纽约、多伦多、新加坡和伦敦城市竞争力与房地产

纽约、多伦多、新加坡和伦敦城市竞争力与房地产

一纽约城市竞争力与房地产业关系研究（一）引言伦敦是世界重要的经济中心，其GDP总量占英国的17%，约达1620亿英镑，比芬兰、爱尔兰和葡萄牙的GDP值都高。伦敦人均GDP比英国平均水平高23%。伦敦是欧洲吸引跨国公司最成功的城市，目前共有来自92个国家的1万多家海外公司落户伦敦。全球财富500强企业大多在伦敦设立了机构，其中有1/3企业的欧洲总部设在伦敦；伦敦的投资银行业务占全欧洲的1/2。伦敦所取得的这些经济成就不仅与其自身较高的竞争力有关，同时也与完善的房地产市场密不可分。为对伦敦城市竞争力与房地产业的关系有一个清楚的判断，本文第二部分将对城市规模扩张与房地产业的经济地位进行分析，第三部分探讨社会需求与房地产发展的关系，第四部分分析房地产业发展对伦敦城市竞争力的影响，第五部分得出结论。（二）城市经济发展对房地产业的影响多伦多经济以汽车、电子、金融业及旅游业为主，这些产业的发展吸纳了众多劳动力，提高了本地区的就业率，为整个城市经济规模的扩张起了重要作用。同时，城市经济的发展也带来了极大的外部效应，在吸引本国及国外众多投资者和旅游者来这里投资和观光的同时，也极大地促进了房地产业发展。1.城市化向城郊化转变扩大了房地产业规模从纽约市发展历史来看，其实现城市化的时间较早，1921年人口就达到618万，1929年已经大厦林立，仅摩天大楼就有188幢，并普及了电车、汽车等交通工具。随着城市经济的进一步发展，居民和工厂集中于市中心所导致的交通堵塞、环境污染等问题越来越突出，城市功能向郊区转移已成必然趋势。20世纪50年代至70年代大量企业、商业区和居民迁往郊区，为中心城区腾出了进一步发展的空间。城市化向郊区化发展为建立科学的城市功能分区奠定了基础，不仅提高了城市经济规模，扩大了就业，也使整个城市对工业房地产、商业房地产和住宅的需求规模有了较大提高，是近几十年来房地产业持续发展的主要推动力之一。2.产业结构的转变促进了房地产业发展第一次世界大战后纽约形成了以劳动密集型产业为主的产业结构，但二战以后到20世纪70年代中期，尤其从60年代开始，纽约制造业走向衰退，而以金融业、服务业等为代表的第三产业开始崛起。20世纪60、70、80年代制造业就业人数分别减少了9.2万人、18.1万人、26.7万人，分别下降了9%、19%和35%。[1]这种下降趋势一直持续到今天。表19-1列出了1999～2002年纽约各产业就业人数，从中可以看出制造业人数从1999年的89.1万人下降到2002年的65.2万人，而其他服务性产业人数基本保持了稳中有升的趋势。2003～2004年间产业结构转变仍在继续，这期间制造业又失去了2万多个工作岗位。与之形成较大对比的是，2003年12月到2004年7月间商业服务业就业人数增加1.6万个工作机会，文化和媒体业增加1.3万个工作机会。制造业的衰退和服务业的发展，不仅为社会创造了更多的工作机会，也对办公场所、居住空间和活动场所提出了更高的要求，在多样化的需求推动下房地产业也随之得到了快速发展。表19-11999～2002纽约主要产业就业数量单位：千人年份1999200020012002产业制造业891.0877.5708.2652.2建筑业311.2328.1330.5321.9批发、零售业——1235.21213.7金融、保险及房地产业541.2543.3550.7527.1房地产业155.7156.8181.0177.7政府1445.31467.71467.81492.6总就业8456.08635.38591.78459.0资料来源：NYKdatacenter.|Excel下载表19-11999～2002纽约主要产业就业数量3.总部经济为房地产业发展提供了机遇纽约优越的区位条件、雄厚的经济基础及国际金融中心的地位，众多跨国公司将总部设在这里。2005年《财富》杂志列出的全球500强企业中有54家总部设在纽约，在全球位居第一位。纽约之所以赢得著名企业的青睐，其中重要的原因之一是当地房地产业发达，可以为企业发展提供基础设施完善、功能齐全的办公场所。由于纽约第三产业发展迅速，商业房地产数量大且功能齐全，再加上地方政府为吸引跨国企业在本地区落户，格外重视房地产业发展。他们在城市功能定位中制定的袖珍工业园区和高科技产业研究园区发展规划，极大地带动了房地产业发展。因此，总部经济为房地产业发展提供了机遇。（三）房地产业发展现状及趋势分析在纽约百年历史中房地产业发展极为迅速，成为本地经济发展的主要助推器之一。随着“9·11”事件对城市经济影响逐渐消失，房地产业又恢复了昔日的繁荣。下面将从房地产空置率、租金、商业房地产发展等方面，对纽约房地产发展现状和趋势做进一步分析。1.住宅存量显著增加纽约外来投资者和旅游者非常多，再加上纽约是一个多民族聚居的城市，国外移民是该城市人口增长的主要途径之一，这些因素导致住宅需求不断扩大。表19-2反映了2001～2002年间纽约房地产开发合同金额变化情况。从表19-2可以看出，纽约房地产开发仍保持了较高的规模和增长速度，2001～2002年间房地产开发总金额在220亿～240亿美元之间，2002年比2001年增长了20.2亿美元，其中，纽约南部地区较北部地区有更高增长速度。从中还可以看出，无论纽约州还是纽约南部、北部地区，住宅开发金额要比非住宅房地产开发金额有更高的增长速度，这说明纽约住宅存量的增长速度要高于非住宅房地产。表19-22001～2002年纽约房地产开发合同金额单位：亿美元地区总额非住宅房地产住宅200120022001200220012002纽约州221.6241.8103.796.867.472.8纽约南部138.8153.867.760.039.940.4纽约北部82.988.136.136.827.532.4资料来源：F.W.Dodge，McGraw-HillSystemsCompany，proprietarydataprovidedbyspecialpermission.|Excel下载表19-22001～2002年纽约房地产开发合同金额表19-3显示了2002～2005年间纽约住宅存量变化情况，从中可以看出，2002年住宅总套数、总出租住宅套数、私有住宅套数分别为320.86万套、208.48万套、99.70万套，2005年住宅总套数、总出租住宅套数、私有住宅套数分别为326.09万套、209.23万套、103.18万套，2005年比2002年均有一定增长，其中私有住宅增长更快，达到3.5%，说明强有力的社会需求使纽约住宅存量保持了连续增长。表19-32002和2005年纽约住宅存量变化状况变量200220052002～2005变化率（%）总住宅套数32085873260856＋1.6总出租住宅套数20847692092363＋0.4其中：已租出住宅20235042027626＋0.2空置住宅6126564737＋5.7私有住宅套数9970031031780＋3.5其中：自住住宅9818141010370＋2.9空置住宅1518921410＋41.0资料来源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下载表19-32002和2005年纽约住宅存量变化状况2.房地产空置率保持较低水平空置率是衡量房地产业发展态势的一个重要指标，空置率越高，说明该地区房地产开发过量或出现了投资过热的现象；而空置率较低，说明该地区房地产业发展较平稳，房地产供给和需求基本处于均衡状态。表19-4反映了2002和2005年纽约不同地区房地产空置量和空置率状况。从中可以看出，2002年纽约市用于出租房地产空置数量为61265套，2005年为64737套，这两年的空置率分别为2.94%、3.09%。虽然2005年用于出租的房地产空置数量较2002年有所增加，但空置率仍然处于较低的水平。表19-4中还列出了纽约市各区房地产空置量和空置率的数据。这些数据显示，布朗克斯区和曼哈顿区房地产空置量在下降，其中布朗克斯区下降幅度较大；布鲁克林区和皇后区房地产空置量在上升，其中皇后区上升的幅度较大。虽然纽约各区房地产空置量存在波动，但空置率最高值只有3.86%，在总体上仍保持了较低的水平，并呈现继续下降的趋势。表19-42002和2005年纽约市出租房地产空置量和空置率状况城市或地区空置数量（套）空置率（%）2002200520022005纽约市61265647372.943.09布朗克斯区1220099523.292.63布鲁克林732.78曼哈顿区22389221983.863.79皇后区7658122391.782.82注：由于斯坦腾岛空置量和空置率较少，在这里没有列出。

资料来源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下载表19-42002和2005年纽约市出租房地产空置量和空置率状况表19-5列出了不同租金水平的房地产空置量和空置率数据。从空置量数据可以看出，租金低于799美元和高于1750美元的房地产空置量较少，租金在1000～1249美元的房地产空置量最高。但从空置率数据来看，中低租金房地产空置率低，而高租金房地产空置率较高，虽然2005年比2002年有所下降，但仍达到9.14%的水平，说明消费者对中低档房地产的需求较大，对高档房地产需求相对较小。这主要是由于在纽约落户的大企业虽然不少，但中小企业数量更多。这些中小企业在财力的限制下，只能租用中低档房地产，从而使中低档租金房地产空置率处于较低水平。这说明纽约房地产市场正处于健康发展之中。表19-52002和2005年纽约市不同租金水平的房地产空置量和空置率状况月租金（美元）空置数量（套）空置率（%）2002200520022005低于500507143881.491.38500～699619279181.472.30700～799599543712.272.02800～899773977503.023.21900～999763979293.893.951000～12497761111933.393.481250～1749726695894.104.021750～2499659253617.495.062500以上7009623910.279.14资料来源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下载表19-52002和2005年纽约市不同租金水平的房地产空置量和空置率状况3.房地产租赁市场稳步发展房地产市场共分三级，一级市场是指土地市场；二级市场是指新建商品房即增量房交易市场，或叫一手房交易市场；三级市场是指存量房交易市场。房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，一般说来，一、二、三级市场都存在租赁市场行为，但更多的存在于三级市场。纽约同美国国内其他城市一样拥有完善的房屋租赁市场。表19-6列出1999、2002、2005年纽约房地产中等租金数据，从中可以看出，中等租金基本维持在700～900美元之间，2002年比1999年增长12.6%，2005年比2002年增长16.8%。这说明纽约房地产租金一直保持了上升势头，而且近几年增长速度有所加快。表19-61999、2002、2005年纽约中等租金数据年份1999200220051999～2002变化率（%）2002～2005变化率（%）没有经过价格调整的租金中位数总租金（美元）700788920＋12.6＋16.8中位数合同租金（美元）648706850＋9.0＋20.4以2005年4月价格计算的租金中位数总租金（美元）845873920＋3.3＋5.4中位数合同租金（美元）7827828500.0＋8.7资料来源：U.S.BureauoftheCensus，1999，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下载表19-61999、2002、2005年纽约中等租金数据表19-7显示2002和2005年纽约不同租金水平房屋出租数量变化情况。从中可看出，2005年租金在1000美元以下的房地产数量占出租房地产总量的比重，较2002年均有所下降，而2005年1000美元以上的出租房地产比重比2002年有较大幅度增长，其中租金在1250～1499美元和1500～1749美元出租房地产的比重增幅最大，均达到37.2%。这说明在纽约强劲的经济增长推动下，房地产租赁市场保持了稳步发展态势。表19-72002和2005年纽约不同租金水平房屋出租数量租金（美元）200220032002～2005变化率套数（套）比重（%）套数（套）比重（%）低于50027570913.927445713.8—低于4001952989.91935309.7—400～499804124.1809274.1—500～79954125327.445337822.8-16.2500～5991228686.21038895.2-15.4600～6991916499.71578327.9-17.6700～79922673611.51916579.6-15.5800～99945463123.042663921.4-6.2800～89923786312.021387610.7-10.1900～99921676811.021276310.7-1.81000～144946777823.654749927.5＋17.01000～124932881216.635683517.9＋8.5125001906639.6＋37.21500以上23914912.128833814.5＋20.61500～1749747713.81025915.2＋37.21750～1999476002.4531152.7＋11.62000以上1167775.91326326.7＋13资料来源：U.S.BureauoftheCensus，2002and2005NewYorkCityHousingandVacancySurveys.|Excel下载表19-72002和2005年纽约不同租金水平房屋出租数量（四）房地产业在城市竞争力提升中的作用房地产业不仅为城市化和城郊化做出了贡献，而且对纽约全球金融中心地位和总部经济龙头地位的确立发挥了重要影响。下面将从商业房地产与CBD建设的关系、房地产业的就业吸纳能力及房地产业与社会财富增长关系等方面，对城市竞争力提升中房地产业的作用做具体分析。1.稳定的商业房地产租金和较低的空置率提升了城市CBD竞争力城市CBD的发展离不开商业房地产所提供的硬件环境。一般来说，商业房地产业越繁荣，本地CBD经济发展的就越快，该城市的竞争力就越高。纽约的CBD经济全球闻名，其中曼哈顿区最为典型。曼哈顿CBD之所以得到快速发展，其原因之一是它的商业房地产业非常发达。表19-8列出了曼哈顿区商业房地产租金变化的相关数据。从中可以看出，2005年以来商业房地产租金一直在39.24～41.98美元之间波动，说明该地区商业房地产市场处于健康运行状态。表19-8列出2005年以来曼哈顿商业房地产出租面积及空置率的数据显示，2006年1月商业房地产空置率比上年同期均有所下降，说明该地区稳定的租金水平，吸引了大批投资者来此落户，使空置率保持了较低的水平。因此，稳定的商业房地产租金和较低的空置率加强了本地区的凝聚力，从而提升了纽约城市竞争力。表19-8曼哈顿区商业房地产租金变化情况区位竞价租金（美元）2006年1月竞价租金（美元）2005年12月竞价租金（美元）2005年1月区位A50.9750.6447.94区位B36.1335.7534.29区位C28.5828.6525.90总计41.9841.3039.24资料来源：ColliersABR，NEWYORKJanuary2006|Excel下载表19-8曼哈顿区商业房地产租金变化情况2.房地产业为城市提供众多就业机会纽约制造业的衰退为第三产业的成长提供了人力、财力和空间资源，使房地产得到快速发展。房地产业是产业关联度很高的产业，它的发展将会为社会创造更多的就业岗位。这一点可以从表19-1中房地产业就业人数变化趋势得到证明。1999～2002年间房地产业就业人数从15.6万人，上升到17.8万人；建筑业人数保持在32万人左右。两者之和再加上与房地产相关的咨询、经纪等行业的从业人员，房地产业成为吸纳就业的主要产业之一。这也进一步说明，房地产业在解决社会就业问题上发挥了相当大的作用，是推动提升城市竞争力的关键因素之一。表19-9曼哈顿区商业房地产发展状况区位出租面积（平方英尺）空置面积2006年1月空置率（%）空置面积2005年12月空置率（%）空置面积2005年1月空置率（%）区位A225332204177585467.9165409697.4211164659.6区位B1538278641711769211.11670099910.92080032513.5区位C6031687544368177.448758518.0606199210.0总计439476943393130558.9381178198.74797878211.0资料来源：ColliersABR，NEWYORKJanuary2006.|Excel下载表19-9曼哈顿区商业房地产发展状况3.房地产业发展提升了城市整体经济规模无论对国家还是对单个城市，房地产业都是支柱产业，这不仅在于房地产具有使用和投资两种属性，涉及工作和生活的方方面面，更重要的是它具有极强的产业关联性，通过自身的发展可以带动相当多的产业发展，最终提高社会总产出。近几年纽约房地产价值逐年增加，2000年房地产增加值达到1110亿美元，占当地生产总值比重为13.9%。其中，当年竣工私人住宅4.41万套，价值49.92亿美元，占房地产增加值1110亿美元的4.50%；2001年竣工私人住宅4.55万套，价值52.57亿美元，占房地产增加值1165.09亿美元的4.51%。[2]因此，房地产业在推动社会经济发展方面发挥着重要作用，在纽约城市竞争力提升过程中扮演着重要角色。二多伦多城市竞争力与房地产业关系研究（一）引言伦敦是世界重要的经济中心，其GDP总量占英国的17%，约达1620亿英镑，比芬兰、爱尔兰和葡萄牙的GDP值都高。伦敦人均GDP比英国平均水平高23%。伦敦是欧洲吸引跨国公司最成功的城市，目前共有来自92个国家的1万多家海外公司落户伦敦。全球财富500强企业大多在伦敦设立了机构，其中有1/3企业的欧洲总部设在伦敦；伦敦的投资银行业务占全欧洲的1/2。伦敦所取得的这些经济成就不仅与其自身较高的竞争力有关，同时也与完善的房地产市场密不可分。为对伦敦城市竞争力与房地产业的关系有一个清楚的判断，本文第二部分将对城市规模扩张与房地产业的经济地位进行分析，第三部分探讨社会需求与房地产发展的关系，第四部分分析房地产业发展对伦敦城市竞争力的影响，第五部分得出结论。（二）城市经济发展对房地产业的影响多伦多经济以汽车、电子、金融业及旅游业为主，这些产业的发展吸纳了众多劳动力，提高了本地区的就业率，为整个城市经济规模的扩张起了重要作用。同时，城市经济的发展也带来了极大的外部效应，在吸引本国及国外众多投资者和旅游者来这里投资和观光的同时，也极大地促进了房地产业发展。1.城市经济规模的扩张和产业结构转型促进了房地产业发展1989年加拿大与美国自由贸易协定签订后，多伦多经济经历了长期的经济结构改革。随着改革进程的加快，改革效果已经逐步体现：（1）GDP规模不断提高。如表19-10所示，2001～2004年间GDP不仅保持了稳定，而且在2004年还有了大幅增长，达到1230亿美元，使其成为世界主要的经济体之一。（2）与知识经济相关的产业成为经济增长的主要推动力。为应对经济全球化所带来的挑战，多伦多在经济改革中大力发展了与知识经济相关的产业，目前金融、商务专业服务、旅游业、媒体、信息技术等就业规模不断扩大，使多伦多经济实现了从资源加工经济型向知识经济的转变。经济规模的扩大带动了房地产投资和消费，而经济结构转型必然推动房地产需求的多元化。因此，城市经济规模的扩张和产业结构转型促进了房地产业发展。表19-102001～2004年多伦多市主要经济变量数据年份2001200220032004GDP（十亿美元）989898123家庭平均收入（美元）53869691256912569125独立式住宅价格（美元）355276405030426088463787住宅开工量（套）15289116161489513560资料来源：EconomicindicatorsfromTheofficialWebsiteoftheCityofToront.|Excel下载表19-102001～2004年多伦多市主要经济变量数据2.劳动力和就业总量的提高是房地产业持续发展的基础多伦多不仅经济发达，而且拥有良好的城市环境和自然风光，再加上这里是多民族聚居的城市，有多民族和睦共处的传统，吸引了众多国内外移民，使城市劳动力和家庭总量不断提高。表19-11列出了2001～2005年多伦多人口、就业、失业等指标的数据。从中可以看出，2001～2005年间多伦多人口基本处于较为稳中有升的趋势，其中劳动力人数在2003、2004、2005年上升幅度分别为1.3%、2.0%、1.23%。从给出的数据可以发现，近几年多伦多就业人数总体上保持了增加的态势，2003、2004、2005年增加的幅度分别为1.4%、2.2%、2.57%，显然，2005年是就业人数增加最多的一年。随着就业人数的增加，多伦多失业人数在减少，2005年降低幅度达到-14.15%，使失业率降低到6.8%。这些不断增加的就业规模和降低的失业率使社会消费能力大大提高，同时也扩大了房地产需求，是房地产业保持稳定持续发展的基础。表19-112001～2005年多伦多人口、就业、失业状况年份20012002200320042005变量数量（千）增长率（%）数量（千）增长率（%）数量（千）增长率（%）数量（千）增长率（%）数量（千）增长率（%）人口2157.22.12155.6-0.22177.81.02220.81.92158.1-2.8劳动力1417.52.01414.8-0.21433.51.31396.52.01413.71.23就业人数1311.20.51306.9-0.31324.51.41284.82.21317.82.57失业人数106.325.7107.91.5109.00.6111.7-0.395.9-14.15失业率（%）7.57.67.68.06.8资料来源：StatisticsCanadaLabourForceSurveyData.|Excel下载表19-112001～2005年多伦多人口、就业、失业状况3.工资水平持续提高扩大了房地产需求城市经济的快速发展既增加了就业，也促进了居民收入水平的提高。表19-12描述了2001～2005年多伦多工资收入变化情况。从数据可以看出，2001～2005年间平均工资持续增加，增幅最大的是2005年，每小时平均工资20.19美元，增长率为7%。另外，从中也可以看出中等水平的工资也保持了稳中有升的趋势。工资水平的提高使个人的可支配收入也得到相应增加。个人的可支配收入增加刺激消费者的购买心理，2005年10月零售总额为44.56亿美元，比上年同期增加2.7%。同时也扩大了房地产需求，2005年10月住宅销售额比上一年同期增加7.6%。因此，工资水平持续增加扩大了房地产需求，为房地产业可持续发展创造了需求基础。表19-122001～2005年多伦多工资收入状况年份20012002200320042005工资数量（美元）增长率（%）数量（美元）增长率（%）数量（美元）增长率（%）数量（美元）增长率（%）数量（美元）增长率（%）平均工资（每小时）18.141.618.52.019.032.919.040.120.197.0中等工资（每小时）15.882.415.90.116.835.816.75-0.517.899.8资料来源：StatisticsCanadaLabourForceSurveyData.|Excel下载表19-122001～2005年多伦多工资收入状况（三）多伦多房地产业发展现状及趋势分析多伦多房地产业发展与城市经济发展状况密切相关。近几年，城市经济规模持续扩大，就业率和工资水平也不断提高，再加上政府为发展本地经济制定了经济结构转型的相关政策，为房地产业发展创造了难得的机遇。近几年，多伦多房地产业空置率下降、房地产价格稳中有升、开工量增加正是这些政策得以实践的结果。1.房地产空置率稳中有降房地产空置率是判断房地产制度和运行效率的一个重要指标。表19-13列出了2001～2005年多伦多工业房地产空置率数据。从这些数据可以看出，多伦多工业房地产空置率处于较低的水平，在2005年第1季度该值有进一步降低的趋势。另外，用于出租的房地产空置率比用于销售的高，说明来这里投资的企业倾向于自己购买房地产。表19-14列出的2001～2005年多伦多商业房地产空置率数据表明，2003年多伦多市区商业房地产存在较高空置率，最高值达到11.5%。从2004年开始，该值开始逐季度下降，到2005年第3季度达到最低值8.9%。因此，从空置率不断下降的趋势可以看出，多伦多城市经济得快速发展对房地产业产生积极影响。表19-132001～2005年多伦多工业房地产存量、空置率及价格变化情况类别工业房地产存量（百万平方英尺）总空置率（%）用于出租房地产空置率（%）用于销售的房地产空置率（%）销售价格（美元/每平方英尺）2001第2季度277.963.602.401.3048.16第3季度278.694.002.801.3049.67第4季度278.914.203.001.4048.142002第1季度270.713.502.501.4051.36第2季度269.233.502.701.0048.48第3季度271.224.603.801.3050.99第4季度273.164.403.301.1057.532003第1季度273.624.403.401.2055.40第2季度274.104.603.801.0060.10第3季度275.133.903.001.1060.93第4季度275.974.303.301.3060.242004第1季度276.984.403.401.4060.48第2季度277.774.303.401.4063.60第3季度277.464.203.301.4065.89第4季度280.474.003.001.4066.712005第1季度281.703.903.001.2068.66资料来源：RoyalLepag.|Excel下载表19-132001～2005年多伦多工业房地产存量、空置率及价格变化情况表19-142001～2005年多伦多商业房地产空置率变化情况单位：美元/平方英尺类别大多伦多地区多伦多市区多伦多郊区2003第1季度11.310.112.5第2季度11.511.112第3季度11.711.511.9第4季度11.211.111.32004第1季度10.810.710.9第2季度10.710.710.8第3季度10.510.310.7第4季度10.49.910.92005第1季度9.99.510.3第2季度9.59.29.9第3季度9.38.99.8资料来源：RoyalLepage.|Excel下载表19-142001～2005年多伦多商业房地产空置率变化情况2.房地产价格持续上升近几年，多伦多家庭平均收入在不断提高，如表19-10所示，2001年家庭平均收入为53869美元，2004年为69125美元。居民收入迅速增加，提高了他们的边际消费倾向，最终带动房地产市场繁荣，使房地产价格不断上升。从表19-10给出的独立住宅价格变化趋势可以看出，2001年独立住宅价格为355276美元，2004年上升为463787美元。4年间价格涨幅达108511美元，说明多伦多房地产市场正处于房地产周期的繁荣阶段。3.住宅开工量波动较大，住宅销售量稳定住宅开工量是衡量住宅供给的主要指标，开工量大说明住宅供给量大。住宅销售量是衡量市场需求的指标，销售量越大，说明市场需求大，市场正处于繁荣阶段。如果住宅供给和住宅需求出现失衡，就会导致供给大于需求或供给小于需求，失衡现象的发生不仅影响居民正常的生活需求，更会在宏观层次上影响房地产业和城市经济的健康发展。图19-1描述了2003～2005年间住宅开工量和住宅销售量的季度变化情况。从图中可以看出，在2003年末和2004年初住宅开工量曲线波动较大，在2005年波动幅度相对较小；与住宅开工量变化趋势形成鲜明对比的是，住宅销售量变化率非常稳定，没有出现大的波动。这说明多伦多住宅供给出现了非常大的波动，而市场需求则相对稳定。由于多伦多外来人口较多，未来房地产市场需求仍将保持这种变化趋势。图19-1多伦多住宅开工量和住宅销售量变化（四）房地产业发展对城市竞争力提升的影响多伦多经济发展已经很成熟，为应对来自全球其他城市的竞争，当前城市发展的重点是创造优越的投资环境、提高城市经济规模和就业水平。房地产业既是城市经济的支柱产业，也是城市经营的主要内容之一，它在改善投资环境，提高城市经济规模和就业水平等方面发挥这重要作用。1.房地产业在改善投资环境方面发挥着重要作用房地产是企业经营所必需的，购买或租赁办公场所的成本是影响企业投资决策的关键变量。购买或租赁办公场所的成本低，说明该城市具有较好投资环境，反之，投资环境因经营成本过高而变得没有竞争力。表19-15列出了2003～2005年多伦多商业房地产使用成本变化的数据。这些数据显示，多伦多市区商业房地产使用成本最高，并且近几年还有上升的趋势。相比之下，大多伦多地区和多伦多郊区商业房地产使用成本较低，其中多伦多郊区使用成本最低。在使用成本存在较低差距的情况下，势必将影响多伦多市区对投资者的吸引力。2003年和2004年大多伦多地区GDP增长速度分别为9.8%、33.2%，多伦多市GDP增长速度分别为0%、25.5%。很显然，多伦多市经济发展速度明显低于大多伦多地区，证明了大多伦多地区更具有吸引力，而这种较高的吸引力与该地区较低的商业房地产使用成本有直接关系。因此，房地产在改善城市投资环境方面发挥着重要作用。表19-152003～2005年多伦多商业房地产使用成本变化状况单位：美元/平方英尺类别大多伦多地区多伦多市区多伦多郊区2003第1季度16.1219.2912.89第2季度16.0819.1612.92第3季度16.5619.4313.42第4季度16.7819.7913.302004第1季度16.7619.3613.69第2季度16.7419.4813.68第3季度16.6819.5413.56第4季度16.8819.9113.652005第1季度16.9419.9113.69第2季度16.9319.9313.68第3季度17.3020.3414.06资料来源：RoyalLepage.|Excel下载表19-152003～2005年多伦多商业房地产使用成本变化状况2.房地产业是推动城市经济规模扩张的主要动力之一由于房地产业具有较大产业关联性，其投资乘数效应非常大，无论是成长中的城市，还是现代化的大城市，在城市经营中都非常重视房地产业对城市经济增长的影响。虽然多伦多是一个现代化的国际性大城市，房地产业在城市经济总量增长中仍扮演着重要角色。表19-16列出了2001～2004年间多伦多新建房地产总价值数据。这些数据显示，多伦多新建房地产总价值每年都有较大幅度上升，2004年已达到37.5亿美元。如果再加上存量房地产每年增值的部分及相关产业的增加值，房地产业对多伦多经济增长发挥了重要作用。表19-162001～2004年间多伦多新建房地产总价值单位：千美元年份2001200220032004住宅总价值1028300187256019330941887608商业房地产总价值272668786141872323947455工业房地产总价值4299168481227368181167公共房地产总价值254036547268693194733096房地产总价值1597995327445037259793749326资料来源：EconomicindicatorsfromtheofficialwebsiteofthecityofToront|Excel下载表19-162001～2004年间多伦多新建房地产总价值3.房地产及相关产业为城市提供了大量就业机会当一个城市制造业进入衰退阶段时，房地产业就会随着第三产业的兴起而得到较快发展。由于房地产业不仅与建筑业有关，还与物业管理、房地产经纪业、咨询业等服务业有直接关系，在这一时期房地产业将在扩大城市就业方面发挥重要作用。表19-17列出了多伦多各行业吸纳就业人数比例的数据，从中可以看出，多伦多制造业就业人数比例不断下降，2004年制造业吸纳就业人数仅占总就业人数的13.4%，而服务业就业规模一直保持较高的水平，2004年吸纳的就业人数占总就业人数的57.3%。表19-17中的数据进一步说明，多伦多制造业规模正在下降，服务业已经是重要的支柱产业。因此，在这一时期房地产及相关产业为城市提供了大量就业机会，并且在城市竞争力提升中扮演着重要角色。表19-17多伦多各行业吸纳就业人数比例单位：%年份制造业零售业服务业公共管理部门其他部门200014.81157.913.92.4200214.111.457.414.52.5200413.411.557.315.12.8资料来源：TorontoEmploymentSurvey2004.|Excel下载表19-17多伦多各行业吸纳就业人数比例三新加坡城市竞争力与房地产业关系（一）引言伦敦是世界重要的经济中心，其GDP总量占英国的17%，约达1620亿英镑，比芬兰、爱尔兰和葡萄牙的GDP值都高。伦敦人均GDP比英国平均水平高23%。伦敦是欧洲吸引跨国公司最成功的城市，目前共有来自92个国家的1万多家海外公司落户伦敦。全球财富500强企业大多在伦敦设立了机构，其中有1/3企业的欧洲总部设在伦敦；伦敦的投资银行业务占全欧洲的1/2。伦敦所取得的这些经济成就不仅与其自身较高的竞争力有关，同时也与完善的房地产市场密不可分。为对伦敦城市竞争力与房地产业的关系有一个清楚的判断，本文第二部分将对城市规模扩张与房地产业的经济地位进行分析，第三部分探讨社会需求与房地产发展的关系，第四部分分析房地产业发展对伦敦城市竞争力的影响，第五部分得出结论。（二）房地产业发展规划助推宜居城市建设新加坡面积只有641.4平方公里，但在科学的房地产业发展规划助推下，过去30年里城市竞争力得到快速提升。1989年人口危机委员会所作的一个调查显示，新加坡居民的生活质量已经达到世界最高水平。新加坡房地产业发展经历了四个阶段，每个阶段都在不同程度上推动了城市竞争力提升。1.房地产业发展起步阶段20世纪40年代末期是新加坡房地产业发展的起步阶段，该时期1/4的居民挤在岛上百分之一的地区里，常常是五十多人挤在一个二三层楼的商铺房间内，或是住在临时搭设在肮脏的下水道的小屋里；失业频繁使成千上万人无家可归；传染病如肺结核四处蔓延。城市过度拥挤、住房供给严重不足、住宅设施落后等问题已成为困扰新加坡城市发展的主要因素，但从另一方面也为房地产业发展提供了契机。为进一步改善城市生活环境，新加坡于1958年设计了第一个城市发展规划，着重阐述了城市土地合理的方式，为以后房地产业可持续发展和城市竞争力提升奠定了基础。2.房地产业发展模式初步形成阶段20世纪60年代初期，新加坡制定了公共住房供给计划，由住宅发展局来承担。该政策有效地推动了土地合理利用和房地产业发展，到20世纪70年代末期共完成12万余套公寓和商铺建设。由于公共住宅供给政策主要考虑了中低收入群体的住宅供给问题，在消除城市内部存在的贫民窟方面发挥了重大作用。此外，该计划还带动了城市基础设施建设，使城市逐渐走向复兴道路。随着20世纪70年代初期联合国开发计划署援助项目的完成，使得新加坡房地产业发展目标依次确立为促进整体经济发展、满足住宅需求及社会基本需求。为进一步提升城市竞争力，在房地产业发展中新加坡政府对住宅房地产和非住宅房地产布局制定了详细发展规划，最终使新加坡成为一个国际金融、商业和旅游中心。3.房地产业发展逐步向品质和特色方向转变阶段20世纪80年代初期，新加坡城市中低收入家庭住宅问题基本得到解决，此时政府将关注点转向了房地产建筑质量和特色。由于在房地产开发中更注重生态环境的保护和利用，使新加坡成为一个典型的热带城市。同时，政府为鼓励有创意的房地产开发，还制定的相应鼓励政策，如房地产开发企业在设计上有很大创新，可以优先取得土地。这些政策的制定和实施，不仅使房地产业得到了快速发展，而且迅速提升了城市竞争力。（二）住宅价格波动影响城市消费结构图19-2新加坡私有住宅价格指数与交易量变化趋势自1990年以来，新加坡私人住宅价格和住宅交易量波动较大，并且呈明显的周期性。图19-2显示了1990～2002间私有住宅价格指数与交易量的变化趋势。从中可以看出，私有住宅价格指数从1990年初的不到60点，一路攀升到1996年初的180点，达到了历史最高点。此时新住宅交易量和住宅总交易量也分别达到3800套和7200套左右，是1990年以来交易量最高的时期。随着1997年东南亚金融危机的到来，住宅价格和交易量显著下降，直到1998年第4季度这两个指标才开始上升。虽然从1998第4季度到2002年第4季度间住宅价格指数保持了高位运行状态，但也存在波动性。由于住宅价格指数波动性的存在，极大影响了住宅交易量，尤其在住宅价格迅速下降时期。在1990～2002年间公共住宅价格和交易量的变化趋势与私人住宅基本相同，如图19-3所示。1990～1996年间公共住宅销售价格指数从30点一直上升到140点；1991～1998年间交易数量也在迅速上升，从1991年的最低值3000多套，上升到1998年的最高值22500套左右。公共住宅需求上升与20世纪90年代初期强劲的经济增长有关，同时政府管理部门采取了一系列旨在减少对公共住宅部门的管制的措施，也进一步推进了公共住宅市场的繁荣。图19-3新加坡公共住宅价格指数与交易量变化趋势图19-4新加坡主要宏观经济变量变化趋势1990～2005年间新加坡主要宏观经济变量与住宅价格和交易量变化趋势有很大的相同之处。图19-4描述了新加坡GDP、总消费支出、个人可支配收入走势。从中可以发现，1990～1996年间各变量的值持续上升，在1996年底达到了一个较高点，随后这些变量又进入了涨落交错的阶段，但总体上处于上升态势。宏观经济的这种变化趋势与私有住宅和公共住宅价格变化趋势有相同之处，尤其在东南亚金融危机时期，新加坡房地产业受到严重打击，导致住宅价格、GDP、总消费支出、个人可支配收入同步下滑。同时，在1999年住宅价格开始上升时，宏观经济也表现出了复苏的迹象，这些进一步说明城市经济运行与房地产业有紧密的关系。在城市竞争力评价中居民消费支出是一个重要指标，该指标高说明：（1）收入水平较高，有效需求规模大，生活质量稳步上升。居民消费支出越高，说明他们有较高的收入支撑有效需求的扩张，并可以从所购买的商品和服务中获得更多的效用，使生活质量得到提高。（2）居民充分享受了城市经济发展的成果。城市经济发展的目的之一就是满足居民的消费需求，提升生活质量。居民消费支出增加，说明城市经济发展提高了居民收入水平、消费水平和生活质量，享受了城市发展所带来的好处，也进一步说明了城市经济处于高效运行状态。（3）城市经济发展的潜力巨大。居民消费支出长期处于较高水平，说明城市内部需求旺盛，对未来城市经济发展可以起到强有力的拉动作用。从图19-4可以看出，1998年以后新加坡城市居民消费支出一直保持了上升趋势，这对城市竞争力的提升起了不小的拉动作用。为对新加坡住宅价格与总消费支出的关系做更清晰的判断，下面对它们的相关性进行了检验，如表19-18所示。从中可知，1990年第1季度到1997年第2季度间C与SP的相关性为0.1865，C与GP的相关性为0.1695，私人住宅价格变化对消费支出的影响大于公共住宅，说明私人住宅资产的财富效用更强一些。1997年第3季度到2002年第4季度间C与SP的相关性为0.5526，C与GP的相关性为0.2490，进一步证明了私人住宅资产具有较高的财富效应。通过对两阶段的对比，也可以发现，后一阶段的相关性更高，其中私人住宅价格与总消费支出的相关性达到了0.55，说明1997年第3季度后新加坡消费支出的增长与私人住宅价格的上升有密切关系。表19-18总消费支出C与私人住宅价格SP和公共住宅价格GP的相关性时间C与SPC与GP1990：Q1-1997：Q20.18650.16951997：Q3-2002：Q40.55260.2490资料来源：RobertH.EdelsteinandSauKimLum，Houseprices，wealtheffects，andtheSingaporemacroeconomy，JournalofHousingEconomics，13，2004，pp.342-367.|Excel下载表19-18总消费支出C与私人住宅价格SP和公共住宅价格GP的相关性（三）城市竞争力提升促进了房地产业发展新加坡面积小，土地资源稀缺，房地产自然成为城市和居民财富的主要组成部分。然而，房地产价值还与其所在区位和城市社会经济环境有密切关系。城市经济结构升级、经济发展和财富增长都是城市竞争力提高的标志，同时它们的变化还将对房地产业产生重要影响。下面将对这些影响做具体分析。1.经济结构升级促进了房地产业发展新加坡经济结构中，制造业占25%，建筑业占5%，批发零售业占16%，交通通信业占11%，金融服务业占12%，商业服务业占12%，酒店餐饮业占3%，其他占16%。政府希望在未来25年内经济保持适度增长，预期年均增长速度为2.5%～3%。根据新加坡的比较优势，今后服务业、贸易和工业将作为经济发展的重点，房地产需求必然有较大提高。因此，新加坡经济结构升级将进一步促进房地产业发展。2.经济发展与环境保护的协调对房地产业发展提出了新的要求新加坡经济发展不仅造成了土地和房屋需求的扩张，而且也将因土地承载过重而产生生态压力问题。在未来经济发展以及城市竞争力保持和提高中，对空气、水和噪音污染的治理将成为房地产设计和开发时要重点考虑的问题。因此，在经济发展与环境保护的协调过程中，大量新技术应用于房地产业，将使房地产业向智能化、环保化、高效化迈进。3.财富增长激发了人们对住宅舒适属性的需求在过去25年里，新加坡的人均GDP从1600新元增长到29000新元，增长了12倍。根据未来经济发展规划，人均GDP还将有较大幅度提高。随着收入增加，人们对住宅需求不仅停留在简单的居住场所这个层次，而且将更多地追求人文环境、生态环境和物质环境所带来的效用。因此，随着居民财富的增加，对住宅的需求将呈现多元化、高端化、生态化特征。这也将在相当程度上促进房地产业发展。四伦敦城市竞争力与房地产业关系（一）引言伦敦是世界重要的经济中心，其GDP总量占英国的17%，约达1620亿英镑，比芬兰、爱尔兰和葡萄牙的GDP值都高。伦敦人均GDP比英国平均水平高23%。伦敦是欧洲吸引跨国公司最成功的城市，目前共有来自92个国家的1万多家海外公司落户伦敦。全球财富500强企业大多在伦敦设立了机构，其中有1/3企业的欧洲总部设在伦敦；伦敦的投资银行业务占全欧洲的1/2。伦敦所取得的这些经济成就不仅与其自身较高的竞争力有关，同时也与完善的房地产市场密不可分。为对伦敦城市竞争力与房地产业的关系有一个清楚的判断，本文第二部分将对城市规模扩张与房地产业的经济地位进行分析，第三部分探讨社会需求与房地产发展的关系，第四部分分析房地产业发展对伦敦城