房地产管理基本制度与政策

江西师范大学城建学院胡细英教授房地产管理基本制度与政策本部分内容的基本框架

本部分内容主要按照房地产业各环节之间的逻辑顺序来划分章节，力求全面反映我国现行房地产业各方面的基本制度与政策，内容包括我国基本的土地制度及建设用地管理、房屋拆迁（征收）、规划和建设工程管理、房地产开发经营、房地产交易、房地产权属登记、房地产中介服务、房地产税收、物业管理和住房公积金等方面的相关法律法规。

一、房地产概述（第三章）1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。3.房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。《立法法》第五章适用与备案的有关内容：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。《立法法》第五章适用与备案的有关内容：地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；(二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；(三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。二、建设用地制度与政策（第四章）

1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。5.国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。6.国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理规定。重点阅读：

《土地管理法》《城市房地产管理法》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

国有土地上房屋征收与补偿条例中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。总理温家宝

二○一一年一月二十一日

2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

三、城乡规划及工程建设管理制度与政策（第六章）1.城乡规划管理掌握：城市规划管理。熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。2.勘察设计管理了解：勘察设计管理。3.建设工程招投标与监理了解:建设工程招投标与监理。4.建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度。熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。

重点阅读：《城乡规划法》《建筑法》《城市房地产管理法》

四、房地产开发经营（第七章）1.房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理。2.房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理。3.房地产经营管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地产项目转让。了解：房地产广告。4.房地产开发企业信用档案了解：房地产开发企业信用档案。

《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月１日起施行。）第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

重点阅读：《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》

五、房地产交易管理（第八章）1.房地产交易管理熟悉：房地产交易中的基本制度。了解：房地产交易的概述、管理机构。2.房地产转让管理掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。了解：房地产转让的概述及特征。五、房地产交易管理（第八章）3.商品房销售管理掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。熟悉：商品房销售的概念。五、房地产交易管理（第八章）4.房屋租赁管理熟悉：《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关内容。了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。5.房地产抵押管理掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。P273

某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110平方米，售价每平方米4000元，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100平方米，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。

A．40000B．53600C．66800D．80000110*3%*4000+[110*（1-3%）-100]*4000*2=53600+13200=66800P289甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定。（1）假设乙公司打算在当年7月1日将其对甲公司债权中的一部分即30万元转让给丙公司,则（C）。A．乙公司此时不得转让债权B．乙公司在12月31日之后方能转让债权C．乙公司此时可以转让债权，但最高额抵押权不得转让D．乙公司此时可以转让债权，且最高额抵押权同时转让

甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定。（2）8月1日，甲又将该门面房抵押给自然人丙，从丙处借款50万元，年底归还，双方办理了抵押登记。而由于进货量激增，9月1日，甲乙双方决定调整最高债权额至150万元，12月31日，甲乙确定了实际债权数额为200万元。实现抵押权时该门面房拍卖得款180万元。则乙可以分得（C）。

A．180万元B．150万元C．130万元D．100万元

P292丁公司以其房屋和建设用地使用权作抵押，分别向甲乙丙三家银行借款，甲银行借100万元，乙银行借300万元，丙银行借500万元，先后办理了抵押登记。眼看丁公司无力偿还借款，丙银行和甲银行以及丁公司商定，交换抵押权的顺位，丙银行支付甲银行50万元作为补偿。后来，丁公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获价款600万元，以下关于三家银行的分配正确的是（C）。

A．甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元

B．甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元

C．甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元

D．甲银行150万元、乙银行300万元、丙银行150万元重点阅读：《城市房地产管理法》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》《城市房地产转让管理规定》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《城市房地产抵押管理办法》

六、房地产权属登记制度与政策（第九章）1.房地产登记概述熟悉：房地产登记概述。2.房地产登记制度掌握：房地产登记制度。3.房屋权属登记信息查询掌握：房屋权属登记信息查询。4.房地产交易与权属登记规范化管理掌握：房地产交易与权属登记规范化管理。5.房地产登记机构的协助执行掌握：房地产登记机构的协助执行。

三种不动产登记制度对比表名称特点主要实行的国家契据登记制1.订立契约即可生效2.登记只是形式审查3.登记不具公信力4.动态登记法国比利时苏格兰意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美国的多数州等权利登记制1.登记具有强制性2.登记是生效的必要条件3.进行实质性审查4.登记具有公信力德国奥地利瑞士荷兰捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托伦斯登记制1.土地权利的变更不经登记不生效2.进行实质审查3.登记具有绝对公信力4.发给权利证书5.登记机关的赔偿责任澳大利亚新西兰加拿大菲律宾英国美国的若干州等P299合法建造房屋的物权自（D

）发生效力。A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时P299

某套房屋登记簿上的所有权是人甲，但乙认为房屋应当归自己所有，遂根据双方之间的仲裁协议申请仲裁。裁决书写明“本案系争房屋归乙所有”，但甲乙未办理登记手续。一个月以后，乙将该房屋抵押给丙，签订了书面合同，但未办理登记，关于本案，以下说法正确的是（BC）。A．房屋应归甲所有B．房屋应归乙所有C．抵押合同有效D．抵押权成立E．抵押合同无效

P299

甲有三室二厅住房一套。除养子乙、侄儿丙外，甲再无其他亲属。3月7日甲私下对丙口头表示，死后房屋归丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的归属争执不休。4月15日乙与丁签署房屋买卖合同，约定乙将该房屋卖给丁。请问以下说法中正确的是（A

）。A．乙丁之间的买卖合同有效B．乙丁之间的买卖合同无效C．乙丁之间的买卖合同效力未定D．乙丁之间的买卖合同可撤销P305

甲建造了一栋三层小楼，到登记机关办理所有权登记手续。登记机关的下列行为中符合法律规定的是（）。A．对房屋进行实地查看B．要求对房屋的价值进行评估C．按照房屋的面积收取登记费D．按照房屋的价值收取登记费重点阅读：《物权法》《城市房地产管理法》《房屋登记办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》等

七、房地产中介服务管理制度与政策（第十章）1.房地产中介服务的行业管理概述了解：房地产中介服务的概念及特点，房地产中介服务收费。2.房地产估价行业管理熟悉：房地产估价行业管理制度。3.房地产经纪人员职业资格制度了解：房地产经纪人员职业资格制度。4.住房置业担保管理熟悉：住房置业担保业务管理制度。了解：住房置业担保的概念、住房置业担保机构管理制度。5.房地产中介服务行业信用档案了解：房地产中介服务行业信用档案。

住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定（经2010年12月31日第68次住房和城乡建设部常务会议审议，决定废止、修改下列规章，现予发布，自发布之日（2010年1月26日）起生效。）

一、废止下列规章

1、《城市房屋拆迁单位管理规定》（1991年7月8日建设部令第12号发布）

2、《城市地下水开发利用保护管理规定》（1993年12月4日建设部令第30号发布）

3、《开发区规划管理办法》（1995年6月1日建设部令第43号发布）

4、《城市异产毗连房屋管理规定》（1989年11月21日建设部令第5号发布，根据2001年8月15日建设部令第94号修正）

5、《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月8日建设部令第50号发布，根据2001年8月15日建设部令第97号修正）

二、修改下列规章…重点阅读：《城市房地产管理法》

八、房地产税收制度与政策（第十一章）1.房产税熟悉：房产税的减税和免税规定、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。了解：房产税的纳税人、课税对象、计税依据和税率。2.城镇土地使用税熟悉：城镇土地使用税的减税、免税规定。了解：城镇土地使用税的纳税人、课税对象和计税依据、适用税额、地下建筑用地的土地使用税。3.耕地占用税熟悉：耕地占用税的加成、减免规定。了解：耕地占用税的纳税人、课税对象、计税依据、适用税额。八、房地产税收制度与政策（第十一章）4.土地增值税掌握：土地增值税纳税人、征税范围、课税对象和计税依据、适用税额和应纳税额的计算、扣除项目、减税和免税、征收管理。5.契税掌握：契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、纳税环节和期限、减税和免税。6.相关税收熟悉：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税制度政策。

7.有关房地产税收的优惠政策掌握：有关房地产税收的优惠政策。P350

按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（B）元。A．4200B．5880C．8640D．86400对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ACD

）。A．自用的工业房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值B．自用的工业房产，以房屋原价的50%—60%作为计税税基C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70%—80%作为应税房产原值D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E．地下人防设施免税p354

某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（B

）万元。A．330 B．350C．440D．870重点阅读：《契税暂行条例》《土地增值税暂行条例》等

九、住房公积金制度与政策（第十二章）1.住房公积金概述了解：住房公积金的性质、特点。2.住房公积金归集、提取和使用熟悉：住房公积金的归集、提取和使用。3.住房公积金利率与税收熟悉：住房公积金的利率政策和税收政策。

重点阅读：《住房公积金管理条例》

十、物业管理制度与政策（第十三章）1.物业管理概述了解：物业管理的有关概念。2.物业管理相关主体了解：物业管理的供给主体、需求主体。3.物业管理基本制度熟悉：业主大会制度、住宅专项维修资金制度。了解：业主委员会备案制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业