房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷21

房地产估价师(房地产开发经营与管理)模拟试卷21一、单选题(本题共35题，每题1.0分，共35分。)D、系统风险知识点解析：暂无解析2、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目()A、投资的资本价值D、总投资额知识点解析：暂无解析3、某综合楼总建筑面积为10000m²,其中可出售的居住建筑面积为7000m²,可出租的商业建筑面积为1500m²,剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效知识点解析：暂无解析4、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在()身上。A、开发商5、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其A、1999年8月1日至2002年4月1B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1D、2000年10月1日至2002年10月1日A、土地稀缺7、房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价两个部分。A、价格分析C、产品分析D、成本分析8、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上9、由城市规划管理部门核发的(),主要规定了用地性质、位置和界限。10、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A、质量控制B、进度控制D、成本控制12、在市场细分的()阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌C、分析阶段A、总工程量D、最终工程量14、()是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。知识点解析：暂无解析15、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是()。16、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第417、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%,如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的30%可以用于住房支出，知识点解析：暂无解析18、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%,问5年19、某开发项目的成本利润率为80%,开发周期为4年，则该项目的年成本利润A、等于20%B、大于等于20%C、小于20%D、小于等于20%A、在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B、以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投C、以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投D、以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投A、动态投资回收期大于静态投资回收期B、动态投资回收期等于静态投资回收期C、动态投资回收期小于静态投资回收期D、动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期A、贷款利率与项目全投资收益率不同B、预售收入与自有资金收入占总收入比例不同24、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是()。25、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风A、概率分析D、杠杆分析法A、承租人愿意承担的费用C、业主希望的投资回报率27、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付知识点解析：暂无解析B、销售计划29、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%,5年中A、有效面积系数31、凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放A、用其它房地产做抵押B、提供质押C、物资抵押知识点解析：暂无解析34、法定税费包括营业税及附加，税率为(),按月缴纳。知识点解析：暂无解析A、所处地点B、竞争强弱C、市场状况D、面积大小知识点解析：暂无解析37、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P,求F,采用复利系数标准表示知识点解析：暂无解析38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了()等诸方面。知识点解析：暂无解析44、房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用()进45、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模知识点解析：暂无解析48、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用()。51、一般说来，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义就越大。()B、错误52、房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。()53、我国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不作为房地产开发投资统计。()54、投资机会选择和决策分析类似于我们通常所说的可行性研究。()知识点解析：暂无解析55、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。()56、由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。()A、正确知识点解析：暂无解析57、居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。()B、错误知识点解析：暂无解析58、在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。()知识点解析：暂无解析59、随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。()知识点解析：暂无解析60、一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。()A、正确B、错误61、房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。()62、投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。()63、房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。()A、正确64、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()65、租户常常要缴纳订金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约。知识点解析：暂无解析四、计算题(本题共2题，每题1.0分，共2分。)66、某投资者以1.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为60m²的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率标准答案：现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。(1)先求该店铺年净租金收入===年毛租金收入一年经营费用设月租金单价为：x元/(m².月),年毛租金收入为：额偿还的年还款额：店铺购买总价=1.8×60=108(万元),自有资金支付总额=108×30%=32.4(万元),银行抵押贷款总额P=108-32.4=75.6(万元),贷款期限n=10年，年利率为i=5.31%(1+1.5%)=5.38965%按年等额偿还金额在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价为256.75元/m²。67、某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%,按月等额偿还，问月还款额为多少?若抵押