2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测(中国指数研究院)(精)

2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网概要:以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显著回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈加速下滑的恶趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且2008年土地价格一改2007年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成交比例高达60%;与此同时,二手房市场和租金市场也受到明显冲击.2008年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用,但2009年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面.房地产市场发展中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度GDP增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。302516%14%12%201510510%8%6%4%2%200320042005200620072008前三全国GDP（万亿元）上海GDP(万亿元)全国增长率0%上海增长率图：历年全国与上海GDP增长情况经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自2007年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而2008年该逆转进一步加剧.2008年前11月，上海全市住宅交易量仅为1413万平方米，比去年同期减少超过4成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年，当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。3500300025002000150010005002004年2005年2006年2007年2008年前11月图：2004－2008年上海住宅交易面积（单位：万平方米）分析各月的走势可以看到,2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第1季度上海住宅交易量比07年减少14％，第2季度扩大到36％，第3季度更是达到了惊人的63％,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象.3503002008年2007年同比0%-10%-20%25020015010050-30%-40%-50%-60%-70%-80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0图:2008年上海分月住宅交易情况本年度供应延续了前几年的走势,继续缩减,除上半年少数月份外,其他月份的住宅供应量较上年均出现减少,表明房地产企业同样对当前市场形势表现观望和悲观的态度,并纷纷采取了推迟开盘,减少开工等方式以观察后市走向.但成交下滑势头之剧仍然使得总体供过于求的局势已经形成。1－10月住宅供求比为1.2，是除2005年以外的最高值.80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%12月月4月5月6月8月9月成交同比供应同比图：2007与2008年上海住宅供求比较从价格方面来说,2003-2007年的长期牛市使得价格惯性极大,虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机,但本年价格仍未出现普遍的深度回调.上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，仍在僵持阶段,但自三季度开始,各种明折暗扣手段屡见不鲜。而对就业和承受能力更为敏感的租赁市场，最近也出现了租金下调的现象，这其中包括需求向来旺盛的市中心小户型，侧面反映了当前楼市的紧张形势。120002008年2007年同比元/平方米90%80%70%10000800060004000200060%50%40%30%20%10%0%-10%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月-20%图：2008年上海分月住宅价格情况土地市场的情况同样不容乐观.上海是全国较早启动土地财政的城市,住宅用地出让面积(可建面积)在1997年突破2000万平方米,并在2001-2003年间达到3000万平方米的高峰,对应了上海楼市在2003-2004年间的住宅成交高峰;但随后上海的住宅用地出让量逐年减少,减少幅度逐年放大,2007年全年住宅用地出让可建面积仅为915万平方米,比2006年缩减幅度超过一般,不足最高峰2001年全年出让的1/4,并且低于十年前楼市进入新一轮发展期起点的1997年,这一奇特的现象对于了解上海近年尤其是2007年住房价格的急速攀升有重要影响.2008年楼市的低迷使得本年的土地市场更是一片冷清,政府供应方面，据初步统计，以可建面积计算，今年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。而所有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。而根据上海市房地部门公布的2008年供地计划，今年上海的经营性土地供应量将达到2002年以来的最低值，经营性项目用地计划1500公顷，其中住宅用地800-1000公顷，但宅地最终成交量仅为上述供地计划的约1/4。4,0003,5003,000住宅用地出让面积(万平方米)增长率120%100%80%60%40%20%0%2,5002,0001,5001,000-20%-40%-60%-80%19981999200020012002200320042005200620075000图：上海历年土地出让情况房地产开发企业的发展上海房地产企业的发展周期与行业周期具有高度相关性。在第一个发展周期中，1988－1991年为房地产开发企业的起步阶段，经营性的房地产开发公司开始起步，并开始外资对上海房地产行业的第一批进入。大华集团、农工商房产等房地产企业在1988年开始成立。第一轮发展周期的小高潮出现在1992－1996年，主要拉动力来自于邓小平南巡讲话和浦东新区开发序幕的拉开。房屋商品化进入正式实施阶段，在此阶段房地产企业出现跨越式发展，企业数量显著增加，绿地、复地等均在此期间成立。这时也产生了外资、尤其是港资企业进入上海房地产市场的高峰期，和黄、新世界、恒隆、东方海外、恒基均在1993年前后进入上海，集中在开发领域，当时所拿地块放置今日，绝大多数均处于市中心位置。虽然90年代中期出现了全国范围的宏观调控，但上海房地产并未受到明显影响，房地产投资额仍快速增加，1996年上海房地产企业个数比上年增长了21％。其后，由于亚洲金融危机的影响，上海房地产投资额从1998年开始连续下降，房地产企业也受到影响，1999年开始房地产企业数量出现了下降，并进入了长达五年的调整和恢复阶段。2003－2004年，上海楼市再现繁荣，受此鼓舞，房地产企业数量在2004年出现了爆炸式增长，2004年房企个数剧增127％到5000家，为自1992年以来的最大值。两外企业（外地房企和外资企业）进入上海房地产市场的新一轮热潮出现，房地产开发主体出现百花齐放的特点。2005年开始的宏观调控使得房地产企业格局再度出现盘整局面，而2008年全球性的金融危机的爆发，预计将加大本轮调整的幅度和深度。总体来说，当前上海房地产开发企业格局呈现以下特点：（1）房企重头云集上海是98年以来第二轮全国房地产市场发展的领头兵，经过多年的快速发展，已经成为了大型房地产企业的必争之地，房企重头云集。2008中国房地产综合实力TOP10企业中，除了碧桂园之外，万科、中海、合创、保利、首开、恒大、绿城、大连万达、大华集团均已进入上海。图：1995－2007年主要省市房地产企业个数70006000500040003000200010001995199619971998199920002001200220032004200520062007北京上海广东数据来源：国家统计局中国房地产指数系统（2）目前市场集中度仍然偏低，但企业的整合趋势明显2007年，上海房地产开发企业个数为3116家，当年上海房地产投资额和销售额分别为1308亿元和3089亿元，平均每家企业的投资额和销售额分别为4196万元和9914万元。2006年，上海销售前十强的房地产集团销售额443亿元，占全市商品房销售额之比为19％，这与香港相比市场集中度相距甚远，侧面反映上海房地产行业尚未成熟。但在市场环境和宏观调控的双重压力下，调整苗头非常明显，市场集中度逐步提高。一方面，房地产企业个数逐年减少，从2004年的5000家缩减到2007年的3116家，减少幅度达到38％；另一方面，优秀企业的市场份额逐年提升，上海销售前十强的房地产集团所占销售份额从2005年的13.0％上升到2006年的20.3％；排名前五强的销售份额则从8.5%提升到16.6%。预计2008年的市场调整将使得房地产企业格局的集中化程度更加提高。图：上海房地产（按集团）市场集中度500.0450.0400.025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%350.0300.0250.0200.0150.0100.050.00.0前五05年销售额06年销售额亿元前十前五份额前十份额数据来源：国家统计局中国房地产指数系统（3）两外企业加速涌入，市场主体更加多元化国企曾经在上海房地产企业中占据半壁江山，1995年上海房地产企业中国有企业所占比例高达45％，陆家嘴集团、中星、上实、绿地、中华企业等企业占据市场开发主体，高于当时的其他活跃省市（北京、江苏、浙江、广东）。但上海房地产市场的开发程度迅速提高，与此相伴的是房地产企业主体的迅速多元化。到2007年，国有企业个数所占比例已经下降到了8.3%,集体企业下降到4.1%。当然国有企业和集体企业依靠地域优势，仍在土地等资源占有上具有明显优势。同时上海楼市迎来了第二轮两外企业（外地和外资）的进入高峰，含港澳台资企业在内的外资房企数量在2007年占据了14％的比例，成为上海企业格局的重要组成部分。尤其早期进入上海的外资企业所拥有土地多位于优越地段，产品理念成熟，尤其在商用物业领域，在新一轮市场发展中起到了很高的标杆作用，如新天地、恒隆广场等均已成为上海的标志性建筑。此外，更多来自欧美等其他地区的企业也纷纷进入，如美国汉斯、铁狮门等，反映出上海楼市国际化程度的提高。图：2007年上海房地产企业性质结构（按数量）数据来源：国家统计局中国房地产指数系统2009上海楼市展望2007年上海楼市能从2005－2006年的冰冻调整期中实现反弹井喷，得益于整体国内外货币向楼市有限供应的集中涌入；但2008年全面爆发的金融危机以及自身的结构调整结点使得上海乃至全国经济都受到显著影响，上半年上海GDP的增速一度出现16年首次低于全国平均水平的情况。而高位停滞的房价一方面使消费者购买力受到损伤，另一方面也由于财富效应的消退而导致资金的流出，这让2008年的上海楼市形成了僵局。历史总是惊人的相似。上世纪90年代中期开始的宏观调控，在1997年遭遇亚洲金融危机，最终导致1998－2000年楼市的低迷期，价格松动范围和幅度也逐年扩大。而自2005年