从规划角度理解地产并购项目

【精华升级】四步详解土地及房地产投资并购中的核心难点 第一课从规划层面深入了解房地产并购项目上海市建纬律师事务所邹翊 律师邹翊 律师行业领域相关经验：15年；擅长领域：地产投资开发及并购重组、开发区规划开发、旧改征收、城市更新、大宗资产交易、不动产基金等地产、金融行业法律实务；部分项目经验：承办百亿级上海市重点项目——金桥备用地IV前期开发；盛大金磐二期并购、天安阳光广场并购、海东房地产公司并购、中城国际大厦交易、杭州中粮大悦城交易等；服务客户：中信地产、华润置地、珠江投资、安博中国、中航国际、阳光城集团、佳兆业地产、东渡国际、融信集团、五牛基金等。主讲人介绍Contents

目录从规划角度理解房地产并购项目12总体规划对房地产并购项目影响3456控制性详细规划对房地产并购项目的影响其他法定规划对房地产并购项目的影响房地产并购项目与规划有关的综合性、特殊性法律问题独家揭秘不为人知的规划领域项目细节01从规划角度理解房地产并购项目研究规划可获得的信息有无重大缺陷是否存在变数未来前景是否可以开发一、规划对房地产投资并购项目的重要性经济性是否合规规避风险5城市规划领域的专有名词概念性规划方案、总体规划方案、控制性详细规划、修建性详细规划、控制性详细规划附加图则、控制性详细规划专项规划、规划设计方案、建筑设计方案、方案深化、小区规划方案……城市规划领域的法定名词1、总体规划；2、控制性详细规划；3、修建性详细规划；4、控制性详细规划附加图则；5、控制性详细规划专项规划（市政管网等分项规划）。二、城市规划的法定分类6二、城市规划的法定分类城市规划总体规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划城镇体系规划城乡规划乡镇规划村庄规划702总体规划对房地产并购项目的影响一、总体规划的影响《2016年-2035年上海市总体规划图》9一、总体规划的影响《2016年-2035年北京市总体规划图》101、建设用地与非建设用地的关系2、可利用地与不可利用地之间的关系4、税费政策3、保护用地与非保护用地之间的关系总体规划主要解决的问题111、建设用地与非建设用地的关系《2016年-2035年上海市总体规划图》122、可利用地与不可利用地之间的关系土地国有土地集体土地农用地集体建设用地宅基地公益性公共设施用地集体经营性建设用地利用地133、保护用地与非保护用地之间的关系保护用地：基本农田18亿亩红线普通农田使用流程：143、保护用地与非保护用地之间的关系嘉定新城某住宅项目153、保护用地与非保护用地之间的关系集体用地

“农转用”的四个步骤1、首先，需要符合国务院批准的“省、直辖市”城乡总体规划；2、其次，符合每年国家下放到省的农转用指标；（为什么要围海造田？）3、再次，纳入土地利用和供应计划，确保足额的补充耕地；4、最后，依照法规申报“农转用”（一书四方案）——建设用地呈报书、转用方案、补充耕地方案、土地征收方案、供地方案。16二、总体规划对项目的影响北京市总体规划图（图则）1703控制性详细规划对房地产并购项目的影响一、控制性详细规划的影响《控制性详细规划》与总体规划的最大区别在于，以法定文件的形式，确定了规划范围内的：用地性质（含经营性用地和非经营性用地）；开发强度和经济指标（如容积率、可建筑面积）；限制指标（如限高、建筑密度、绿化率等）。19一、控制性详细规划的影响《武汉市黄陂区控制性详细规划（图则）》20一、控制性详细规划的影响上海某地块《控制性详细规划》附表中所列的技术指标21二、控制性详细规划对项目的影响全国范围内有计划、有步骤并且较为规范的推进控制性详细规划的编制工作在2003年之后，很多地方在2007年《城乡规划法》之后才有了较为成熟的规划编制体系。很多历史上取得土地，尚未开发或开发到一半的项目，规划与现状不符。22二、控制性详细规划对项目的影响上海浦东某拟转让工业厂房项目的现状图23二、控制性详细规划对项目的影响上海浦东某工业厂房项目《控制性详细规划图》同一地块的控制性详细规划图：与现状不符2404其他法定规划对房地产并购项目的影响一、修建性详细规划修建性详细规划是政府部门对特殊区域要求制订比控制性详细规划更高的规划文件，比如会要求：1、确定地块出入口；2、确定外立面类型及构造；3、可能明确空中连廊；4、可能确定其他各种接近建筑设计的细节。26一、修建性详细规划常州某项目的《修建性详细规划》27二、控制性详细规划的附加图则《控制性详细规划的附加图则》规定的更细致，比如：1、规定外立面形制；2、规定环形步道；3、规定空中连廊形式、高度、宽度；4、规定了绿化景观、水系布置；5、规定了业态功能布局及中央景观轴等；28二、控制性详细规划的附加图则上海某地块《控制性详细规划的附加图则》29二、控制性详细规划的附加图则30二、控制性详细规划的附加图则3105房地产并购项目与规划有关的综合性、特殊性法律问题武汉市黄陂区的《控制性详细规划图》武汉黄陂区某住宅开发项目案例33武汉市黄陂区某住宅项目规划图武汉黄陂区某住宅开发项目案例34武汉市黄陂区某住宅项目武汉黄陂区某住宅开发项目案例35该项目紧贴湖岸边，已经建设了部分别墅，土建部分已出正负零武汉黄陂区某住宅开发项目案例361、政府部门控制性详细规划编制与历史项目地块红线冲突问题；2、武汉市新城区湖泊的蓝线、绿线保护范围与建筑灰线控制带与本项目宗地红线冲突问题；D地块已建至正负零的27栋别墅与湖滨蓝线退线冲突问题；3、四环路高速公路实施将划拨土地，并与项目地块红线冲突问题；4、天河机场航道限高影响项目建设总体限高。武汉黄陂区某住宅开发项目案例3706独家揭秘不为人知的规划领域项目细节上海市黄浦区某项目《修建性详细规划图例》案例39上海市黄浦区某项目《土地利用图则》案例401、历史保护建筑、历史风貌保护区；（根据《上海市历史保护建筑管理条例》分为1-4级，完全不可改动、可改动内部结构、可改动外立面、原地拆除重建保持历史风貌）2、限高；3、日照；4、动线安排及地下动线安排；5、建筑排布的巨大困难