2006年成都市凡尔赛整体运营战略规划提案2

前言研究完贵公司的项目后,我方认为,商住一体的项目全面营销的关键,是商业的成功营销,作为住房的销售不是问题,如何进一步实现利润最大化和品牌最大化是住房营销策划的核心,而作为商业而言,实现短时间整体销售周期的成功是销售的关键,同时,达到从开盘到开业的成功圆满,是整体营销的战略核心。摆脱商业的通区，回避传统商业营销模式的死穴，进入后商业时代的开始，一个全新的商业运行模式 商业，一个商管的时代！从传统的商业销售模式来看，是通过项目的的地段，或产品本身，实现项目的最终销售，投资者投资购房后出租，但是随着商业竞争格局的日益加剧，同质化问题就随之产生了，出租难，空置高，投资与回报难以保障，而此时投资商铺的命运，就进入靠天吃饭，无人打理的状态。商业的原始规划，从此开始进入自由发展的阶段，很可能会出现，原来的规划时尚百货，到后期会出租给卖香烟干杂的，因此，这样的商业只能进入滞销的状态。作为现代商业地产来讲，不仅销售的是一种产品，更重要的是如何营建一种持续稳定的投资回报环境，而这种产品加管理的理财模式，才是市场所需要的。因此，如何营建稳定的商业环境，将成为商业的核心，物管替换商管的功能已经结束，而商管来承接物管是市场发展的必然趋势。只有有商管机构整体规划商业广场的业态组合，根据市场的发展，研究一套适合该项目的商管体系，进行商业广场后期核心商业圈的培育，由专业的商管机构帮业主打理，使商铺永远不缺租，让业态永远保持整体商业广场的协调发展，这样的带有附加价值的商铺，才是市场所需要的商铺。在这里我司认为，现在的市场是后商业时代的开始，是商管的时代。让投资者进入商管的体系，进入投资保障的体系。因此，对于贵公司商住一体的项目，应该从全新的市场发展理论的角度，进行立体式的执行整合，方能保证项目落成后真实客观的生存发展。你好，泰科迪可!方案前项目重点分析凡尔赛(暂定)产品功能:住房(酒店式公寓)+商业商业(三层商业)商业(三层商业)住房(酒店式公寓)需求市场非常惨淡,在整体营销上,必须从战略上,进行通盘规划,将商业的复合性,多元性,战略性进行有效指定,达到商业销售的完整.需求市场非常惨淡,在整体营销上,必须从战略上,进行通盘规划,将商业的复合性,多元性,战略性进行有效指定,达到商业销售的完整.需求市场比较好.对这部分的营销关键在于如何实现其利润最大化与品牌最大化的问需求市场比较好.对这部分的营销关键在于如何实现其利润最大化与品牌最大化的问题.商业的胜利就是项目的胜利!.因此,我方在这里将重点对其进行完整战略规划因此,我方在提案中,重点是对商业部分提出我方的战略解决途径,而对于住房来讲,我方也将会通过商业的整体战略放大,实现其销售的利益最大化,与品牌最大化.因为,商业是商住一体项目的心脏,他在整个营销过程中,将起到投资者信心建立,与投资回报的关键因素..所以,在下面的方案中,我方将重点对商业进行整体战略建设.第一部分整体战略规划一、项目背景一、项目市场环境任何一个商业的成长必须结合当地的文化背景与长期的历史沉淀积蓄而成，如果一个商业不能合理科学的规划项目的整体后续发展方向，只是靠市场的外来跟进而自然形成，那他的成长也是短暂的。那种沿街为市的商业必将被专业规划科学定位的市场形态所代替，而换来的必然是开发商及投资者的巨大牺牲。因此，对整体项目的专业战略规划及商业的合理发展规划定位是大势所需，势不可挡。从目前项目市场发展的历史环境来看，由于受传统历史商圈的影响,骡马商圈被喻为除春熙商圈外的第二大商圈,随着现代商业的再次升级,现阶段形成了,以下三大核心商业圈。零售业（百货、超市为主）。以超市有家乐福；百货有太平洋百货；家电有苏宁、五星、成百永乐电器等为代表。后现代商业建筑及商业零售业有铂金时代(综合性零售百货街区)旅游酒店业(喜来登、罗曼、全兴为代表)由于受成都市体育馆及中央商务圈的影响，在此区域形成了以喜来登、罗曼、全兴等星级酒店业。第三、文化休闲娱乐商圈——(单行道、铜锣湾、华协影城、浩沙健身等为代表)随着城市区域发展理论的演变，区域消费进入清晰化。高端电梯公寓市区化的大量建设，城市文化娱乐中心的迅速扩张是城市发展的必然趋势。从以上三个商圈的发展势头来看。第一的商圈发展将继续平稳扩张。第二大商圈发展处于平稳阶段。第三大商圈发展正在回升。如下图所示（三大核心市场发展趋势研究图）因此，如何根据市场现有的发展趋势，客观的为本项目进行市场定位和业态组合，科学合理制定后续发展思路，将成为本案的关键。二、战略目标1、为企业塑造绝佳的品牌影响力及一定的品牌号召力。从项目本身的设计在副商业中心的整体产品市场来看，已经具备一定的前瞻性。而这样的产品，是最有利塑造品牌的时机。因此，建立企业一定的市场品牌度是该项目运行必备的功能之一。资金回收进入长期稳定的回收状态。商住一体的项目，从目前市场的销售资金的回收过程来看，分为两种：一种为前期很高，后期很慢，甚至出现住房买两个月，商业买两年的状态；另一种情况为前期买一半，后期断层，整体资金进入僵化期。为了有效回避以上情况的发生，我方认为在整体战略规划中应该是建立系统严谨的战略实施方案，来保证项目稳定的销售资金回流体系。打破现有商业市场的冰封期，率先推出项目后续运营的商铺专业管理运行模式，牵动市场。创建独有的商业运行模式，回避市场现有问题商铺的不良局面，创建项目核心运行机制，推动本项目整体运行。建立良好的社会效应后期交房后，由专业管理机构进行专业化的管理运行与品牌化的业态整体组合，启动项目整体运行市场功能。为本区域市场建立良好的市场口碑，为项目的后续物业开发奠定良好的市场口碑。三、战略构思战略的方向：塑造项目：国际化，时尚化，酒店化的市场路线战略支撑点文化底蕴支撑：原有“副商业中心”时尚百货文化商圈强大的消费支撑：从副商业中心的发展到今天，时尚百货依旧消费强劲，说明潜在市场的庞大；地铁出口，强大的人流量。战略团队支撑：专业运转机构：（中国·成都）英邦不动产管理机构时尚百货导入：英邦百货（主力店）战略规划机构：（中国·成都）斯宝特）地产营销顾问四、战略高度在整体区域市场来看整体的发展战略是定位理论，而这样的竞争的后果就是死拼。因此，我方在高度定位上，采用插位理论，运营蓝海战略，避开区域竞争，创建零度竞争环境。在这里，我方的打造方向是：骡马市骡马市——凡尔赛产品设计市场业态成长方向春熙路——春禧时代产品设计——大气，时尚市场业态——时尚、前卫成长方向——专业管理1、战略方向营销市场路线设计：走国际化、时尚化、高端化的市场营销路线。凡尔赛——凡尔赛——构筑”骡马”时尚商务标榜！战略基调设计：国际化，时尚化，重金属，酒店化的特征战略业态规划：国际时尚品牌服饰，时尚百货——英邦百货战略组织整合专业商管机构+专业时尚百货+专业开发管理+专业营销管理2、战略力量规划凡尔赛凡尔赛资金回收体拉力（营销力）传统营销规划：拉力（营销力）结果：1、开发商变房东2、开房商变商家，市场落成的预期效果与实际效果悬殊。3、资金回流开始断层。后商业时代的营销力学规划：凡尔赛凡尔赛资金回收体拉力（营销力）推力（业态品牌力）推力（专业商管机构）结果：1、降低了一定的营销周期，2、资金回流稳定，3，市场落成的预期效果与实际效果吻合，可以建立良好的品牌开发信誉与客户忠诚度……五、战略实施战略实施策略：为了有效的推动我方战略的整体规划，在全程营销环境与商业运营环境的建设上，我方采取以下策略：整合营销策略（IMC）————————推广系统的的执行在整个营销过程中，如何有效的将项目的完整构思，通过有效的媒体资源，释放出去，达到项目品牌知名度与认知度的全面建设，在强烈的市场竞争格局中，建立完善的品牌羊群效应，将成为关键！在这里，我方将通过全程的“整合”策略，实现这一目标。体验营销策略————————销售环境的执行。作为商业，让投资这体验到本项目的快感，这是现代商业尤为重要的一点。很多商业的销售是靠如何激发投资者的冲动欲望来实现的，而这样的销售只能是短暂的快乐，无法完成整体的销售，这样的销售是失败的。在这里，我方全方位导入体验营销的策略，让消费者全程体味投资的快感，实现稳稳当当投资的购买理由。喷嚏营销策略—————————商业运行环境的执行。如何实现品牌在市场当中的迅速深化，迅速传播。这是传统营销的漏洞，而喷嚏营销的魅力在于迅速传播项目特有的核心竞争优势。因此，对于商业运营环境的整体策略的实施中，我方采取喷嚏营销的整体战术组合。。周期划分我方根据项目应该具有的特征及区域市场特征，我方将战略规划做以下:划分阶段第一阶段第二阶段第三阶段内容战略形象阶段（资源展放阶段）综合营销爆破阶段（资金密集汇流期）管理营销阶段（资金清理阶段）特征整个营销周期，都是三位一体合力整合的过程。整体组织关系建设总体战略规划业态品牌体系建设总体战略规划业态品牌体系建设营销体系建设商管体系建设在今天，商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。传统的沿街为市的商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。因此，具有核心定位理念支撑的商业形态，由专业服务机构打理，根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，从而让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，建立和维护自身商业广场的品牌价值，才是我方商业寻求的解决之道。商业整体战略目标方向通过前期对项目的整体认识，我方对本项目的塑造方向，立足于成都的整体商业环境，及后期的商业竞争割据，对本项目作出了整体目标规划的同时基于以下几个原则：核心竞争力：成都副商业中心，正出在一个新兴开发的蓬勃阶段，为了让本项目在后期的成长环境中，达到一个日趋繁荣的局面，必须在战略推广和品牌管理上立足于将本项目打造成“城市副中心核心时尚商业版块中心”。版块唯一性：为了有限的防止商业中心的可复制性，及后期的压力竞争，在项目启动前期，应该创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。——即后续方案中提出，在成都率先推出“构筑“骡马”时尚商务标榜!”的核心战略路线业态可塑性：根据项目所处的地理位置，我方认为：在整体业态规划与后期经营中，可以根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。一方面来保证投资者的投资利益，另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础。第二部分项目整体营销推广执行方案项目营销模式体系在成都创建首个——托管式商铺！--托管式商铺推向市场并要获得成功。分析显示，顾客接受并购买会因为以下四大理由：1、认可物业本身的价值；2、了解、认可托管式投资的方式与操作者；3、对主力店营运商有信心，认可其对整个商业物业的影响力和带动性；4、认为投资金额不高，有利可图。一般的商铺销售模式，卖的只是物业价值，托管式商铺多出了三个卖点，这也是托管式商铺差异化优势所在。不过托管式商铺的成功，万变不离其宗，都离不了这四个基本点。这四个点相辅相成，形成综合优势支持销售，但在不同的项目，每个点的侧重情况有所不同。由此得出以下结论：项目托管式商铺操作要确保成功，要做好以下这四个方面：1、挖掘提升物业价值；2、用有力的商业概念、主力店品牌效应，来真正增加客户对广场整体经营的信心。这个商业概念和地段相合，对物业价值能起到点睛的功效；3、传播投资模式理念，化不利为有利，释放投资热情；4、为客户推出托管模式的优势，安全，稳定。为确保上述四个方面的成立，我们必须确保的、最重要的就是——产权，是投资物业最基本的前提，也是永久权益的保障。如果没有了产权，投资物业也就失去了原本具有的意义。项目托管式商铺将会是传统商铺的全新升级版本，因为其魅力在于：（1）、短时间的实行经营权托管。（2）、将铺位分割成小面积的单位出售，投资者可以根据自身的实力灵活机动的投入资金，获得相应的产权和收益权。、有稳定的品牌实力商家做强有力支撑，委托有经营卖场丰富商业经验的经营公司统一经营，经营公司和营运商、各品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者获得稳定的回报。独立产权经营模式示意---低门槛、高收益。即买即返租金回报，是投资人产权投资的主要原动力。观点：一个可信的投资方向和投资载体，才能吸引投资者及消费者。开发商开发商商铺租赁可代交月供委托管理办理按揭商铺买卖租赁方商业管理公司商铺租赁小业主按揭银行代交月供租金代收----五大关系方在托管式商铺运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色。项目品牌推广定位体系品牌文化描述曾今,在骡马市,成就了一个时尚购物的风景线,今天,在骡马市,因为,凡尔赛的雄居,让时尚与国际的结合更完美.让风华依旧的昔日岁月,再度重演.…………凡尔赛，一个时尚的天堂.！塑造项目营销领袖：凡尔赛,——“构筑“骡马”时尚商务标榜”！核心内容：1、“骡马”概念的再度浮现,在整体推广方面表现在两个方面:一方面，骡马商圈,是成都的传统商圈,代表了五年前成都时尚购物的文化底蕴，能够从市场的更深层次挖掘35岁以上人的记忆，对项目现有时尚业态的重现具有一定的品牌记忆点；另一方面，因为骡马商圈,现有业态品项的规划,具有高品质、高品位时尚购物的社会地位，为现有项目社会地位的再次塑造具有一定的提升作用，从战略高度的角度来讲属于高端品位特征。2、从消费经济来看，是以青春派、时尚派、旅游派经济文化为基础，昼、夜商业形态为主体，集特色休闲餐饮、量贩式歌城、漂亮百货、时尚百货为主题。与城市副中心商圈固有经济形态乃至成都市生活文化形成补充和互动。3、从投资者的风险回避的角度来讲,对传统商圈的投资风险远远低于新商业圈的风险.因此，在推广引导上,我方将进行借势造势的策略.进行全面引导.营销理念作用力表现：旅游派经济消费据点（以旅游经济为特征）社区经济（以白天为主要营业时间）“凡尔赛“旅游派经济消费据点（以旅游经济为特征）社区经济（以白天为主要营业时间）“凡尔赛“时尚生活标榜时尚派经济（夜生活为主体）理念的特点：1、在这里倡导一种全新的生活方式，“全情工作，时尚生活”2、适合休闲派经济的消费特点和消费心理；3、制造成都市休闲时尚生活前沿基地；本案营销理念面对的竞争环境：在今天的商业地产之中，多数项目个案推广核心除了地段还是地段。什么黄金地段、钻石地段等等，永远只是停留在事物的表面，没有对项目进行深度挖掘。地段固然重要，但没有效的将地段价值和区域文化结合起来，除了地产还是地产、除了商业还是商业，千篇一律没有形成特色经济。在西部旅游开发的历史背景下，无法有效与旅游经济结合形成地方特色。营销核心理念对本案整体销售的作用力表现：首先，我们从两个不同的层面分析：第一层面：购买群体，它是第一主体（投资者和经营者）。在商业地产乃至纯居住概念的地产中，越来越多投资群体的出现，导致购买者不一定是经营者、经营者不一定是购买者，购买者和经营者分离的现象，所以我们首先要考虑本案能给投资者带来什么利益，经营者用来做什么？什么才能抓住他们的投资欲望？据调查和研究，投资者购买诱因：第一购买诱因：地段的价值或魅力；第二购买诱因：这个区域经营什么；第三购买诱因：投资回报速度和区域的发展前景及增值潜力。我们提出“副商业中心时尚”经济文化特区的目的在于：给投资者一个实实在在的购买理由——投资城市副商业中心时尚产业；给消费者一个明确的服务——经营城市副商业中心时尚产业；给市场一个标准，引领时尚生活方式——生活在“城市副商业中心时尚经济文化”的环境中。通俗的讲，让投资者对本案的营业特色立刻产生浓厚的兴趣，满足和挑战他们的投资欲望。营销领袖副商业中心时尚概念经济文化特区，明确项目经营特色，满足投资者、经营者、终端消费者三方利益需求，可以成为本案的营销领袖，引导整个项目存在的意义和价值。三、项目营销推广策略一、整体产品定位产品定位：商业功能形象定位：在成都，创建具有副商业中心时尚文化特色的经济中心。功能特征：集娱乐，休闲，旅游，购物于一体的综合性商业中心。市场定位：具有50万以上资产的客户群价值定位：投资回报快、稳、安全文字诉求上：创造性，简洁性，同时能够代表产品本身的定位功能。整体风格上：积极稳健性突出理性推出节奏上：快节奏媒体组合上：多媒体、多形式、多渠道战略形式上：立体式集中推广策略10、广告表现形态上：多形式，突出创意，但必须注意保持产品记忆功能。二、推广实施策略（一）、五点一线整合攻击手法营销策略五点：（1）现场包装（2）卖场包装（3）媒介推广（4）卖场推广（5）拜访推广一线：事件营销动线五点一线整合攻击手法：提倡与招商目标客户的更多实效性与时效性沟通，讲究“走出去、请进来”，以阶段性重点招商活动节点（事件营销）为引爆点。在全案的销售控制中，围绕阶段性的事件营销动线配合五大传播推广重点形成本案的销售浪潮。五点一线形成对目标客户的立体合围，在整个销售流程中做到颠覆推广、精确打击。(见下图：)（二）、项目营销渠道策略项目总体营销渠道以现场为主，多点突破：①加强现场包装、广场导视系统。确保现场销售、招商部的主力阵地地位。适时开辟项目区域第二卖场（可行性待确定）。②投资者组织化：将已有住房投资者纳入组织管理系统，保持经常联系。针对有兴趣的投资人，采取“一加一”、“客带客”的外围销售奖励模式。（三）、营销价格策略1、价格体系（暂略）2、最终价格可根据项目成本因素和市场供求因素确定。根据商业价值差价、楼层差价、边间差价、面积差价、视野差价、及口彩差异等因素来决定销售价格，以获取利润、回笼投资资金为定价目标，完成整个项目的营销推广策略。产品营销时间段划分及策略项目形象的树立——蓄势期（项目前期推广内容，本案略）2、项目形象的拓展——开盘期（项目前期推广内容，本案略）3、项目形象的确立——强销期（项目前阶段推广内容，本案略）广告以现场、户外、直投为主（另案细化）。四、广告策略（概要）结合项目的具体情况和推广的特性、影响力和传播优势，制定广告可行的媒体投放策略，以达到财进其用的目的。流程要点：炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购买全程核心推广策略——采用IMC（整合营销传播）的手法，将实际销售与广告、MD、公关等紧密结合。强调战术上的高度统一性。——传播的主要力量放在对投资、盈利概念以及信心保证的大力渲染，而不是常规宣传商铺本身功能的做法。要点是对消费者的攻心战。（一）、广告传播方式按照其报道化、新闻化、情节化、人性化原则，在媒介形式上主要以成都主流媒体及现场户外广告位、户外媒介广告、主题情节形式印刷品、销售招商现场展示广告为主。1、报道及讨论形式的电视软体广告；2、悬念式、大型形象牌的长期户外广告；3、图表化、情节化的印刷品广告（分阶段推出）；4、服务式、咨询式的动态、促销和展示广告；针对项目综合广告效果的评估，建立完善的监控措施，随时使策划与销售的互动，调整、修正各项实施计划。（二）、持销期广告时间段划分和诉求重点1、广告时间段划分（1）期限：（暂略）（2）推广策略：本阶段DM单和户外形象广告、外卖场形象包装、TV四头并进，以DM和户外作为传播重点。（3）项目执行计划模拟：五、整体推广计划（略）第三部分整体商业规划管理体系整体业态规划执行系统项目商业业态定位建议根据本项目所处的特殊位置以及周边消费群体的消费特点，特此提出将本项目的整体商业纳入在“英邦百货”的商业管理范畴内，实现1+1的整体战略组合，也就是：“街店+主题店”综合战略部署。这样做可以有效的弥补二层店的经营失调的弊端。可以解决经营当中，街店流失，主题店长存的客观效应。通过主题店的长期管理经营，塑造该项目一定的核心竞争优势，从而保护该项目商业业态一定的生存机能。（一）、-1F————“副商业中心时尚——-运动馆”项目业态定位1、区位：商业整体负一层2、主题定位：副商业中心时尚运动——国际运动馆3、功能定位：为周边的消费群体提供特色的、知名的商品，以满足大众的购物消费需求。4、客户群定位：知名运动品牌。5、消费群定位：周边的青年及学生为主的时尚青春派消费经济、6、档次定位：销售的商品档次定位为国内、国际知名运动品牌。7目标定位：打造城市副商业中心第一个高档运动销售区。（二）1F——“主题大店----漂亮时尚百货————英邦百货”业态定位区位：商业第一层主题定位：英邦百货——漂亮时尚馆（百货区）功能定位：集“漂亮、时尚”为一体的经典百货区。客户群定位：英邦百货。消费群定位：城北城区的时尚女士、常住居民、公务员，广场上的休闲人群。档次定位：中高档消费、高档享受。服务定位：坚守“消费者是上帝”的服务原则，树立四星级设施，五星级服务的公众形象。目标定位：打造“时尚区”的区域品牌。（三）、2F——副商业中心时尚商务——“时尚商务洽谈中心”项目业态定位1、区位：商业第二层2、主题定位：副商业中心时尚——商务休闲中心3、功能定位：为周边的商务人士及时尚购物人士提供休闲娱乐的综合中心4、客户群定位：知名品牌的商务休闲商家。（如：咖啡馆，西餐厅，商务茶馆等）5、消费群定位：周边的商务人士，及购物休闲人士。6、档次定位：业态的档次定位为成都市知名品牌商家。7、目标定位：打造高档商务休闲区。二、景观设计景观设计：协调灯饰及其他店面装饰、户外广告等，以达到和谐、美观的整体形象要求。人流动线：讲究一定的以人为本，体现特有的文化理念“在休闲中购物，在购物中休闲！”的步行环境特色。景观小品：根据每一层的业态定位特色，设置不同的文化小品，如设置以运动为主题的文化小品或建筑符号等，来消除游客的购物疲劳，催法顾客再次购物的激情。三、项目整体招商策略体系（一）、招商手段实施在整体策略上，实施：以大压小，以免租期保租金！“的策略，进行整体招商。——以大商家压小商家，以免租期来保证高的单位租金的策略，来推动营项目的后期销售利益！1、招商在整个市场推广活动中的作用是一种策略，是使项目和商管公司取信于公众的造势手段。而转入正式经营时，商家将消除开发商的返租压力2、在推广过程前期招商只作登记，建立档案，而不签协议，使其处在候选的地位，故意造成一种高高在上的态势。3、招商采取以外打内，以大压小的有限政策；先通过外来的势力震撼当地商家，使其产生想入场，但有没有机会，处于被动状态，便于谈判。时机成熟时可以迅速迫起就范，甚至可以逼迫个别的商家转租为购4、招商的步调要配合市场推广的节奏，起到辅助销售的作用5、在销售完成之前，对经营状况没有把握，就不让商家入场，否则一旦经营状况不好必然影响销售（二）、项目招商租金价格（略）四、项目商管实施方案（一）、营管理战略实施方向战略一：实行“化零为整“的战略思想，实现大社区，大商业，大品牌的核心目标。具体实施为：街店联盟在本项目的经营模式上，建议采取“街店联盟”的方式进行整体经营。该经营模式的经营理念是：总体规划、商家错位经营、专业管理、集合推广，整合特色街店，保障总体品质，充分发挥各式商业业态的力量，张弛有度。创造良好营商环境无论是租是售，都需要预先规划好经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。设立商业服务中心，统一规划、统一招商、统一管理为了树立本项目的品牌形象，建议开发商在销售之初，组建商业服务团队，设立商业服务中心，为本项目提供统一规划、统一招商、统一管理的服务。4、统一宣传，统一推广，打造整体商业品牌路线，创建后续经营的稳定性，竞争性。通过对这里入住经营品牌的管理，宣传及管理，创建整体商业广场的品牌价值，也就是说，在这里经营的所有商家，都应该具有“副商业中心时尚”品牌的价值功能。而不是其他。保证整体商业广场的竞争势力，维护后期弱势品牌的成长基础，从而可以保证整体商业街区租金的稳定性，及后期商家的整体利益。防止商家分解品牌的可能。（二）、商业服务中心工作开展基本要求1、业态多元化在街区业态规划及定位之时，应根据前面各个街区的整体定位特色，进行液态组合及装修色系组合。如避免过窄、过泛、过死、过活四大误区。设计融入文化街区内的建筑小品设计、店面设计、室外装饰、街区公共区域的灯光等均需要充分考虑如何把“副商业中心”时尚文化休闲青春多彩的文化以及该区域的行业文化，自然文化与建筑巧妙的融合，以达到最佳效果。环境休闲化街区规划与设计之时，要充分体现休闲氛围，如多设计一些座椅、适当的雕塑等，让人在购物或休闲过程中感觉到轻松。服务个性化街区的服务，在大众化的基础上，应该更加体现个性化，通过提供个性化的服务，增加服务的附加价值，提升项目商业口岸的市场价值。管理精细化在资源配置、环境保护、店铺经营制度建设等方面可以通过行业或商会协会共同制定或统一规划。在店铺的经营管理上，加强管理人员和服务人员的培训，在严格“规范”服务的基础上，提倡用“心”服务，提高服务质量，赢得消费者的信赖和满意。杜绝商业欺诈、短斤缺两等不良和违规行为第四部分：英邦不动产管理组织图商业地产运营处总经理项目筹备处商业资讯处商业地产运营处总经理项目筹备处商业资讯处商场管理物业管理商场服务部企划部招商部资源部财务部商场管理物业管理商场服务部企划部招商部资源部财务部注：以上各岗位人数为平均总面积为5000平方米英邦不动产商业地产运营处部门工作职掌说明商场服务部招商部资源推广部企划部财务部商管租金费用管理；巡检管理；柜位管理；商家档案管理；门禁管理；物价管理；行销企划活动与卖场调查的配合；工商、消防稽核；政府职能部门公关；商家与顾客的服务工作；紧急与异常状况管理；LAYOUT规划与执行的参与LAYOUT定制、执行与评估；客源开发；开发记录分析；客户需求分析建议；洽谈；签约；通知入住；款项催收；二次装修等入住后事宜协调；其它交办事宜卖场内外资源开发与维护；卖场资源手册的定制与更新；资源推广贩卖；客户服务；客户开发与关系维系；资源销售作业及管理；客户资料留存、更新；资源销售款项催收；其它交办事宜市场培育、市场推广；卖场企划活动的策划、执行与总结；商家促广活动的沟通、协调与配合；媒体广告的策划、设计、发布与媒体公关；CIS的执行与反馈、店面内外布置；资料留存；LAYOUT规划与资源规划的参与；新旧商场市场环境调查评估；商场常规业务数据收集分析；招商