物业管理零星工程与服务投标方案（技术标）

1 61.1.前言 61.1.1.前言 61.1.2.对招标项目的理解 7 1.1.7.食堂服务内容 411.1.9.卫生保洁技术标准及规范 48 1.2.2.保安人员条件 1.2.5.其他要求 1.2.6.会务接待技术标准及规范 602 1.3.1.技术标准及规范 1.3.2.安防系统技术标准及规范 1.3.3.技术要求 1.3.4.电梯服务技术标准及规范 1.4.发包人要求 1.4.2.卫生保洁 1.4.3.绿化美化 1.4.4.会务接待 1.1.2做好会议室的保洁、整理 1.4.5.设备维保(电梯) 1.4.6.设备维保(消防) 1.4.8.设备维保(空调) 1.4.9.设备维保(电梯) 1.4.10.本项目的服务特点、难点分析分析 1.5.1.组织形式 1.5.2.管理措施 1.5.3.项目质量保障体系及措施 1.5.4.项目进度、安全控制措施、应急措施.1591.6.安全控制措施 1.6.1.群众集体上访应急预案 31.6.2.打架斗殴事件处理预案 1.6.3.盗窃事件处理预案 1.6.4.抢劫的应急预案 1.6.5.爆炸物、可疑物品的处理预案 1.6.6.发生自杀或企图自杀事故的处理程序.1701.6.7.对散发反动传单、宣传品事件处理预案1711.7.处理预案 1.7.1.凶杀事件处理预案 1.7.3.对醉酒滋事或精神病人的处理预案 1.7.4.纠纷的应急处理预案 1.7.5.中毒事件应急预案 1.7.6.突发地震事件应急预案 1.7.8.高空坠物应急预案 1.8.应急措施 1.8.1.抢修应急方案 1.8.2.汛期应急方案 2.1.绿化美化服务方案 2.1.1.绿化管理思路 2.1.2.绿化管理方案 2.1.3.年度绿化工作计划 4 2.2.1.食堂清洁 2.2.2.卫生保洁服务方案 2.2.3.安保服务方案 2.2.4.会服接待服务方案 2.2.5.空调系统维保服务方案 2.2.6.安防系统维保服务方案 2.3.2.节约热力管理措施 2.3.3.节约用电管理措施 2.4.1.培训观念 2.4.2.培训原则 2.4.3.培训的意义 2.4.4.培训的目标 2.4.5.培训的方式 2.4.8.培训课程 52.4.9.培训系统的实施运作 2.4.10.培训方法 2.4.11.培训计划 2.5.1.服务措施 2.5.2.服务承诺 6第一章前言框架协议采购】的物业投标!我们在此表示最诚挚的谢意!真诚感谢贵单位给予我们参与贵单位物业服务项目投标工司在中国多省大型企业物业服务过程中积累的丰富物业服7(我司完全满足招标文件要求，部分优于招标文件要1.2招标需求(一)物业服务招标需求序号服务范围总面积服务场所预估单价责任单位13xx供电公司233343536373(二)绿化美化服务招标需求8按大小按面积数量单价区域1龟背竹大2x供电公司办公楼2荷兰铁大13棕竹大1x供电公司4招财树大2x供电公司5夏威夷大2x供电公司1业6鹅掌树大2x供电公司7鸿运当头大1x供电公司8肾蕨中6x供电公司9龙鱼树大2X供电公司万年青中6X供电公司海棠小x供电公司1八业羽衣甘蓝小8x供电公司碧梅中X供电公司绿萝小x供电公司办公楼9金盏菊小8x供电公司办公楼石竹小x供电公司办公楼(三)食堂服务招标需求序号服务范围餐别预估单价(元/人)责任单位早餐7x供电公司办公楼2中餐3晚餐其他类别详细内容项目简介人);基层食堂(每天早餐约260人、中餐约600人、晚餐约300项目要求(一)职工用餐区域营业时间及用餐方式机关食堂：早餐：7:30—8:30午餐：12:00—12:45晚餐：17:30—18:30(节假日、周六周日只对值班人员营业)基层食堂：早餐：7:30—8:30午餐：11:30—13:00晚餐：17:30—19:00(节假日、周六周日只对值班人员营业)(二)职工用餐区域菜肴出品标准早餐：4道菜肴(不含粉面)、中式糕点午餐：8道热菜、1款汤、米饭、酸奶(2荤菜、4半荤菜、2素菜)晚餐：8道热菜、1款汤、米饭(2荤菜、4半荤菜、2素菜)早餐：3道菜肴、1款粥、2道凉菜(含粉面)午餐：6道热菜、2道凉菜、2道主食、1款汤、米饭、酸奶(2荤菜、3半荤菜、3素菜)晚餐：6道热菜、1道凉菜、1道主食、1款汤、米饭(2荤菜、3半荤菜、2素菜)(三)完成其他订制化出品工作(四)卫生保洁服务招标需求序号服务范围总面积预估单价方米)责任单位1围内的保洁服务公司(五)安保服务招标需求序号服务范围总面积(平方服务场所人数预估单价责任单位1供电公司所辖范围内的安保服务办公室72000元/人(月)公司2生产区(含调度、3会议区32000元/人(月)4配套区22000元/人(月)(六)会务接待服务招标需求序号服务范围总面积(平方米)会议规模(人)预估单价(元/半天)责任单位x供电公司所辖范围内的会务接待服务20人以内400元/半天公司250人以内600元/半天300人以内200元/半天4100人以上500元/半天(七)空调系统服务招标需求机、风管机系统10余台套，要求对上述范围内的空调进行序号维修项目维修内容责任单位1加氟、更换电路板、内外挂机、修理压缩机漏水、遥控器等加氟、更换电路板、内外挂机清洗、更换压缩机、维修漏水、配遥控器电公司(八)安防系统服务招标需求序号维修项目维修内容位1X供电公司(九)消防系统服务招标需求16层(其中地上15层，地下1层),每层有四个室内消序号维修项目维修内容位11、火灾自动报警系统。2、市内消火栓系统。3、自动喷水灭火系统。4、1、消防设施检测、整、紧固、更换、上油、清洗)X供电公司消火栓(十)电梯服务招标需求电梯3部。其中主楼电梯(有机房)2部，15层15站，裙楼电梯(有机房)1部，4层4站。要求上述电梯设备设序号维修项目维修内容位1电梯维修维保X供电公司须针对该典型案例(即下表所列的维修项目和维修内容)编(十一)信息通信服务招标需求序号服务名称规格型号单位技术参数(技术要求)1常用交换机80台设备正常运行2网络交换机设备正常运行3机房设备维护设备正常运行4通信光缆维护公里设备正常运行(2)国网X供电公司(一)物业管理序号服务范围总面积(平方米)所预估单价(元/平方单位1国网X供电公司本部及城区所辖范围内的物业服务办公区国网X公司2会议区34配套区5辅助区6教学区(二)卫生保洁序号服务范围总面积(平方责任单位1国网X供电公司机关本部、客服检修楼的保洁服务国网X供电公司(三)绿化美化序号花卉品类预估数量预估单价摆放区域按大小按面积1绿萝直径国网X供电公司本部等办公楼走道、各营业大厅及办公楼走道2绿航绿萝直径3万年青根4发财树高5君子兰片叶6片植绿篱保存7常绿草坪保存养护8年9100株/年养护年(四)会务接待服务序号服务范围总面积(平方会议规模(人)价(元/半位1供电公司本部的会务务供电公司(五)设备维保(空调)国网仙桃供电公司本部等单位的空调(柜机和挂机)共计400台。典型案例：办公室3P(柜机)空调无法启动。序号维修项目维修内容责任单位1空调匹柜机开机显示E1且按键失灵x供电公司(六)设备维保(电梯)国网仙桃供电公司本部等单位的电梯共计3台。序号维修项目维修内容责任单位1电梯电梯轿厢指令版出现故障导致电梯无法正常到达指定楼X供电公司时内更换备品备恢复正常(六)设备维保(消防)火器共计800具。序号维修项目维修内容责任单位1电梯手动按钮故障导致消防水泵启动失灵X供电公司(3)国网XX市供电公司(一)物业管理序号服务范围总面积(平方米)预估单价(元/平方单位容1X供电公司机关物业服务办公区X供电公司2会议区34公共区5设备区6进餐区序号花卉品类预估数量预估单价摆放区域按大小按面积1幸福树大3侏大楼大厅2鸭脚木小大楼大厅3棕竹等大12株电梯出口4万年青等小30株走道5铁树等大26株大楼大厅6红掌小200盆大楼大厅7铁树大2株机关食堂8罗汉松等养护小16株机关食堂9刺冬青大3株机关食堂茶花、機木小150株机关食堂草坪大2机关办公冬青大8棵机关办公楼(三)卫生保洁序号服务范围总面积(平方预估单价(元/平方米)位1国网X供电公司机关本部、客服检修楼的保洁服务司国网X司(四)安保服务序服务范围总面积服务场所人预估单价责任单号数(元/人)位1X供电公司所辖范围内的安保服务办公区42800元/公司2电、信通等)22800元/3会议区12800元/4配套区22800元/5辅助区12800元/6教学区12800元/(五)设备维保(空调)国网X市供电公司本部水暖中央空调系统一套及下属单位的单体空调(柜机和挂机)共计260台。典型案例：格力空调2匹柜机开机显示E1且按键失灵。序号维修项目维修内容责任单位1空调格力空调2匹柜机X供电公司且按键失灵(六)设备维保(电梯)国网X市供电公司本部电梯共计2台。到达指定楼层，电梯公司需在2小时内更换备品备件，使电序号维修项目维修内容责任单位1电梯电梯轿厢指令版出现故障导致电梯无法正常到达指定楼层，电梯公司需在2小时内更换备品备件，使电梯恢复正常X供电公司(1)国网X供电公司(一)物业管理技术标准及规范(1)物业综合管理物业公司员工上岗培训率达到100%,考核合格后上岗。物业公司人员调整时应向甲方提供名单和新进人员资质及9、检查物业公司整体形象是否符合服务区域要求，要求工作人员着装统一，有良好的团队形象，做到文明施工，10、物业公司必须遵守服务区域各项制度和管理规定，遵守国家相关法律法现，物业公司在工作中必须遵守国家相11、物业公司在服务区域所发生的人员、设备、财产等13、对物业公司工作所使用的各种材料进行验收检查，14、定期不定期对物业公司库房进行检查，发现有非服业人员完成)。定期(每年至少两次，相关职能部门有要求的，按要求办理)维护主要包括：消防(生活)水箱的清理、(3)设备完好率99%以上；(4)节约能源，降低能源消耗；(6)编制设备管理工作统计表(包括名称、台数、品(7)建立完善的检查维护规范和值班、巡查及登记制(1)自来水净化器、上下水管道及水管零部件做到日常保养与定期(每周至少2次)检查相结合，防止跑漏、堵1.3消防设施需定期(每周至少一次)检查，使之始终1.4门窗、墙面、地面做到定期(每周至少一次)检查勤办公室管理部门下达的维修任务(工票),物业应按时保(1)24小时站岗值勤。(2)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；理户外供热管道沟内杂物1次。7.服务区域地热系统9处维护冲洗1次/年，一般3月末台器材每年5月30日前储备到位。以及道路栏水篦子)清掏疏通2次/年；保证系统畅(七)、防寒保暖工作每年11月20日前对服务区域院内所有自来水阀门井、(八)、净化水(直饮机)运行管理定期对直饮机过滤芯进行更换，每年3次，保证员工饮(九)、电热水器每年5月和11月酸洗各一次，保持内部无水垢，无细(十)、电气专业(1)保证安全，按规程要求必须有高空作业许可证人(2)具有专业技术维修人员进行维修。(3)配件采用防水、进口LED点，做到维修及时，满(4)保证维修质量。(质保期)(1)专业技术维修人员进行维修。(2)必须采用原厂配件，维修及时，保证质量。(3)定期对系统进行更新维护，保证正常使用。(十一)室外照明要求(1)路灯及线路每日检查一次，检查灯具完好情况，(2)路灯及线路每半年检查一次：检查路灯线路有无(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修(十四)共用设施维修养护(1)对共用设施进行日常管理和维修养护(依法应由(2)建立共用设施档案(设备台账),设施的运行、检(3)设施标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人(5)载人电梯24小时正常运行。(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠(8)道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规(9)路灯、楼道灯完好率不低于95%。(1)花卉租摆养护标准(1)植株丰满健壮，株型自然匀称。叶面干净光(3)保证植物见干见湿，不过量浇水，又不缺水份，(4)保持植物的花盆、器皿干净整洁，无赃污，花盆(5)植物的底碟、套缸、花盆应合适配套，不大不小(6)保持花盆、底碟，套缸内无泥垢，脏水，定期清(7)植物花卉在摆放期间要保证其生长需要，必需定(9)养护人员每次养护工作完毕必须接受客户监督并(2)绿植、花卉租摆管理作业规程(2)绿化员通道规定：厅、走道、院内)的花卉，每周检查2-3次摆放于室内的花(5)达标花卉质量标准：(6)花卉更换标准：(7)花卉器具标准：(8)员工工具存放规定：8小时内更换到位。(10)投诉规定：2、对花卉摆放位置、形态(死亡、病虫害、枯黄)等不满意或更换不及时，客户方可以投诉，投诉后24小时内(三)食堂管理技术标准及规范(2)食堂服务要求1、乙方必须组成厨师、打荷、勤杂等服务团队(包含面点、豆腐师傅，另所有厨师持职业资格证率不低于50%)5、乙方必须配备专(兼)职管理人员，建立健全生产(3)质量管理(2)甲乙双方协商一致，项目可以解除，双方互不赔(3)乙方有下列情形之一的，甲方可以全部或部分终标准》,附后)连续两个月低于95分的，严重影响甲方正常②乙方在甲方组织的职工餐评议活动中的满意度连续两个月低于90%的。到10次，经查证属实；或在政府有关部门的检查中被查出⑥凡由乙方引起或造成了重大安全事故或重大责任事(4)本项目订立时所依据的客观情况发生重大变化，(5)双方不可无故单方终止、解除本项目，如需提前终止、解除必须提前30天书面通知对方并得到对方书面同(6)本项目实施期内，因乙方原因临时中止项目或使(5)双方共同约定的条款费的20%为限扣减当月服务费(厨房月度考核标准附后)。(1)如果因乙方用工的人数不能满足需要，导致甲方经查证属实的乙方同意视情节轻重每次从当月服务费中扣减不超过10%进行处罚。(3)餐饮食品毛利率控制甲方规定的范围内。无正当理由毛利率超出范围，每下降1%从乙方当月服务费中扣除(4)餐饮厨房每个月、食堂厨房每周推出新菜品，并(5)食品及原材料出现不合理损失浪费由乙方照价赔(6)甲方的设施设备、生产工具等因乙方原因出现不考核指标容容序号考核评分标准考核分值得分业务指标标标0安全指标事故项每违规一次扣1分。出现安全事故(经酒店安委会认定)时实若引起或造成了重大安全事故或重成的经济损失和相应的法律责任。到标准作标准。每发现一项问题扣1分。若在政府有关部门的检查中被查出卫圾、消水当日在指定时间清理至指定场所。检查不合格一次扣1分。标标营销指及时标准开展定定标标管理指标准计划采购计划，临时采购每月不得超过2次，每超出1次扣1分。保养一次扣1分。人为操作不当引起的设标准工作区域有节能降耗管理制度和记录台帐，无浪费现象，发现一起扣分。理达标员工遵守宿舍管理规定，例行检查时，每违规一次扣1分。未及时完成一次扣1-4分。数稳定标标学习指有完善的菜肴食品培训计划(一月2次),及时对厨工和食堂员工开展新菜、特色菜等培训，未执行、落实次扣1分。5合计计算公式：当月扣减=当月劳务费×20%×(100-考核分值)%。2、出现人员、水、电、气以及防火、扣减20%。(4)棚面无灰网；(6)每天清扫后将门锁死。(1)纸篓、垃圾桶无污迹；(2)各洁具无异味、无污物；(3)门、窗及窗台无灰尘；(4)各种放水开关(龙头)干净；(8)各种水管管线无灰尘；(10)棚壁无灰网；(2)指示牌干净、无灰尘；(4)垃圾桶倾倒及时、无污渍。(1)每日对地砖、地板、进行3次除尘作业，保证地(2)每日3次对卫生间、化妆间、水房进行清扫，确(3)每天2次清扫楼梯、不锈钢扶手、窗台、消防栓(4)每周至少一次清理卫生死角，清洗大门玻璃，理(5)随时清理卫生间垃圾桶，确保无垃圾外溢，无异(6)午休期间、下班前，保洁工具必须存放于指定地(7)每日至少清理一次电梯轿厢及门面，达到箱壁无(8)每月不少于一次清理天花板、顶棚灰尘，保证灯(1)每年至少1次对建筑物外立面进行保洁清洗。确(2)对空调外挂机、玻璃幕墙及窗户、雨搭等附属设12:20(须招标人所有领导及员工用餐完后，才可就餐)标准、规程、办法、以及下发的有关物业管理方面的文件、3.1费用支出3.2管理考核规则招标人将在合同期执行的每半年末根据保洁管理条款项目管理部门名称检查日期：年月日检查项目/位置现场抽查出现的问题扣分情况合计承包单位现场负责人项目管理负责人综合四室负责人3.3其他事项4.1保洁人员的应领工资不得低于当地最低工资标准(不4.2成交服务商须向本项目所涉及的所有物业服务人员务商应按招标人要求，不定期向其提供员工保险支付明细，支付)、未缴保险(含迟缴),导致人员变动，造成严重的物(1)派驻办公楼的保安人员要求身高1.65米以上，年(2)保安人员无被刑事处罚、劳动教养、收容教育、(3)爱岗敬业、遵纪守法、举止文明、着装整齐、警(5)熟记客户单位有关安保规章制度、出入手续，使(6)遵守客户单位内部的规章制度，不准随意打听、(7)了解客户单位区域内的环境状况和安全措施，熟(1)保安员通过对客户单位出入口进行值守、验证、(2)查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关(3)对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行(6)根据合同，确定执勤方案、门卫执勤方式，确定(8)对携物进出的人员、车辆，重点检查是否装有易(9)当发生干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、(1)保安员通过对客户单位特定的目标进行看护和守(2)做好防火、防盗、防抢、防爆炸、防治安灾害事(3)根据守护目标的特征、范围、周边环境以及其他(5)固定岗位严格检查进出守护区域的人员及车辆，(6)移动岗位24小时巡查，及时发现和处理各种安全(8)遇有无关人员违反规定欲进入守护区域时，应进(9)发现不法侵害行为，应立即采取措施坚决制止，(3)负责保安人员的业务技能培训，定期组织考核，(4)建立一支保安消防队伍，经常开展消防安全检查(6)做好重要人物、宾客来访、重要节日及重大活动(7)定期开展消防安全检查和演练，提高消防安全防(1)确认会议室音响、灯具等设备的完好，发现故障(2)做好会议室的保洁、整理。天中无法准备的物品补齐(如开水等),打开会议厅(室)(1)会场管理员应在会议主办方负责人到来时，主动(2)如无特殊情况，服务员应在客人落座后倒水。大型会议中，服务员也可在会前10分钟将主场茶水倒满，会(3)会议服务员在会议开始后将会场门关上，站在会(4)会议结束，服务员应立即打开会场大门，在门外(1)检查会议厅(室)是否有客人遗失的物品，如有(2)检查会议室及相关的物品是否有缺失或损坏，及(3)物品归还，清理租借、调用的物品，检查有无缺(4)清场保洁：回收可重复使用的会议用品，清点数(5)关闭会议厅(室):包括音响、空调、灯光、门。(协助电工)鲜花(二)讲台布花，大小适中。(三)桌面布置要求：茶杯(矿泉水)摆在会议桌的右四、花草布置(与主办方协调)(一)摆台时，服务员、会场管理员须检查以下内容：(一般不迟于会议开始前半天),如果时间较紧张，可考虑(一)会前准备1、会前1小时，会议服务员打开会议场所门，灯光、(二)会前服务湿纸巾(主席台或重要宾客),斟倒茶水。(三)会中服务(四)退场服务(五)注意事项(一)准备工作去污粉、消毒剂、干净毛巾(三)洗刷、消毒中浸泡5分钟(四)擦拭与存放毒30分钟(注意不能用手直接接触杯具)。(三)托送1.3.空调系统技术标准及规范(1)工程量清单、施工图(如有)中包含的全部工作序号机型单位数量工作内容1分体挂机台维修保养2柜式机台维修保养3多联机套维修保养(2)保险期：竣工后按国家规定的保修期进行无偿缺(3)竣工资料的移交。(1)投标人在报价时所选用的设备材料必须为国内知(2)主要设备材料应采用推荐品牌或与推荐品牌同一(3)招标人认为必要时可将部分或全部设备材料改为要紧急维修时，中标人需在24小时内到达现场，并在招标(2)向项目管理单位移交必须资料，包括但不限于：(1)保证安全，按规程要求必须有高空作业许可证人(4)接到报修后，必须根据服务区域实际情况需求按(6)维修后保证质量。(2)对故障判断要准确，处理要及时，维修要到位，(3)维修必须原厂配件，价格要合理，供应及时，保(4)定期进行检查、维护、保养(每月不低于2次)。(5)每年两次停机期间，进行一次各项维护保养及检查，以便能正确评价设备的状态，为下一个供冷(热)季节(4)检查压缩机的油位油色油质，按要求补充更换润(5)进行泄漏测试，并修理泄漏部位，如有必要，按(9)检查确认所有控制装置、安全保护装置、卸载装(13)用高压水泵清洗室内机过滤网及室外机散热器。(1)投标人在报价时所选用的设备材料必须为国内知投标时需须填写《主要材料价格表》的品牌、规格、型号、(2)主要设备材料应采用推荐品牌或与推荐品牌同一(3)招标人认为必要时可将部分或全部设备材料改为要紧急维修时，中标人需在24小时内到达现场，并在招标(1)实体工程通过项目管理单位的验收。(2)向项目管理单位移交必须资料，包括但不限于：(2)定期巡检服务相关表格给甲方相关负责人签字确认，保障设备正常运转。3.对容易老化的BNC接头、电源接头、电源等易造成信4.根据监控系统各部分设备的使用说明，每两个季度检(1)备件齐：建立相应的备件库，主要储备一定数量(2)配件齐：配件主要是设备里各种分立元件和模块(3)工具和检测仪器齐：配置常用的维修工具及检修(4)防潮、防尘、防腐：对于监控系统的各种采集设(5)防雷、防干扰：防雷的措施主要是要做好设备接地的防雷地网，应按等电位方案做好独立的地阻小于1欧的6.取费标准工程费用定额》(2013年版)及现行的规范、标准、规程、(1)投标人在报价时所选用的设备材料必须为国内知投标时需须填写《主要材料价格表》的品牌、规格、型号、(2)主要设备材料应采用推荐品牌或与推荐品牌同一(3)招标人认为必要时可将部分或全部设备材料改为要紧急维修时，中标人需在24小时内到达现场，并在招标(1)实体工程通过项目管理单位的验收。(2)向项目管理单位移交必须资料，包括但不限于：(1)按照国家该行业相关标准和规定对建筑楼宇消火(2)消防维保服务须具有承担本维保项目的设备和专(3)负责办理消防设施年检手续并确保年检一次通过。(4)消防控制室24小时值班，值班人员必须具有相应工程费用定额》(2013年版)及现行的规范、标准、规程、(1)投标人在报价时所选用的设备材料必须为国内知投标时需须填写《主要材料价格表》的品牌、规格、型号、(2)主要设备材料应采用推荐品牌或与推荐品牌同一(3)招标人认为必要时可将部分或全部设备材料改为保证现场清洁，做好成品保护，必要时隔离施工区域。废旧要紧急维修时，中标人需在24小时内到达现场，并在招标(2)向项目管理单位移交必须资料，包括但不限于：轿厢警铃、超载不启动(含警示灯及蜂鸣器)、厅及轿厢方超过18项，超过18项视为整部电梯更换。(1)必须具备特种设备维修资质的专业队伍及专业技(2)电梯出现故障，接到报修后，必须根据甲方实际(3)如维修需要更换配件时，必须供应及时，原厂配(4)如发现设备零部件存在缺陷时，必须及时更换，(5)客梯关人时，及时与专业维修人员联系，要求必须在最短的时间内(不超过30分钟)赶到现场，并与甲方于2次)。(7)每年进行电梯特种设备年检。(必须合格)(8)大型重要会议提前做好检查工作，并要求专业维工程费用定额》(2013年版)及现行的规范、标准、规程、信息通信技术标准及规范维保服务方式1.系统全面排查主要内容包括：机房环境、设备运行环(1)每季度定期对现场所有设备作一次例行检查，工(2)在故障响应时间内检查用户反映的问题，并按时(3)对可能造成系统运行不正常或运行指标不达标的(4)每季度进行一次设备的除尘、清理(外部和可拆(5)对设备的运行情况进行监控并分析运行情况，及(6)根据用户的系统经常出现的情况或者有可能出现用要求，供方需在24小时内进行退换，对于退换货情况双(1)上门服务项目电脑各类、视频会议设备故障的检(3)操作系统安装、维护。常用软件的安装及维护，(4)各类电脑病毒(分区病毒、文件病毒、邮(5)重要数据的备份，网络的维护及网络设备安装、(6)负责需方的电脑、网络、视频会议等服务设备的(7)需方因特殊情况急需采购物资或者进行办公设备(1)备件齐：建立相应的备件配件库，主要储备一定库的库存量必须根据设备能否维修和设备的运行周期的特(2)工具和检测仪器齐：配置常用的维修工具及检修(3)人员齐：乙方为发包方提供1名受过专业的技术(4)手续齐：每次服务工作完毕后，乙方维护人员需(5)响应快：乙方提供24小时电话服务支持。在电话(2)国网X供电公司本工程主要采用但不限于国家最(一)物业管理物业公司员工上岗培训率达到100%,考核合格后上岗。物业公司人员调整时应向招标方提供名单和新进人员资质1.9检查物业公司整体形象是否符合服务区域要求，要求工作人员着装统一，有良好的团队形象，做到文明施工，1.10物业公司必须遵守服务区域各项制度和管理规定，1.11物业公司在服务区域所发生的人员、设备、财产等库房、材料堆放地、宿舍等进行检查。对检查中发现的不符1.13对物业公司工作所使用的各种材料进行验收检查，对不符合服务区域要求的材料不准其入场，要求所使用的材业人员完成)。定期(每年至少两次，相关职能部门有要求消防(生活)水箱的清理、强、弱电检修维护、楼内及2.4消防设施需定期(每周至少一次)检查，使之始终2.5门窗、墙面、地面做到定期(每周至少一次)检查勤办公室管理部门下达的维修任务(工票),物业应按时保3.2对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配4、设备设施维护要求4.1.1户外给水管道阀门保养1次/年，户内阀门每年检修1次，随时检修失灵阀门或更换报废阀门。管道畅通，保证投用时正常运行，保证供水系统正常运行。4.1.3各楼卫生洁具按各楼在用设施统一性要求进行维4.2对供热系统要求4.2.1每年10月20日前对服务区域供暖系统全面检查结4.2.2户外管道阀门保养1次/年，主要工作是更换盘根4.2.3管道保温检查2次/年，保温层破损及时维修；每年清理户外供热管道沟内杂物1次。4.2.4户内管道、阀门、散热器每年检修1次，保证供暖6月、11月进行。防台器材每年5月30日前储备到位。6.6服务区域院内道路雨水井、水篦子(含广场、运动场以及道路栏水篦子)清掏疏通2次/年；保证系统畅通。每年11月20日前对服务区域院内所有自来水阀门井、9、净化水(直饮机)运行管理每年5月和11月酸洗各一次，保持内部无水垢，无细14.2每日巡查3次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、15.2建立共用设施档案(设备台账),设施的运行、检15.8路灯、楼道灯完好率不低于95%。(4)棚面无灰网；(6)每天清扫后将门锁死。(2)各洁具无异味、无污物；(3)门、窗及窗台无灰尘；(4)各种放水开关(龙头)干净；(7)洗手盆下端返水弯无灰尘；(8)各种水管管线无灰尘；(10)棚壁无灰网；(2)指示牌干净、无灰尘；(1)台阶干净、无污迹；(2)扶手、护栏光亮、无污迹；(1)每日对地砖、地板、进行3次除尘作业，保证地(2)每日3次对卫生间、水房进行清扫，确保地面无(3)每天2次清扫楼梯、不锈钢扶手、窗台、消防栓(4)每周至少一次清理卫生死角，清洗大门玻璃，理(5)随时清理卫生间垃圾桶，确保无垃圾外溢，无异(6)午休期间、下班前，保洁工具必须存放于指定地(7)每月不少于一次清理天花板、顶棚灰尘，保证灯(9)消防栓、宣传挂画、标识牌无乱张贴，无积尘污(1)每年至少1次对建筑物外立面进行保洁清洗。确(2)对空调外挂机、玻璃幕墙及窗户、雨搭等附属设早餐8:15—8:30,午餐12:00—12:20(须招标人就餐)。招标人将在合同期执行的每季度根据保洁管理条款对(大厅、走道、院内)的花卉，每周检查2-3次摆放于室内等不满意或更换不及时，客户方可以投诉，投诉后24小时视情况而定)中无法准备的物品补齐(如开水等),打开会议厅(室)→调整小环境(空调、灯光、气味等)→检查摆台、物品准备会议中，服务员也可在会前10分钟将主场茶水倒满，会议3.1检查会议厅(室)是否有客人遗失的物品，如有遗助电工)接触器，压缩机)接线情况。(1)投标人在报价时所选用的设备材料必须为国内知(2)主要设备材料应采用推荐品牌或与推荐品牌同一(3)招标人认为必要时可将部分或全部设备材料改为点。遇有突发状况需要紧急维修时，中标人需在24小时内(2)向项目管理单位移交必须资料，包括但不限于：轿厢警铃、超载不启动(含警示灯及蜂鸣器)、厅及轿厢方超过18项，超过18项视为整部电梯更换。(1)必须具备特种设备维修资质的专业队伍及专业技(2)电梯出现故障，接到报修后，必须根据招标方实(3)如维修需要更换配件时，必须供应及时，原厂配(4)如发现设备零部件存在缺陷时，必须及时更换，(5)客梯关人时，及时与专业维修人员联系，要求必须在最短的时间内(不超过30分钟)赶到现场，并与招标于2次)。(7)每年进行电梯特种设备年检。(必须合格)(8)大型重要会议提前做好检查工作，并要求专业维(1)投标人在报价时所选用的设备材料必须为国内知(2)主要设备材料应采用推荐品牌或与推荐品牌同一(3)招标人认为必要时可将部分或全部设备材料改为要紧急维修时，中标人需在24小时内到达现场，并在招标(2)向项目管理单位移交必须资料，包括但不限于：(1)按照国家该行业相关标准和规定对建筑楼宇消火(2)消防维保服务须具有承担本维保项目的设备和专(4)消防控制室24小时值班，值班人员必须具有相应6、取费标准工程费用定额》(2013年版)及现行的规范、标准、规程、(一)物业管理1、物业综合管理1.1物业公司需设立专人受理报修，服务区域实行网上1.2接待人员语言规范，主动热情，耐心细致解答报修1.3要求物业公司设立报修电话，全天候365X24小时开1.4物业公司应设立走访制，主动征求和收集招标方对1.5定期和不定期召开物业工作会议，对维修工作中出物业公司员工上岗培训率达到100%,考核合格后上岗。1.8审查物业公司机构设置是否符合招标文件要求，是否按照投标文件配置机构和人员，如有不符要求限期整改，物业公司人员调整时应向招标方提供名单和新进人员资质1.9检查物业公司整体形象是否符合服务区域要求，要求工作人员着装统一，有良好的团队形象，做到文明施工，1.10物业公司必须遵守服务区域各项制度和管理规定，1.11物业公司在服务区域所发生的人员、设备、财产等养(前述项目需专业人员完成)。定期(每年至少两次，相消防(生活)水箱的清理、强、弱电检修维护、楼内及2.4消防设施需定期(每周至少一次)检查，使之始终2.5门窗、墙面、地面做到定期(每周至少一次)检查勤办公室管理部门下达的维修任务(工票),物业应按时保3.2对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配4.2.3管道保温检查2次/年，保温层破损及时维修6月、11月进行。防台器材每年5月30日前储备到位。6.6服务区域院内道路雨水井、水篦子(含广场、运动场以及道路栏水篦子)清掏疏通2次/年；保证系统畅通。每年11月20日前对服务区域院内所有自来水阀门井、9、净化水(直饮机)运行管理定期对直饮机过滤芯进10、电热水器每年5月和11月酸洗各一次，保持内部13.5配电柜每半年检查一次，紧固配电装置螺丝，调整服务区域管理人员协商确定，使用不低于现有质量的品牌，14、房屋管理要求14.2每日巡查3次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、15、共用设施维修养护15.1对共用设施进行日常管理和维修养护(依法应由专15.2建立共用设施档案(设备台账),设施的运行、检15.8路灯、楼道灯完好率不低于95%。(二)绿化美化服务(大厅、走道、院内)的花卉，每周检查2-3次摆放于室内等不满意或更换不及时，客户方可以投诉，投诉后24小时(二)卫生保洁(2)地面干净、无水、无污迹；(3)墙面光亮、洁净、无污迹；(4)棚面无灰网；(6)每天清扫后将门锁死。(1)纸篓、垃圾桶无污迹；(4)各种放水开关(龙头)干净；(7)洗手盆下端返水弯无灰尘；(10)棚壁无灰网；(1)有会议时要提前进行保洁，会议结束立即保洁，(3)桌椅整齐、干净；(2)桌面、柜面及顶部无灰尘；(4)垃圾桶倾倒及时、无污渍。(1)每日对地砖、地板、进行3次除尘作业，保证地(2)每日3次对卫生间、水房进行清扫，确保地面无(3)每天2次清扫楼梯、不锈钢扶手、窗台、消防栓(4)每周至少一次清理卫生死角，清洗大门玻璃，理(5)随时清理卫生间垃圾桶，确保无垃圾外溢，无异(6)午休期间、下班前，保洁工具必须存放于指定地(7)每月不少于一次清理天花板、顶棚灰尘，保证灯(9)消防栓、宣传挂画、标识牌无乱张贴，无积尘污(1)每年至少1次对建筑物外立面进行保洁清洗。确(2)对空调外挂机、玻璃幕墙及窗户、雨搭等附属设8:30,午餐12:00—12:20(须招标人所有领导及员工用餐完后，才可就餐)招标人将在合同期执行的每季度根据保洁管理条款对(四)安保服务在55岁以下，五官端正，普通话流利，体形标准，身体健须针对该典型案例(即下表所列的维修项目和维修内容)编序号维修项目维修内容责任单位1分体空调格力空调2匹柜机开机显示E1且按键失灵X供电公司2中央空调主机制冷系统，锅炉制热系统X供电公司1.1工程量清单、施工图(如有)中包含的全部工作内要紧急维修时，中标人需在24小时内到达现场，并在招标6.2.4定期进行检查、维护、保养(每月不低于2次)。以便能正确评价设备的状态，为下一个供冷(热)季节的运7.12检查室外机大功率器件(三相整流块，变频模块，接触器，压缩机)接线情况。北省建筑安装工程费用定额》(2013年版)及现行的规范、1.4.9.设备维保(电梯)须针对该典型案例(即下表所列的维修项目和维修内容)编序号维修项目维修内容责任单位1电梯电梯轿厢指令版出现故障导致电梯无法正常到达指定楼层，电梯公司需在2小时内更换备品备件，使电梯恢复正常X供电公司1、主要设备材料品牌要求(1)投标人在报价时所选用的设备材料必须为国内知投标时需须填写《主要材料价格表》的品牌、规格、型号、(2)主要设备材料应采用推荐品牌或与推荐品牌同一(3)招标人认为必要时可将部分或全部设备材料改为要紧急维修时，中标人需在24小时内到达现场，并在招标(2)向项目管理单位移交必须资料，包括但不限于：轿厢警铃、超载不启动(含警示灯及蜂鸣器)、厅及轿厢方超过18项，超过18项视为整部电梯更换。(1)必须具备特种设备维修资质的专业队伍及专业技(2)电梯出现故障，接到报修后，必须根据招标方实(3)如维修需要更换配件时，必须供应及时，原厂配(4)如发现设备零部件存在缺陷时，必须及时更换，(5)客梯关人时，及时与专业维修人员联系，要求必须在最短的时间内(不超过30分钟)赶到现场，并与招标于2次)。(7)每年进行电梯特种设备年检。(必须合格)(8)大型重要会议提前做好检查工作，并要求专业维北省建筑安装工程费用定额》(2013年版)及现行的规范、鉴于国网xx市、X、X供电公司2019年度物业管理框架这是单一业主物业管理与其他类型物业管理的根本区在国网xx市、X、X供电公司2019年度物业管理框架协分析三：需要干净、整洁的办公环境由于物业使用人均为国网湖北省电力有限公司的各级(一)用精细化管理提供高品质服务虚心听取国网湖北省电力有限公司各级领导和全体员工对(二)用系统化管理提供规范服务(三)用人性化管理提供贴心服务农业局等30多家企事业物业管理客户单位签订了物业管理维修、交通、家政服务、技术人员派遣(包括保安、保洁、经(1)专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通(6)联系群众，搞好群防群治。(1)环卫设施完备。(2)实行标准化清扫保洁。(4)共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、(4)绿化完好率达到95%以上。4、其它服务本物业将公司领导提出的各项管理服务理念及要求通过建立质量方针和质量目标等方式落实并固定到各项管理2.2管理的系统方法1、项目进度收移交工作全面有效地进行，并保证项目物业管理1.1移交双方由甲方领导(以下简称“甲方”)与中标服务商(以下简称“乙方”)共同组成验收移交小组，并由甲方担任小组对于长期解决不了或设施设备遗留问题势必会影响各记后交给甲方进行备录1.7物业服务接管验收后时间方案计划(暂假定以2019年1月1日接管为假设，若与甲方要求的接管理时间有出入以甲方要求的时间为准，另行调整培训计划)序号筹备工作内容要点时间1中标当天各部门主管人员调配到位中标后三天内根据甲方要求2人员的选拔调配公司内部选拔调配骨干基层员工中标后一周内动局等渠道招聘员工签订合同后10日内公司内部政审与选拔调配同步组织员工到合作定点医院体检与选拔调配同步与员工签订保密协议员工提供必须的完整的个人材料时3组织员工进行岗前培训训计划”进行)签订合同后20日内员工培训考核签订合同后20日内4员工宿舍装备签订合同后25日内确定项目的VI形象识别系统签订合同后20日内员工服装订购(先由甲方最终确定服装样与到岗培训同步员工上岗证(本项目)制作与到岗培训同步办公物品物资购置签订合同后10日内(包括新采购与公司内部应急调配使用)耗材购签订合同后一周内物业服务耗材签订合同后一周内工程工具及工程耗材购置签订合同后一周内印刷各项工作记录表格签订合同后一周内5合同签订后一周至接管前一周6调研项目，参照公司管理体系在投标书基础上修订、完善管理制度与服务程序与标准调研项目签订合同之后一周内签订合同之后2周内大声吵闹等行为寻找上级部门或领导为其解决问题以达到(1)项目经理负责现场处理和指挥调派各岗位当值人(2)当值秩序维护员第一时间赶赴现场参与处理突发(3)其他部门员工应服从甲方的调遣，积极协助处理大声吵闹等),立即前去询问情况，没收横幅或标语，并疏(1)如有相关部门人员或领导下来接待，并带上访人(2)上访事件属于内部纠纷，人员情绪激动，在处理(3)上访人员没有得到相关甲方领导同意前禁止进入(4)上访人员离开后项目经理在工作记事本上做好记(5)记录即用通讯器材(对讲机或电话)向部门班长报告案发现场具2.突然死亡处理程序的反动传单(宣传品),并将收集到的反动传单(宣传品)3、在收集、清除反动传单(宣传品)的过程中，劝离5、寻求当事人进行讨论，争取互谅互让。如双方意见为预防和控制食物中毒事件的发生，维护本公司正常后适用于本项目及其所属单位食堂和食堂发生食物中毒《北京市突发公共卫生事件应急预案》《卫生管理制度》4.1服务区食堂和各单位食堂是后勤保障的重点部门，①在服务区食堂或单位食堂用餐的司乘人员和员工短时间内出现多例呕吐、腹痛、腹泻等类似食物中毒症状时，疑食品、原料立即封存，放入冷藏箱(柜)等待调查人员查为了在地震预报或发生时尽快保护管理中心楼内工作岗位人员上下班时间。实行轮流24小时值班制度，但要保镜、橡胶手套、消毒口罩、鞋套、帽子等)、消毒用品(滴派人看管好抛下的物品(证物),如所抛的物品砸坏公(1)根据水浸情况，使用现有设备、设施进行排水、(2)办公区域房间吊顶内喷淋管道漏水，现场工作，(3)用相应物品对人员的用品进行保护(如用塑料布(4)发生卫生间管道漏水，楼层保洁人员应立即在门(1)先关闭该楼层的相应管道阀门防止事故扩大，与(2)随即进行维修工作，在维修过程中要认真仔细，(3)维修工作完成后，尽快恢复设备的正常使用，工(4)随后工程人员应进行事故分析，找出事故原因，(1)如果是水管堵塞，维修人员应立即根据水管材质(2)如果是污水井或雨水井堵塞，维修人员应立即将(1)接报修后问清房间号及无电部位，尽快到达报修(2)先检查同路地插有无电压，如有电，拆下地插检(3)如同路地插无电，查配套电源箱开关是否跳闸，9.无电的处理方法：(1)接报修后，问清房间号及无电部位，尽快到达报(3)先检查配电箱插座开关是否跳闸，如没跳闸，电正常工作时间应由各项目部工程部经理具体负责指挥，(1)如果是楼层总水管爆裂(包括水表、水表阀门、水表接头),先关闭本楼层的总阀门，然后进行抢修，以最(2)如果是楼宇的总水管爆裂，联系相关技术人，请1)在大堂等人员出入频繁的地方设置指示牌，提醒客2)加快工作速度，现场负责人要加强现场检查指导，3)及时关好各楼层的窗户，防止雨水打进楼内，淋湿4)检查所管区域雨水排放系统是否畅通，查看屋面是7)及时向上级领导通报情况。1)雨雪天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋以防因此总结了一套针对会议期间或人流集中时的清洁管(1)使用前的清洁(2)使用中的保洁(3)使用后的清理应急预案的目的是当在物业管理区域内发生紧急状况类别发生时间发生地点发现人监控中心当班秩序维护员(或管理处接报人)接报时间通知时间备注事发时间事发地点事故类型是否责任事故事故情况(事故经过、处理情况、损失情况、事故原因、事故责任认定等):设备设施编号设备设施名称型号规格所属单位事故类别当事人设备责任人发生事故时间事故经过设备损坏情况原因分析事故损失停工时间(元)经济损失(元)管理处处理意见品质管理部意见总经理批示突发事件处理登记表事发地点事发时间签名/日期：处理情况：签名/日期；第二章物业管理服务方案严格按照(1)绿化原则绿化养护建立植物作业人员(1)用“绿色”铺垫整个项目物业，用鲜花美化项目(4)绿化完好率95%以上。(3)使用农药时，选用无毒、无刺激性药物，作业一(1)严格审核绿化工作计划(根据各种植物的生长特(2)每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、(3)现场每日巡查作业完成情况，并填写绿化作业记(4)现场的抽检及技术指导(根据周围的环境和人文(2)设计科学方案、运用合理方法、提高员工技能、(1)选用高素质作业人员，注重人员行为规范，加强(3)实行全员管理，培育以人为本的绿色文明，使每(2)绿化业务基本方针维护良好的绿化环境是提高项目物业整体形象和人员身体(3)绿化养护标准(2)园林植物分枝点合适，枝条粗壮，行道树缺株率不超过1%,绿地内数不得超过10%,正常叶片保存率在85%以上。针叶树针叶宿存1年以上，结果枝条不超过50%。草坪外草坪内杂草率不得超过5%。草坪绿色期：冷季型草不得少于240天，暖季型草不得少于160天。数不得超过3%;在园林树木主干、主枝上平均每100cm²介壳虫的活虫数不得超过3头，较细枝条上平均每30cm不得超过8头，且平均被害株数不得超过5%。被虫咬的叶片每株不得超过8%。⑦绿地基本整洁，无明显杂物，无白色污染(树挂),对绿化生产垃圾(如树枝、树叶、草屑等)、绿地内水面杂求从制定计划到判断、评价都作为有机整体来(四)绿化的目的(一)完善绿化岗位职责(二)室外绿化管理(1)质量标准g.注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1m2以(2)管理要求a.淋水：生长季(非雨季)每2天1次；非生长季(非雨季)每周1—2次。b.施肥：每年早春、晚秋各施1次全效复合肥；每两次每年开春前重剪1次。e.喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害(1)质量标准(2)管理要求a.淋水：生长季(非雨季)每周2次；非生长季(非雨季)每半月1次。b.施肥：早春施有机肥或复合肥1次；每年5-6月追施复合肥1次。c.修剪：每年12月-次年2月剪除徒长枝、树身的萌蘖(1)质量标准(2)管理要求a.淋水：生长季(非雨季)每周3-4次；非生长季(非雨季)每半月1-2次。b.施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。25天修剪1次，观花类每次观花后修剪1次。(1)质量标准枝留高不超过5cm;(2)管理要求a.淋水：生长季(非雨季)每周2-3次；非生长季(非雨季)每半个月1-2次。b.施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。c.修剪：每年开春前将高度压到定高点重剪1次；生长季每25天修剪1次。(1)质量标准(2)管理要求a.淋水：生长季(非雨季)每天1-2次；非生长季(非雨季)每周1-2次。b.施肥：地栽时花每年入冬前施1次磷钾肥，生长季花每月松土、除杂草1次。(三)院区景观维护1)质量标准庭院内泰山石、喷泉、巨桌、树化玉等装2)工作标准每天巡查，有无破损、松脱、污迹，发现(四)安全生产(2)对大盆景做好暂时搬至背风、背雨处，防止大风横竖须在一直线);安排专人检查关闭所有的电源开关(空水中(洗洁精按1:40的比例投放)浸泡5分钟以上；行空水(餐具间要有空隙);毒25—30分钟；5、注意事项：早餐的豆浆渍容易粘在碗边，要用手工清洗(会顶坏洗碗机部件)。就餐前半小时必须按时将经过佩戴好一次性手套逐一检验后的餐具摆放到位，开餐时(过程中)安排专人巡检并及时补充，开餐结束后对所剩餐具要6、餐具卫生检验：乙方公司每季度必须在甲方监督的情况下对甲方员工用餐所用餐具进行一次抽样送到卫生防检验报告中，如一项不达标乙方公司同意从当月(卫生防疫部门出据检验报告的月份)的合同款中扣除RMB1000元违他各类检查),如因餐具清洁或区域清洁未达标准所发生的四、向室外(窗外、阳台)倾倒污水、垃圾、杂物等；主要材质清洁质量要求大类材质质量要求硬地面木质同一方向塑胶地垫(包括门厅地垫)其他材质玻璃(包括玻璃幕墙)一)环境卫生管理措施(3)清理入口处地面。(4)保持入口处无尘、无污渍。(1)推尘前，检查推尘是否完好，拖把头是否清洁，(2)清除所障碍物，从近端开始推尘，平行的来回往(3)在进行中不能抬起推尘器，右手握住推杆上端1/3处，左手握住杆端。(4)尘土吸到一定程度时，应将其推至一边，并用辅(5)转弯时，推尘器作180度转向要始终保持将尘土(7)完成工作，应将被移动的物品归位，推尘拖把头(1)先把楼梯清扫干净，从上到下，地脚线的死角要(3)楼梯清水从上往下拖擦，如有地面特别脏或特别(5)定期清扫平台，确保做到无垃圾、无积尘，无蛛(二)玻璃清洁程序6、紧接着用另一伸缩杆套好玻璃刮(刮和玻璃平面要(三)使用后的保养(一)室内环境卫生质量目标(二)监督检查(三)室内公共区域日常清洁质量承诺厕所：每周不少于一次的除碱(不少于两次),每日两垃圾清运电梯无沾污(油渍、污溃),无异味。(二)清洁要点：要保安人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处这种安全有序的工作与生活环境必将给用户带来一种舒适物业管理的保安服务对偷盗者与破坏者来说是一种威3.在制止违规、违章前；3.其它不便于敬礼的时机、场合。2.在位于具有坐值岗位时；3、称呼(1)保安员位于服务岗位时，对客户称呼“先生”或(3)公司内部下级对上级可称呼姓加职务或职务，上(1)保安员在位于工作岗位时应执行队列立正规范，(2)在非工作岗位、会议等正式集会场合时应保持身(2)不当众伸懒腰。(2)群体一同行走时应两人成行，三人成列，并执行(1)交谈时应与对方保持60公分以上距离。(4)交谈时不随意插话，必要时应说声“对不起，打(5)交谈时不用手指指对方。即使短时间离开(如离开1分钟)也必须锁门。执行1、手持对讲机(以下简称对讲机)属公用物品，使用5、使用人应确保对讲通讯信号畅通，并在呼叫2次以六、应急灯(手电筒)使用保管制度同志，保安队参加XX训练，应到XX人，(1)统一指挥原则：2.在特殊的情况下，由秩序维护部负责统一指挥；秩(3)团结协作原则：指挥权和处理权，在安全环境部作出突发事件处理决定时，2、各类治安刑事案件应急预案总则(1)监控中心、现场值班警卫发现治安刑事案件应立(2)秩序维护部经理接报后必须在最快时间赶赴现场(3)如事件发生较为严重要立即报告项目部经理说明(4)项目经理接报后立即带领警卫人员在最短时间内(5)公司经理根据报告情况决定是否向公安机关报警，(6)项目区域范围所有的出入口在发生治安事件后加强控制，防止事态进一步扩大，提高警惕，堵截可疑人员。(7)劝阻围观人员迅速离开现场。(8)加强各区域的检查控制工作，维护现场秩序，做防条例、市政府22号令等法规和集团有关防火安全管理规(1)监控通讯组(值班室):(2)引导疏散组：(3)扑救战斗组：备(重点是电气系统和燃气系统);根据情况随时准备切断(5)救护组：(6)警卫组：(1)值班室接到烟感、温感报警或接到人员报警后，(2)到现场的保安人员确认是火灾后，一方面要立即(3)值班经理和各部门值班员接到报警后，立即赶到(5)当火灾发生时，凡在项目区域工作岗位上的所有(6)接到火灾报警后，值班室根据总指挥的命令，立(7)遇到突发火灾火险时，引导疏散组应做好人员的(8)现场总指挥立即下达指令，义务消防队的6个组(1)出现火情后，在岗人员必须不折不扣地听从总指(2)各组人员在执行各自任务的同时，要随时向总指(3)当经营场所内任何一处发生火情时，在场的每个(4)严格义务消防队各岗位责任；对在突发火情的抢1、反恐防爆处置预案(1)无论在项目区域的任何地方，如果发现(3)如发现上述情况应及时打电话报告值班室。(5)公司经理、项目部经理、秩序维护部经理接到报(6)公司经理3.在公安局来人前，派人对项目区域其它区域进行详(7)总经理(1)请紧记切勿惊恐，请保持镇静小心聆听，并切勿4.为何放置炸弹5.致电话是何人7.男或女(1)发现盗窃分子正在行窃，应立即组织人员，当场抓获，连同证件(作案工具脏物)送交公安机关处理，甲方(2)发现盗窃现场，盗窃分子已逃离现场的，应积极(3)保护作案现场，不能让任何人触摸现场痕迹和移(4)对重大可疑被窃现场，事主和目击者应向公安机(5)对可疑作案人员，可采取暗中监视或设法约束，4、重大罪案(包括人质事件)处置预案(1)立即打报警电话110。(3)公安人员到来，立即向公安机关反映现场保护及(4)听从侦察组指挥，协助侦察人员工作，全面组织(6)公安机关到现场后，根据不同的情况进行协助侦(9)安全、保卫负责人与公安机关侦察人员共同组织5.记下罪犯逃跑的方向、逃跑时所使用的工具(包括(1)值勤时发现后应通知秩序维护部经理，如来不及(2)如将人员打伤或造成物品损失，尽可能秩序维护(3)肇事者不听劝阻，继续扩大事态时，保安要用最(1)嫌疑人在未确认有错误行为时，与其谈话应注意(2)怀疑嫌疑人有盗窃嫌疑时，我方不要动手去翻其(3)处理盗窃嫌疑或其它问题时，应将其带到办公室(4)如嫌疑解除后，应给予对方必要的解释和足够的(1)立即劝阻打斗、劝散围观群众和收缴打斗用的凶(2)如双方不听制止，事态继续发展，难以控制，应(2)对不听劝阻者，尽量想办法查清其姓名或房号，(4)若遇到个别人员蛮横无理，打骂人员，可由秩序(1)群众交来或拾获群众遗失或遗留的物品，都要由(2)处理拾遗物品，拾遗物品中有证件提供失主的详(3)如拾遗物品是属于违禁品的，登记后由物业公司(4)对拾遗物品，必须报告秩序维护部领导，不得拾(1)电线线路、树木、是否有压塌现象出现，如出现(2)建筑物楼顶四周是否有冰凌出现，如有迅速安排(3)如发现有人摔倒，应立即搀扶并询问情况。如造(4)注意老人、儿童、妇女等弱势群体，提醒其路滑(6)对门前、路口、车库出入口施撒溶雪剂，以免道(1)加强巡视注意剧院内外避免火灾发生，同时防止(2)秩序维护部应加派人员看守大门及通道，必要时(3)如发生在夜间停电，秩序维护部立即准备电筒及(1)当发现或接到易燃气体管爆裂或有任何不明气体(3)任何人赶赴现场前应将随身携带的任何可接收或(4)证实为燃气泄露时，应立即将所有门窗打开，将(5)迅速疏散区域人员，检查现场是否有易燃易爆物结合办公楼物业服务项目的会议室使用特征与会议举行特个会议室负责团队、使用状态、定制要求(预定使用时间、务员身高在1.62以上，并通过甲方政审),其次将在员工上(一)服务范围(二)会务服务管理1)建立会务服务小组，负责会务服务我们将建立会务2)确立会议分级服务制度(1)我们将会务服务分为四级，不同级别的会议按照(2)部门自用会议室按区域固定服务人员，实施责任(3)重要会议期间实施24小时值班制度在重要活动期(4)采取严格的会议保密措施把好人员录用关：我司会场布置与清洁情况会务服务保密措施执行情况(6)做好会议室的日常保养工作(7)做好会议回访与数据统计工作●每月1日，会议服务中心统计上月的会务服务数量，●每月1日，会议服务中心统计会议和参观/接待的耗材在《会议耗材使用月度统计表》,并做出下月的会议(三)会务服务流程会议服务策划送客意见征询设备归位清场1)小型会议服务作业规程好工牌，提前30分钟到岗；●服务工作要细致周到，服务中要做到三轻(走路轻、准备情况和会议的进行情况，以便有突发事情时及时应对；2)中、大型及重要会议服务作业规程 盘(茶叶、果盘开支由甲方支付),提前15分钟在会议室门上茶水，并每隔15分钟加茶水一次并牢记与会领导饮用茶●主管会务或活动的人员必须到场监督会务或活动的3)会前准备检查会务现场并按照要求配备值勤人检告命各现场并按服要求配备值勤人部部接到员(1)会务组会前准备香巾碟、纸笔等物品在一级及以上接待为必备品);如会议上(含一级)接待由主管与会议负责人对岗位进行安排后汇●接待一级以上(含一级)领导需依照个性化服务手册●一级以上接待(含一级),如需使用专梯，应在会议用多部专梯，第一部会前1小时上岗，第二部会前40分钟●各岗位人员应在上岗前检查并整理好自己的仪容仪(2)清洁组会前准备在接到会议责任人通知后安排清洁员在相应楼层洗手间站4)会中服务(1)会务组会中服务●会议开始前半小时将香巾(冬季需提前一小时加热)服务人员要及时送上茶水，待主席台领导进入会场就座后，瓶装水及时更换，服务动作要轻、稳任人调整。(2)清洁组会中服务5)会后整理办单位摆放整齐桌椅清场检查茶具清洗、消毒关闭会场灯光、音部部会务结文件应收好交给会务主办方带走),如发现宾客的遗留物品(一)作业程序空调机组、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。检查线路电压(正常380V,不能超额定值的+-10%)。检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常，值班人员应(二)空调系统操作标准作业规程A、空调维修保养的时间计划不允许超过3小时，如必H、用专用溶液(内加缓冲剂)清除盘管的翅片。维修人员每半年对制冷设备的风冷冷凝器进行一次彻如加润滑油后仍不行则应彻底查找原因或更换同型号规格(1)每年进行一次设备的除尘、清理，扫净监控设备(2)根据安防监控系统各部分设备的使用说明，每两(3)对容易老化的安防监控部件每个季度一次进行全(4)对长时间工作的安防监控设备每两个季度定期维(5)对安防监控系统设备的运行情况进行监控，分析现的情况或者有可能出现的地方及时提出日常维护和日常后向用户汇报问题情况及处理结果提交维修报告并由用户证在接到用户方故障电话申报后1小时内响应，8小时内到达现场，24小时内处理问题，在24小时内不能解决问题的设备，应在36小时内提供同档次的设备给用户代用。故障保养，主要项目：清洗吸烟室(罩)集成线路，保养检查放每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压每月检查一次各个阀门是否灵活，进行除锈加油保养，4、喷淋系统5、火灾自动报警系统检修具体实施流程5.1应事先拟定系统测试项目，报主管领导和运营部、5.3检测时消防安全主管必须到现场负责此项工作，并组织召开相关部门协调会，明确测试流程、制定现场应急措1)检查系统电压偏移是否在允许范围内。系统电源标2)查看消防控制配电箱的标志，以及仪表、指示灯、二)每月应对消防控制主机进行如下项目检查：4)对打印机功能进行检验。1)类比探测器、手动报警按钮断路故障，查看故障显一)火灾探测器：2)每季度应对所有的火灾探测器采用抽测的方式进行测试：二)点型感烟探测器1)采用发烟装置向探测器施放烟气，查看探测器报警2)消除探测器内及周围烟雾，报警控制器手动重定，三)点型感温探测器4)对于探测装置因环境条件的改变，而不能适用时，5)要防止外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防结冰等外部自然因素的影响而且还要防止人为的因素如书四)手动报警按钮一)消防水池2)每月查看补水设施。二)消防管路系统2)外观检查：检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈4)每季度需对不少