大厦物业管理系统文件模板

北京盛福大厦物业管理系统文件北京仲量联行物业管理服务规条编号规条目录物业系统文件-001HYPERLINK物业部人员架构物业系统文件-002HYPERLINK物业部人员岗位职责物业系统文件-003HYPERLINK基础文件1HYPERLINK用户手册2HYPERLINK装修手册3HYPERLINK应急工作程序物业系统文件-004HYPERLINK工作程序（一）HYPERLINK前台管理制度（二）HYPERLINK物业部工作程序1HYPERLINK收楼撤租2HYPERLINK租务管理3HYPERLINK二次装修4HYPERLINK车位5HYPERLINK钥匙6HYPERLINK储藏室7HYPERLINK通讯8HYPERLINK投诉9HYPERLINK巡视10HYPERLINK保险11HYPERLINK出入证物业系统文件-005HYPERLINK标准表格及文件物业系统文件-006HYPERLINK通知物业部人员架构文员部门经理文员部门副经理物业主任物业主任物业主任(负责二装\入住\收楼)(租务)(通讯)物业助理物业助理(高区)(低区)前台:大堂前台管理处前台

物业部人员岗位职责物业经理岗位职责直接上级：管业部总经理直接下级：管业部副经理联络部门：各部门岗位职责：在总经理领导下，全方面负责管业部工作。制订管业部职员岗位职责、内部管理制度和工作程序。制订职员培训计划，定时开展职员业务培训。监督、检验、指导本部门职员工作，定时进行考评、评定，参与求职人员面试，挑选适宜人选，向人力资源部门推荐适宜人选作为人才资源贮备。依据本部门工作内容，确定下十二个月度营运计划、成本预算，人员分配。每个月定时和供给商（工服制作、洗衣企业、保洁企业、外围绿化及花卉企业、工程监理企业）召开工作例会，分析及总结工作中出现问题，监督及督促供给商各项工作，立即增补、更新《装修指南》内容。依据租户装修申请，召开部门、租户、工程部及监理企业施工装修会议，说明装修施工各项规范，就装修图纸提出具体意见并督促装修企业立即更改。处理租户投诉，定时将租户意见和提议反馈至各职能部门并加以工作改善，立即上报总经理。定时走访租户并咨询租户意见和提议，加强和业主、租户沟通，妥善解释管理处各项政策，保持良好租务关系。每七天定时参与管理处例会，立即将工作动态向上级汇报并知会各部门，以利于总结工作并协调沟通。和相关政府部门保持顺畅沟通渠道、良好协作关系，以利于树立良好企业形象。和市场部立即沟通，了解新签约租户及潜在租户情况，了解大厦租赁情况，主动配合市场部工作。依据租户要求，立即作出反馈和书面回函，并立即正确变更租户档案资料，立即将最新租户资料送达财务部，便于各项费用收取。每个月按时审核应收帐单、催收帐单，确保各项帐单能够正确立即送达成租户手中。具体掌握租户财务付款情况，并依据欠费情况立即和租户沟通，敦促租户立即处理拖欠款问题。每个月定时参与管理处和发展商工作例会，总结每个月工作情况并上报发展商。物业副经理岗位职责直接上级：物业经理直接下级：物业主任联络部门：各部门岗位职责：在物业经理领导下具体实施本部门工作计划，为用户提供高质量服务。工作内容具体以下：全方面了解并掌握本大厦租户单元号、名称、面积、企业性质、人员情况及相关用户提出特殊要求等。和市场部立即沟通，了解新签约租户情况；依据租约协议更改租户资料。和新签约租户立即联络，确定收楼日期；安排收楼前相关事宜：和财务部确定新租户交费情况。定时巡视并监督租户装修情况，阻止违反大厦要求一切行为。跟进租户二次装修验收情况，确定其迁入大厦日期。定时造访用户，认真听取用户意见和提议，立即有效处理用户提出问题。和保安部、工程部、财务部立即沟通，熟悉物业、清洁、工程、保安、消防、财务各方面情况。落实租户迁入、迁出相关手续；对发觉问题，立即和相关部门协调处理；如属权限以外无法处理问题，应立即上报。查对每个月发出用户帐单及催帐单，了解用户交费情况，做好催费工作。处理日常用户回函，检验本部门存档工作及业户资料更新工作。负责大厦保险事宜：对大厦内出现事故应填写书面出险汇报，和保险企业相关责任人立即沟通，提供赔付所需相关资料；对包含到用户人身及财产受损情况，应向用户立即反馈保险企业处理意见及向用户做合了解释；督促保险企业赔付工作并知会财务部。监督前台人职员作完成情况，跟进大厦班车运行情况。立即反馈用户意见，为用户提供高质量服务。监督、检验、指导物业主任工作，每个月向物业经理提交本部门月报。依据工作所需，和相关政府部门保持亲密联络，以确保大厦能立即了解并执 行政府部门颁布各项法规政策。跟注并监督供给商协议情况，定时召开供给商会议进行工作沟通，对协议续约向部门经理提供提议。针对租户租约实施过程中产生问题，主动和各部门知会协调处理。认真完成部门安排各项工作，主动将工作结果立即上报。认真完成每个月工作汇报及年度汇报。物业主任岗位职责（保洁）直接上级：管业部副经理直接下级：管业助理联络部门：各部门岗位职责：天天按时巡视各楼层，检验各区域设施是否完好。对租、售单元及公共区域定时检验，发觉问题立即处理，确保空置单元处于良好出租状态。和工程部维修人员配合，维护好各楼层公共设施。在巡视期间如遇有起火隐患、制造噪音、破坏公物等情况和行为，采取方法并立即通知相关部门进行处理，配合保安和消防部门维护各楼层安全。监督检验各楼层公共区域清洁情况，遇有严重影响清洁卫生情况，立即和清洁部门联络并汇报上级。发觉公共区域通道有堵塞物，应立即采取方法或通知相关人员给予清除。要求保洁企业定时上交工作计划给部门。负责管理处和保洁企业之间桥梁，监督、协调和保洁相关事宜。确保大厦内公共区域标识清洁、完整有效。负责和花卉企业联络，确保室内外绿化情况，按时更换、按时浇水等事务。负责部门内部办公用具管理及每个月上报采购计划。认真做好每个月工作汇报。监督供给商及承包商协议实施情况，定时进行沟通立即跟进。物业主任岗位职责（租务）直接上级：管业部副经理直接下级：管业助理联络部门：各部门岗位职责：负责对待租、售单元和所管辖公共区域定时巡视，检验工作，确保所管辖区域一切正常。监督前台人职员作完成情况，跟进大厦班车运行情况。立即反馈用户意见，为用户提供高质量服务。查对每个月发出用户帐单及催帐单，了解用户交费情况，做好催费工作。全方面了解并掌握本大厦租户单元号、名称、面积、企业性质、人员情况及相关用户提出特殊要求等。和市场部立即沟通，了解新签约租户情况；依据租约协议更改租户资料。做好交接班工作，认真填写《管业部日志》，完成工作月报。负责接听租户提出各类问题及日常投诉，其中包含维修服务。正确掌握大厦各方面情况，同时熟悉相关管理、清洁、工程、保安、消防、财务登等各方面基础情况，在最短时间内帮助租户处理问题，和租户建立良好关系。遵守企业各项规章制度。努力学习物业管理知识，主动参与企业组织各项培训，逐步提升业务水平。物业主任岗位职责（二装）直接上级：管业部副经理直接下级：管业助理联络部门：各部门岗位职责：负责接听租户提出各类问题及日常投诉，其中包含维修服务。正确掌握大厦各方面情况，同时熟悉相关管理、清洁、工程、保安、消防、财务登等各方面基础情况，在最短时间内帮助租户处理问题，和租户建立良好关系。负责对楼宇内部、外围及地下停车场巡视，发觉问题立即处理或知会相关部门给予处理。对楼宇设施使用情况进行常常性检验，负责和工程、保卫、清洁等部门及其它相关设备设施之指定维护承包商联络，以保障各项设施正常工作运行。和租户进行入住及退租之单元收楼工作，正确并完成相关文件，确保大厦设备完好。会同工程部和租户和二次装修商进行装修前会议；深入解答用户提出相关问题，提出大厦对装修施工具体要求及手续办理租户二次装修审批手续、建立施工资料档案、收取相关费用、装修押金、对施工现场巡视管理、安排完工验收、办理押金退回手续。配合监理企业对装修施工单位进行有效监督管理。统计停车位占用信息，负责停车卡发放及回收。储藏室租用信息管理及钥匙发放和回收。楼宇钥匙系统管理，依据租户要求联络制作商增配单元门钥匙。帮助保卫部、工程部进行节假日安全检验工作。认真完成工作月报。物业助理岗位职责直接上级：物业主任联络部门：各部门岗位职责：负责新租户企业指示牌申请及安装工作，确保各楼层及大堂企业指示牌清楚完好,如遇租户名称变更，应主动和供给商联络，以立即满足租户要求。负责协调租户、工程部之间工作安排，完成楼宇单元内多种设备、设施清洗更换工作。负责对租、售单元及公共区域定时巡视、检验公共设施是否完好。在发觉问题后立即填写工程维修单，并和工程维修人员配和进行维修，跟进维修结果，确保大厦系统正常运行。负责联络、安排相关部门立即处理租户各类投诉问题。对租户区域内设备设施维修进行定时复查，并认真听取租户意见，立即处理并向相关领导汇报。遇突发事件，立即抵达事故现场，并立即联络相关部门进行处理，完成事故现场汇报及在二十四小时内将保险通知书传至保险企业。负责和15层BASF设备设施维修保养签收工作，并于月底对所需费用进行结算。每十二个月定时对大厦内部空气净化机滤芯进行更换，立即和厂家联络、租户联络，确保净化器正常使用。帮助前台做好大厦班车检票工作。认真完成每个月、每七天工作汇报。认真推行完成上级分配各项工作。努力学习物业管理知识，主动参与企业组织各项培训，逐步提升业务水平。物业助理岗位职责直接上级：物业主任联络部门：各部门岗位职责：负责对楼宇内部、外围及地下停车场巡视，发觉问题立即处理或知会相关部门给予处理。对楼宇设施使用情况进行常常性检验，负责和工程、保卫、清洁等部门及其它相关设备设施之指定维护承包商联络，以保障各项设施正常工作运行。和租户进行入住及退租之单元收楼工作，正确并完成相关文件，确保大厦设备完好。办理租户二次装修审批手续、建立施工资料档案、收取相关费用、对施工现场巡视管理、安排完工验收。统计停车位占用信息，负责停车卡发放及回收。储藏室租用信息管理及钥匙发放和回收。楼宇钥匙系统管理，依据租户要求联络制作商增配单元门钥匙。帮助前台做好大厦班车检票工作。帮助保卫部、工程部进行节假日安全检验工作。认真听取用户意见和提议，妥善处理投诉。做好交接班工作，认真填写《值班日志》，完成工作月报。遵守企业各项规章制度。努力学习物业管理知识，主动参与企业组织各项培训，逐步提升业务水平。物业助理岗位职责（通讯）直接上级：物业主任联络部门：各部门岗位职责：负责大厦内全部单元通讯、公共事业费方面事宜，具体以下：热情为业户服务，耐心、细致对业户说明大厦通讯系统具体情况及所能提供通讯种类，并向业户提供良好提议。接到业户通讯业务申请函后，知会大厦发展商并立即回复业户或制作协议，联络工程部核实楼层资源。若属大厦所能提供通讯范围内业务，立即和工程部联络安排安装及开通。若超出大厦所能提供通讯范围，和北京电信企业联络帮助办理。跟进每个单元通信工程施工及结果，并做好《每个月变更统计》、《工作日志》。每个月按时前往西单电信营业厅领取市话单，为全部业户计算当月市话费、长话费，完成《每个月电话费一览表》、《每个月变更统计》，并提供财务部收取相关费用。每个月依据工程部电表读数统计完成《电费一览表》，提供给财务部收取费用。每个月按时分配全部业户电话明细单，包含：市话粗单、长话粗单、长话细单，并于15日和帐单一同发送。接到业户报通讯故障时，立即联络工程部检验线路，确保大厦内部线路正常运作。帮助北京电信企业工作人员进行远端数据检测，定时安排工作人员进行大厦现场检测。每日检验机房话务台终端设备及数据传输正常情况。努力学习物业管理知识及通讯专业知识，逐步提升服务水准。

文员岗位职责直接上级：物业主任联络部门：各部门岗位职责：负责大厦管理处职员工服洗涤工作，对洗涤企业和大厦职员意见立即进行反馈。负责大厦管理处职员更衣柜分配和管理。负责大厦职员工服定制、更新及统计工作。依据需要购置大厦管理处日常办公用具。依据工作需要设计编制工作表格。每个月依据各部门办公需要立即购置办公用具并发放到各个部门，月末按供给商帐单认真查对结帐。负责大厦管理处固定资产统计工作，分部门、分类别认真登记《固定资产明细表》并统一编号贴签。认真做好职员考勤统计工作，按月报送考勤表。努力完成上级安排其它相关工作。资料统计及更新更新业户联络表、业户紧急联络表。包含：日常办公时间联络人，企业电话，企业传真；非办公时间，企业联络人，电话号码。需要立即转发相关部门。部门日常常见表格复印补充，包含：紧急联络表，请假单，换班单，出门条，加班单等。档案管理部门全部下发文传阅及归档。每个月向总物业经理提交管业部月报归档。催帐单、帐单签收单归档。其它管理部门收文和发文，并做收发文登记。租户申请函复印后送至相关人员手中。内发帐单、信件信封更新和打印，负责外寄帐单、信件投递。负责汇总部门全部些人员工作月报交物业总经理查阅。发送会议通知，统计会议内容。传达部门经理通知。接听电话，如遇用户投诉立即报工程部或工程助理为租户维修；认真听取用户意见和提议妥善处理。认真做好每日工作，努力提升服务意识及物业管理知识。认真推行完成上级领导分配任务，实施合理工作安排。

前台岗位职责直接上级：物业主任联络部门：各部门岗位职责：负责大堂日常问询、接待工作，主动主动为客人服务，随时注意大厦内用户入驻情况。整理各企业订阅报刊，并发送签收。负责用户及来访客人临时寄存物品保管，并作好登记工作。定时整理前台档案及多种工作表格。（包含制作、打印新表格）负责班车售票工作及班车运行跟进工作，并认真作好统计。帮助本部门做好以下工作：a.定时整理并发送帐单，做好签收统计。b.立即发送本部门给各企业各类c.做好和大厦内各企业其它联络工作。帮助财务部发送发票及相关工作文件，并做好签收统计。帮助保安部做好以下工作：a.配合保安人员做好大堂管理工作。b.相关车辆停放工作，配合保安人员做好和用户沟通关系。帮助保结人职员作，随时检验大堂清洁情况。（尤其在雨雪天气）帮助邮局做好周六、日邮件存放工作。定时检验大堂内各项设施设备，如有损坏，立即报修。做好前台早晚班交接工作，和和其它各部门交接工作。

基础文件用户手册（见Handbook2标准版）装修手册（见fit-outguide）应急工作程序（见《安全应急手册》，《应急方案》）

四、工作程序前台管理制度（见《前台工作指南》，《HP程序和政策》）物业部管理制度/工作程序收楼、撤租（见文件夹<收楼撤租程序>）

租务工作步骤租务资料制作或更新依据业户和大厦发展商签署某单元《租赁协议》/《售房协议》/《房屋使用备忘录》或其它包含业户租用或使用盛福大厦某单元期间相关费用变更事项，制作或更新租务资料。包含——用户单元费用收缴明细 [附件1]文件名称：Rental-**F存档路径：Operation2/C:/BSFT/Tenancy/Form大厦租务情况统计一览表 [附件2]文件名称：TenantRecord-updated存档路径：Operation2/C:/BSFT/Tenancy/Form办公区域管理费一览表 [附件3]文件名称：ManagementFee-Office-存档路径：Operation2/C:/BSFT/Tenancy/Form停车位管理费一览表 [附件4]文件名称：ManagementFee-Carpark-存档路径：Operation2/C:/BSFT/Tenancy/Form用户单元费用收缴明细—Rental-**F对应标准表格各项，录入对应数据及名称，注意计费期间内因为免/减租、起始/终止日期引发相关费用改变；在备注栏内注明需要尤其注意及在租赁期间内发生变更事项，如企业名称变更、租金调整、承租面积变更、服务设施（比如停车位、储藏室、管井穿线、卫星机座占地、超时空调等）启用及终止等；此表在计费期间内不录入人民币收费金额，如电讯线路服务费、占用管井空间使用费等；由巴斯夫企业分租16层租户，其计费期间内不录入帐项金额；此表以楼层为单位（即1个文件），每个用户单元为1张工作簿，已终止租约搬离大厦用户帐务资料工作簿须继续保留不予删除，以备查；此表是财务部出具租赁押金、租金及公共事业费帐单依据，必需确保正确性，录入全部内容后交物业经理审核签字，确定无误后转交财务部大厦租务情况统计一览表—TenantRecord-updated依据‘用户单元费用收缴明细’对应标准表格各项，录入对应数据及名称；除录入和‘用户单元费用收缴明细’备注栏中内容外，还应视具体情况录入下列内容，诸如：是否为业主卫星天线架设情况配电间管井穿线情况IT机房二十四小时空调使用情况办公室超时空调使用情况停车位使用情况空气清新机发放及回收情况相关费用冲减、分摊、抵扣情况租赁/使用期间内其它变更情况已终止租约搬离大厦用户租务资料须继续保留不予删除并用灰色字体显示，以备查；每个月下旬总办向发展商提交《物业管理工作汇报》前，向总物业经理秘书提交此表（电子版）办公区域管理费一览表—ManagementFee-Office-对应标准表格各项，录入对应数据及名称，注意计费期间内因为免/减租、起始/终止日期或《租赁协议》或《房屋使用备忘录》相关特殊约定，引发发展商和租户支付相关费用改变——免租期内由发展商支付管理费（US$3.50/m2/month）租赁期间外由发展商按空置单元标准支付管理费（US$2.50/m2/month）每个月15日发帐单后，经物业经理审阅无误打印一式三份交财务部，并由制表人逐页签字；此表计费期间以月度为单位，每个月为1张工作簿并以该月月份命名。向财务部提交后即能够前月为基础制作下月新工作簿，当月发生计费改变在新工作簿中表现，并用底纹颜色加以注明，同时在备注栏中加以说明停车位管理费一览表—ManagementFee-Carpark-对应标准表格各项，录入对应数据及名称，注意计费期间内因为免/减租、起始/终止日期或《租赁协议》或《停车位使用协议》相关特殊约定，引发发展商和租户支付相关费用改变——无偿停车位由发展商支付管理费（US$44/unit/month）使用停车位期间外由发展商按空置车位标准支付管理费（US$44/unit/month）每个月15日发帐单后，经物业经理审阅无误打印一式三份交财务部，并由制表人逐页签字；此表计费期间以月度为单位，每个月为1张工作簿并以该月月份命名。向财务部提交后即能够前月为基础制作下月新工作簿，当月发生计费改变在新工作簿中表现，并用底纹颜色加以注明，同时在备注栏中加以说明用户退租程序管业部自收到《业户租赁协议终止通知》[附件7]后，准备收楼文件（一式二份，包含PremisesTakeoverLetter,AppendixI,AppendixII,DefectReport）。注：上述文件已在李晨所讲‘租户撤租收楼程序’中作为附件，在此不再累述管业部和财务部查对业户各项费用支付或欠缴情况，核实确定是否有欠费以安排追缴或退还押金等工作。管业部依据《租约终止协议》[附件8]相关要求，指派人员和租户商洽包含撤租一系列问题。诸如：租金、管理费、公共事业费及其它相关费用缴付或以押金作抵偿抵扣款项支付形式；撤租拆除恢复工程安排；撤租收楼安排；搬迁新址联络方法确实定；相关上述事宜合理安排确实定需由用户以书面形式函告管理处，再行跟进安排相关工作。和租户确定收楼日期立即间后，由总物业经理签署《撤租收楼通知书》通知各部门。工程部需指定收楼当日核查各类仪表人员；保安部需指定收楼当日核查消防设施人员。收楼当日，管业部组织工程部、保安部对收楼单元进行拍照并同租户对该单元进行大厦设备设施清点、消防系统设施检验、空调系统设备检验、电气系统设备检验、供排水系统（如有）检验、单元门钥匙交接、停车卡交接、电表及水表（如有）瓦斯表（如有）读数抄读统计、相关文件之转呈等。若租户不能将其所持有全部大厦单元区域门钥匙（包含大厦无偿提供之标准配制钥匙3把及租户增配之全部钥匙）交还，大厦将重新订购新锁匙系统进行更换以确保大厦及新租户权益，避免可能出现不安全隐患发生，并依据大厦和租户所协商结果，扣除或赔付对应费用。若租户不能将停车卡归还，则每张卡需作扣除或赔付处理。在相关收楼文件由租户盖章确定返还管理处后，依据管理处于《DefectReport》所提出意见，打印撤租恢复缺损设施（如有）报价书交于总物业经理审批签字并转交租户，知会租户或其委托之负责撤租恢复装修商进行恢复，或经协商确定扣除相关费用后，由我处指定承包商进行恢复施工。由管业部组织发展商和工程部、保安部对撤租恢复工程进行验收，由管业部、保安部、工程部在《撤租拆除恢复工程验收审核表》上填写检验意见，对不合格项目督促承包商进行整改并安排复检。相关租赁押金退还须在以下事项全部完成后再给予办理：用户已将租金、管理费、公共事业费、违约赔偿金（如有）、设备设施缺损赔付款（如有）及其它相关费用全部结清；撤租拆除恢复工程验收合格并直至大厦发展商/业主满意；推行并完成《房屋租赁协议》或《租赁终止协议》相关要求。确定上述事项完成后，知会财务部退还租赁（或公共事业费）押金。将相关收楼文件交总经理秘书处存档。将包含该用户全部往来文（函）件、装修图纸、技术资料及其它档案资料整理成套由文员存档。

怎样核查帐单每个月15日发放帐单前，参考以下资料表格核查帐单：对照《帐龄（分析）表》（由财务部制表）查对前期费用，即该表美元及人民币累计金额；对照《TenantRecord-updated》及《Rental-**F》（如需要）查对租金、管理费、停车位费、停车位管理费、储藏室租金及除公共事业费外其它特殊收费项目；对照《公共事业费一览表》查对电话费（本市、长途）、通讯线路服务费、电费、空调（超时、二十四小时机房）费；对照《用电收费明细表》（参考电表倍率依据）查对电表读值、电费如发觉帐单中任何帐项金额、数据或计费期间和相关核查资料不符，应和财务人员核实情况，问明原因出处，以确保用户收到正确帐单。怎样核查催帐单及制作提醒函（催款信）[附件9-11]发放形式：每个月5日对欠缴当月租金及相关费用租户发放第一次提醒函（FirstReminder），只出信不附帐单每个月20日对还未支付上述费用租户发放第二次提醒函（SecondReminder），只出信不附帐单每个月25日对仍未支付上述费用租户发放第三次提醒函（FinalReminder），并附上明细帐单发放特例：（只限于第一次提醒函）A．不发放提醒函单元—因租户经营性质或特殊约定单元：180、1170含有业主身份单元：7&12F、15F、1601、2210、2280B．500、580、6F、2050单元每3个月付款一次，在三个月使用期内，只发放第一次提醒函。提醒函制作依据财务部出具大厦租户当月欠缴明细，在《企业名目表》[附件12]（文件名称：CompanyNameList）标准表格中录入租户欠缴美元及人民币累计金额，如属于第三次提醒函还应录入欠费期间；此表格是在制作提醒函进行‘邮件合并’所要套用数据表格，必需确保数字金额、企业名称、收件人及欠费期间等录入内容正确无误；在提醒函标准版本上，依发放日期更新发信日期，另存为当月新文件后，进行‘邮件合并’；核查无误后，打印信函交物业经理审阅；物业经理审阅无误后，交总物业经理签字文员准备签收表，打印信封；前台人员按日期派发，跟进签收工作；依据租户交费情况，帮助物业经理做好和用户洽商催费工作；视情况并经总物业经理核准后，于每个月30日配合相关部门采取对应方法各类通告确实定大厦管理处所发通告关键有以下多个类型：[附件13-]节假日 （如：新年、春节、‘五一’劳动节、‘十一’国庆节、中秋节）例行检修 （如：BA系统测试、消防系统测试、电梯检修等）电力检修 （如：临时性停电、供电设备检修等）临时维修 （如：大厦内通道、停车场、出入门进行刷漆或维保等）空调系统 （如：夏季供冷、冬季供暖、清洗风口或滤网等）清洁事务 （如：外墙清洗、虫控服务等）安全事务 （如：消防检验、消防演练、安全检验等）其它 （如：班车运行调整、卫星收视、突发事件、设施暂停使用等）属于检/维修类，应依据所发通告事项，向相关部门经理、主管或事项责任人问明具体实施情况（如检测或维修项目、开始及终止恢复时间、受影响区域）草拟中英文内容交物业经理审阅修改，再交总物业经理对文字表述进行修订定稿后，依企业标准以Logo纸打印出交总物业经理签署文员准备签收表，参考楼内用户数复印；前台人员亦需留存复印件存档，前台人员做好派发和签收工作部分使用协议确实定多种使用协议均已经有标准版本，请详见[附件]。在确定协议过程中，关键应注意以下事项：协议签定日期用户企业名称使用设施所处位置及规格使用期限及开一直止日期收费标准及金额全部使用协议正本均应为一式二份，用户及发展商签署后双方各留存一份，管理处留复印件交总物业经理秘书存档依据大厦发展商和业户新签署租赁协议，编制业户资料，制作业户《费用收缴明细表》，转交财务部存档，并以此为依据出具租赁押金、租金及公共事业费帐单。将审核无误租赁押金帐单交和业户，并安排业户收楼前相关事宜（安排指定装修商做隔断墙；清点所租区域成品数量及完好情况；准备收楼前所需相关文件及交和业户钥匙）和财务部确定新业户交费情况，根据议定日期协同保安部、工程部和业户进行房屋交接工作。业户应签署《收楼统计》、《业户安全责任书》、《雇员记录表》、《消防手册》、《用户手册》、《指示牌订购表》、《业户紧急联络表》等文件做立案。安排和业户及其二次装修承包商、设计方进行装修会议，深入解答业户提出相关问题；根据《装修指南》中要求各项条款收取审图费、装修押金、帮助二次装修商办理施工人员出入证等相关进场手续。严格监督施工方情况并阻止违反大厦要求一切行为。结合监理企业、工程部、保安部对二次装修审查意见，由总物业经理签发动工证。施工期间安排专员帮助保安对装修进度及质量进行监督，施工完成依据装修商验收申请，帮助监理企业、工程部、保安部进行验收工作。如验收中存在问题，将要求装修商给予整改，整改经过后协调新业户迁入大厦。和新业户保持亲密联络；依据业户要求分配通讯线路、安排水牌制作、停车位安排及停车卡发放。业户进驻大厦后，应定时造访业户，认真听取业户意见，立即有效处理业户提出问题，为业户提供优质快捷服务。依据租赁协议，应大厦内业户要求，安排、统计并备忘业户相关租金、停车位、储藏室、通讯、卫星天线、租约推行情况等。依据业户每个月业户费用收缴情况制作、查对并安排派发帐单及催款单、催款信（定于每个月15日由前台人员派发帐单，如业户于月底前仍未按时交付租金等费用，将于下月5日对未交费业户派发催帐单），提请各业户按时付款。统计欠款严重业户名目提交发展商及市场部，协调进行欠款追缴工作。租约到期、提前终止、变更或转租，依据《租约》、《收楼统计》及房屋使用期间具体情况，对房屋进行交楼或见证，做好房屋装修恢复工作；并以书面形式知会相关部门做工作安排，了解业户欠费情况，和财务部查对业户各项费用情况，安排追缴或退还押金等工作。和保安部、工程部、财务部立即沟通，掌握物业、工程、保安、财务各方面情况。对发觉问题，立即和相关部门协调处理；如属权限以外无法处理问题，应立即上报。

二次装修业户二次装修步骤装修前准备：装修委托书：业户书面委托（见附件）一家装修企业负责其所承租/购置单元二次装修施工。（或填写《北京盛福大厦装修指南》附录三‘担保书’）（见附件）图纸：工程部将业户所承租/购置房间平面图、天花吊顶图提供给业户或装修商，以供其二次装修设计参考。（或从总物业经理秘书处借得大厦楼层结构光盘，供给业户或装修商，以供其二次装修设计参考。）装修商或业户提交装修报批草图一份（见附件），并应同时提交经年审合格装修企业及设计企业企业法人营业执照（副本）及资质证书（见附件）。由工程部对其所提交草图进行初步审核同时对施工单位、设计单位进行资质审查。工程部将审核完成图纸、施工单位及设计单位企业法人营业执照（副本）及资质证书交管业部存档，由工程部将初步审查意见通知装修商或业户让其依据我处针对装修草图所提出问题，对图纸进行修改后报正式图纸。装修商或业户向管业部提交修改后正式装修报批图纸6份，同时交纳审图费。（办公室区域审图费，按每建筑平米10元人民币计算；商店区域审图费，按每建筑平米15元人民币计算。）管业部将装修报批图纸6份分别转交总物业经理秘书、工程部、保卫部、市场部、大厦开发商、监理企业。工程部收到管业部转交正式装修报批图纸后进行审核，并将签字确定后‘装修图纸审核意见书’（见附件）交和管业部。管业部打印‘审图委托书’（见附件）交和总物业经理签署，将总物业经理签署后‘审图委托书’连同装修商提交企业法人营业执照（副本）、资质证书、装修报批图纸及审图费转交大厦指定监理企业。监理企业名称：北京实创建设监理企业职称联络人姓名联络电话总监张飏飚工程师赵儒久67705810监理企业将盖章确定后‘盛福大厦业户装修图纸审核意见表’（见附件）及审图费发票交回管业部，管业部将审图费发票转交装修商。管业部将工程部及监理企业审图意见书转交给装修商或业户并做签收，同时通知业户及装修企业在施工中进行整改，并在完工图中表现。（若装修图纸中存在较为严重问题，则由装修商或业户将图纸进行重新修改、报审。）消防报批：装修单位或业户自行到朝阳公安局消防监督处办理相关消防报批手续。并将消防局回复‘建筑内部装修防火审核意见书’（见附件）原件交回管业部，由管业部存留复印件。消防报批过程中装修单位或业户需要下述文件：携带装修报批图纸。（要求和提交我处装修报批图纸内容相同）携带业户和大厦物业双方签署后‘业户安全、消防责任书’。（从管业部领取）（见附件）携带装修商和大厦保卫部双方签署后‘装修/承建治安、消防责任书’。（从保卫部领取）（见附件）办理相关费用：装修商或业户在任意保险企业自行办理装修期间有效第三者保险。（每次索偿额为三百万元人民币）（见附件）管业部填写‘申请办理装修押金及出入证押金表’（见附件），持表引领装修商到财务部交纳装修押金、施工人员出入证费用。（办公室装修押金：为每建筑平方米20元人民币，但每个业户最少要交15,000.00人民币；商店装修押金：为每间人民币2万元，超出100平米后，每建筑平米加收30元人民币；出入证费用累计：60元人民币，其中：工本费10元人民币，押金50元人民币）财务部收取装修押金、施工人员出入证费用后，将‘收费凭证’复印件（见附件）交管业部经办人，由管业部转交总经理秘书存档。办理开工证：管理处将《北京盛福大厦装修指南》附录四‘承诺书’（见附件）交和装修企业并指导其进行填写。管业部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就‘北京盛福大厦装修指南’（见附件）内容对装修商进行讲解，由管业部经理在‘业户二次装修审批进度表’（见附件）上签字确定。（如有需要则由管业部组织管业部、工程部、保卫部、大厦开发商、大厦指定承包商、业户、装修企业、设计企业等，就业户及装修单位装修方案和装修施工前存在疑问进行解答及协商）保卫部核查本部门装修前应办手续是否齐全，办理施工人员出入证，进行施工现场纪律教育，由保卫部经理在‘业户二次装修审批进度表’上签字确定，同时在‘开工证’（见附件）上签字盖章。工程部核查本部门装修前应办手续是否齐全，就‘盛福大厦装修工程须知’（见附件）内容对装修商进行讲解，由工程部经理在‘业户二次装修审批进度表’上签字确定，同时在‘开工证’上签字盖章。将各项结果向管理处汇报，管业部将管业部、工程部、保卫部经理分别签字确定后‘业户二次装修审批进度表’、保卫部和工程部签章后‘开工证’、和填写完成‘北京盛福大厦租户装修许可’（见附件）交和总物业经理。由总物业经理签署‘开工证’及‘北京盛福大厦租户装修许可’。管业部将总物业经理签署后‘北京盛福大厦租户装修许可’及此许可证内容中包含图纸、文件等交和大厦开发商总工审核、存档，并由大厦开发商总经理签署‘北京盛福大厦租户装修许可’。管业部待大厦开发商总经理正式签署‘北京盛福大厦租户装修许可’后通知业户或装修企业领取‘开工证’，能够开始进行二次装修施工。装修过程管控：管业部、工程部、保卫部人员负责检验装修单元每日装修情况。若发觉装修中存在严重违规现象，应立即阻止，同时各部门自行填写‘停工单’（见附件），并依据情节轻重，填写‘罚款单’（见附件）对装修违规施工单位处以一定金额罚款。一切装修管控要求均参考最新版本‘北京盛福大厦装修指南’及‘盛福大厦装修工程须知’相关条款实施。完工验收：装修商或业户在向我处提出完工验收申请之前应自行联络，并经过消防局指定消防系统、电气系统专业检测企业检验合格，且最终经消防局验收合格。装修商或业户向管业部提交合格汇报：A电气防火安全检测汇报、B消防设备检测汇报、C北京市消防局建筑工程完工消防验收意见书。（见附件13、14、15）装修商或业户应提前五天向管理处提出书面‘验收申请’（见附件），同时提交四份完工图纸以备验收时使用。管业部联络监理企业以确定验收日期立即间。管业部通知装修商或业户最终确定验收日期立即间，同时填写‘验收通知’（见附件）交和总物业经理签署，签署后由总经理秘书发放至各部门。验收工作由管业部组织，参与人员包含监理企业、管业部、工程部、保卫部、设计单位、施工单位、业户等。监理企业及大厦工程部将‘完工验收意见’（见附件13、14）交和管业部，管业部将监理企业及工程部验收意见书转交装修商或业户并做签收，同时令其依据验收意见对不合格项目进行整改。整改完成后管业部安排、组织复检，直至验收合格。业户二次装修施工全部验收合格后，由管业部将5份‘单位工程验收统计’（见附件）交和装修商并指导装修商根据我处要求进行填写，同时在对应位置加盖公章。管业部将装修商填写完成并由设计单位、施工单位、建设单位加盖公章后‘单位工程验收统计’转交监理企业，待监理企业盖章后由物业企业最终盖章确定。业户入住：管业部核查本部门完工手续是否齐全，将‘装修完工送电申请表’（见附件）交和装修商并指导其进行填写后由管业部经理该申请表上签字确定。保卫部核查本部门完工手续是否齐全，并由保卫部经理在‘装修完工送电申请表’上签字确定。工程部核查本部门完工手续是否齐全，并由工程部经理在‘装修完工送电申请表’上签字确定。将各项结果向管理处汇报，管业部将管业部、保卫部、工程部经理签署确定后‘装修完工送电申请表’、和填写完成‘北京盛福大厦租户入住许可’（见附件）交和总物业经理，由总物业经理签署‘装修完工送电申请表’及‘北京盛福大厦租户入住许可’。管业部将总物业经理签署后‘北京盛福大厦租户入住许可’及此许可证内容中包含图纸、文件等交和大厦开发商总工审核、存档，并由大厦开发商总经理签署‘北京盛福大厦租户入住许可’。管业部待大厦开发商总经理正式签署‘北京盛福大厦租户入住许可’后，将总物业经理正式签署‘装修完工送电申请表’存档并知会工程部给业户承租/购置单元正式送电，业户能够正式入住办公。退还装修押金及出入证押金：监理企业对业户二次装修检验合格，管理处对业户二次装修检验合格，业户对二次装修没有疑义，能够办理对应装修单元押金退还手续。退出入证押金：由管业部将‘申请退回押金—装修人员押金’（见附件）申请表给二次装修承包商，并指导其进行填写；由管业部将‘申请退回押金—装修人员出入证押金’（见附件）申请表给二次装修承包商，指导其进行填写，并由其携带该申请表及要退回装修人员出入证，到保卫部办理退还手续，并由保卫部经手人（经理或领班）在‘申请退回押金—装修人员出入证押金’申请表上签字确定；待二次装修承包商将填妥并加盖公章‘申请退回押金—装修人员押金’申请表、由保卫部经手人签字确定后‘申请退回押金—装修人员出入证押金’申请表、和财务部在收取出入证费用时开据收据原件，一并交还管理处，由管业部将‘申请退回押金—装修人员出入证押金’申请表分别交和管业部、保卫部经理签字确定；管业部填写‘北京盛福大厦—付款申请书’（见附件）并将填写完成‘申请退回押金—装修人员押金’、‘申请退回押金—装修人员出入证押金’、‘收据原件’作为附件交和总物业经理审核、同意；待财务将退款支票取回后，由管业部经手人从财务部签字领取退款支票，同时知会二次装修承包商领取。退装修押金：由管业部将‘申请退回押金’（见附件）申请表给二次装修承包商，并指导其进行填写；待二次装修承包商将填妥并加盖公章‘申请退回押金’申请表、和财务部在收取装修押金时开据收据原件，一并交还管理处，由管业部将‘申请返还押金’（见附件）申请表分别交和保卫部、工程部、管业部经理签字确定；管业部填写‘北京盛福大厦—付款申请书’并将填写完成‘申请退回押金’、‘申请返还押金’、‘单位工程验收统计’、‘收据原件’作为附件交和总物业经理审核、同意；待财务将退款支票取回后，由管业部经手人从财务部签字领取退款支票，同时知会二次装修承包商领取。小规模装修改造（介绍）小规模装修改造：除正常二次装修施工及需监理企业验收外小规模施工或改造。比如：局部办公区域改造、门禁系统加装。业户书面委托装修企业负责其施工、改造工程；（见附件）施工单位呈报设计图纸、施工说明、及经年检合格企业法人营业执照（副本）及资质证书交管业部，管业部转呈工程部，由工程部审核同意后管业部办理相关施工前手续：管业部依据工程内容及规模酌情收取一定数目装修押金；（RMB5,000.00—10,000.00）管业部依据工程内容及规模酌情让施工单位在任意保险企业自行办理有效第三者保险；（每次索偿额为RMB500,000.00—1,000,000.00）管业部依据工期长度酌情让施工单位办理出入证，或同保卫部协商办理临时出入证。施工正式开始前由管业部知会工程部、保卫部；施工期间管业部、工程部、保卫部加强日常巡视；施工完成后由管业部组织管业部、工程部、保卫部、施工单位对施工改造工程进行验收；验收合格后，管业部指导施工单位填写大厦内部‘单位工程验收统计’（见附件）由工程部、保卫部在填写完成‘单位工程验收统计’上盖章确定，管业部安排相关押金退还手续。

车位办理停车卡及变更停车位步骤接到业户书面申请（如条件许可，应知会业户在其提交申请中注清申请原因和要求），将申请交和大厦总经理同意；（见附件）经大厦总物业经理同意后，管业部准备相关协议或报价书；协议：打印相关‘停车位协议’（见附件）交由总物业经理审核同意，将审核后协议（一式两份）先交由业户签字盖章，管业部取回后再交由开发商签字盖章，开发商留存一份协议原件后将另一份返还管业部，管业部复印一份双方签字盖章后协议将复印件交由总物业经理秘书存档后，将双方签字盖章协议原件返还业户，同时知会相关人员；（部门副经理更改对应租务资料，相关费用在帐单中表现）报价书：打印‘报价书’（见附件）交由总物业经理审核签字，将审核签字后报价书交和业户签字盖章，管业部取回双方签章后报价书复印一份将原件交和总物业经理秘书存档，持报价书复印件引领业户到财务部交纳对应费用；若属增加或补办停车卡，在确定业户交纳对应费用后，管业部从保卫部秘书处提前领出车卡，交和业户并要求业户在‘IC卡发放记录表’（见附件）上签收；若属增加或变更停车位，在确定业户交纳对应费用后，知会保卫部秘书跟进对应停车位指示牌制作。（如业户申请之车位为固定停车位，应在打印报价书或停车位协议之前和提出申请之业户确定地下车场停车位位置，且以尽可能安排在B2或B3为标准）管业部在‘地下停车位一览表’（见附件）中进行资料更新。管业部相关人员在地下停车场日常巡视过程中，留心检验新增、移位固定车位指示牌加装情况，如发觉问题应立即和保卫部联络。注：通常情况下每个车位在正式使用前应预交3个月使用费用作为停车位押金。业户租赁协议中要求提供停车位不用单做相关使用协议。在业户领取车卡之前管业部交和业户‘用户车辆统计表’（见附件）并指导其进行填写，将业户填写完成‘用户车辆统计表’复印1份由管业部和保卫部经手人分别留存。费用： 车卡 RMB350.00元/张 车位指示牌 RMB150.00元（新订做） RMB50.00元（原有指示牌现移位）钥匙增配钥匙步骤接到业户书面申请（见附件）（如条件许可，应知会业户在其提交申请中注清申请原因和具体要求，比如所增配钥匙编号及数量）经大厦总物业经理同意后，管业部和对应业户联络，了解情况并做好解释工作：大厦要求每个区域单元门只能增配3把钥匙；钥匙增配周期长度通常为2个月左右；待业户确定要增配钥匙后，管业部准备相关增配费用报价书及钥匙交接统计‘KeysHandoverRecord’打印‘钥匙增配报价书’（见附件）交由总物业经理审核签字，将审核签字后报价书交和业户签字盖章，管业部取回双方签章后报价书复印一份将原件交和总物业经理秘书存档，持报价书复印件引领业户到财务部交纳对应费用；（也可等钥匙到货确定无误后再交纳对应费用）管业部打印‘增配钥匙单元明细’（见附件）交和保卫部秘书联络供给约定货；钥匙增配过程中应敦促保卫部和供给商联络以求尽可能缩短供货周期；（或管业部自行和供给商联络敦促其尽可能缩短供货周期）增配钥匙到货后，由保卫部接收并确定增配是否正确、是否能够正常使用后转交管业部，由管业部发放给增配钥匙之业户；（若业户此时还未交费，管业部持报价书复印件引领业户到财务部交纳对应费用后，再领取所增配钥匙）管业部指导业户在‘锁芯和钥匙交接统计’（见附件）上作签收，并同时将‘KeysHandoverRecord’（见附件）文件交和业户签字盖章；管业部将经业户签字盖章‘KeysHandoverRecord’交和总经理秘书存档；管业部在‘单元门锁芯及钥匙统计表’（见附件）中进行对应资料更新。注：1增配锁匙系统步骤参考此增配钥匙步骤实施。2增配费用：（附协议，见附件）新锁匙系统新系统钥匙（国外配制）旧系统钥匙（国外配制）新系统钥匙（中国配制）厂家报价903.00100.00150.0055.00我处报价950.00100.00100.00100.00每批订货单独空运费RMB1,000.00，市内运费RMB50.00。（多批订货一同空运费用按单次收取。）单独增配一套锁匙系统（包含1个锁芯及3把钥匙）累计：RMB1,950.003企业名称： BeijingVBHConstructionHardwareCo.,Ltd.德国威必弛建筑五金职称姓名电话手机项目部经理刘晓军64379270联络人张国齐64379270—112

储藏室申请储物间步骤接到业户书面申请（见附件），（如条件许可，应知会业户在其提交申请中注清申请原因和要求）将申请交和大厦总经理同意；经大厦总物业经理同意后，打印相关‘储物间使用协议’（见附件）由总物业经理审核同意，将审核后协议（一式两份）先交由业户签字盖章，管业部取回后再交由开发商签字盖章，开发商留存一份协议原件后将另一份返还管业部，管业部复印一份双方签字盖章后协议将复印件交由总物业经理秘书存档，将双方签字盖章协议原件返还业户，同时知会相关人员；（部门副经理更改对应租务资料，相关费用在帐单中表现）管业部安排保洁企业对将出租储物间进行清洁工作；管业部填写‘钥匙领用记录表’（见附件）从保卫部领取业户租用储物间钥匙，已备和业户办理钥匙交接手续；和业户办理钥匙交接手续，指导业户在‘锁芯和钥匙交接统计’（见附件）表上作签收，并同时将‘KeysHandoverRecord’（见附件）文件交和业户签字盖章；将经业户签字盖章‘KeysHandoverRecord’文件交和总经理秘书存档；知会保卫部秘书制作对应储物间标牌；管业部相关人员在日常巡视过程中，留心检验储物间标牌加装情况，如发觉问题应立即和保卫部联络；在‘楼层储物间统计表’（见附件）中进行资料更新。注：储物间标牌为无偿制作。现在只出租2F—25F楼层储物间，地下不出租。储物间面积：使用面积约5.84M2；建筑面积约8.76M2

通讯大厦通讯资源、B2电话机房及设备运行维护服务商介绍大厦管理处原有电话线1500条，因过户中建国际240条，现剩下电话线1260条，其中ISDN线路270条，IDD电话线990条。B2电话机房产权属北京市通信企业，北京通信委托红帆通信企业维护（红帆企业在机房内设有故障监控器）。管理处工程部备有此机房钥匙，除红帆企业工作人员外出入此机房必需经过丁工同意。电话机房包含电话交换机、光端机、结点机、HDSL设备、配线架、蓄电池、空调、桥架、报警系统等设备设施。话务台在大厦地下二层东配电间，关键作用是为大厦全部电话线增减附加功效。比如：增减长途、增减来电显示、增减呼叫转移等功效。B2话务台由红帆通信企业维护，管理处管业部进行管理，出入此机房钥匙在工程部。管理处和红帆企业须签署“话务台维护协议”，此协议每十二个月一签，而且每十二个月支付RMB3600元维护费。此维护协议终止于5月31日。中电飞华为大厦网络服务商，为大厦租户提供光纤接入服务。中电飞华设备放在地下二层西配电间，依据我管理处和中电飞华协议，中电飞华需每个月向大厦业主交纳厂地占用费。此协议终止于6月30日。北京市通信企业大用户部 王红燕 66173926北京红帆沃德通信网络技术报障电话 耿军 88459988大厦通讯类型、使用功效及收费标准大厦通讯类型关键分为：IDD、ISDN、ADSL、DDN、FrameRelay、ATM、宽带等。IDD关键用作打电话；ISDN、ADSL即能够打电话又能够上网；DDN、FrameRelay、ATM、宽带关键用作上网，DDN专线稳定性较强，宽带速度较快。服务费收费标准：见附件1盛福大厦通讯线路服务费一览表通讯业务办理程序申请开通IDD/ISDN线路租户递交申请函。管业部和工程部共同确定楼层电话资源（大厦东西配电间各辅40对电话线，若每层电话线全部用完后，必需补辅线路）。若有电话资源，租户同大厦管理处签定IDD/ISDN线路使用协议（附件2）；若无电话资源，管业部和工程部协商，后工程部完成补辅线路工作。若申请电话线租户为“转租租户”（比如：1670、2300B），须交纳线路使用押金(IDD：人民币元/条，ISDN：人民币4000元/条)。若租户所申请线路为ISDN线，需为租户提供NT盒，并要求租户签收。NT盒为ISDN线所需终端设备，此设备放在20F库房。依据租户申请函要求，工程部相关工作人员去机房进行IDD/ISDN线路接通及测试。从线路开通即日起，租户需向大厦业主交纳服务费IDD：RMB40元、ISDN：RMB100元并向北京电信交纳IDD/ISDN线路月租及话费。若租户退租或提前终止IDD或ISDN使用协议书，由管理处工程部去机房切断线路。IDD/ISDN线路开通后月租及话费标准见北京市通信企业业务资费手册（附件3）或拨打北京市通信企业用户服务中心电话10060咨询。申请开通ADSL线路租户递交申请函。租户同大厦管理处签定ADSL使用协议（附件4），并交纳ADSL所占用电话线路押金人民币1800元。依据租户申请函，请租户填写并盖章“北京市通信企业业务变更单”、“北京市通信企业业务登记单”后，交业主盖章、指示。租户需向我方交纳一次性链接线路费（即报装费）及电话线过户手续费，由我方去东单电信营业厅办理申办手续。北京市通信企业承诺ADSL线路开通周期为30天左右，知会北京市通信企业大用户部相关工作人员，跟进申请线路开通情况。帮助北京电信工作人员去机房进行ADSL接通工程。电信和租户共同检测ADSL线路稳定情况。线路开通即日起，租户需向大厦业主交纳服务费人民币140元/月，并向北京市通信企业交纳由ADSL线路产生上网费。若租户终止使用ADSL线路，由租户去东单电信营业厅将ADSL功效撤掉后，退回大厦管理处。ADSL开通后具体使用费用见北京市通信企业业务资费手册或拨打北京市通信企业用户服务中心电话10060咨询。申请开通帧中继线路租户递交申请函。租户同大厦业主签定帧中继使用协议（附件5）。若申请开通FrameRelay线路租户为“转租租户，须先交纳3个月FrameRelay线路服务费为押金。依据租户申请函要求，请北京电信大用户部相关工作人员帮助办理相关开通手续。新开通：租户需交纳帧中继一次性接通费（依据速率及地域不一样而收取），由北京电信大用户部相关责任人员为租户办理相关报装手续。移机：租户写移机申请函，由大厦业主及租户分别盖单，后由租户到电报大楼办理移机手续。北京电信承诺FrameRelay线路开通周期为30天左右帮助北京电信工作人员去机房进行帧中继接通工程。北京电信和租户共同检测帧中继线路稳定情况。从线路开通即日起，租户需向大厦业主交纳服务费人民币150元/月，并向北京电信交纳帧中继月租费及电话费。若租户终止FramRelay线路使用，由租户去电信企业办理FrameRelay线路切断手续，后由电话局工作人员去机房进行切断工作。帧中继开通后月租及电话费见北京市通信企业业务资费手册或拨打北京市通信企业用户服务中心电话10060咨询。申请开通DDN专线线路租户递交申请函。租户同大厦业主签定DDN专线使用协议（附件6）。若申请开通DDN专线租户为“转租租户，须先交纳3个月DDN专线服务费为押金(按DDN专线速率不一样交纳，常见速率为64K、128K、256K、512K)。依据租户申请函要求，请北京市通信企业大用户部相关工作人员帮助办理相关开通手续。新开通：租户需交纳DDN专线一次性接通费（依据速率、地域及测试不一样收取），由北京电信大用户部相关责任人员为租户办理相关报装手续。b.移机：租户写移机申请函，由大厦业主及租户分别盖单，后由租户到电报大楼办理移机手续。北京电信承诺DDN专线开通周期为30天左右。帮助北京电信工作人员去机房进行DDN专线接通工程。北京市通信企业和租户共同检测DDN专线稳定情况。从线路开通即日起，租户需向大厦业主交纳服务费(按DDN专线速率不一样交纳)，并向北京电信交纳DDN专线月租费及电话费。当租户提出终止使用DDN专线时，由租户去电信办理DDN专线撤线手续，后由电信工作人员去机房切断线路。DDN专线开通后月租及电话费见北京市通信企业业务资费手册或拨打北京市通信企业用户服务中心电话10060咨询。举例说明：比如TNT企业。申请开通ATM/PCM线路租户递交申请函。租户同大厦业主签定ATM/PCM线路使用协议（附件7）。依据租户申请函要求，请北京市通信企业大用户部相关工作人员帮助办理相关开通手续。新开通：租户需交纳ATM/PCM线路一次性接通费，由北京市通信企业大客户部相关责任人员为租户办理相关开通手续。b.移机：租户写移机申请函，由大厦业主及租户分别盖单，后由租户到电报大楼办理移机手续。北京电信承诺ATM/PCM线路开通周期为30天左右。帮助北京电信工作人员去机房进行ATM/PCM线路接通工程。北京电信和租户共同检测ATM/PCM线路稳定情况。从线路开通即日起，租户需向大厦业主交纳服务费600-1200元(按ATM/PCM线路占用电话线路数不一样交纳)，并向北京电信交纳ATM/PCM线路月租费。若租户终止ATM/PCM线路使用，由租户去电信企业办理ATM/PCM线路撤线手续，后由电话局工作人员去机房进行切断工作。ATM/PCM线路开通后月租费见北京市通信企业业务资费手册或拨打北京市通信企业用户服务中心电话10060咨询。通讯业务相关协议每种通讯业务全部有相关使用许可协议书，关键包含以下几部分：签约双方：许可方及获使用方使用许可协议期限获使用方取得通讯类型（包含具体号码）获使用方责任和契约许可方责任和契约管辖法律具体见相关协议。公共事业费种类及制作周期公共事业费总表关键包含以下多个费用：长途电话费、市话费、线路服务费、管井占用费、电费、24-HVAC费、超时空调费。线路服务费：计算标准按盛福大厦服务费一览表标准以月收取，若不够30天按天计算。管井占用费：通常指租户大厦管井内穿线所收取占用费，具体收费标准和发展商丁工商议。管井占用费协议见附件8。电费：大厦电费按RMB0.84元/W计算。有部分单元电表读数需乘上倍率（比如6F），还有部分单元不是按月收取（例B2电话机房）。二十四小时空调费及超时空调费：因大厦正常工作时间为周一到周五8：00-20：00周六8：00—14：00，故此时间空调费含在物管费里不另行收取。超出此时间租户要求提供空调需收取超时空调费，具体收费标准依据相关协议；若租户要求提供二十四小时不间断空调，按RMB60元/M2/月计算。公共事业费总表制作周期：每个月10号左右收到北京通信企业送来长途电话单及市话单后，计算电话费并表现在公共事业总表中，20号交至财务出纳复查，29日返回。每个月25号左右统计本月服务费变更单元并将服务费在总表中给予表现，每个月就服务费冲减单元计算清单，要写MEMO至总物业经指示，后将COPY件给财务。每个月28日左右将收到本月电表统计，将数据录入“电表读数”中，并体现在公共事业费总表中。每个月30日左右将总表中二十四小时空调费、加时空调费、管井占用费进行更新复查后交至财务部会计，由会计将公共事业费表现在帐单中。次月初将租户所用电话包含长途电话粗单、长途电话细单、市话粗单分类，于15日同帐单一起发送至租户。每个月电话号码分配统计表更新工作电话号码分配统计表包含全部IDD电话号码及ISDN号码，每个月底进行更新后报至总物业经理处。工作汇报关键包含三部分：1．每个月通讯资源分配情况；2．通讯协议签署情况及押金交纳情况；3．通讯附加业务开通、线路故障情况及其它事宜；

投诉北京盛福大厦管理四处理用户投诉工作步骤日常维修：不管是用户打电话或亲自到办公室投诉，管业部有专员负责接待并处理大厦内部各用户投诉。当接到用户投诉电话时,首先相关责任人应做好书面统计。(包含投诉用户企业名称及单元号,投诉时间,投诉内容,投诉人姓名并问清对方联络方法。)再做好书面统计后，管业部责任人应立即赶到该企业核实确定该用户投诉内容，并立即找相关部门处理问题。核实无误后，管业部责任人应立即填写北京盛福大厦维修工程单送往工程部交给工程部主管。工程部主管根据工程维修单安排工程人员到租户办公区域内进行维修工作。同时管业部人员监督工程维修人员在现场维护工作。工程部人员在处理好维修内容后，应在维修单上统计处理内容和结果，同时让用户验收并在维修单上填写意见，以后把维修单交给管业部相关责任人存档。管业部在接到工程部处理完填写维修单以后，应前往该企业做深入跟进并听取用户意见。确定无误后，将工程维修单存档并在投诉统计本上做好统计。对未能修复工作，做好书面统计，并立即通知工程部注意跟进完成。如需租户付费维修工作，由管业部出示书面报价书至租户，待租户确定付费后，通知工程部进行维修工作。二突法事件、紧急事件处理：第一事件通知相关部门及上级，安排专员抵达事故现场，进行协调处理及抚慰用户工作。协同相关部门立即了解情况处理问题，如需工程部维修工作，立即妥善安排工程人员进行维修工作，尽可能在最短时间内给用户最满意回复。如需租户赔付事宜，同租户协商在最短时间内，付款处理问题。在最短时间内出示事故汇报至总经理处。如需申报保险企业，立即出示出险汇报书至保险企业，在最短时间内处理赔付事宜。三 不一样类型投诉当用户提出不一样类型投诉后（如：帐单、协议、车卡、氨气等），立即寻求相关部门了解情况。立即进行内部协调工作。在最短时间内连同相关部门责任人员到用户单元，给用户最满意解释。同时做好书面统计，对问题较严重事情，立即向部门经理汇报，以处理问题为主。四 对租、售单元和所管辖公共区域定时巡视、检验工作。天天、每七天按时巡视各楼层，检验各部分实施是否完好，并将情况统计于每日汇报。对空租区域和公共区域进行定时检验，发觉问题立即通知工程部处理，确保空置单元处于良好出租状态及大厦公共设施正常使用。和物业工程维修人员主动配合，维护好各楼层公共设施。在巡视期间如遇有起火隐患、制造噪音、破坏公物等情况和行为，采取方法并立即通知相关部门进行处理，配合保安和消防部门维护各楼层安全。五 帮助相关部门对大厦租户单元内设施进行维护、检修工作每六个月帮助工程部对租户单元内风机盘管进行清洁工作，立即联络租户安排清洁时间。每六个月帮助保安部对大厦租户租用储物间进行安全消防检验工作。

投诉部分相关培训资料一、氨气及除氨机：大厦内三种除氨机相关情况介绍:A、北京鸿山除氨机 电话： 联络人：王晓晴鸿山牌大型用电量为90-70W 小型60-50W数量及安放情况：大型小型公共区域型租户单元内37台9台13台B2库房留存5台1台2台累计42台10台15台公共区域除氨机摆放位置：依据用户需要安放及室内结构，13-25层公共区域除氨机统一存放在各层茶水间内，每七天末由保安部对公共区域进行除氨。除氨机滤芯更换（详见后附件1）每六个月更换一次鸿山牌除氨机滤芯（时间为每十二个月4-5月和11-12月）上一次更换滤心时间是4月底-5月初，在更换滤心前提前通知用户并打电话给除氨机厂家安排时间进行更换，更换时统一将用户单元内除氨机搬运至B2进行更换，每台更换时间为10-20分钟。更换完成后搬运回用户单元原位置处，并请用户签字确定。并将更换时间统计存档。相关价格大型小型公共区域购置价格4550元3500元7800元更换滤心价格700元500元900元结款事宜：在厂家送货时应携带发票，根据协议要求在我方验货后十日内，将其款项90%先行给予付清，待我方第一次更换滤心后将剩下10%余款协同更换滤心费用一同结清。B、北京清风空气净化器 电话：联络人：王小姐CP-20大型用电量为3-2.4W、CP-10小型用电量1.5-11.2W 数量及安放情况：大型CP-20小型CP-10租户单元内14台6台十层库房留存1台0台累计15台6台 除氨机滤芯更换因为此型机器芯只需用酒精轻轻擦拭而且厂家许诺该产品滤心终生有效，故厂家不用来人清洗。厂家只来人无偿清洗过一次以作清洗示范。上次清洗时间为：10月相关价格：大型小型购置价格2100元1250元 结款事宜：在厂家送货时应携带发票，并给予一次性结清。C、北京万利达光催化清新机电话：63390078联络人：李先生万利达牌用电量为80-75W。数量及安放情况：累计16台其中15台在用户单元内，1台留存在10F库房。除氨机滤芯更换：依据用户情况进行更换，通常为六个月1次，上次清洗更换时间是7月中旬，在更换前提前通知用户及联络厂家，因为此机器更换滤心较为方便，在取得用户同意后，在用户单元内进行更换。每台更换时间为10-15分钟（详见后附件2）相关价格：除氨机2250元/台滤心170元/块结款事宜：在厂家送货时应携带发票，根据协议要求在我方验货后十五日内，将其款项85%给予付清，待我方第一次更换滤心后将剩下15%余款协同更换滤心费用一同结清。（2）用户投诉氨气较重处理程序当用户提出办公区域氨气味较重时，应亲自到此区域进行检验并通知工程部进行测氨。通常在早晨不开窗户条件下对单元内进行测值，结合该区域氨气指数高低要求租户提供书面申请（详见后附件3），依据用户申请和氨气指数请示部门经理（国家氨气超标标准为：0.2PPM）是否有必需为此区域安放除氨机。除氨机购置和发放依据用户单元内测氨数值和用户书面申请，拟订除氨机购置计划经部门经理审阅后呈报总物业经理（在没有库存情况下），计划同意后联络厂家购置，在安放除氨机时做好除氨机发放签收工作并存档。（详见后附件4、5）电费冲减依据用户申请（见附件6）工程部出具得电费冲减明细，写出书面MEMO交至总物业经理处，待审批，经同意后复印件给财务部对其进行冲减，冲减费用表现在用户帐单中。计算标准：功率数（KW）×元/小时×二十四小时×30.5天=每个月每台产生电费相关电费冲减明细：1、除氨机冲减：现冲减费用单元除氨机冲减数量费用金额鸿山除氨机17101台55.34元/月22803台107.97元/月19306台212.4元/月万利达光催化机19306台177.6元/月清风除氨机205011台24.79元/月 2、风机盘管冲减：风机盘管型号冲减费用单元风机盘管数量费用金额03型2050122.22元/月04型205014483.56元/月06型20507295.68元/月此费用只在每十二个月夏季6月-9月4个月氨气浓度高发期时进行冲减，总计：3205.84元。已为2050单元冲减过、两年风机盘管电费总计：6411.68元除氨机收回在用户撤租恢复前，协同保安部将该单元内除氨机收回，清点好数量后保留至B2库房，并在安放统计表中更新数量。（详见后附件7）

用户企业安装指示牌工作程序新租户无偿制作：（见后附件9、10）A、当接到大厦新租户递交书面申请表后，立即通知制作指示牌企业进行排版工作，同时传真租户书面申请表至该企业。B、待指示牌企业发来书面排版后，立即和用户取得联络确定排版。待租户确定签字盖章后，通知指示牌企业进行制作及安装工作。需租户付费制作：租户更名：（租户因为需要更换企业水牌）租户提交申请，待租赁协议变更从新签署后，依据情况出示书面报价，经部门经理审阅后呈报总物业经理，待签字后送至租户后，待租户确定付费后，通知指示牌企业进行排版工作。待租户对排版确定签字盖章后，通知指示牌企业进行制作及安装工作。同单元加装两块名牌（两个企业租用同一区域内，在门前要有两个企业水牌）租户提交申请，经部门经理审阅后呈报总物业经理，待签字后送至租户后，待租户确定付费后，通知指示牌企业进行排版工作。待租户对排版确定签字盖章后，通知指示牌企业进行制作及安装工作。C、相关价格：（见后附件11、12）新租户无偿更换水牌270元/套增加水牌1450/套3、租户撤租水牌处理程序核查大厦内企业变更情况，立即通知指示牌企业对已退租企业进行更换白牌工作，确保大厦内各企业指示牌正确性。结款：（见后附件13、14、15）租户付费结款方法：将租户确定后报价复印，原件留总物业经理秘书存档，复印件连同水牌费交至财务部。财务部根据管业部报价代收费用并开具收据交至租户，在安装水牌时由厂家提供发票换回租户手中收据。无偿安装结款方法：由厂家统一开具发票，管业部查对安装明细后进行支票申请。厂家：北京长泰立信设计 电话：84545006传真：84545067联络人：李俭惠电话改为：64380723传真：64387203三、客人遗失物品招领程序1、职员在工作中发觉遗失在大厦物品，应主动上交至保安部，保安部设专员管理。2、保安部在接到送来遗失物品后，要立册登记、立案，逐项登记查对包含：A、拾获者个人资料B、日期、时间、地点C、财物详情注：如珍贵物品必需存入保险箱。在确定客人所失物品无误时，方能发还，请客人在丢失物品认领本上签字认领。4、如发觉拾获财物时有价值或名贵物品，又或经一段合理时间仍无法寻回物主，应将财物交到就近公安局，由警方处理，而报案号码应统计于（杂项统计簿）内。任何人员不得拒绝或不处理她人交来之拾获财物。依据相关要求遗失物保留期，对物品保留期限为二年，食品一周。

巡视：巡视要求：遵守管理处巡视制度，根据管业部指定路线进行巡视并正确打点并在巡视统计表上做好统计（见附件8）2、巡视内容：1）大厦内全部男女卫生间包含（门、门锁、灯、马桶坐圈、小便池、水池、烘手器、水管、地面、皂液器、加热器、墙面瓷砖、马桶刷支架、水堵、挂钩、排风口、卫生间前灭火器）2）大厦内全部水房包含（门、门口墙面、水池、电源插座、储物柜、水龙头、水