政策规定，地下有收益部分毛地单价按地上单价的1/3计取，本项目地下车库部分毛地单价取地上综合用途单价的1/3。知识点解析：暂无解析7、若征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米，则熟地总价应为()万元。知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)8、某房地产估价报告封面及目录(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价对象1.地理位置及概况(略)2.估价对象概括(见估价技术报告);四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。五、估价时点2004年11月5日六、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;2.《中华人民共和国土地管理法》;3.中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》;4.《城市房地产抵押管理办法》;5.委托单位提供的房权证x×字第xx号房屋所有权证，渝中国用(xx)字第xx号《国有土地使用权证》等资料；6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆xx车站的评估价格为13647万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期：2004年11月5日十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一报告一、个别因素分析1.工程概况：重庆x×车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2,总建筑面积24031.53m2,建筑高度地上三层(局部四层),屋顶结构相当于绝对标高199.100m,相对标高0.4000m,工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。2.工程结构情况(1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。(2)工程主体结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加S8UEA防水剂，形成抗强冲击力、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。(3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。(4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用180厚C25混凝土面层加5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。(5)电气、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。3.估价对象位置重庆xx车站位于重庆市嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达51亿元以上。4.估价对象权属状况委托估价方xx公司持有渝中国用(xx)字第xx号《国有土地使用权证》,渝中国用(xx)字第xx号《国有土地使用权证》,土地使用权性质为国有出让。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)估价思路1.听取委托单位介绍评估对象、评估目的。2.收集整理有关资料。3.进行现场查勘。4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。5.征求有关人员的意见。6.最终确定评估结果。(二)本次估价采用收益法和成本法进行评估1.收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。2.成本法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。六、估价测算过程第一部分：以收益法求取重庆xx车站的评估价格第一，车站部分(一)总收入的确定车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1=150×30%×400×12+15车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及四川省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，×x车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额=132019.75×(1+53.37%)=202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%,每日发车的平均上座率上浮40%,因此，x×车站每年的营业额21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根12%计。因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22×12%=9529457.07元=952.95万元3.底层车库收入底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%,则：P3=100×10×70%×365=25.55万元4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：P4=952.95×12%=114.35万元5.合计：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元(二)总费用的确定1.税金(按总收入的5.75%计)P税=1171.94×5.75%=67.39万元2.管理费(按总收入的12%计)P管=1171.94×12%=140.63万元3.维修、保养费(按总收入的2%计)P维=1171.94×2%=23.43万元4.保险费(按总收入的0.2%计)P保=1171.94×0.2%=2.34万元5.不可预见费(按总收入的1%计)P预=1171.94×1%=1.17万元P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元(三)年纯收入A的确定：A=P收-P费=1171.94-235.50=936.44万元(四)资本化率的确定资本化率以复合投资收益率法确定。据了解x×车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.4%,经营车站理想的自有资金收益率为12%,因此：资本化率=5.94%×70%+12%×30%=7.758%(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。(一)求取年总收益估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。朝天门地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：陕西路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2,节约街商业门面的月平均租赁价格是220元/m2,朝天门水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此：年总收益=70×12×60%×3600=181.44万元(二)求取总费用1.年管理费=181.44×4%=7.26万元2.年税费=181.44×17.75%=32.21万元3.维修费=181.44×2%=3.62万元4.保险费=181.44×2%=0.36万元(三)求取年纯收益为137.99万元(四)资本化率的计取资本化率以复合投资收益率法确定。据了解x×车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%,经营商业用房理想的自有资金收益率为10%,因此：资本化率=5.94%×70%+10%×30%=7.158%(五)求取收益价格估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00=13647.00万元。第二部分：以成本法求取重庆×车站的评估价格(一)土地取得及开发费：928.29元/m21.土地取得费：401.92元/m22.土地开发费：526.37元/m2注：该部分费用指楼面地价。(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)(五)利息：262.80元/m2土地费用：928.29×((1+5.94%)1-1)用：3495.98×[(1+5.94%)1-1]=207.66元/m2(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%)(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%=442.43元/m2(七)估价对象价值估价对象评估价格=(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2(八)重庆x×车站评估价值评估价值=5129.50×24031.53=123269733.10元=12326.97万元(九)重庆xx车站评估价格的确定在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，重庆xx车站的评估价格为13647万元。(十)估价结果确定由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元人民币，大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。标准答案：1.缺少致委托方函。2.委托方缺少法人代表。3.受托方缺少法人代表。4.一次评估只能有一个估价目的。5.估价结果报告缺少对估价方法的定义描述。6.缺少抵押目的的法律依据。7.估价原则不全，缺少预期收益原则。8.估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。9.估价对象四至等描述不全。10.估价对