分行业纳税辅导手册房地产业模板

分行业纳税教导手册（房地产业）（.5.20）教导提要目录第一节房地产业税收政策等方面内容第二节房地产业发票管理方面内容第三节纳税服务方面内容房地产业税收检验方面内容第一节房地产业税收政策等方面内容第一部分房地产业营业税政策一、征税范围（一）基础要求在中国境内转让土地使用权、销售不动产应按要求征收营业税。1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权行为。土地全部者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地全部者行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产征税范围包含销售建筑物或构筑物、销售其它土地附着物。建筑物、构筑物是指经过建筑、安装和工程作业等生产方法形成建筑产品。包含：（1）房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；（2）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；

（3）设备安装工程（不包含机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、多种设备砌筑结构工程、金属结构工程。其它土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外其它附着于土地不动产，如树木、庄稼、花草等。（二）特殊要求

《中国营业税暂行条例》实施细则第五条要求：纳税人有下列情形之一，视同发生应税行为：1、单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠予其它单位或个人；2、单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生自建行为；3、财政部、国家税务总局要求其它情形。

条例第一条所称提供条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供条例要求劳务、有偿转让无形资产或有偿转让不动产全部权行为（以下称应税行为）。但单位或个体工商户聘用职员为本单位或雇主提供条例要求劳务，不包含在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或其它经济利益。

二、纳税义务人和扣缴义务人（一）纳税义务人：在中国境内提供本条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税人，应该依据本条例缴纳营业税。1、除《中国营业税暂行条例》实施细则细则第十一条（单位以承包、承租、挂靠方法经营，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人负担相关法律责任，以发包人为纳税人；不然以承包人为纳税人。）和第十二条（中央铁路运行业务纳税人为铁道部，合资铁路运行业务纳税人为合资铁路企业，地方铁路运行业务纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运行业务纳税人为基建临管线管理机构。）要求外，负有营业税纳税义务单位为发生应税行为并收取货币、货物或其它经济利益单位，但不包含单位依法不需要办理税务登记内设机构。2、个人，是指个体工商户和其它个人。（二）扣缴义务人

1、中国境外单位或个人在境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产，在境内未设有经营机构，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人，以受让方或购置方为扣缴义务人。2、国务院财政、税务主管部门要求其它扣缴义务人。三、营业额（一）基础要求房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取全部价款和价外费用。价外费用，包含收取手续费、补助、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其它多种性质价外收费，但不包含同时符合以下条件代为收取政府性基金或行政事业性收费：1、由国务院或财政部同意设置政府性基金，由国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门同意设置行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财政部门印制财政票据；3、所收款项全额上缴财政。（和企业所得税基础相同）（二）特殊要求1、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，纳税人营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额，应该退还已缴纳营业税税款或从纳税人以后应缴纳营业税税额中减除。2、纳税人采取折扣方法转让地使用权或销售不动产，假如将价款和折扣额在同一张发票上注明，以折扣后价款为营业额；假如将折扣额另开发票，不管其在财务上怎样处理，均不得从营业额中扣除。3、纳税人转让土地使用权或销售不动产价格显著偏低而无正当理由，和将不动产无偿赠和她人，按下列次序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为平均价格核定；（2）按其它纳税人最近时期发生同类应税行为平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。4、纳税人以人民币以外货币结算营业额，其营业额人民币折合率能够选择营业额发生当日或当月1日人民币汇率中间价。纳税人应该在事先确定采取何种折合率，确定后1年内不得变更。

四、税率房地产业营业税税率为5％。五、纳税义务发生时间（一）基础要求房地产业纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当日。国务院财政、税务主管部门另有要求，从其要求。取得索取营业收入款项凭据当日，为书面协议确定付款日期当日；未签署书面协议或书面协议未确定付款日期，为应税行为完成当日。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生当日。（二）特殊要求

细则第二十五条1、纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方法，其纳税义务发生时间为收到预收款当日。2、纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方法，其纳税义务发生时间为收到预收款当日。3、纳税人发生本细则第五条所称将不动产或土地使用权无偿赠予其它单位或个人，其纳税义务发生时间为不动产全部权、土地使用权转移当日。4、纳税人发生本细则第五条所称自建行为，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物纳税义务发生时间。六、纳税地点1、纳税人转让、出租土地使用权，应该向土地所在地主管税务机关申报纳税。2、纳税人销售、出租不动产应该向不动产所在地主管税务机关申报纳税。3、扣缴义务人应该向其机构所在地或居住地主管税务机关申报缴纳其扣缴税款。4、纳税人应该向土地或不动产所在地主管税务机关申报纳税而自应该申报纳税之月起超出6个月没有申报纳税，由其机构所在地或居住地主管税务机关补征税款。七、减免税1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征营业税。农业，包含农业、林业、牧业、水产业。2、对农村、农场将土地承包（出租）给个人或企业用于农业生产，收取固定承包金（租金），可比照财税字［1994］002号文件要求，免征营业税。3、对个人购置新住房后，十二个月内（即12月31日前）出售原自用而且是家庭唯一生活住房，若售房金额小于或等于购房金额，暂不征收营业税及附加；若售房金额大于购房金额，根据售房金额和购房金额差额征收营业税及附加。十二个月内起始时间，以购房取得房地产权证时间为起点，以售房时签署售房协议并开具发票时间为终点。

个人转让自用而且是家庭唯一生活住房，十二个月内又购置住房改善居住条件，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购置超出2年商品住房和二手住房对外销售，个人不负担营业税及附加。4、销售房改房为了支持住房制度改革，自1999年8月1日起，对企业、行政机关按房改成本价、标准价出售收入，暂免征收营业税。八、纳税期限房地产业纳税人以1个月为一个纳税期，自期满之日起15日内申报纳税。第二部分房地产业企业所得税政策《房地产开发经营业务企业所得税处理措施》（国税发〔〕31号）一、房地产开发企业收入相关要求

（一）开发产品销售收入确实定1、基础要求：开发产品销售收入范围为销售开发产品过程中取得全部价款，包含现金、现金等价物及其它经济利益。企业代相关部门、单位和企业收取多种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票，应按要求全部确定为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外其它收取部门、单位开具发票，可作为代收代缴款项进行管理。2、具体要求：企业经过正式签署《房地产销售协议》或《房地产预售协议》所取得收入，应确定为销售收入（能够作为计算广告宣传费和业务招待费税前扣除计算基数）实现，具体按以下要求确定：（1）采取一次性全额收款方法销售开发产品，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确定收入实现。（2）采取分期收款方法销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款和付款日确定收入实现。付款方提前付款，在实际付款日确定收入实现。（3）采取银行按揭方法销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确定收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确定收入实现。（4）采取委托方法销售开发产品，应按以下标正确定收入实现：①采取支付手续费方法委托销售开发产品，应按销售协议或协议中约定价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。②采取视同买断方法委托销售开发产品，属于企业和购置方签署销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签署销售协议或协议，假如销售协议或协议中约定价格高于买断价格，则应按销售协议或协议中约定价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现；假如属于前两种情况中销售协议或协议中约定价格低于买断价格，和属于受托方和购置方签署销售协议或协议，则应按买断价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。③采取基价（保底价）并实施超基价双方分成方法委托销售开发产品，属于由企业和购置方签署销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签署销售协议或协议，假如销售协议或协议中约定价格高于基价，则应按销售协议或协议中约定价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现，企业按要求支付受托方分成额，不得直接从销售收入中减除；假如销售协议或协议约定价格低于基价，则应按基价计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。属于由受托方和购置方直接签署销售协议，则应按基价加上按要求取得分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。④采取包销方法委托销售开发产品，包销期内可依据包销协议相关约定，参考上述1至3项要求确定收入实现；包销期满后还未出售开发产品，企业应依据包销协议或协议约定价款和付款方法确定收入实现。3、视同销售收入确实定（作为广告宣传费和业务招待费计算基数）：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职员福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它企机关和个人非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品全部权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确定收入（或利润）实现。确定收入（或利润）方法和次序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参考当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品成本利润率确定。（开发产品成本利润率不得低于15%，具体百分比由主管税务机关确定。）4、企业销售未完工开发产品计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列要求进行确定：（1）开发项目在省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区，不得低于15％；（2）开发项目在地及地级市城区及郊区，不得低于10%；（3）开发项目在其它地域，不得低于5%；（4）属于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%；青岛市为15%5、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应立即结算其计税成本并计算以前销售收入实际毛利额，同时将其实际毛利额和其对应估计毛利额之间差额，计入当年度企业本项目和其它项目合并计算应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额和估计毛利额之间差异调整情况汇报和税务机关需要其它相关资料。6、企业新建开发产品在还未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，和承租人签署租赁预约协议，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得预租价款按租金确定收入实现。7、相关已完工产品界定：企业房地产开发经营业务包含土地开发，建造、销售住宅、商业用房和其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其它开发产品符合下列条件之一，应视为已经完工：（1）开发产品完工证实材料已报房地产管理部门立案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证实。8、从事房地产开发经营业务外商投资企业在12月31日前存有销售未完工开发产品取得收入，至该项开发产品完工后，一律按本措施第九条要求措施进行税务处理。二、成本、费用扣除税务处理（一）基础要求：1、企业在进行成本、费用核实和扣除时，必需按要求区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。2、企业发生期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按要求扣除。3、开发产品计税成本核实应按第四章要求进行处理。4、已销开发产品计税成本，按当期已实现销售可售面积和可售面积单位工程成本确定。可售面积单位工程成本和已销开发产品计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品计税成本=已实现销售可售面积×可售面积单位工程成本5、企业对还未出售已完工开发产品和根据相关法律、法规或协议要求对已售开发产品（包含共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生维修费用，准予在当期据实扣除。6、企业将已计入销售收入共用部位、共用设施设备维修基金按要求移交给相关部门、单位，应于移交时扣除。（二）特殊要求：1、企业在开发区内建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼稚园等配套设施，按以下要求进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主，或无偿赠和地方政府、公用机关，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费相关要求进行处理。（2）属于营利性，或产权归企业全部，或未明确产权归属，或无偿赠和地方政府、公用机关以外其它单位，应该单独核实其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其它一律按建造开发产品进行处理。2、企业在开发区内建造邮电通讯、学校、医疗设施应单独核实成本，其中，由企业和国家相关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交，国家相关业务管理部门、单位给经济赔偿可直接抵扣该项目标建造成本，抵扣后差额应调整当期应纳税所得额。3、企业采取银行按揭方法销售开发产品，凡约定企业为购置方按揭贷款提供担保，其销售开发产品时向银行提供确保金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。4、企业委托境外机构销售开发产品，其支付境外机构销售费用（含佣金或手续费）不超出委托销售收入10%部分，准予据实扣除。5、企业利息支出按以下要求进行处理：（1）企业为建造开发产品借入资金而发生符合税收要求借款费用，可按企业会计准则要求进行归集和分配，其中属于财务费用性质借款费用，可直接在税前扣除。（2）企业集团或其组员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其它组员企业使用，借入方凡能出具从金融机构取得借款证实文件，能够在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除。6、企业因国家无偿收回土地使用权而形成损失，可作为财产损失按相关要求在税前扣除。7、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按相关要求审核确定后准予在税前扣除。8、企业开发产品转为自用，其实际使用时间累计未超出12个月又销售，不得在税前扣除折旧费用。（三）计税成本核实1、计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包含固定资产，下同）过程中所发生根据税收要求进行核实和计量应归入某项成本对象各项费用。（和会计核实上会计成本因会计制度和税收制度不一样可能存在差异）2、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项花费而确定费用负担项目。计税成本对象确实定标准以下：（1）可否销售标准。开发产品能够对外经营销售，应作为独立计税成本对象进行成本核实；不能对外经营销售，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售成本对象。（2）分类归集标准。对同一开发地点、完工时间相近、产品结构类型没有显著差异群体开发项目，可作为一个成本对象进行核实。（3）功效区分标准。开发项目某组成部分相对独立，且含有不一样使用功效时，能够作为独立成本对象进行核实。（4）定价差异标准。开发产品因其产品类型或功效不相同而造成其预期售价存在较大差异，应分别作为成本对象进行核实。（5）成本差异标准。开发产品因建筑上存在显著差异可能造成其建造成本出现较大差异，要分别作为成本对象进行核实。（6）权益区分标准。开发项目属于受托代建或多方合作开发，应结合上述标准分别划分成本对象进行核实。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关立案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象，应取得主管税务机关同意。3、开发产品计税成本支出内容：（1）土地征用费及拆迁赔偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生各项费用，关键包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。（2）前期工程费。指项目开发前期发生水文地质勘察、测绘、计划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生各项建筑安装费用。关键包含开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生各项基础设施支出，关键包含开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等小区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（5）公共配套设施费：指开发项目内发生、独立、非营利性，且产权属于全体业主，或无偿赠和地方政府、政府公用机关公共配套设施支出。（6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生，且不能将其归属于特定成本对象成本费用性支出。关键包含管理人职员资、职员福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销和项目营销设施建造费等。4、企业计税成本核实通常程序：（1）对当期实际发生各项支出，按其性质、经济用途及发生地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象成本和应在当期税前扣除期间费用。同时还应按要求对在相关预提费用和待摊费用进行计量和确定。（2）对应计入成本对象中各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按要求将其合理归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（3）对期前已完工成本对象应负担成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担成本费用待其实际销售时再予扣除。（4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（5）对本期未完工和还未建造成本对象应该负担成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。5、开发产品计量和核实分配方法：企业开发、建造开发产品应按制造成本法进行计量和核实。其中，应计入开发产品成本中费用属于直接成本和能够分清成本对象间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象间接成本，应按受益标准和配比标准分配至各成本对象，具体分配方法可按以下要求选择其一：（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积百分比进行分配。1.一次性开发，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积百分比进行分配。2.分期开发，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积百分比进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积百分比进行分配。期内全部成本对象应负担占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担占地面积。（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积百分比进行分配。①一次性开发，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积百分比进行分配。②分期开发，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积百分比进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积百分比进行分配。（3）直接成本法。指按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本百分比进行分配。（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价百分比进行分配。6、相关具体成本分配方法：（1）土地成本，通常按占地面积法进行分配。假如确需结合其它方法进行分配，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完成再行调整。（2）单独作为过渡性成本对象核实公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（3）借款费用属于不一样成本对象共同负担，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（4）其它成本项目标分配法由企业自行确定。7、企业以非货币交易方法取得土地使用权，应按下列要求确定其成本：（1）企业、单位以换取开发产品为目标，将土地使用权投资企业，按下列要求进行处理：①换取开发产品如为该项土地开发、建造，接收投资企业在接收土地使用权时暂不确定其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包含首次分出和以后应分出）市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付相关税费计算确定该项土地使用权成本。如包含补价，土地使用权取得成本还应加上应支付补价款或减除应收到补价款。②换取开发产品如为其它土地开发、建造，接收投资企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付相关税费计算确定该项土地使用权成本。如包含补价，土地使用权取得成本还应加上应支付补价款或减除应收到补价款。（2）企业、单位以股权形式，将土地使用权投资企业，接收投资企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付相关税费计算确定该项土地使用权取得成本。如包含补价，土地使用权取得成本还应加上应支付补价款或减除应收到补价款。8、能够预提费用（3项）：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生成本。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证实资料充足前提下，其发票不足金额能够预提，但最高不得超出协议总金额10%。（2）公共配套设施还未建造或还未完工，可按预算造价合理预提建造费用。这类公共配套设施必需符合已在售房协议、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或根据法律法规要求必需配套建造条件。（3）应向政府上交但还未上交报批报建费用、物业完善费用能够按要求预提。物业完善费用是指按要求应由企业负担物业管理基金、公建维修基金或其它专题基金。9、企业单独建造停车场所，应作为成本对象单独核实。利用地下基础设施形成停车场所，作为公共配套设施进行处理。10、计税成本发生正当凭据及扣除期限要求：（1）企业在结算计税成本时其实际发生支出应该取得但未取得正当凭据，不得计入计税成本，待实际取得正当凭据时，再按要求计入计税成本（限于在年度汇缴期结束前即5月底前取得？）。（2）计税成本核实终止日开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核实终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按要求结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中国税收征收管理法》相关要求对其进行处理。（四）特定事项税务处理1、企业以本企业为主体联合其它企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人企业，按下列要求进行处理：（1）凡开发协议或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品计税成本和其投资额之间差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方投资额视同销售收入进行相关税务处理。（2）凡开发协议或协议中约定分配项目利润，应按以下要求进行处理：①企业应将该项目形成营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目标利润。同时不能因接收投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关利息支出。

②投资方取得该项目标营业利润应视同股息、红利进行相关税务处理。2、企业以换取开发产品为目标，将土地使用权投资其它企业房地产开发项目标，按以下要求进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得开发产品（包含首次取得和以后应取得）市场公允价值计算确定土地使用权转让所得或损失。（五）国税发{}31号文件实施日期：上述要求自1月1日起实施。第三部分房地产业土地增值税政策土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益单位和个人征收一个税，所以，房地产开发企业是土地增值税关键纳税主体。土地增值税计税依据是以纳税人转让房地产取得收入减除《条例》要求扣除项目金额后余额（即增值额），对纳税人在项目全部完工结算前转让房地产取得收入，包含成本确定或其它原所以无法据以计算土地增值税，能够预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以依据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条精神，现在对房地产开发企业转让房地产关键采取预征方法征收土地增值税。[预征对象]：从事房地产开发和建设单位。[预征范围]:签署开发及转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入项目。[预征率]：1%[税款计算]:以该项目标转让收入(含预收款)乘以预征率计算征收。（2）按本企业在同一地域、同十二个月度销售同类平均价格确定。3、国家税务总局其它要求。赞助、发生全部权属转移（）时按要求及建筑物税收（五）外币收入折合人民币问题对于取得收入为外国货币，依据细则要求，以取得收入当日或当月1日国家公布市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布市场汇价折合人民币。包含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及相关地上、地下附着物拆迁赔偿净支出、安置动迁用房支出等。包含计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。，是指以出包方法支付给承包单位建筑安装工程费，以自营方法发生建筑安装工程费。，包含开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生支出。，包含不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生支出。是指直接组织、管理开发项目发生费用，包含工资、职员福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（2）开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生利息支出，属于房地产项目完工前发生，按要求计入房地产开发成本并给予扣除；属于房地产项目完工后发生，应计入房地产开发费用中财务费用并按要求给予扣除。相关扣除项目金额中利息支出怎样计算问题(1)利息上浮幅度按国家相关要求实施，超出上浮幅度部分不许可扣除；(2)对于超出贷款期限利息部分和加罚利息不许可扣除。开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳清算项目标城镇土地使用税，均应计入管理费用并按要求给予扣除。（2）细则中要求许可扣除印花税，是指在转让房地产时缴纳印花税。房地产开发企业根据企业财务会计制度相关要求，其缴纳印花税列入管理费用，已对应给予扣除。其它土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时许可扣除在转让时缴纳印花税。（3）对于个人购入房地产再转让，其在购入时已缴纳契税，在旧房及建筑物评定价中已包含了此项原因，在计征土地增值税时，不另作为“和转让房地产相关税金”给予扣除。（三）（四）开发企业办理土地增值税清算所附送前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用凭证和资料不符合清算要求或不实，主管税务机关可参考青岛市建设工程造价管理部门公布建安造价定额资料，和政府相关部门公布建设规费收取标准等资料，结合房屋结构、用途、区位等原因，核定上述四项开发成本单位面积金额标准，并据以计算扣除。（五）任何形式进行了土地开发、不建造房屋即取得未完工房地产后，未进行任何实质性改良或开发即再转让，房地产相关转让旧房怎样确定扣除项目金额问题

转让旧房，应按：1、房屋及建筑物评定价格2、取得土地使用权所支付地价款和按国家统一要求交纳相关费用3、在转让步骤缴纳税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据，不许可扣除取得土地使用权所支付金额。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数简便方法计算，具体公式以下：(一)增值额未超出扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超出扣除项目金额50%，未超出100%土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超出扣除项目金额100%，未超出200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超出扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中5%，15%，35%为速算扣除系数。（4）省税务机关要求其它情况完工验收证实上述第2至9项资料，须同时报送原件和加盖公章复印件，经主管税务机关查对无误后原件退回。（五）法律责任对符合清算条件开发项目，开发企业应按要求期限办理清算手续，逾期不办理清算，根据《征管法》相关要求处理。对开发企业不进行清算申报，不缴或少缴应纳税款，根据《征管法》相关要求处理。对进行土地增值税清算后应补缴税款开发企业，未按要求期限缴纳税款，根据《征管法》相关要求处理。通知清算申报而拒不申报或进行虚假纳税申报，造成不缴或少缴税款对违反相关税收法律、法规，造成纳税人不缴或少缴土地增值税，由主管税务机关根据《注册税务师管理暂行措施》（国家税务总局第14号令）相关要求处理。五、减免税要求有下列情形之一，免征或减征土地增值税：(一)纳税人建造一般标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%；增值额超出扣除项目金额之和20%，应就其全部增值额按要求计税。对纳税人既建一般标准住宅又搞其它房地产开发，应分别核实增值额。不分别核实增值额或不能正确核实增值额，其建造一般标准住宅不能适用免税要求。(二)因国家建设需要依法征用、收回房地产。（是指因城市实施计划、国家建设需要而被政府同意征用房产或收回土地使用权。）（三）因城市实施计划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，比照本要求免征土地增值税。符合上述免税要求单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。（四）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年，减半征收土地增值税。居住未满三年，按要求计征土地增值税。一、相关以房地产进行投资、联营征免税问题（五）对于以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让，应征收土地增值税。特殊要求：财税[]21号《财政部国家税务总局相关土地增值税若干问题通知》第五条“对于以房地产进行投资、联营，凡所投资联营企业从事房地产开发，或房地产开发企业以其建造商品房进行投资联营，不适用免税要求，应征收土地增值税。（六）相关合作建房征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按百分比分房自用，暂免征收土地增值税；建成后转让，应征收土地增值税。（七）相关企业吞并转让房地产征免税问题在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中，暂免征收土地增值税。（八）以继承、赠和方法无偿转让房地产行为不属于土地增值税征税范围细则所称“赠和”是指以下情况：1、房产全部些人、土地使用权全部些人将房屋产权、土地使用权赠和直系亲属或负担直接赡养义务人。2、房产全部些人、土地使用权全部些人经过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠和教育、民政和其它社会福利、公益事业。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、期望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会和经民政部门同意成立其它非营利公益性组织。（九）相关个人交换住房征免税问题对个人之间交换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，能够免征土地增值税。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税需要而对房地产进行评定，其支付评定费用许可在计算增值额时给予扣除。对条例第九条要求纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评定价格计算征收土地增值税所发生评定费用，不许可在计算土地增值税时给予扣除。六、房地产评定价格纳税人有下列情形之一，根据房地产评定价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格；(二)提供扣除项目金额不实；(三)转让房地产成交价格低于房地产评定价格，又无正当理由。七、纳税期限纳税人应该自转让房地产协议签署之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定期限内缴纳土地增值税。青岛市统一要求纳税期限房地产业纳税人以1个月为一个纳税期，自期满之日起15日内申报纳税。八、纳税地点纳税人应该自转让房地产协议签署之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定期限内缴纳土地增值税。所称房地产所在地，是指房地产座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地域，应按房地产所在地分别申报纳税。第四部分房地产企业缴纳其它地方各税相关政策一、房产税〔相关房地产开发企业开发商品房征免房产税问题〕国税发〔〕89号文明确，鉴于房地产开发企业开发商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一个产品，所以，对房地产开发企业建造商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借商品房应按要求征收房产税。[纳税义务发生时间]1、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。3、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。4、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。5、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。6、纳税人委托施工企业建设房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。7、银行和贷款单位签署房屋转让协议、法院调解或法院判决取得抵债房屋，其实质是购置房屋，应根据《国家税务总局相关房产税城镇土地使用税相关政策要求通知》（国税发〔〕89号）第二条（一）、（二）项要求，分类确定纳税义务发生时间。即：1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，计征房产税和城镇土地使用税。2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计征房产税和城镇土地使用税。[征收方法及计税依据]房产税分从价征收和从租征收，从价征收是指对经营自用房屋以房产计税余值作为计税依据；从租征收是指对出租房屋按租金收入作为计税依据。不一样征收方法下计税依据确实定：（一）从价征收房产原值是指纳税人根据会计制度要求，在帐簿“固定资产”科目中记载房屋原价。对纳税人未按会计制度要求记载，在计征房产税时，应按要求调整房产原值，对房产原值显著不合理，应重新给予评定。凡按会计制度要求在帐簿中记载有房屋原价，即应以房屋原价按要求减除一定百分比（本省为30%）后作为房产余值计征房产税。国税发〔〕173号《国家税务总局相关深入明确房屋隶属设备和配套设施计征房产税相关问题通知》要求：1、为了维持和增加房屋使用功效或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动隶属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，不管在会计核实中是否单独记账和核实，全部应计入房产原值，计征房产税。2、对于更换房屋隶属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来对应设备和设施价值；对隶属设备和配套设施中易损坏、需要常常更换零配件，更新后不再计入房产原值。（二）从租征收房产租金收入，是以房屋产权全部些人出租房产使用权所取得酬劳，包含货币收入和实物收入。（三）投资联营房产计税依据确实定对于投资联营房产，应依据投资联营具体情况，在计征房产税时给予区分对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不负担联营风险情况，实际上是以联营名义取得房产租金，所以应依据条例相关要求由出租方按租金收入计缴房产税。（四）特定政策经营商品房房地产开发企业,在商品房未出售前用作出租，从租缴纳房产税；改作自用，按地税部门核定价格从价缴纳房产税。[经营商品房房地产开发企业,对其自用部分,由其主管地税机关按其商品房售价核定房产原值从价缴纳房产税][税率及税款计算]房产税税负表从租从价实际取得租金房产帐面价值(扣除30%)12%1.2%应纳房产税=计税依据*适用税率=租金收入*12%应纳房产税=计税依据*适用税率=房产原值*1.2%=房产原值Χ（1―30%）*1.2%[减免税]1、经相关部门判定，对毁损不堪居住房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。2、房屋大修停用在六个月以上，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。3、作营业用地下人防设施暂不征收房产税。4、通常在基建工地为基建工地服务多种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不管是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用，在施工期间，一律免征房产税。不过，假如在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位，应该从基建单位接收次月起，依据要求征收房产税。

[纳税期限]青岛市统一要求为：房产管理部门按月申报缴纳；企业和其它单位按季申报缴纳；个人按六个月申报缴纳。申报纳税期限为月份、季度或六个月终了后15日内。[纳税地点]房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在地税务机关纳税。二、土地使用税

[征税对象、计税依据]1、依据城镇土地使用税暂行条例要求，凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内土地，不管是属于国家全部土地，还是集体全部土地，全部是城镇土地使用税征税对象。2、城镇土地使用税是以纳税人实际占用土地面积为计税依据。3、纳税单位和免税单位共同使用共有使用权土地上多层建筑,对纳税单位可按其占用建筑面积占建筑总面积百分比计征土地使用税.4、青岛市对房地产企业统一要求：青地税一函〔〕26号《于深入明确房地产企业商品房开发期间土地使用税相关问题通知》：相关税款计算起止时间问题（1）税款计算开始时间：征用耕地，自同意征用之日起满十二个月时开始缴纳土地使用税；征用非耕地，自同意征用次月起缴纳土地使用税。（2）税款计算结束时间：房地产开发企业开具发票当月为商品房售出，所占土地不再缴纳土地使用税。具体是指用已售出商品房建筑面积占可销售建筑面积百分比换算已售出商品房所占土地面积，据以扣除。相关计税依据问题以纳税人实际占用土地面积为计税依据。具体以[纳税义务发生时间]1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。国税发〔〕89号5、征用耕地，自同意征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

6、征用非耕地，自同意征用次月起缴纳土地使用税。[纳税期限]青岛市统一要求为：房产管理部门按月申报缴纳；企业和其它单位按季申报缴纳；个人按六个月申报缴纳。申报纳税期限为月份、季度或六个月终了后15日内。[纳税地点]土地使用税由纳税人向土地所在地税务机关申报缴纳。土地不在同一地方纳税人，应按土地所在地分别向土地所在地税务机关纳税。[单位税额]：自1月1日起，胶州市区域内土地分为一、二、三等，分别适用3、2、1元税额标准；税额标准调整后，市区（即五个街道办事处行政区域内）土地税额标准提升到6元/平方米（即一等地），建制镇和工矿区土地税额标准统一调整为2.4元/平方米。同时，按要求对外资企业征收城镇土地使用税。三、印花税[征税范围]印花税暂行条例中列举征收，没有列举不征税。分为五大类，即经济协议、产权转移书据、营业帐簿、权利、许可证照和经财政部门确定征税其它凭证。印

花

税

税

目

税

率

表税目征税范围计税依据税率纳税义务人购销协议包含供给、预购、采购、购销结合及协作、调剂、赔偿、易货等协议按购销金额万分之三立协议人建筑安装工程承包协议、包含建筑安装工程承包协议（省局鲁地税函[]126号相关明确土地使用税和印花税若干政策问题通知要求；装饰装修按此税目征收）按承包金额万分之三立协议人借款协议银行及其它金融组织和借款人（不包含银行同业拆借）所签署借款协议按借款金额万分之零点五立协议人产权转移书据包含财产全部权和版权、商标专用权、专用权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让协议、土地使用权转让协议、商品房销售协议按所载金额万分之五立据人加工承揽协议包含加工、定做、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等协议按加工或承揽收入金额万分之五立协议人建设工程勘察设计协议包含勘察、设计协议按收取费用金额万分之五立协议人财产租赁协议包含租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等协议按租赁金额千分之一立协议人财产保险协议包含财产、责任、确保、信用等保险协议按收取保险费收入金额千分之一立协议人货物运输协议包含民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运协议按运输收取费用金额万分之五立协议人仓储保管协议包含仓储、保管协议按仓储收取保管费用金额千分之一立协议人技术协议包含技术开发、转让、咨询、服务等协议按所载金额万分之三立协议人权利许可证照包含政府部门发给房屋产权证、土地使用证、工商营业执照、商标注册证、专利证按件贴花每件5元领受人营业帐薄（生产经营用帐薄）记载资金帐薄按实收资本和资本公积万分之五贴花立帐薄人其它帐薄按件贴花每件5元。

[计税依据]通常要求：（1）据实征收计税依据，按上表所表示。（2）核定征收计税依据青岛市局统一要求：印花税核定征收计税依据、核定百分比、适应税率以下表：核定征收印花税综合项目表应税凭证类型计税依据核定百分比税率购销协议工业企业销售收入100%0.3‰商业批发销售收入80%0.3‰商业零售销售收入30%0.3‰外贸企业销售收入120%0.3‰加工承揽协议加工承揽收入80%0.5‰建设工程勘察设计协议收入100%0.5‰建筑安装工程承包协议工程结算收入100%0.3‰财产租赁协议租赁收入100%1‰货物运输协议货物运输收入100%0.5‰仓储保管协议仓储保管收入100%1‰借款协议借款金额100%0.05‰财产保险协议保费金额100%1‰技术协议收入100%0.3‰注：当期应缴印花税＝计税依据×核定百分比×税率特殊要求：（1）已贴花凭证，修改后所载金额有增加，其增加部分应该补助印花税票。（2）按金额百分比贴花应税凭证，未标明金额，应根据凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价，按市场价格计算金额，然后按要求税率计算应纳税额。（3）有些协议在签署时无法确定计税金额，如技术转让协议中转让收入，是按销售收入一定百分比收取或是按实现利润分成；财产租赁协议，只是要求了月(天)租金标准而却无租赁期限。对这类协议，可在签署时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补助印花。[纳税义务时间]1、采取“三自”措施缴纳印花税纳税义务发生时间是：在协议签定时、书据立据时、帐簿启用时、证照领受时贴花。2、采取汇总措施缴纳印花税纳税义务发生时间是：次月15日前到当地税务机关缴纳。3、采取核定计税依据缴纳印花税，其纳税义务发生时间为是：实施印花税核定征收纳税人，纳税期限为30天，纳税人应在次月15日前到主管地方税务机关申报缴纳印花税。税额较小，经主管地方税务机关确定，可将纳税期限延长至一个季度或六个月。4、在国外签定协议，于带回同内时缴纳。[纳税期限]印花税按月、季或六个月缴纳，申报纳税期限为月份、季度或六个月终了后15日内。[特殊要求]1、凡多贴印花税票者，不得申请退税或抵用。2、按条例要求，协议签定时即应贴花，推行完税手续。所以，不管协议是否兑现，全部一律根据要求贴花。

[纳税地点]印花税通常实施就地纳税。四、车船税自1月1日起在全国统一征收车船税。[征税对象]车船税是对在中国境内依法应该到公安、交通、农业、渔业、军事等管理部门办理登记车辆、船舶，依据其种类，根据要求计税单位和年税额标准计算征收一个财产税。应该缴纳车船税车辆包含：载客汽车、载货汽车、摩托车、三轮汽车、低速货车、专题作业车、轮式专用机械车等。[纳税人]车船税由车船全部些人或管理人缴纳。车船税全部些人或管理人未缴纳车船税，使用人应该代为缴纳。[扣缴义务人]从事机动车交通事故责任强制保险（以下简称交强险）业务保险机构为车船税扣缴义务人，在销售机动车交强险时代收代缴车船税。[纳税义务发生时间]车船税纳税义务发生时间，为车船管理部门核发车船登记证书或行驶证书所记载日期当月。纳税人未根据要求到车船管理部门办理应税车船登记手续，以车船购置发票所载开具时间当月作为车船税纳税义务发生时间。对未办理车船登记手续且无法提供车船购置发票，由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。对属于投保“交强险”车辆，投保人应在购置“交强险”时缴纳车船税；对不需要投保“交强险”，但属于车船税征税范围，并在车船管理部门登记车船，由纳税人到机构所在地地方税务机关申报缴纳车船税。青岛市车辆税额统一根据《山东省车船税车辆税目税额表》实施税目计税单位年税额备注载客汽车每辆大型600元乘坐人数大于或等于20人汽车（包含电车）中型480元乘坐人数大于9人且小于20人汽车小型420元乘坐人数小于或等于9人汽车微型240元发动机气缸总排气量小于或等于1升载客汽车载货汽车按自重每吨96元包含半挂牵引车、挂车三轮汽车低速货车按自重每吨60元自重为机动车整备质量，以车船管理部门核发车船登记证书或行驶证书对应项目所载数额为准。摩托车每辆60元专题作业车、轮式专用机械车按自重每吨96元专题作业车是指装置有专用设备或器具，用于专题作业汽车。轮式专用机械车是指含有装卸、挖掘、平整设备轮式自行机械。车船税船舶税目税额表计税单位年税额(每吨)备注净吨位小于或等于200吨3元拖船是指专门用于拖(推)动运输船舶专业作业船舶。拖船根据发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算征收。拖船和非机动驳船分别按船舶税额50%计算。净吨位201吨至吨4元净吨位吨至10000吨5元净吨位10001吨及其以上6元备注：1、上述所包含核定载客人数、自重、净吨位、马力等计税标准，以车船管理部门核发车船登记证书或行驶证书对应项目所载数额为准。纳税人未根据要求到车船管理部门办理登记手续，上述计税标准以车船出厂合格证实或进口凭证对应项目所载数额为准；不能提供车船出厂合格证实或进口凭证，由主管地方税务机关依据车船本身情况并参考同类车船核定。2、车辆自重尾数在0.5吨以下（含0.5吨），根据0.5吨计算；超出0.5吨，根据1吨计算。船舶净吨位尾数在0.5吨以下（含0.5吨）不予计算，超出0.5吨根据1吨计算。1吨以下小型车船，一律根据1吨计算。3、所称自重，是指机动车整备质量。4、纳税人已经完税或已经根据要求办理车船税免税手续，在购置机动车交通事故责任强制保险时凭相关证实不再缴纳车船税。应税车船未参与机动车交通事故责任强制保险，纳税人应该在要求期限内自行申报纳税。[应纳税额]购置新车船，购置当年应纳税额自纳税义务发生当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=(年应纳税额/12)*应纳税月份数在一个纳税年度内，已完税车船被盗抢、报废、灭失，纳税人能够凭相关管理机关出具证实和完税证实，向纳税所在地主管地方税务机关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间税款。已办理退税被盗抢车船，失而复得，纳税人应该从公安机关出具相关证实当月起计算缴纳车船税。[纳税地点]车船税纳税地点为纳税人所在地。纳税人所在地是指单位（组织）机构所在地或个人住所所在地。由扣缴义务人代收代缴机动车车船税，纳税地点为扣缴义务人所在地。车船税征收管理由纳税人所在地地方税务部门负责。扣缴义务人代收代缴车船税征收管理，由扣缴义务人所在地地方税务部门负责。扣缴义务人所在地地方税务机关是指扣缴义务人（保险机构）缴纳营业税主管地方税务机关。代收代缴车船税保险机构，应将其代收车船税向其缴纳营业税主管地方税务机关解缴。[纳税期限]车船税按纳税年度申报缴纳。具体申报纳税期限由县地方税务部门确定，报设区市地方税务部门立案。由扣缴义务人代收代缴机动车车船税，车船税纳税期限为纳税人购置机动车交通事故责任强制保险当日。五、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加[计税依据及纳税义务发生时间]城市维护建设税，以纳税人实际缴纳增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别和增值税、消费税、营业税同时缴纳。征收标准为单位和个人实际缴纳增值税、消费税、营业税总额7％。地方教育附加征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额1％。教育费附加征收标准为单位和个人实际缴纳增值税、消费税、营业税总额3％。[减免及退税]1、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加通常不应减免税对因为减免营业税、增值税、消费税而发生退税，同时退还已缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。[纳税期限]城市维护建设税及附加按月申报，申报纳税期限为月份终了后15日内。第三节房地产业发票管理方面内容一、相关发票领购方面。1、纳税人首次申请发票需携带以下资料：《发票领购簿》、《发票领购申请表》、税务登记证副本、发票专用章或财务专用章、经办人身份证件等。具体办理步骤是：纳税服务中心受理——转税收管理员实地勘察审核——上报征管科审批——转纳税服务中心发售对以后申请发票需携带以下资料：《发票领购簿》、《发票领购申请表》、税务登记证副本、经办人身份证件。二、相关发票代开方面。纳税人向主管地税机关申请开具发票时，必需严格根据要求足额缴纳各项税款，填制《青岛市地方税务局代开发票申请表》一式二份，同时需携带以下资料：（一）税务登记证副本（办理税务登记单位和个人携带）；（二）经办人正当身份证件及复印件；（三）劳务协议、租赁协议或接收劳务方证实材料及复印件；（四）纳税人委托代理人代其缴纳税款，应提供委托代缴税款证实材料。主管地税机关为纳税人开具发票金额超出5万元，须调查核实，经征管科长同意后，方可为纳税人开具发票。同时，主管地税机关应在开具发票15日内核实其开具发票是否入账。三、违反发票管理法规行为表现及处罚要求：违反发票管理法规行为表现以下：（一）未根据要求印制发票或生产发票防伪专用具。（二）未根据要求领购发票。关键包含：（1）向税务机关以外单位和个人领购发票；（2）私售、倒买倒卖发票；（3）贩运、窝藏假发票；（4）向她人提供发票或借用她人发票；（5）盗取（用）发票；（6）其它未按要求领购发票行为。（三）未根据要求开具发票。（四）未根据要求取得发票。关键包含:（1）应取得而未取得发票；（2）取得不符合要求发票；（3）取得发票时，要求开票方或自行变更品名、金额或增值税税额；（4）自行填开发票入帐；（5）其它未按要求取得发票行为。（五）未根据要求保管发票。关键包含:(1)丢失发票；(2)损（撕）毁发票；(3)丢失或私自销毁发票存根联和发票登记簿；(4)未按要求缴销发票；(5)印制发票企业和生产发票防伪专用具企业丢失发票或发票监制章及发票防伪专用具等；(6)未按要求建立发票保管制度；(7)其它未按要求保管发票行为。（六）未根据要求接收税务机关检验。依据〈发票管理措施〉及其实施细则，对不一样发票违法行为进行对应税务行政处罚：（一）对上述六种行为之一单位和个人，由税务机关责令限期更正，没收非法所得，能够并处１万元以下罚款。有前款所列两种或两种以上行为，能够分别处罚。（二）对非法携带、邮寄、运输或存放空白发票，（包含经税务机关监制空白发票和伪造假空白发票）由税务机关收缴发票，没收非法所得，能够并处１万元以下罚款。（三）私自印制、伪造变造、倒买倒卖发票（包含倒买倒卖发票、发票防伪专用具和伪造假发票）、私自制作发票监制章、发票防伪专用具，由税务机关依法给予查封、扣押或销毁，没收非法所得和作案工具，能够并处１万元以上５万元以下罚款；组成犯罪，依法追究刑事责任。（四）违反发票管理法规，造成其它单位或个人未缴、少缴或骗取税款，由税务机关没收非法所得，能够并处未缴、少缴或骗取税款一倍以下罚款。(五)对违反发票管理法规造成偷税，根据《中国税收征收管理法》处理。对违反发票管理法规情节严重组成犯罪，税务机关应该书面移交司法机关处理。另外，依据〈征管法〉第七十二条要求，从事生产、经营纳税人、扣缴义务人有税收违法行为，拒不接收税务机关处理，税务机关能够收缴其发票或停止向其发售发票。四、相关发票真伪判别渠道和方法：1、各联次颜色不一样：第一联发票联（付款方付款凭证，印色为棕色），第二联记账联（收款方记账凭证，印色为红色），第三联存根联（收款方留存，印色为黑色），统一采取干式复写纸印制，背涂颜色为蓝色。3、直接到税务机关查询判别。发票进行真伪判定并出具判定汇报，由青岛市局负责；发票进行真伪查询或进行通常判定，且不需要出具判定汇报，判定后当场给予退还发票。由受理税务机关负责。相关单位和个人要求判定发票，应先提交书面申请或单位介绍信，并附被判定发票原件和复印件。发票原件给予判定发票真伪；发票复印件留存备查。4、建筑业发票认证制度：为加强建筑业税收源头控管，拓宽发票判别服务渠道，强化建筑业发票“双向”监管，凡本市范围内建设单位取得建筑业发票均要实施认证制度，发票认证工作由直属征收分局、各税务所组织具体实施。正常控管纳税人由当地主管税务机关负责，其它建筑项目根据属地管理标正确定。发票认证关键内容：发票是否属于本局发票管理部门发售、发票所表明经济业务是否真实、发票真伪判别和是否符合其它税收管理及发票管理要求等。第四节纳税服务方面内容第一部分：青岛市地税局12366纳税服务短信平台介绍一、概述为深入优化纳税服务，满足纳税人个性化服务需求，青岛地税和青岛移动、联通联合开发了12366纳税服务短信平台，该平台实现了手机短信系统和地税综合征管软件（CTAIS）系统对接，并以短信息单向传输和双向信息互动两种方法为用户提供含有短信特色贴身服务，真正实现税收信息在税企之间快速传输和反馈。二、功效介绍1、税收法规公布：受国家相关电信条例中短信内容字数限制（70字含标点符号、空格），当有新税收法律法规、政策等规范性文件公布时，仅需将相关法规标题及简单提醒作为短信内容发送给用户。2、涉税通告公布：当有新办税信息（包含最新办税步骤、期限、办事要求和通知等）公布时，需立即将相关信息标题或内容提要发送给有预订本项服务短信用户。3、纳税提醒服务：在申报期最终一日前，征管系统自动读出未申报纳税人及未申报税种，自动发送以下信息：某纳税人(申报码)某某月份以下税种还未申报：营业税，个人所得税，教育费附加，地方教育附加，城市维护建设税等。请在某月某日前立即办理。4、纳税催报服务：在申报期结束后，征管系统自动读出未申报纳税人及未申报税种，自动发送以下信息：某纳税人(申报码)某某月份以下税种还未进行纳税申报：个人所得税，教育费附加，地方教育附加，城市维护建设税，且已过了要求申报期限，请立即到主管税务机关办理。5、纳税催缴服务：在要求缴款期限结束后二日内，征管系统自动读出未缴纳税款纳税人及未缴纳税种，自动发送以下信息：某纳税人(申报码)某某月份以下税款还未缴款：城市维护建设税（税票编码），且已过了要求缴款期限，请立即缴纳。6、扣款失败通知：某纳税人(申报码)某某月份以下税款银行自动扣款未能成功：城市维护建设税(金额)，请在要求缴款期限前立即联络主管地税机关查询扣款失败原因并缴款入库。7、发票真伪查询：移动、联通手机用户编辑短信：F12位发票代码8位发票号码，发送至短信接收中心（），短信平台系统自动进行真伪判定。（例：青岛市停（泊）车收费定额专用发票，发票代码：，发票号码：02586518，用户能够编辑短信“f02586518”,发送到，查询结果即时发送回手机，发票真伪查询功效能够直接使用，不需要申请开通）8、发送节日问候：各级税务机关可视需要，经过短信发送平台向广大纳税人和地税系统广大干部职员发送节日问候语。三、服务对象青岛地税系统管辖纳税人、青岛地税系统全体干部职员和其它需接收短信服务单位和个人。四、资费方法采取双向收发、单项收费形式。即纳税人收取青岛地税局12366纳税服务短信平台发出短信息是无偿，当纳税人向短信平台发送短信息时，由移动、联通企业分别按其一般短信收费标准计费，由纳税人自行支付，青岛地税局不收取其它任何费用（此项服务无月租费用）。五、开通方法1、新办税务登记纳税人：由各基层局办税服务厅窗口工作人员负责为纳税人开通短信平台服务。2、已经办理税务登记纳税人：开通网上申报纳税人：关键操作步骤：登陆青岛地税网站（.net）点击“短信平台”——纳税申报码——申报密码——用户选择——是否认证——进行手机号码录入——收到短信后确定——手机号码注册完成；或登陆青岛地税网站点击“纳税申报”（）下“用户维护”，进行手机号码录入。问题：远程申报纳税人登陆http：//后，点击“用户维护”，注册手机号码后，纳税人找不到填写手机接收认证码？经过此方法注册手机号码纳税人，应该在IE浏览器“弹出窗口”中填写手机所接收认证码，因为很多用户把IE浏览器“弹出窗口”关闭了，所以通常情况下用户收到认证码却看不到“弹出窗口”，找不到填写认证码地方。用户只有把IE浏览器“弹出窗口”打开，才能将看见输入“认证码”窗口。针对这个问题，信息中心正在修改，下一步可能会取消“弹出窗口”，愈加方便纳税人注册。（2）未办理网上申报纳税人：向税收管理员报送拟开通短信服务手机号码，由所属税收管理员在短信平台系统录入手机号码。问题：青岛地税管辖纳税人是否全部需要开通短信平台服务？依据市局局务会精神，只要是青岛地税管辖纳税人标准上全部应开通短信平台服务，尤其是注册类型是企机关纳税人。个体工商户、社会团体等其它类型由各分局自定是否开通。对于已经办理远程申报纳税人各单位能够要求纳税人自主到青岛地税网站进行开通操作，其它类型纳税人由各分局组织所属税收管理员在短信平台中给予开通。六、变更（注销）方法1、开通网上申报纳税人：2、未办理网上申报纳税人：向税收管理员报送变更后短信平台手机号码，由所属税收管理员在短信平台系统中修改手机号码。第二部分：征纳互动综合服务平台征纳互动综合服务平台，是指利用网络将社会公众意见、提议、投诉、举报、咨询、留言等问题，在网站集中受理，后台办理落实，经过网站将结果反馈给公众。一、关键功效。根据“网站受理、后台办理、网站反馈”应用模式设计开发政民互动综合服务平台，适合各级政府网站使用。经过构建多专题互动服务，整合领导信箱、建言献策、投诉举报、在线咨询等互动内容。公众咨询、意见、提议、投诉、举报经过“政民互动综合服务平台”提交，数据转入后台