《建筑企业税务筹划》课件-任务三 房产税的税务筹划

1.房产税的纳税人

征税范围与计算《建筑企业税务筹划》（1）房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿

区内拥有房屋产权的单位和个人。（2）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。（3）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。（4）产权出典的，承典人为纳税人。（5）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人

或者使用人为纳税人。（6）产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房

产代管人或者使用人为纳税人。（7）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳

税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。（8）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产

税。但对出售前房地产开发企业已使用或者出租、出借

的商品房应按规定征收房产税。（1）房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。（2）独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等），不属于房产，不是房产税的征税对象。【解释】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。1.从价计征应纳税额=房产余值×1.2%=房产原值×（1-扣减比例）×1.2%【例题·单选题】甲公司为增值税一般纳税人，办公自用房产原值2800万元，已计提折旧800万元。已知，房产原值的减除比例为30%，房产税从价计征税率为1.2%。根据房产税法律制度的规定，计算甲公司该房产年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。A.2800×（1-30%）×1.2%=23.52（万元）B.（2800-800）×30%×1.2%=7.2（万元）C.（2800-800）×1.2%=24（万元）D.（2800-800）×（1-30%）×1.2%=16.8（万元）【答案】A【解析】房产原值，是指在会计账簿固定资产科目中记载的房屋原价，不得扣减折旧额。【解释】（1）个人将其住房出租，不区分用途，按4%的税率征收房产税；（2）企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。2.从租计征应纳税额=不含增值税的租金收入×12%（或者4%）【例题·单选题】2016年7月1日，甲公司出租商铺，租期半年，一次性收取含增值税租金126000元。已知增值税征收率为5%，房产税从租计征的税率为12%。根据房产税法律制度的规定，甲公司出租商铺应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。A.126000÷（1+5%）×（1-30%）×12%=10080（元）B.126000÷（1+5%）×12%=14400（元）C.126000×（1-30%）×12%=10584（元）D.126000×12%=15120（元）【答案】B（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，房产所有权已经转移

给被投资方，由被投资方按照房产余值作为计税依据计征房产税。（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，房产所有权未发生转

移，由投资方按照不含增值税的租金收入作为计税依据计征房产税。（3）对于融资租赁的房屋，由承租方按照房产余值作为计税依据计征房产税3.特殊规定2.房产税的纳税义务发生时间与税收优惠《建筑企业税务筹划》1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。【案例】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2019年12月完工，2020年1月办妥竣工验收手续，2020年4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。A.2019年12月B.2020年1月C.2020年2月D.2020年4月【答案】C【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。1.国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产，免征房产税。上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位（如饮食部、茶社）所使用的房产以及出租的房产，应照章征税。4.个人所有非营业用的房产，免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，应照章征税。5.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。6.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。7.老年服务机构自用的房产，免征房产税。8.对公共租赁住房免征房产税。9.高校学生公寓免征房产税。10.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。【案例】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的是（）。A.国家机关自用的房产B.个人拥有的市区经营性用房C.名胜古迹自用的办公用房D.老年服务机构自用的房产【答案】B3.房产税的税务筹划《建筑企业税务筹划》房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金。计税方式从价计征：房产价值为计税依据从租计征：租金收入为计税依据

（一)降低房产原值独立于房屋之外的建筑物，不属于房产。将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的。造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。案例一红星公司位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。案例一

筹划前

筹划后将所有建筑物都作为房产计入房产原值应纳房产税=100000×（1-30%）×1.2%=840（万元）将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算应纳房产税=(100000-20000）×（1-30%）×1.2%=672（万元）评析：通过改建变成独立核算比合并核算少缴房产税168万元（840-672）。案例二（二)降低计税租金收入红星公司拥有一号字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。案例二筹划前筹划后应纳房产税=3000×12%=360（万元）将各项收入分别由各相关方签订应纳房产税=(3000-300-500）×12%=264（万元）评析：筹划后比筹划前少缴房产税96万元案例三（三)改变业务流程，综合筹划迅捷货运有限公司用于出租的(2016年4月30日前取得）库房三栋，其房产原值为3000万元，年租金收入为580万元，企业所得税税率为25%,公司聘请税务筹划咨询机构设计最优的税务筹划方案，税务筹划咨询机构设计的三种方案如下：方案1：一般征收方式，税率9%；方案2：采用简易征收税率5%；方案3：业务流程再造，租赁服务改为仓储保管服务案例三应纳税额方案1：一般计税方案2：简易计税增值税580×9%=52.2（万元）580×5%=29（万元）房产税580×12%=69.6（万元）580×12%=69.6（万元）城建税及附加52.2×(7%+3%)=5.22（万元）29×（7%+3%）=2.9（万元）抵减企业所得税(69.6+5.22）×25%=18.71（万元）（69.6+2.9）×25%=18.13（万元）合计52.2+69.6+5.22-18.71=108.31（万元）29+69.6+2.9-18.13=83.37（万元）案例三方案3：仓储保管服务应纳税额计算继续利用库房为客户存放商品，将租赁服务改为仓储保管服务，增加服务内容，配备保管人员等，若提供仓储服务的收入仍为580万元。案例三应纳增值税=580×6%=34.8（万元）;评析：方案3（56.31万元）＜方案2（83.37万元）＜方案3（108