房地产经纪相关知识复习要点

集团文件发布号：(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-房地产经纪相关知识复习要点【内部真题资料，考试必过，答案附后】住房全部价款的一定比率作为所购买(建抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人2.身份证件(指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件)。单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明;构出具的抵押物价值评估报告;保证人同意提供担应提供()。A个人住房借款申请表B用于购买住房的自筹资金的有关证明C及复印件D可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告E基本结算账户或一般存款账户，办理全部或部分结算业务为住宅开发贷款、商业用房开发贷款和其他理机构和经营管理制度，财务状况良好，高件的年检手续，并持有年审合格的《贷款卡》或《贷业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真实公共设施建设配套，项目建成后能及时投入正常不超过一定比第三人事会借有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，应或年审通过的申请借款前三个年度的财报告及资计划、扩初设计以及批准文件;项目《建设用地规划规划许可证》、《房屋拆迁许可证》、《建筑工程施工资合作。个人住房贷款，贷款程序基本上遵循以下几订《借款合同》合同约定按时偿还贷款本息。借务，保障债权保合同的内容务的期限;5.担保公司清算时，抵押权的处置;人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具服务企业。担保公司的组织形式为有限责任公司或者本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认担保公司的独立性，贷款人不得在担保公司中持有股发除外)。担保公借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权担保公司还应建立担保风险基金，用于担保公司清担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿，序一般是()。理有关手续司申请住房置业担保款人的申请A③④B贷款余额的计算根据已知条件确定还款额。下面主要介绍等每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款应归还的本金。这种还款方式适合于预期收入在未来期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1式中A——月还款额;P——贷款金额;i——贷款月利率;I/12，按月计算的贷款期限n=15×12=180月A=P×i(1+i)n/(1+i)n-1%/12×(1+5%/12)180/(1+5%/12)180-1=790.79(元)可以采用将年金转换为现值的公式计算，即等PmAI)n-m-1/I(1+I)n-mm月计算的已偿还期An=Pi(1+i)n/(1+i)n-1×n理委员会要求应将借款人住房贷款的月所有债务。A%以下(含45%)B.50%以下(含50%)C.40%以下(含40%)D(含55%)的。如果利率发生了变化，贷款人和借款人调整贷款利率。贷款利率变动的等额本息还款方式的借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不算月还款额;②到第一个利率调整周期，根据约定的率、贷款余额、剩余贷款期限，再用贷款利率不变的的月还款额;③以后各个利率调整周期均按上述方法率6%，借贷双方约定库券利率加上3%的附加利率调整贷款利率。设在贷款的1年期国库券利率分别为3%、4%、6%和6%.试计算该家庭4、5年的贷款月利率分别为6%/12、6%/12、7%/12、9%/12和贷款余额的计算等额本金还款方式是指借，同时付清本期应付的利息。这种还款方式的每期还期收入可能逐渐减少的借款人。具体如按月偿还，其款金额(本金)除以按月计算的贷款期限，而月还款额At=P/n+[P-P/n(t-1)]iP——贷款金额;n——按月计算的贷款期限;Pnm式中Pm-贷款余额;者产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。抵押贷是指：收取还款额并转交给贷款人;向借款人发出还款醒措款人;记录贷款本金余额的变化;管理和缴纳房地产款提供法律服务，如起草借款合同或协议、受托。其防范贷款有不能按时、足额(包括本金和利息)收回)要求借款人找第三人担保(如居民购买商品住宅贷款要担保);(3)要求借款人以其自己的财产担保(典型的是款人购买保证保险);(5)贷款人自己购买保险即贷款A收取手续费，承担贷款风险B手续费，不承担贷款风险C，承担贷款风险D续费，不承担贷款风险述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期合贷款。贷款可以分为到期一次还本付息的贷款和分的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。通常贷款)的，采取到期一次还本付息方式;贷款期限在1年以上的期还款方式又有等额本息还款方式(简称等额还款方、等额累进还款方式等多种。借可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。个人购房贷款按购房类型，又可分为个人购买经济适用分为本地人士贷款、外地人士贷款、港A个人购房贷款B自建住房贷款C贷款D经济适用住房贷款E住房贷款达30年。占所购住房总价的比率。一般有最低首付款，购房人款人向贷款人借款的数额。在住房贷款称贷款成数，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率率。贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标比率，如将这一比率控制在30%以内，即给予借款人的最高偿还额超过其家庭月收入的30%。款额+月物业管理费/月均收入月还款额+月物业管理费+其他债务%)。不得超过按照最高贷款成数计算出的垒额;(3)贷款金额不得计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限贷款整额;当申请金额超过以上任一限额的，以其中的，尚未A款人已偿还贷款占未偿还贷款的比率B已偿还贷款占全部贷款的比率C占其家庭月收入的比率D偿还额占其家庭年收入的比率A比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭年收入的比率B是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚末偿还C金额占抵押房地产价值的比率D以超过按照最高偿还比率计算出的金额E中，住房的寿命越短，贷款期限会越短是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将发或房屋改造、修缮，用于购买房地产(其中典型的是城镇(但比较少见)。二是指以房地产作担保地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产督管发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”贷款;按贷款保证方式，可分为信用贷款和担保贷款;分为固定利率贷款和浮动利率贷款;按贷款期限长短贷款和长期贷款;按贷款风险的承受对象，可分自营向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型放的用于购置、建造和大修理以商业保证发放的贷款。保证是指保证人和债权人约抵押贷款。房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移供债务履行担保，在债务人不履行债务时，债权人就该偿。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。抵押权人是指务人履行债务担保的公民、法人其他组织抵押人是指将供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公。房地产抵押，可分为房屋所有权抵押、土地使用权抵押、在建工程抵押。在预购商品房贷款抵押中，典型的第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存，房地产贷款可分为()。A.保证贷款BD费贷款E贷款市场利率变化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是了浮动利率贷款。其中的一种浮动利率贷按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式然可以避免利率风险，但借款人却无法知道未来的具贷款和长期贷款A借款人一定是债务人B定是债权人C抵押权人D一定是抵押人E定是抵押人计算，已在本书第一章第三节“资金的时间价和浮动利率同区分标准的名义利率和实际利率：一“资金的时间价值”中以利率的时间单位与计息周期区分的名义利率和实际利率。这种是以货币为标准计算出来的利率;实际利率。货币是指起着一般等段、支付手段和世界货币五个职能。和表现商品价值的功能。流通手段职能是指货商品交换的功能。贮藏手段职能是指当商品出卖之了流通领域，被作为社会财富的一般代表保存起来货币作为价值的独立形态进行单方面转移时的功能，在国际上发挥一般等A.纸币C.货币D.电子货币港币、英镑、欧元等。不同的币种间经常需要换算或兑另一种货币的比率，或者说是一种货币以另一种是指以一定单位的外国货币(简称外币)为基(简称本币)的标价方法。这种标价方法的特点是格，即所谓“外币不动本币动”。当前，世界上干就是说，汇率是用变动的外币来表示本币的价格，即同，汇率可分为()。A.固定汇率C率D官方汇率E汇率分为基本汇率和套算汇率。基本汇率是指本前各国一般选择本币与美元的汇率作为基本汇率。至是根据基本汇率套算出来的。套算汇率又称交叉汇率外币的分为固定汇率和浮动汇率。浮动汇率可分为汇率可分为买入汇率、卖出汇率、中间汇的。在金本位制度下，两国货币各自所具有的含金量为基础的。在纸币流通条件下上的实际外汇行市也要受到外汇供求用于一国的资本流出人，从而作——关的经济活动，包括：货币的发行、回笼和贷款的发放和收回，货币与实物以及货币与货币之等。筹集资金和分配资金，它是通过金融市场(，如银行)，直接或间接地将余的单位或个人)传导到需求方(资金不足的单位或个人)资金从供给方传导到需求方的方式，称为直接金融(又机构将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融需求方获得外部资金的主要：资金供给方将资金存入银行，然后款，存款人是银行的债权人，借款人是银行的债本概念，正确的是()。A融市场将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融B济中，直接金融是资金需求方获得外部资金的主要渠道C资公司、证券公司、财务公司也是金融机构D贷款业务是典型的直接金融方式的是()。A.预付货款B行借款CD房预售E债的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动以房地产为对象，围绕房地产开发、经营、消费等办理，即金融机构。金融机构是专门从事货币信用业务分为银行业金融机构和非银行业金融机构。银行业金融市信用合作社、农村信用合作社等吸收公众存款的金融那些经营金融业务但不冠以银行名称的金，一般是由中央银行、商业银行、专业银行，中央银行居于核心地位。中国的中央银行于主体地位，以营利为目的，直接面向单位和个专业银行从事专门经营范围的业务和提供专门性以营利为目的，专门为贯彻、配合政府政策或意展经济、促进社会全面进步、配合进行宏观经济A.筹集资金B融通资金C务D.中介服务EA.中央银行B商业银行D法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数也可能长于其实际经过年数。实际经过年，即有效经过年数通常是在实际经过年数的基础当建筑物的维修养护为正常的，其有效经过年数与实际经过年数相当;护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效经③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命剩余自然寿命是其自然寿命减去实际经过年数之后即命一有效经过年数的命。时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应剩余经济寿命。这样求出的建筑物折旧更符合。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折DiDCSNC1-R)/Nii年的折旧。在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D.值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用RR，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率SCtDtcst/NtNt0元/㎡年，经济寿命为30年，残值率为5%.试用直线法计t则DCRN0000x(1-5%)/30=1583元EtCRtN0000x(1-5%)x10/30=15833元成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设时点时的价格。②重新购建价格是客观的价格。③建筑新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价成本法来求取;二是将该房地分为土地和建筑物两个相取设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利物发包给建筑承包商(建筑施工企业)建造，由建建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付承发包价格)，再加上发包人理费、投资利息、税费等)。物重新建造方式的不同，分为重置价格和重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出低。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场差额，即价格一建筑物市场价值物在全新状况下所具有的价值，将其减去，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况因，可将建筑物折旧分为物质折旧化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。该旧住宅的为()。评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资人量。现金流人量具体出量。现金流出量具体量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流出量济评价指标和方法很多，不同类型的房地产投资法也不尽相同。最主要、最常用的评价指标有(A静态投资回收期B投资回收期CD利润率E.内部收益率关系，便于分析和计算，通常将现金流入6.间隔代，表示一个从O开始到n结束的时间序列，在起点，同时它也是第一个计息周期的起始点ln计息周期的终点。前一个计息周期的终点量，箭头向上表示现金流入，箭头向下线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越按年、半年、季、月等，对时间段进行，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金格的形式表现出来。现金收支按发生的时问列入相应的时期，见教材133页表1-4.指标和方法指标和方法很多，如静态投资回收期、投资利要、最常用的净现值、内部收益率和动态投资回收期作一NPV指按投资者可接受的最低收益率，将项时的现值之和。其计算公式见教材133式：一是先分别计算现金流入量的观值和现金流入量的现值减去现金流出量的现值，即得出净现