2021年度好学教育物业管理师资格考试真题

好学教诲：物业管理师资格考试真题

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一、单项选取题（共60题，每小题1分。每题备选项中只有一种最符合题意）

1、物业经营管理服务目的是（）。

A.防止物业泡沫

B.保持和提高物业市场价值以及将来发展潜力

C.合理谋划物业税收

D.提供舒服环境并切实保障物业治安安全

2、物业经营管理内容与物业类型和业主持有物业目密切有关，普通将其分为（）

三个层次。

A、物业管理、设施管理、房地产资产管理

B、物业经营管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理

C、物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理

D、物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理

3、物业经营管理常规工作不涉及（）。

A、物业保险管理B、设施设备管理

C、寻常维修和维护D、决策分析

4、实现物业经营管理服务目的基本是实现物业各期（）最大化。

A.价值B.净收益C.价格D.收入

5、国外普通将具备优越地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过关于建筑

条例或规范规定，设施设备先进写字楼称为（）级写字楼。

A、甲B、乙C、丙D、丁

6、下列投资中，可以直接形成房地产市场上增量供应是（）0

A.房地产公司债券和投票投资B.房地产置业投资

C.房地产开发投资D.购买房地产投资信托基金

7、房地产投资个别风险涉及（）o

A、收益钞票流风险B、周期风险C、变现风险D、利率风险

8、房地产投资之弊不涉及（）□

A、流动性差B、投资数额巨大

C、提高投资者资信级别D、投资回收期较长

9、进行静态条件下计算与进行动态条件下计算，两者区别是（）。

A、与否考虑计算公式影响B、与否考虑设备寿命影响

C、与否考虑资金时间价值影响D、与否考虑设备磨损影响

10、都市迅速轨道交通建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资

特性中（）。

A.不可移动性B.地租递减性C.政策影响性D.互相影响性

11、某一计息周期内净钞票流量是指该时段内（）。

A.正钞票流量代数和

B.负钞票流量代数和

C.钞票流量代数和

D.钞票流量公允价值

12、关于有效毛收入计算公式，对的是（）。

A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其她收入

B.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其她收入

C.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其她收入

D.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其她收入

13、关于期房价格公式，对的是（）。

A.期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿

B.期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿

C.期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿

D.期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿

14、关于房屋空置率说法，对的是（）0

A.房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量比例

B.房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量比例

C.房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量比例

D.房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量比例

15、物业管理也具备周期性，即它会经历从（）、“衰退”甚至“消灭”生命历程。

A、起步、成长、成熟B、复苏、成熟

C、起步、成长D、复苏、起步、成长

16、招标文献普通涉及《招标公示》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制规定》等,

标底是由（）拟定。

A、招标单位B、投标单位C、银行D、主管部门

17、房地产直接投资涉及（）

A、房地产开发投资、房地产公司债券投资

B、房地产开发投资、房地产公司股票投资

C、房地产开发投资、房地产置业投资

D、房地产置业投资、房地产公司股票投资

18、在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较,如果Pb（）Pc,

则开发项目在财务上就是可以接受。

A、不不大于等于B、不不大于C、不大于等于D、无

关系

19、下面三个非价格因素（）对房地产市场供应数量有影响o

A、房地产中介对将来预期、房地产开发成本、政府政策变化

B、房地产中介对将来预期、房地产开发成本、开发商对将来预期

C、房地产中介对将来预期、政府政策变化、开发商对将来预期

D、房地产开发成本、政府政策变化、开发商对将来预期

20、物业管理成本由如下（）某些构成。

A、营业成本、期间费用或经营管理费用

B、营业成本、建造费用

C、营业成本、设计费用

D、建造费用、期间费用或经营管理费用

21、一定期期内，物业服务公司为受托物业提供管理服务而发生直接物业管理成本，称

为物业服务公司（）o

A.管理费用B.征询费用C.财务费用D.营业成本

22、某办公单位以每月元价格租了一间100平方米办公室，年终结算时，其交通费3500

元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推

广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。参加测算物业面积为10000

平方米，其办公费估算为（）元/月•平方米。

A.0.67B.0.50C.0.57D.0.60

23、在做物业管理服务重要成本估算时，保安人员人身保险费计入（）中。

A.保安费B.不可预见费C.保险费D.人工费

24、在预算期内，物业服务公司为筹措资金所发生费用预算是（）。

A.营业成本预算B.管理费用预算C.经营费用预算D.财务费用预

25、关于物业管理年度运营预算说法，对的是（）。

A.预算不涉及费用支出发生时间

B.预算不涉及能源费用支出安排

C.预算不涉及员工养老保险

D.预算中要为不可预见费用支出预留空间

26、下列自然人中，不能成为房屋租赁主体是（）。

A.肢体残疾人B.没有民事行为能力人

C.未满十四周岁公民法定监护人D.公司法定代表

27、都市房屋租赁实行（）制度。

A.审批B.审核C.登记备案D.报告

28、甲、乙双方订立了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同订立之日起将其拥有厂房租

赁给乙，乙应于合同订立之日起承担支付租金义务，合同订立后，乙因自身因素迟滞1个月

后入住该厂房，关于合同第1个月租金说法，对的是（）<>

A.乙方不应当支付第一种月租金

B.乙方应支付第一种月租金

C.乙方应当减半支付第一种月租金

D.乙方应当加倍支付第一种月租金

29、下列情形中，属于房屋租赁合同自然终结是（）。

A.无合法理由，拖欠房租6个月以上

B.公有住宅无合法理由闲置6个月以上

C.将承租房屋擅自转租

D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行

30、明确物业管理师责任，普通公司物业资产管理涉及如下领域（）活动。

A、财务、管理人员职能、管理办法

B、购买或剥离物业资产、财务、管理办法

C、购买或剥离物业资产、财务、管理人员职能

D、购买或剥离物业资产、管理人员职能、管理办法

31、普通来说，对于中低档写字楼物业选取（）来进行宣传比较适当。

A、网络和报纸上分类广告、广播

B、网络和报纸上分类广告、物业顾问机构期刊

C、电视、广播

D、网络和报纸上分类广告、电视

32、下列指标中，属于考核物业服务公司经济效益指标是（工

A.物业增值率B.房屋完好率

C.成本（费用）减少率D.重大事故发生率

33、承保各种团队及个人在固定场合从事生产、经营等活动，以至寻常生活中由于意外

事故而导致她人人身伤害或财产损失经济补偿责任险种是（）保险。

A.雇主责任B.公众责任C.财产D.人身

34、物业管理绩效评价中，净资产收益率计算公式是（）。

A.净资产收益率=（净利润/平均净资产）X100%

B.净资产收益率=（净利润/净资产总额）X100%

C.净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）X100%

D.净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）X100%

35、制定租金收取办法目是尽量减少（）带来损失。

A.由于迟付或拖欠租金而给业主

B.由于空置或免租期长而给业主

C.由于空置或免租期长而给物业服务公司

D.由于迟付或拖欠租金而给物业服务公司

36、拟定写字楼能否满足某一特定租户面积需求，考虑因素涉及也许面积组合，该租户

面积扩展以及该租户（）«

A.承租期限B.经营实力C.当前办公面积D.经营业务性质

37、下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标是（）。

A.物业经济指标B.服务满意度C.物业品牌化D.市场占有率

38、某租户基本租金为10万元/月，其与业主商定每月200万元营业额为自然平衡点,

以营业5%作为比例租金。现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（）万元。

A.9B.10C.11D.20

39、某宗物业收益期限为38年，通过预测得到其将来5年净收益分别为20万元、22万

元、25万元、28万元、30万元，从将来第6年到第38年每年净收益将稳定在35万元左右,

该类物业报酬率为10%。试计算该宗物业收益价格。

A.200.86B.300.86C.400.86D.500.86

40、如下不属于风险特性是（）。

A、负面性B、可拟定性C、不拟定性D、可测性

41、写字楼物业特点不涉及（）。

A、所处区位好，规模大B、多为当代化多层建筑

C、功能齐全、配套设施完善D、多由专业物业管理公司管理

42、写字楼物业管理常规目的集经营目的、管理目的和（）三位一体，互相渗入。

A、价格目的B、价值目的C、成本目的D、服务目的

43、编制营业成本预算，应以（）预算为基本。

A.支出B.费用C.收入D.工资

44、适合经营管理水平较高、业务构造和业务数量较为稳定物业服务公司采用预算编制

办法是（）。

A.固定预算B.零基预算C.滚动预算D.概率预算

45、物业服务有效需求特性是（）。

A.有需要无购买力B.无需要有购买力

C.无需要也无购买力D.有需要也有购买力

46、物业管理服务成本中按规定提取福利基金按工资总额（）计算。

A.1.5%B.2%C.12%D.14%

47、下列费用中，计入物业服务公司财务费用是（）。

A.财务人员工资B.金融机构手续费

C.法定税费D.财务部门办公费

48、政府办公楼虽然具备写字楼功能，但与普通写字楼在（）方面有所区别。

A.建筑规模B.建筑构造C.公共性D.社会性

49、经济合用住房开发利润应控制在（）如下。

A.1%B.2%C.3%D.4%

50、租赁筹划涉及租金方案和（）。

A.物业管理筹划B.出租方略

C.总体租金水平D.租金价格表

51、房屋租赁合同到期，合同自行终结，承租人需继续租用，应在租赁期限届满前（）

个月提出，并经出租人批准，重新订立房屋租赁合同。

A.1B.2C.3D.4

52、年名义利率为12%,如果按季度计息，则实际利率为（）o

A、12%B、12.51%C、12.68%D、12.73%

53、某宗物业交易总价为30万，其中首付20%,余款半年后支付，假设月利率为0.5%,

则该物业在其成交日期一次付清价格为（)o

A、28.28万B、29.29万C、27.27万D、26.26万

54、速动资产是指扣除了（）后流动资产数额。

A、不良资产B、应收帐款C、存货D、应付帐款

55、如下适合采用成本法评估物业是(）。

A、商场B、教学楼C、原则厂房D、写字楼

56、如下不属于风险应对方略是（

A、风险回避、风险转移B、风险减轻、风险承担

C、风险分担D、急救办法

57、按照管理层面不同，零售商业物业经营管理可以分为（）这两个层次。

A、方略与运营管理、现场管理B、市场管理、现场管理

C、零售管理、现场管理D、战略管理、现场管理

58、对于普通房地产投资项目，偿债备付率应（）。

A、不不大于1.2B、不不大于1.5C、不大于1.2D、不

大于1.5

59、某公司有旧电脑机组，使用寿命尚有4年，年电费等开支50万，如果采购新电脑机

组，可使用，初始购买费用为180万，年电费等开支为20万，用静态分析法分析，对的是

()0

A、旧电脑比新电脑年费用多15万元

B、旧电脑比新电脑年费用少15万元

C、旧电脑比新电脑年费用多30万元

D、旧电脑比新电脑年费用少30万元

60、如下不属于组合投资管理要素是（）。

A、管理对象B、管理者C、管理制度D、管理办法

二、多项选取题（共20题，每题2分。每题备选项中有2个或2个以上符合题意，至

少有一种错项；选错，本题不得分，少选，所选每个选项得0.5分）

1、酒店与休闲娱乐设施差别重要体当前（）。

A、服务对象不同B、地理位置不同

C、服务内容不同D、建筑设计和装潢风格不同E、服务水平不同

2、收益性物业是指能直接产生租赁收益或其她经济收益物业，涉及住宅（特别是其中公

寓、影剧院、停车场、加油站和（）等。

A、政府大楼B、加油站C、餐馆D、军队营房E、商场

3、关于物业管理筹划说法，对的是（）。

A.物业管理中短期筹划普通以物业服务公司与业主订立物业服务合同商定合同有效期为

周期

B.物业管理长期筹划普通以物业剩余使用寿命为限

C.编制物业管理长期筹划时，应进行物业全寿命周期成本费用分析

D.物业管理筹划由业主委员会编制

E.物业管理筹划涉及年度筹划、中短期筹划和长期筹划

4、设备更新源于设备磨损，设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生损耗，磨损分为

）。

A、有形磨损B、第一种磨损C、第二种磨损

D、无形磨损E、人为磨损

5、钞票流入普通涉及（）等。

A.销售收入B.出租收入C.运营费用

D.还本付息E.税金

6、影响房地产市场发展社会因素，涉及（）0

A、老式观念及消费心理、社会福利B、人口数量及状态

C、家庭收入水平及分布D、物价水平E、经济发展状况

7、下列物业中，不适当采用比例租金物业有（）o

A.住宅社区B.政府办公楼C.零售商业

D.大型购物中心E.工业厂房

8、关于房屋租赁合同说法,对的是（）。

A.房屋租赁合同是单务合同B.房屋租赁合同是双务合同

C.房屋租赁合同是要式合同D.房屋租赁合同不是有偿合同

E.房屋租赁合同是继续性合同

9、物业服务公司成本控制，准时间不同，可以分有（）o

A.全程控制B.事先控制C.事中控制

D.事后控制E.阶段控制

10、物业服务公司在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产涉及（）。

A.交通工具B.通信设备C.办公设备

D.物业管理用房E.工程维修设备

11、物业经营管理中，成本控制应遵循原则有（）原则。

A.收入最大化B.全面控制C.讲究经济效益

D.权责利相结合E.节能环保

12、风险管理整个过程涉及（）。

A.风险辨认B.风险评估C.风险控制

D.风险调节E.风险补偿

13、物业服务合同订立要点涉及（）。

A.“宜粗不适当细”原则

B.不应有免费无期限承诺

C.实事求是留有余地

D.“宜细不适当粗”原则

E.明确界定违约责任与解决方式

14、物业管理绩效评价中社会评价主体涉及（）。

A.政府B.征询机构