8号地营销方案

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有---------------------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------XXXX8-1号地营销方案8-1号地商业市场分析人口昆明经开区处于昆明主城、呈贡新城、新国际机场三角区域中心，国批面积11.8平方公里（含出口加工区2平方公里），实际管辖面积156.6平方公里，下辖阿拉、洛羊两个街道办事处，辖区总人口约17.7万人，常住人口约13.5万人，共有社区居委会16个，居民小组73个。周边消费群特征分析商铺主要购买人群商铺主要购买目的生意老板自营业主投资区域企业职工投资投资客投资政府公务员投资周边被拆迁村民投资或自营8-1号地周边商业业态统计分析【超市】沃尔玛购物广场体育场店天顺超市利群超市都市高尔夫店金谷超市联华超市为民超市大冲正红超市蓝天平价超市佳家友超市昆明学院超市盛源超市雄伟超市隆昌大家福超市福星利民超市万福平价超市红太阳超市洛羊店爽爽超市亿家人超市温州瑞龙超市胜利超市顺相连超市佳园超市佳和超市螺蛳湾分店云南特产超市益家福超市万家乐超市惠多新超市祥会超市宏仁店惠优好超市众福超市康盛美玉平价超市喜家乐购物中心宏福超市好邻居超市民俗民间广场超市半径7公里范围内，共35家超市，其中较大的超市有天顺超市、沃尔玛等，超市主要集中于彩云北路两侧及新亚洲体育城附近。【银行】名称中国银行中国工商银行中国邮政储蓄银行农村信用社中国农业银行富滇银行银行数111221半径5公里范围内，共8家银行，其中4及集中于经开区信息产业基地。【餐饮】大腾海鲜都市高尔夫店古德私房菜唐厨农家菜云福楼迎宾楼赵记农家饭庄兴鑫园福建沙县小吃山水塘农家乐九盛庄李记农家乐私房菜好又来草墩饭店鼎味农家园八达饭庄红春酒楼罄竹园林饭店内江兄弟饭庄川香园兴华园重庆饭庄洛阳清真饭店大家利饭店沈记农家园清真餐厅广源饭店半径5公里范围内，共25家餐馆，餐饮主要集中于经开区信息产业基地云景路。【影院】新亚洲虹影城【Ktv】龙城KTV一代天骄KTV华恰商务会所KTV新时代KTV量贩阳光嘉年华商务娱乐会所凯天娱乐中心半径7公里范围内，KTV共6家，集中于呈贡县城及新亚洲体育城。【卖场】呈贡小天地手机卖场世纪华联手机卖场国通实惠鞋业喜得龙特卖场重庆兴隆通信手机大卖场半径7公里范围内卖场共4家，主要集中于呈贡及世纪城。【教育与医疗】果林小学经开区幼儿园爱维艾夫医院经开区第一门诊大冲卫生所洛羊卫生所经开区信息产业基地范围内目前已运营的小学和幼儿园各1个，私利医院1个，门诊卫生院共3个。从以上周边物业统计可看出，现周边缺乏生活百货，如（金龙百货、金格中心、美辰百货、伊藤洋华堂），大型综合超市（沃尔玛、家乐福、世纪联华、麦德龙），大型高档中式餐饮（毛家饭店、大滇园、伊天园），西餐（绿茵阁西餐厅、上岛咖啡、金天阳西餐厅），中西快餐（麦当劳、肯德基、德克士）。商业物业条件分析生活百货物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）6,000－8,000，长宽比一般大于10：7经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）超市区≥500，其它楼层≥350给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用中央空调提供与否需与开发商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000大型综合超市物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-15,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.8进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥700-1000给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部*3T电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位西式快餐物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯大型中式正餐物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施停车位数量（个）50-100物业交付装修标准简单装修/毛坯生活娱乐类物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）≥2000经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯便利店物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修8-1号地商业市场定位功能定位8号地块商业根据其辐射范围可定位为辐射行商业业态定位日常生活消费、项目商业配套、餐饮、休闲、娱乐等。形象定位中档商业街区8-1号地商业顾客定位项目及周边业主，要求方便生活周边企业老板，最求高品位享受政府公务员，喜欢高品质生活信息产业基地企业职员，要求方便生活、可娱乐休闲周边村民，生活方便，适当可娱乐8-1号地商铺租售定位商铺租售定位原则：市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。项目的租售前景预判。根据以上商铺租赁原则，可把8-1地块商铺租售换分如下：1号楼：1-3层商铺商业价值高，全部出售，尤其是在主入口两侧的商铺，如1、2、3、4、5、6、7、8号商铺，商业价值最高。其中2号和3号店可作为次主力店，可招知名零售商，如屈臣氏等。4-5层可设为娱乐休闲设施，作为主力店，同样单层面积及总面积均满足物业条件，该部分开放商考虑自己持有。2号楼：1-2层商业全部出售，位于8号商业地块中间，是人流焦点，人流较密集，是人流的集散地，具有凝集人流的作用。故商业价值颇高。3-4层可设为主力店，据以上物业条件，单层面积和总面积均满足要求，单层面积超700平米，可做高档中西餐或美容院，如典雅阁。该部分商铺开放商自持有，有利于整个商业街区的品牌打造和形象维护。3号楼：1-2层可作为超级主力店，可引进中西快餐，如肯德基、麦当劳。或引进西餐如绿茵阁等，该部分商铺开放商自持有。从上面的业态统计科看出，该区域缺乏综合类大型超市，3号楼1-3可考虑引进，如沃尔玛、家乐福、麦德龙等，该部分作为超级主力店，开放商必须自持。4-5楼可考虑引进电玩城或ktv，可出售。该销售策略优势分析：优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。产权虽分散，但主力店或品牌店均以进驻；可规划经营业态及规范整体形象；8-1号地商铺租价定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位b、商业氛围c、人流量d、主力店e、交通条件f、开发商实力g、规模主题h、升值前景商业销售定价：主要采取市场比较法与收益还原法为定价方法。收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前昆明市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％：均价＝租金/投资回报率；项目周边商铺租金调查【蓝苑静园商业街】店名业态面宽进深层高面积（㎡）租金(元/m²）老母亲农家菜餐饮3123.536120水城OK牛羊肉米线管餐饮483.53293唐厨农家菜餐饮883.564110沙县小吃餐饮783.55698建水烧烤鸡脚王餐饮483.532120果林香味源餐饮483.532116永胜烧烤餐饮483.532112大理特色小吃餐饮483.53299川香园饭店餐饮883.56498成都担担面餐饮883.512480（毛坯）古德私房菜餐饮2083.532087赵记农家饭店餐饮883.512896赵记农家饭店餐饮983.5144110宏源诊所医疗4.583.536100移动通讯通讯583.54095柳螺香餐饮783.55688林香源餐饮1083.516090金谷超市副食品883.56494云海园农家菜餐饮2483.519289[果林金谷商业街】店名业态面宽进深层高面积（㎡）租金(元/m²）高原地产房屋中介79463160敏通地产房屋中介54420165cc茶语其他39427160水果店水果行39427164七彩童年服饰39427153sunny服饰49436168鑫隆通讯通讯49436155日夕生活馆家居49436150爱尚饼屋副食品49436140有家铺子（内街）服饰3942740（毛坯）[林溪路商业街】店名业态面宽进深层高面积（㎡）租金(元/m²）生鲜超市蔬菜行8103.580公司自持溪谷超市副食品3103.53043果林饭庄餐饮1010420080抚仙湖石锅鱼餐饮1010420063美鞋会所鞋业8103.58024腾际房产房屋中介3103.56030溪谷香茗茶叶4103.58028志铨装饰工程有限公司装饰8103.516032中通速递快递8103.516028云升五金店五金4103.54035鹏程门窗门窗3.5103.53540溪谷果屋水果行3.5103.53545溪谷超市副食品4103.54040湘云图文复印3103.56050云南山泉矿泉水4103.54042雅妍美容化妆3103.56045锦果超市副食品4103.54050石林天外天矿泉水4103.54035精艺居窗帘城窗帘8103.58048柏伦菲酒吧酒吧8103.516045[建工新城]通过对部分商家的访问得知，建工新城商铺租金均价为85/㎡左右。综合上述所调查统计的商铺租金结果，得出该区域平均租金为87/㎡。8-1号地商铺销售均价计算由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,根据建工新城商业中心及周边的租金调查，租金均价为87-100/㎡。均价：100元/㎡÷6%×12月=20000元/㎡87元/㎡÷6%×12月=17400元/㎡根据收益还原法，项目售价在17400—20000元/㎡之间。即通过市场比较法与收益还原法得出项目8-1号地的销售均价为：18700元/㎡左右。本文可以自由编辑本文可以自由编辑【最新资料Word版可自由编辑！】【最新资料Word版可自由编辑！】1111111111111111111111111111111111111111111奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dd4fea7001everageD、stain７、Thewordsbelowequalstooneanotherexcept（）.A、thehighseasonB、thebusyseasonC、thepeakseasonD.theoffseason8、Sichuancuisineis()andcontainschili.A、sourB、sweetC、hotD、salty９、Theword“cuisine”means（）..A、热辣的B、菜系C、苦干的D、大堂吧10、ThewordA、确认B、算账C、结账D、算错账11、C、聚会D、党员12、“PC”isshortfor（）A、potatochipsB、portablecomputerC、personalcomputerD、bothBandC13、whatshouldthereservationclerksaysfirstwhenhe/sheanswersthephone?Au?B、welcometoourhotel.C、p