房地产开发与经营业纳税评估手册

房地产开发与经营业纳税评估手册8/7/20241目录第一章综述第一节根本概念一、房地产相关概念二、房地产开发与经营业相关概念三、房地产开发与经营业的纳税评估第二节经营特点一、经营概况二、经营分类三、经营流程四、会计核算五、应税特征第二章评估方法第一节假设法一、环境适用二、具体应用第二节SPSS应用法一、环境适用二、具体应用第三节系统预警法一、环境适用二、具体应用第三章评估指标第一节会计报表指标一、指标根底二、指标确定三、指标附件41第二节纳税问题指标一、指标根底二、指标确定三、指标附件8/7/20242第一章

综述8/7/20243第一节根本概念8/7/20244第一节根本概念8/7/20245第一节根本概念8/7/20246第二节经营特点一、经营分类1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地〞〔不具备使用条件〕开发建设成“熟地〞后进行拍卖或出租〔产品为土地〕，由取得土地使用权者进行房屋开发建设〔产品为房屋〕；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发〔产品为房屋〕。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。

指实现“三通一平〞〔水通、电通、路通、场地平整〕或“七通一平〞〔给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整〕的土地。2、根据开发建设工程所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造〔旧区再开发〕两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发那么是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：一个层次的开发

房屋（含土地使用权）两个层次的开发 第一层次土地拍卖、招标、协议第二层次房屋（含土地使用权）新区开发 征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造 拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等8/7/20247第二节经营特点8/7/20248第二节经营特点三、会计核算房地产开发与经营业遵从?房地产开发企业会计制度?和?施工、房地产开发企业财务制度?，其会计科目的设置有别于?企业会计制度?。具体差异如下表所示：房地产开发企业会计制度企业会计制度短期投资跌价准备应收股利、应收利息应收补贴款采购保管费库存材料原材料库存设备自制半成品开发产品库存商品分期收款开发产品出租开发产品周转房存货跌价准备长期投资减值准备8/7/20249第二节经营特点房地产开发企业会计制度企业会计制度委托贷款固定资产减值准备工程物资固定资产购建支出在建工程在建工程减值准备无形资产减值准备递延资产长期待摊费用应付利润应付股利预计负债专项应付款开发成本生产成本开发间接费用经营收入主营业务收入经营成本主营业务成本经营税金及附加主营业务税金及附加销售费用营业费用补贴收入以前年度损益调整8/7/202410第二节经营特点8/7/202411第二节经营特点〔二〕经营与纳税的关系开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：阶段经营环节影响税种备注开发建设期取得土地使用权契税、耕地占用税由财政部门征收委托施工印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税租售管理期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税营业税按“服务业—租赁业”税目自用房屋或土地房产税（城市房地产税）土地使用税（费）赠与房屋或土地视同销售不动产代收费用营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人股东所得股利按股息、红利所得计税8/7/202412第二节经营特点〔三〕营业税税目及涉税事项房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示：税目税率涉税事项销售不动产5%销售房屋及配套设施；售房中的代收款项;售房违约金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让在建项目（已进入建筑物施工阶段）

转让无形资产5%转让土地使用权；赠与土地使用权；转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段）;转让其他无形资产建筑业3%销售自营工程所建房屋；代建工程服务业租赁业5%出租房屋、土地；出租其他固定资产其他服务业5%兼营物业管理收入；物业管理代收款项；兼营房地产咨询业；将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费

餐饮业5%兼营饮食业收入娱乐业5%—20%兼营娱乐业收入

8/7/202413第二章

评估方法本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。

8/7/202414第一节假设法

“假设法〞即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设〞的评估方法。一、环境适用〔一〕根底资料不充分1、政府职能部门间数据、资料未实现共享，比方目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。〔二〕系统功能未完善税务综合效劳管理系统刚刚开通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。二、具体应用〔一〕纳税情况比照1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。2、确定主要经营收入来源以及其他情况。3、纵向比照纳税情况。〔二〕经营情况假设1、销售不动产收入。提供劳务收入。2、房产原值。3、个人最高收入数及税率、人次。4、重大事项变更。8/7/202415第一节假设法〔三〕涉税信息提取1、该公司财务会计报表：⑴资产负债表、利润表、现金流量表。⑵报表附注。2、内部控制制度：⑴财务制度。⑵工资制度。⑶销售制度。3、公众媒介。〔四〕纳税情况证明1、营业税按年度汇总证明。2、个人所得税税率、收入证明。3、城市房地产税分年度证明。4、土地增值税汇总证明。〔五〕假设疑点提出1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未反映，假设涉税疑点：⑴董事会成员高薪。⑵员工其他福利。⑶在纳税情况税目中未反映出的收入。⑷建筑物开始使用。⑸不符合土地增值税免税标准。2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未足额反映，假设涉税疑点：3、用评估指标分析，提出新的假设：⑴假设交易事项疑点。⑵假设科目疑点。〔六〕完成?纳税评估意见书?。1、涉税疑点。2、重点检查科目重点。3、检查交易事项。8/7/202416第一节假设法〔七〕评估流程图〔如以以下图〕：8/7/202417第二节SPSS应用法

SPSS应用法即是通过SPSS软件从税务综合效劳管理信息系统和共享职能部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。一、环境适用〔一〕根底资料较充分1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比方评估人员可以通过已实现共享的计委、规委、房管局等单位及时取得纳税人的工程立项、工程进展、工程销售等必须的情况。2、较多纳税人实现网上申报。〔二〕系统功能未完善税务综合效劳管理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。二、具体应用〔一〕评估工作1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。2、专职评估人员利用SPSS软件，结合评估指标分析结果，收集“房地产信息网站〞提供的详细销售情况比照分析。3、专职评估人员通过外网收集相关资料。4、制作评估意见书：⑴企业根本情况：①企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系。②企业经营情况：工程名称、工程地址、工程取得方式、工程用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。⑵假设涉税科目⑶假设涉税事项5、审批评估工作：⑴由评估主管部门按照评估规程，逐项比照。⑵转入约谈部门或退回评估部门。8/7/202418第二节SPSS应用法〔二〕约谈工作1、根据评估意见书进行预案：⑴制作约谈通知书。⑵准备提供资料清单。⑶准备约谈内容。2、约谈：⑴通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。⑵核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。⑶宣传税法。⑷核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理：⑴排除假设案件、入库案件：①案件报告。②案件审批。③案件归档。⑵不能排除假设案件：①制作案源评估意见书。②交业务部门审批下发检查。8/7/202419第二节SPSS应用法〔三〕评估流程图〔如以以下图〕8/7/202420第三节系统预警法

系统预警法即通过税务综合效劳管理信息系统内建立的评估预警模块对每期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程序〔评估指标〕进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事项、会计科目的评估方法。一、环境适用〔一〕根底资料较充分1、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比方评估预警模块可以在一定的时点自动从已实现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的工程立项、工程进展、工程销售等必须的情况。2、纳税人实现网上申报。〔二〕系统功能较完善税务综合效劳管理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动处理数据，按一定要求筛选出纳税人。这种环境下，纳税评估得到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。二、具体应用〔一〕评估工作1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。2、专职评估人员通过外网收集相关资料。3、制作评估意见书：⑴企业根本情况①企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系。②企业经营情况：工程名称、工程地址、工程取得方式、工程用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。⑵假设涉税科目⑶假设涉税事项4、审批评估工作：⑴由评估主管部门按照评估规程，逐项比照。⑵转入约谈部门或退回评估部门。8/7/202421第三节系统预警法〔二〕约谈工作1、根据评估意见书进行预案：⑴制作约谈通知书。⑵准备提供资料清单。⑶准备约谈内容。2、约谈：⑴通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。⑵核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。⑶宣传税法。⑷核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈处理：⑴排除假设案件、入库案件：①案件报告。②案件审批。③案件归档。⑵不能排除假设案件：①制作案源评估意见书。②交业务部门审批下发检查。8/7/202422第三节系统预警法〔三〕评估流程图〔如以以下图〕8/7/202423第三章

评估指标8/7/202424第一节会计报表指标

8/7/202425第一节会计报表指标8/7/202426第一节会计报表指标1、检查通常涉及的税种具体表现为：①营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；②企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；③个人所得税：报销发票、产品视同销售④城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。2、在评估环节可能解决的问题：①营业税：欠缴、视同销售；②企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间；③个人所得税：产品视同销售④城市房地产税或房产税：房产自用3、?征管法?第二十五条规定：纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。4、财务会计报表较为准确。财务会计报表间数据有相互制约关系。5、大中型企业都能实现网上申报。6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表，审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。8/7/202427第一节会计报表指标7、纳税人作帐趋于完整、标准。综上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的来源。二、指标确定资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在一定时期内利润〔亏损〕的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要说明的事项。依据?2001企业会计制度?、?2001会计准那么?和?2001年企业会计制度会计报表附注?。〔一〕收入指标收入确实认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关心的问题。1、目的：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。2、完整模型：8/7/202428第一节会计报表指标3、建立房地产收入指标3-1、指标3-2，如下：①指标3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款〞，在前期已确认收入。②指标3-2，按税法确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款〞，在当期已确认收入。4、比照结果，反映：⑴可能存在的问题。⑵可能涉及的税种。⑶可能涉及需要进一步核实的情况。5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。6、灵活应用：如果“定金〞直接记入预收帐款，那么没有“其他应付款-定金〞；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行比照。7、使用该指标前了解企业对于“应收帐款〞确认收入的方式，了解企业对于“定金〞、“认购金〞的记帐科目。8/7/202429第一节会计报表指标〔二〕营业税指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税比照，初步核实营业税缴纳的情况。2、建立模型：〔1〕指标4：确认收入指标≥1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金〞【主营业务收入+〔预收帐款期末余额—预收帐款期初余额〕+其他应付帐款——定金】*5%〔2〕指标5-1、5-2：确认收入指标≤1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金〞【销售商品、提供劳务收到的现金—本期收回前期核销的坏帐准备+当期未收回的“应收帐款〞—当期收到前期发生的“应】收帐款〞】*5%3、注意：当企业有增值税纳税工程时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入〞营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行比照。8/7/202430第一节会计报表指标8/7/202431第一节会计报表指标〔四〕教育费附加指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的教育费附加比照，初步核实内资企业教育费附加缴纳的情况。2、建立模型：〔1〕指标14-1：确认收入指标3≥1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金〞【主营业务收入+〔预收帐款期末余额—预收帐款期初余额〕+其他应付帐款——定金】*5%*3%〔2〕指标14-2、14-3：确认收入指标3≤1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金〞【销售商品、提供劳务收到的现金—本期收回前期核销的坏帐准备+当期未收回的“应收帐款〞—当期收到前期发生的“应收帐款〞】*5%*3%3、注意：当企业有增值税纳税工程时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入〞营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行比照。8/7/202432第一节会计报表指标〔五〕企业所得税指标1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的企业所得税比照，初步核实按纯益率征收企业所得税企业的企业所得税缴纳情况。2、建立模型：〔1〕指标15-1：确认收入指标3≥1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金〞【主营业务收入+〔预收帐款期末余额—预收帐款期初余额〕+其他应付帐款——定金】*5%*适用税率〔2〕指标15-2、15-3：确认收入指标≤1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金〞【销售商品、提供劳务收到的现金—本期收回前期核销的坏帐准备+当期未收回的“应收帐款〞—当期收到前期发生的“应收帐款〞】*5%*适用税率3、注意：当企业有增值税纳税工程时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入〞营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行比照。8/7/202433第一节会计报表指标8/7/202434第一节会计报表指标8/7/202435第一节会计报表指标3、指标7：主营业务本钱与当期发出存货的比照。〔1〕介绍“存货〞、“固定资产〞在报表及报表附注中的反映。〔2〕模型：利润表“主营业务本钱〞————————————————————————————资产负债表本期“存货〞—上期“存货〞+报表附注“本期存货增加〞〔3〕注意：如果企业销售的是“固定资产〞，那么将固定资产数带入比较，如果混合那么参加固定资产。〔4〕目的：判定视同销售的情况。〔5〕比照结果，反映：①可能存在的问题。②可能涉及的税种。③可能涉及需要进一步核实的情况。〔6〕局限性：适用与商品流通企业和房地产企业。4、指标8：静态、动态报表与当期发出存货的比照结合相关科目，现金流量表、资产负债表与当期发出存货的比照，一种动态分析。〔1〕介绍现金流量表中“购置商品、接受劳务支付的现金〞。〔2〕模型：①指标8-1资产负债表上期“存货〞—本期“存货〞+现金流量表“购置商品、接受劳务支付的现金〞+本期“应付帐款〞—上期“应付帐款〞+支付本期发生的“应付帐款〞+上期“预付帐款〞—本期“预付帐款〞——————————————————————————————————————————————报表附注“当期发出存货〞②指标8-2：适用于上期没有“应付帐款〞余额〔资产负债表上期“存货〞—本期“存货〞〕+现金流量表“购置商品、接受劳务支付的现金〞+上期“预付帐款〞—本期“预付帐款〞——————————————————————————————————————————————报表附注“当期发出存货〞8/7/202436第一节会计报表指标③指标8-3：适用于本期没有“应付帐款〞余额〔资产负债表上期“存货〞—本期“存货〞〕+现金流量表“购置商品、接受劳务支付的现金〞—上期“应付帐款〞+上期“预付帐款〞—本期“预付帐款〞————————————————————————————————————报表附注“当期发出存货〞〔3〕注意：如果企业发生的是“应付票据〞，那么将“应付票据〞数带入比较，如果混合那么参加“应付票据〞。〔4〕目的：判定视同销售的情况。〔5〕比照结果，反映：①可能存在的问题。②可能涉及的税种。③可能涉及需要进一步核实的情况。〔6〕局限性：需要配合“应付帐款〞明细帐，麻烦。〔八〕收入费用指标1、模型：比率1=〔管理费用/主营业务收入〕*100%比率2=〔营业费用/主营业务收入〕*100%差额1=绝对值〔上期比率1—本期比率1〕差额2=绝对值〔上期比率2—本期比率2〕8/7/202437第一节会计报表指标2、目的：发现混淆费用期间，固定资产改造等。3、涉及到企业所得税、城市房地产税或房产税。严格按照会计制度、会计准那么要求深刻理解资产负债表、现金流量表、利润表以及之间的内在联系，包括报表中的每一个数据的来源，以及2001年会计制度要求在报表附注中所必须披露的内容。通过分析、论证共列示房地产开发经营业有关的10项指标，其中6项收入指标、3项本钱指标、1项收入费用指标。每一项指标包含：“适用范围〞、“目的〞、“可能涉及税种〞、“会计科目〞以及“指标应用〞等。〔九〕评估指标特点1、有科学依据，指标来源于资产负债表、利润表、现金流量表三者与税收的联系；2、可操作性，数据主要来源于资产负债表、利润表和现金流量表；3、简单易行，用EXCEL表的形式完成，包含“计算公式〞、“结果分析〞、“涉及重点检查科目〞。〔十〕评估指标作用1、可为重点涉税疑点评估提供突破口；2、可为有针对性重点科目评估提供依据；3、可为检查重点涉税事项、会计科目提供参考；4、可为标准评估、检查发挥一定的作用。本节内所涉及到的指标内容与具体运用见附件一。8/7/202438第一节会计报表指标三、指标附件〔共有2个附件，其中附件二见文件夹中WORD文档〕附件一：房地产开发与经营业指标评估操作流程一、当收入指标3>11、营业税：采用指标4；2、城建税：内资企业，采用指标13-1；3、教育费附加：内资企业，采用指标14-1；4、企业所得税：纯益率征收，采用指标15-1；5、土地增值税：单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，采用指标16-1。二、当收入指标3<11、营业税：按会计确认“应收帐款〞，采用指标5-1；按税法确认“应收帐款〞，采用指标5-1；2、城建税：内资企业，按会计确认“应收帐款〞，采用指标13-2；内资企业，按税法确认“应收帐款〞，采用指标13-3；3、教育费附加：内资企业，按会计确认“应收帐款〞，采用指标14-2；内资企业，按税法确认“应收帐款〞，采用指标14-3；4、企业所得税：纯益率征收，按会计确认“应收帐款〞，采用指标15-2；纯益率征收，按税法确认“应收帐款〞，采用指标15-3；5、土地增值税：单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，按会计确认“应收帐款〞，采用指标16-2；单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，按税法确认“应收帐款〞，采用指标16-3。三、本钱指标：1、视同销售和混乱本钱期间，宏观分析，采用指标6；2、视同销售，采用指标7；3、视同销售，微观分析，采用指标8-1、指标8-2、指标8-3。四、收入费用指标混淆费用期间、固定资产改造，采用指标11-1、指标11-2。8/7/202439第二节纳税问题指标

一、指标根底〔一〕税务检查情况通过对2003年北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率较高，为96%，高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍；主要问题集中在营业税、房产税〔城市房地产税〕、土地使用税〔费〕和土地增值税，以上问题查补金额占全部查补金额的97%。具体情况如下：1、有问题率从2003年北京市地税系统实施税务检查的房地产开发与经营业中随机抽取60件检查案件，有问题的为58件，检查有问题率为96%。见图2－1。8/7/202440第二节纳税问题指标2、各税种有问题比例各税种有问题比例指在所抽查的案件中，某税种有问题的案件占全部案件的比重，分别为：营业税〔36%〕、土地增值税〔20%〕、房产税和土地使用税〔16%〕、个人所得税〔14%〕、企业所得税〔6%〕以及印花税〔6%〕。见图2－2。8/7/202441第二节纳税问题指标8/7/202442第二节纳税问题指标8/7/202443第二节纳税问题指标评估指标（一定期间销售面积（套）×均价）×5%/同期已纳营业税异常分析＞1.2，视为异常，可能存在售房所得未按规定缴纳流转税问题评估资料北京市房地产信息网（）大系统营业税入库数据影响税种经营税金及附加、预缴企业所得税、预缴土地增值税8/7/202444第二节纳税问题指标指标2营印税关系指标〔根本指标〕指标说明：售房合同印花税由房管部门代扣代缴，税率为万分之五，企业售房已纳营业税不应小于依印花税金额反推出的售房所得按5%缴纳的金额〔代扣印花税×100=代扣印花税/万分之五×5%〕，否那么，视为异常。同期已纳营业税仅指“销售不动产〞和“转让土地使用权〞税目已纳营业税。评估指标（代扣印花税×100）/同期已纳营业税异常分析＞1，视为异常，可能存在售房所得未按规定缴纳流转税问题评估资料房管部门代扣印花税明细表大系统营业税入库数据影响税种经营税金及附加、预缴企业所得税、预缴土地增值税8/7/202445第二节纳税问题指标指标3参考计税依据指标〔根本指标〕指标说明：公式中“经营收入〞仅指“收入明细表〞〔见附件二〕中商品房销售、配套设施销售、土地转让收入三局部。

指标4计算错误指标〔参考指标〕指标说明：略评估指标“销售不动产”及“转让土地使用权”营业税参考计税依据=预收帐款期末余额-期初余额+经营收入-经批准的免税收入异常分析若“销售不动产”和“转让土地使用权”税目的计税依据小于售房营业税参考计税依据，视为异常，可能存在预收帐款未及时纳税问题评估资料大系统营业税入库数据、减免税批复数据、资产负债表，收入明细表影响税种经营税金及附加、土地增值税、企业所得税评估指标“经营税金及附加”与依收入明细表中各项收入计算的税金相比较异常分析如果前者小于后者，视为异常，可能存在税款计算错误等问题评估资料损益表，收入明细表影响税种经营税金及附加备注约谈时可要求其提供免税批复8/7/202446第二节纳税问题指标2、常见问题2的评估指标指标1人均应纳税所得额指标〔根本指标〕指标说明：经验数据说明，按平均职工工资计算出的个人所得税总额一般不会大于实际应代扣代缴的个人所得税。如果大于，那么视为异常。评估指标（（职工工资总额/全年平均职工人数-1000）/12×相应个税税率-速算扣除数）×12×全年平均职工人数异常分析＞当年已代缴工资薪金个税，视为异常，可能存在少代扣代缴个人所得税问题评估资料大系统中企业所得税纳税申报表、个人所得税入库数据影响税种个人所得税8/7/202447第二节纳税问题指标3、常见问题3的评估指标指标1经营收入本钱率指标〔根本指标〕评估指标经营收入成本率=经营成本/经营收入异