《闲置农户房屋使用权流转交易服务规范（征求意见稿）》

ICS65.020.01CCSB00DB32Specificationfortransfertransactionserviceofusufructrightofidlefarmer’shouse江苏省市场监督管理局发布IDB32/TXXXX-XXXX前言 12规范性引用文件 13术语和定义 14总体原则和要求 15交易主体与方式 16服务机构与人员 27服务流程及要求 28服务监管 39服务评价与改进 4附录A（资料性）闲置农户房屋使用权流转交易申请表 5附录B（资料性）房屋附属设施设备说明 6附录C（资料性）非唯一住所居住声明书 7附录D（资料性）共有权利人同意书 8附录E（资料性）闲置农户房屋使用权委托村集体流转交易授权书 9附录F（资料性）闲置农户房屋使用权流转交易项目审查表 10附录G（资料性）竞价结果通知书 附录H（资料性）流转交易合同 参考文献 DB32/TXXXX-XXXX本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由江苏省农业农村厅提出并归口。本文件起草单位：江苏省农村合作经济经营管理站、江苏省农业农村厅、江苏省财政厅、江苏省农村经济研究中心、常州市武进区农业农村局、沛县农村综合产权流转交易中心、昆山市农业农村局、江苏省质量和标准化研究院。本文件主要起草人：张玉庆、高峰、冷媛、徐国彬、李明、王建华、汤成国、庄加川、刘冬、张朦、吕挺、戴俊、陆佳玉、苗春丽、朱浩、戴欢、张书、罗坤。1DB32/TXXXX-XXXX闲置农户房屋使用权流转交易服务规范本文件规定了闲置农户房屋使用权流转交易的总体原则和要求、交易主体与方式、服务机构与人员、服务流程及要求、服务监管、服务评价与改进等内容与要求。本文件适用于通过农村产权流转交易机构进行的合法、权属清晰无争议、符合国土空间规划要求、无安全隐患的闲置农户房屋使用权流转，不适用于地上无房屋宅基地单独流转以及通过转让、互换、赠与方式进行的权属转让。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T38748—2020农村产权流转交易服务通则GB/T40638—2021农村产权流转交易服务术语和服务分类3术语和定义GB/T38748—2020、GB/T40638—2021界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1闲置农户房屋使用权流转交易transfertransactionofusufructrightofidlefarmer’shouse使用权人将合法建在宅基地上的闲置农户房屋使用权合并一体以出租、入股、合作经营和其他不违背法律法规规定的方式流转交易给他人的行为。4总体原则和要求4.1坚持农村宅基地集体所有，不改变土地性质。4.2坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则。4.3应符合国土空间规划和集体发展规划的要求。4.4应签订规范的书面流转交易合同，接受县（市、区）、乡镇（街道）农村产权交易管理部门的指导和监督。5交易主体与方式2DB32/TXXXX-XXXX5.1转让方和受让方应是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、依法设立的法人或其他组织，有流转交易的真实意愿。流转用途用于经营的，应符合环保、消防、安全、卫生等有关法律政策要求，受让方应具有相应的投资经营能力和良好的信用记录。5.2闲置农户房屋使用权可采取转让、出租、入股、合作经营和其他不违背法律法规规定的方式进行流转。5.3闲置农户房屋使用权以出租方式流转的期限不应超过20年。宅基地使用权设定终止日期的，流转年限不应超过终止日期。城镇居民、工商资本等租赁闲置农户房屋居住或开展经营的，合同到期后，双方可另行约定。6服务机构与人员6.1县（市、区）及以上农村产权交易机构根据本地区交易量、交易价格等因素，研究确定各级农村产权交易机构的分工。6.2服务人员的要求如下：——应熟悉闲置农户房屋使用权流转交易相关法律法规及政策，具备相关专业知识；——应参加岗前培训，熟悉闲置农户房屋使用权流转交易流程；——应符合GB/T38748—2020第6章的要求。7服务流程及要求7.1农户申请）：——不动产权证书或其他不动产权权属证明；——房屋附属设施设备说明（格式见附录B——非唯一住所居住证明（格式见附录C）；——共有权利人同意书（格式见附录D），共有权利人有无民事行为能力或限制民事行为能力的，还应提供监护人的书面承诺材料；——农村产权交易机构要求提供的其他材料。7.2村级初审7.2.1村集体对农户提交的申请材料进行初审，通过审查后，农户自行或委托村集体向乡镇（街道）农村产权交易机构提交登记申请。7.2.2委托村集体流转交易的，农户应与村集体签订委托流转交易授权书（格式见附录E）。7.2.3村集体审核未通过的，农户可补充材料后重新提交申请或终止申请。7.3镇级审核7.3.1乡镇（街道）农业农村部门对交易申请进行审核，通过后由申请转让方提交至乡镇（街道）农村产权交易机构进行登记受理。7.3.2乡镇（街道）农村产权交易机构审核申请材料的真实性、合法性以及是否符合交易前置条件，审核过程中根据需要可实地查看交易项目，通过后提交县（市、区）产权交易机构复审。7.4县级复审3DB32/TXXXX-XXXX），7.4.2县（市、区）产权交易机构在审查过程中可根据需要征7.5发布公告权交易平台网站或APP等发布交易信息，同时在相关村的公告栏发布交易信息，明确交易7.6接受报名7.7资格审查7.8组织交易7.9竞价成功确认竞价结束后，转让方、受让方、交易机构签订竞价），7.10结果公告县（市、区）产权交易机构对交易结果审核通过后，通过农村产权交易平台网站交易结果。乡镇（街道）、村同时在当地公告栏公示交易结果7.11合同签订），7.12出具鉴证书8服务监管8.1在交易过程中，出现下列情形之一的，经县（市、区）农村产权交易监督部门确认后终止交易：——转让方或与农户闲置农户房屋使用权有利害关系的第三方提供正当理由，提出终止交易书面申请的；4DB32/TXXXX-XXXX——人民法院发出终止交易书面通知的；——农户闲置农户房屋使用权权属出现争议的；——应依法终止交易的其他情形。8.2在闲置农户房屋使用权流转交易过程中，发生产权交易纠纷的，当事人可向交易机构或者县（市、区）农村产权交易监督部门申请调解，也可依据合同的约定申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。9服务评价与改进5DB32/TXXXX-XXXX（资料性）闲置农户房屋使用权流转交易申请表表A.1闲置农户房屋使用权流转交易申请表况置6DB32/TXXXX-XXXX（资料性）房屋附属设施设备说明B.1房屋附属设施设备说明本人，有闲置农户房屋坐落于，不动产权证号： 房屋结构。此农户房屋及附属设施设备拟一并对外出租，设施设备清单如下：所有人签名/盖章）证件号码：联系电话：7DB32/TXXXX-XXXX（资料性）非唯一住所居住声明书C.1非唯一住所居住声明书本人，有闲置农户房屋坐落于，不动产权证号房屋四至，房屋建筑面积，房屋结构。此农户房屋拟对外流转，流转期间，不影响本人及家庭成员在另一住所（或本房屋部分居室）的居住。注：须为不动产权证等证件所载明的户主。如其他住所为自有产权的，请提供承诺人签名/盖章）8DB32/TXXXX-XXXX（资料性）共有权利人同意书本人身份证号码系转让方的（关系本人身份证号码系转让方的，本人身份证号码系转让方的，本人身份证号码系转让方的，本人身份证号码系转让方的，本人身份证号码系转让方的，系闲置农户房屋转让方（户主）（户主身份证号码）的共有权人，现本人声明如下：本人与闲置农户房屋使用权转让方（户主）共有的房屋，不动产权证号，房屋四至 房屋建筑面积，房屋结构。经协商，本人同意转让方（户主）将上述房产对外流转交易。特立此意见为证。声明人签名/盖章）闲置农户房屋使用权转让方（户主签名）确认并承诺：本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。9DB32/TXXXX-XXXX（资料性）闲置农户房屋使用权委托村集体流转交易授权书E.1闲置农户房屋使用权委托村集体流转交易授权书XX村集体经济组织：本人，有闲置农户房屋坐落于，不动产权证号房屋四至，房屋建筑面积，房屋结构。现将此闲置农户房屋委托给贵单位对外流转。委托有效期：年月日至年月日注：须为不动产权证等证件所载明的户主。委托方签名/盖章）证件号码：联系电话：被委托人签名/盖章）证件号码：联系电话：DB32/TXXXX-XXXX（资料性）闲置农户房屋使用权流转交易项目审查表表F.1闲置农户房屋使用权流转交易项目审查表 DB32/TXXXX-XXXXDB32/TXXXX-XXXX12345DB32/TXXXX-XXXX（资料性）竞价结果通知书竞价结果通知书见表G.1。表G.1竞价结果通知书签订时间：年月日年至受让方应于年月日前，持本确认书到注：竞价结果通知书一式三份，转让方、受让方DB32/TXXXX-XXXX流转交易合同H.1出租类合同合同编号：XXX闲置农户房屋使用权流转交易合同（出租类示范文本）甲方（转让方）：身份证号：住所地：联系电话：流转交易后新住所地：乙方（受让方）：身份证号：住所地：联系电话：丙方（鉴证人）：住所地：联系电话：根据《中华人民共和国民法典》及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着权责明晰、自愿公平的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方出租农户房屋使用权达成一致意见，签订如下合同，由双方共同遵守。第一条租赁物情况1.甲方将坐落于XXX乡镇（街道）村组闲置农户房屋出租给乙方。具体为：农户房屋：不动产权证号，宅基地面积平方米，农户房屋建筑面积平方米，坐宅基地宗地四至：东西南北农户房屋附属设施设备包括。DB32/TXXXX-XXXX2.甲方交房前应确保农户房屋设施设备能正常使用，乙方应于年月日之前对出租农户房屋设施设备进行验收，包括对农户房屋附属建筑及屋内外设施设备进行清点验收，并制作验收清单，双方签字确认。甲方的一切附属设施设备在签署合同并经乙方查核后，乙方应向甲方支付元保证金。合同期满后，乙方结清租赁期内本合同所规定应承担的费用后，由甲方退还给乙方（不计保证金利息）。如乙方中途单方面终止合同，则农户房屋保证金不予退还。第二条租赁用途途：。2.乙方应按照合同约定的用途使用农户房屋，不得利用承租标的物进行违法违规活动。乙方承租标的物用于经营活动的，必须取得相关行业的准入许可。乙方改变标的物用途的，应征得甲方书面同意，同时保证改变的用途符合国家有关消防、安全、环保、卫生等规定。未经甲方书面同意，乙方擅自改变标的物用途，甲方可以单方面解除合同，并要求乙方赔偿相应损失。第三条租赁期限和交付日期1.租赁标的租赁期限自年月日起至年月日止。2.甲方于年月日前，将出租标的交付乙方。如甲方未按时交付农户房屋超过一个月，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方全额退还保证金及支付年租金20%的违约金。3.租赁期届满时，甲方有权收回租赁标的物，乙方应按期返还。乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还标的物之日止，乙方除支付租金外，还应按每日元向甲方支付违约金。乙方需继续承租该标的物时，应提前一个月与甲方协商，另行签订续租合同。第四条租金标准及支付方式1.甲、乙双方选择按农户房屋建筑面积或其他计价方式计算租金：□每平方米月（年）租金（不含税）元□每间月（年）租金元□每栋月（年）租金元。若交易产生相关税费，按国家规定执行。2.乙方按下列第种方式支付租金。①按月支付租金，付款时间。②按季支付租金，付款时间。③按年支付租金，付款时间。3.租赁期间租金动态调整的约定：。4．乙方延期支付租金，甲方有权按下述第种约定追究乙方违约责任：①合同继续履行。乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日元向甲方支付违约金。DB32/TXXXX-XXXX②解除合同。乙方拖欠租金累计达个月及其以上的，甲方可以解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之日的次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日元向甲方支付违约金。第五条其他费用租赁期间，使用租赁标的物所发生的费用：①水费；②电费；③卫生费；④燃气费；⑤通信网络费；⑥物业管理费；⑦有线电视费；⑧供热费；⑨其他，第项费用，由甲方承担；第项费用，由乙方承担。第六条租赁物使用和维修1.在租赁期内，甲方应保证出租标的物达到安全使用标准。乙方应合理使用其所承租的标的物及其附属设备。2.租赁标的物及原有附属设备因乙方正常使用发生损坏的，双方按下列第种方式承担维修责任。①甲方负责出租标的物及原有附属设备的维修，承担维修费用，乙方发现标的物及原有附属设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修缮满足使用功能，甲方应在接到乙方通知后日内进行维修，乙方应予以协助。逾期不维修的，乙方可代为维修，由甲方承担维修费用及逾期维修造成的相应损失。②乙方负责承租标的物及原有附属设备的维修，并承担维修费用，甲方应予以协助。③。3.租赁标的物及原有附属设备因乙方使用不当，造成损坏或发生故障的，由乙方负责维修或赔偿甲方相应损失。第七条租赁标的物的转租本合同项下的租赁标的物禁止擅自转租。乙方转租必须事先征得甲方的书面同意。乙方私自转租的，甲方可以单方面解除合同，并要求乙方支付违约金。第八条租赁标的物的装修、改造及费用承担、权益归属1.租赁期间，乙方不得改变此宗地块的使用性质，不得擅自改变用途，不得违规改动、破坏建筑物外立面风貌，不得擅自改变农户房屋结构、墙壁、地坪、内部装潢等用途设施设备。2.乙方确需装修标的物、拆改标的物、增加功能设施的，在遵守当地相关规定的情形下，事先征得甲方的书面同意，商定增加的装修、设备部分的归属及维修责任（可另行约定）并协助甲方办理审批手续，与甲方签订协议后方可动工，否则视为违约。未经甲方书面同意装修标的物、拆改标的物、增加功能设施的，或因使用不当致使标的物和设备损坏的，甲方可以要求乙方给予修复，并赔偿相应损失；由此产生的纠纷，乙方责任自负。乙方擅自改造的相关费用由乙方自行承担，与甲方无涉。3.租赁期满后或因乙方原因导致合同终止履行的，乙方应将属于自己可以移动的物品全部清理完毕，清空农户房屋和场地。除甲方要求恢复原状外，其余不能移动的建筑物、附着物及依附于农户房屋DB32/TXXXX-XXXX的装修部分均归甲方所有。4.因甲方原因导致合同终止的，乙方可以与甲方协商一致，将上述不能拆除的附着物及依附于农户房屋的装修部分按公平合理原则，作价由甲方接收或要求甲方赔偿相关损失。第九条安全责任甲方交付房屋前应委托具有资质的第三方或镇级主管部门进行农户房屋的安全鉴定，确保所流转交易的农户房屋满足安全性能，后续乙方将作为标的物实际使用的安全责任人承担相应的安全责任。否则甲方将继续作为农户房屋的安全责任人，乙方在正常合理使用且不破坏农户房屋安全结构的前提下发生农户房屋安全事故时有权向甲方索取赔偿。如因不可抗力的原因导致损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。乙方利用甲方农户房屋开展经营活动的，必须符合消防、环境保护、电力、水务、卫生防疫、市场监管、应急管理等相关部门的规定。因生产经营活动引发的安全责任事故，责任由乙方自行承担。因安全责任引发的纠纷由甲、乙双方协商解决，鉴证方不承担任何责任。第十条甲方的权利和义务1、权利：（1）按合同约定收取农户房屋租金；（2）监督乙方依照合同约定的用途使用租赁标的物农户房屋。2、义务：（1）协助乙方按照合同约定使用租赁农户房屋，帮助协调本村组与其他农户房屋之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；（2）不得干涉乙方正常的生活和经营活动，不得以任何形式使用或占用已流转给乙方的房屋；（3）合同签订时，提供资料均视为作出承诺真实有效，若恶意隐瞒，均应承担法律责任。第十一条乙方的权利和义务1、权利：享有租赁标的物农户房屋的占有、使用、收益权利。2、义务：（1）在国家法律法规和政策允许的范围内从事相关产业、业态经营活动；（2）依照合同规定按时足额缴纳农户房屋租金；（3）增强安全意识，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任；（4）遵守国家法律法规及地方人民政府有关农户房屋租赁管理规定，如有违法行为的，有关管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；（5）积极接受公安、市场监管、住建、卫生、物价、税务等行政管理部门的监督检查；（6）合同签订时，提供资料均视为做出的承诺真实有效，若恶意隐瞒，均应承担法律责任；（7）遵守社会公德，妥善处理好邻里关系，遵守所在村的村规民约。第十二条合同的变更与解除DB32/TXXXX-XXXX1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：（1）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人合法利益的；（2）订立本合同所依据的相关政策发生重大变化的；（3）因不可抗力（重大自然灾害、国家征占用土地等）致使合同无法履行的。2、乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回流转的农户房屋的使用权：（1）不按合同约定的用途使用农户房屋的；（2）不按时缴纳农户房屋租金。3、甲方非法干预乙方生活经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方农户房屋的，乙方有权终止合同。第十三条违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回农户房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：（1）擅自将承租标的物转租、转让、转借他人或调换使用的；（2）擅自改变承租标的物用途、损坏农户房屋建筑结构及设备的；（3）利用承租标的物进行违法活动的。2、租赁期间，甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同，由此给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任：（1）甲方未按合同约定向乙方提供承租标的物的；（2）甲方未按照合同约定履行维修义务，致使农户房屋严重影响乙方使用的。3、租赁期间，非本合同约定的情况，任何一方提出解除本合同要求的，由先提出的一方向对方支付违约金元。若约定的违约金不足以抵偿对方损失的，先提出方还应负责赔偿超过违约金部分的损失。第十四条纠纷解决方式甲、乙双方如发生纠纷，可以协商解决，也可以请求村委会（居委会）、乡镇人民政府（街道办事处）等调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。第十五条其他条款1、甲方保证流转农户房屋手续真实，来源合法，权属清晰，四至界限清楚，其流转符合相关规定的条件，房产现状不属违法建筑，也未被法院或者其他有权机关采取查封等强制措施，若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲