《房地产租赁经营安全生产管理规范》（征求意见稿）

1房地产租赁经营安全生产管理规范2物业服务企业propertyserviceen4各方安全生产责任4.1.1业主为生产经营单位的，其主要负责人为租赁房地产安全第一责任人。业主应承担下列安全责a)租赁房地产应当符合建筑、消防等方面的安全条件；b)承担租赁房地产消防、抗震、防雷安全及房地产附属电梯、供电、供水、供气等设施设备维4.1.2业主房地产租赁运营有四种常见管理模式，分别是：b)业主委托物业服务企业进行物业服务，直接承担租赁业务管理；d)业主委托管理人承担物业管理和租赁管4.1.3不同运营管理模式下业主安全管理职责应符合附录4.2管理人a)受业主委托承担租赁房地产及其设施设备维护、使用安全职责；b)受业主委托组织制定租赁房地产安全管理d)受业主委托建立承租人外包项目安全监管机制；f)受业主委托承担租赁房地产及其设施设备物业服务的，承担物业服务企业安全生产职责。h)发现承租人利用租赁房地产有犯罪活动嫌疑的，及时4.3物业服务企业a)物业管理区域内房地产及其配套设施设备和相4.3.2房地产设施未实行委托管理或者委托管理约定不明确的，房地产设施使用安全管理责任由业主34.4承租人b)承租人应配合出租人履行房地产使用安全义务，支持配合出租人对其安全生产工作的统一协调管理，应当合理、审慎使用房地产及其设施设备，发现房屋及其附属设施出现险情、安全d)承租人承租区域发生生产安全事故时，应当及时报告安全生产监督管理部门和有关部门，并g)承租人未经出租人同意，不得擅自转租其承租的房地产，经出租人授权或同意，对承租区域进行转租(分租)的，在转租(分租)合同及安全管理协议中，应明确房地产转租期间转租人和h)第一承租人既要接受出租人的履约监督，又要在承租范围内对次承租人履行出租人安全管理5.1.1业主、管理人、物业服务企业应通过委托合同、安全生产管理协5.1.2业主委托管理人具体负责租赁房地产安全管理，委托物业服务企业负责物业服务及其相应安全5.1.3业主应组织和统一协调管理人、物业服务企业做好租赁房地产及其设施设备安全管理，以保障5.1.4业主或管理人、物业服务企业应按职责分工，按相关国家标准、行业标准或地方标准做好租赁c)落实建筑和公共设施设备的维护、保养、检测、巡检，发现有安全隐患的，及时设置警示标d)落实特种设备及附件的检定、检验和校准(安全阀、压力表、气体报警装置e)如房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象，应根据国家相5.1.5业主应定期对管理人及物业服务企业履行安全生产职责进行安全检查、考核，督促解决存在的5.2安全生产主体责任5.2.1出租人、承租人和物业管理机构应落实本单位的安全生产主体责任。主体责任包括组织机构保排查治理责任、消防管理责任、事故报告和应急救援责任以5.2.2出租人、承租人和物业管理机构应对落实安全生产主体责任重点事项情况定期自查，从严辨识5.2.3微型企业、个体工商户等规模较小的非高危生产经营单位，可以根据本单位实际制定综合性的45.3.1业主应组织和统一协调管理人、物业服务企业做好租赁房地产及其设施设备安全管理，以保障5.3.2业主或管理人、物业服务企业应按职责分工，按相关国家标准、行业标准或地方标准做好租赁d)落实特种设备及附件的检定、检验和校准(安全阀、压力表、气体报警装e)如房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象，应根据国家5.3.3业主应保证租赁房产及其设施设备具备安全生产条件所必需的安全生产投入的有效实施。5.3.4业主或管理人直管物业服务企业的，直管物业服务企业当建立健全物业本质安全条件改造投入a)属于违法建筑的；b)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的：违反规定改变房屋使用性质的；6.2.2房地产整层出租、分割出租等非整体出租的，出租人应依法履行改造所需的施工、消防等必要6.2.3需要变更出租房地产出租条件的，出租人和承租人应在租赁协议中明确改造责任主体，责任主6.2.4承租人承租条件、资质以及安全生产条件的审查，在出租前，出租人应审查意向承租人的承租c)是否符合当地的招商政策和相关要求，如：确认承租人的生产经营内容，不得出租给国家和地方政府明令禁止的项目，例如属于淘汰落后产能、化工等禁止类项目，以及不符合规划定d)充分考虑入驻项目是否能够取得环评审批许可等准入证明。b)法律法规规定的所从事行业所需的资质、资格证书。5a)建立、健全安全生产责任制，制定完备的安全生产规章制度和操作规程，建立安全标准化体b)安全投入符合安全生产要求，安全生c)按照法律法规的相关要求，设置了安全生e)特种作业人员取得了特种作业操作资格f)从业人员经安全生产教育和培训合格；j)落实双重预防机制建设工作，辨识危险源，评估安全风险，采取合理可行的风险管控措施，k)有安全生产应急预案、应急救援组织或者注：承租人为微型企业、个体工商户等规模较小的非高危生产经营单6.2.8承租人的部分安全生产条件或资质需要在承租后才能落实的，应明确完成期限。出租人应根据6.2.9出租人应向承租人书面告知出租场所及相关设备的基本情况、安全生产要求。承租人应向出租6.3.1.1在承租人实施改造、装修施工前，出租人或受托物业服务企业应与承租人和工程施工方签订6.3.1.2出租人应针对施工中涉及的临时用电、动火、高处作业、起重作业、有限空间作业等危险作6.3.1.3在承租人实施改造、装修施工前，出租人或受托物业服务企业应向承租人书面告知装修审核a)设计、装修施工和消防施工单位资质；b)承租人依法落实安全设施“三同时”；d)相关设备的重量是否符合安全荷载要求，超过安全荷载要求的，是否有资质单位提供的有效e)相关设计是否影响外立面和共用部f)需要办理施工许可证的装修项目，应查验住建部门颁发的施工许可证，需要办理消防设计审查的装修项目，应查验消防设计审查意见，并留存审图通过的6.3.2.1在改造、装修施工中，出租人或物业服务企业应对承租人和施工单位的安全生产工作进行统66.3.2.2在改造、装修施工中，承租人及施工方应做好施工场所的围护措施。底培训、现场监管等全流程安全管理要求落实及时督促整改。在安全检查中应特别注意以下a)有施工许可证的项目应查验当地住建部门消防验收、备案及抽查和竣工验收备案证明文件，d)是否有竣工图纸并加盖竣工图章，并交出租人留存；g)安全设施、职业卫生和环境保护“三同时”是否依法落实；6.4.1出租人应建立承租人清单，清单中明确承租人具体位置、租赁面积、使用性质、防火等级、主6.4.2出租人或受托物业服务企业应对承租人的安全生产工作进行统一协调和管6.4.3承租人应向出租人报告风险清单及风险管控情况，如涉及新增设备、工艺变更等导致安全风险6.4.4如需涉及新建、改建和扩建工程，承租人应按照装修管理要求，征得出租人同意后方可进行。a)安全隐患排查一般包括日常检查、综合检查、专业检查、季节性检查、节假日检查等,各方隐b)因承租人原因不再具备安全生产条件或相应资质的，出租人应当及时督促改正，对拒不改正6.5.1.1在承租人实施还原前，出租人或受托物业服务企业应与承租人和工程施工方签订施工安全管6.5.1.2危险作业的安全监督机制，报备制或报批制，应在安全管理协议中明确。6.5.1.3在承租人实施还原前，出租人或76.6.2出租人与受托物业服务企业应明7.1出租人、物业服务企业、承租人对本单位发包的外包项目负有安全管理主体责任，应制定包括需7.3出租人应建立承租人在租赁房地产区域内危险作业的安全监督机制，可以实行承租人危险作业向7.4出租人、物业服务企业应检查租赁房地产区域内危险作业安全管理情况，确保危险作业审批、交底培训、现场监管等全流程安全管理要求落实7.5出租人应与物业服务企业协议确定租赁房地产区域内外包项目统一协调和监督管理机制，明确各7.6外包项目发包单位应依法依规选择符合资质、资格及安全生产条件的承包商承接外包项目作业事7.7同一作业区域内有两个及以上承包单位进行交叉作业的，外包项目发包单位应组织并监督承包单a)审核外包项目作业的具体工作方案、危险源辨识管控、应急预案、现场处置方案等；审核外包项目作业单位资质、人员资质，和人员教育培训、安全技术交底等情况，并向承包单位提供与安全相关的施工资料;b)督促或组织开展施工现场日常安全检查，跟踪隐患整改进度;c)协调外包项目作业过程中承包单位与第三方相关单位的安全管理的配合、协调事项;d)组织外包项目作业单位开展应急演练;e)发生生产安全事故，第一时间报告相8A.1.1建立房地产租赁经营管理团队，实行部门（科室A.1.2实行部门（科室）管理的，业主应按生产经营单位安全管理标准要求，建立健全并落实全员安A.1.3实行项目公司制管理的，项目公司应建立健全安全管理组织，建立健全并落实全员安全生产责A.1.4具体负责房地产及其设施设备等资产安全管理，保障租赁的房A.1.6具体负责房地产租赁业务全周期安全管理，依法依约落实对承租人安全生产工作统一协调、管A.1.7建立外包项目，特别是危险作业安全管理与监督制约机制。A.1.8具体负责项目管理团队从业人员安全管理。A.1.9建立健全并落实各项目安全管理所需规章制度和操作规程。A.1.10组织项目层面安全生产教育和培训，开展面促承租人依法开展承租区双重预防机制建设并向业主报备安全风险清单及管控措A.2业主委托物业管理，直接承担租赁业务管理A.2.1建立与监督物业服务企业履职及租赁经营相适应的管理团队，实行业主代表、项目部或项目公A.2.2实行业主代表或项目部制管理的，业主应按生产经营单位安全管理标准要求，建立健全并落实A.2.3实行项目公司制管理的，项目公司应建立健全安全管理组织，建立健全并落实全员安全生产责9作为租赁合同的附件，由承租人、业主方和物业服务企业共A.2.5与物业服务企业在物业服务合同和安全管理协议中明确的物业服务范围、事项及安全管理的职a)物业管理区域内房地产及其配套设施设备和相A.2.6制定对物业服务企业安全管理监督标准，作为物业服务企业安全考核的依据。对物业服务企业a)物业服务企业项目部全员岗位安全生产、消防安全责任制及其考核要求；b)物业服务企业项目部承接查验有关的文件、资料和记录建立档案、保管与移交要求；c)物业服务企业项目部根据相关法律法规、物业管理合同及其安全管理协议、项目安全管理规约，制定并向业主、管理人和承租人提供包括安全管理服务事项内容、《物业服务手册》的f)物业服务企业项目部建立并落实房地产及其设施设备安全风险分级管控和隐患排查治理双重g)物业服务企业项目部应急管理和事故报告要求。A.2.7组织、协调物业服务企业建立租赁房地产区域内资产维护及承租人的外包项目，特别是危险作A.2.8对物业服务企业项目部履行物业服务合同及安全管理协议，落实安A.2.9保证租赁房地产运行维护安全生产投入有效实施，保障租赁房地产及其设施设备符合安全生产案，建立联防机制，开展联合演练，组织联A.3.1明确业主代表具体负责落实对物业服务企业和管理人安全生产统一协调管理和监督，实行业主A.3.2应按生产经营单位安全管理标准要求，建立健全并落实全员安全生产责任制和安全管理规章制租赁经营安全生产第一责任人，业主代表为房地产租赁经营业主方安全生产具体责任人。A.3.3与物业服务企业在物业服务合同中明确的物业服务范围、事项及安全管理的职责。安全管理职a)物业管理区域内房地产及其配套设施设备和相c)物业管理区域内消防安全管理及配合、A.3.4与管理人在委托管理合同中明确租赁房地产租赁运营管理的业务范围、事项和租赁业务全周期A.3.5与管理人、物业服务企业签订安c)房地产租赁业务全周期安全管理，依法依约对承租人落实统一协调、管理，定期安全检查和e)组织建立并落实房地产及其设施设备安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防工作机制，督促承租人依法开展双重预防机制建设并向管理人、物业服务企业报备安全风险清单及管控f)管理人会同物业服务企业项目部建立项目安全事故应急救援预案体系，制定并实施项目部安全事故综合预案、专项应急预案和现场处置方案，督促承租人建立与项目部预案相衔接的事故应急救援预案，建立联防机制，开展联合演练，组织联动救援的职责分工与工作要求；g)管理人、物业服务企业并督促承租人逐级向业主及时、如实报告房地产公共区、共用设备及A.3.6监督管理人围绕委托运营管理事项建立健全并落实安全生产责任制、安全管理规章制度，建立a)物业服务企业项目部全员岗位安全生产、消防安全责任制及其考核要求；b)物业服务企业项目部承接查验有关的文件、资料和记录建立档案、保管与移交要求；c)物业服务企业项目部根据相关法律法规、物业管理合同及其安全管理协议、项目安全管理规约，制定并向业主、管理人和承租人提供包括安全管理服务事项内容、《物业服务手册》的f)物业服务企业项目部建立并落实房地产及其设施设备安全风险分级管控和隐患排查治理双重g)物业服务企业项目部应急管理和事故报告要求。A.3.8建立与管理人、物业服务企业事故应急预案相衔接的事故应急预案，组织或参与管理人、物业A.3.9及时、如实报告接收到管理人或物业服务企业报告的租赁房地产区域内的生产安全事故A.4业主委托管理人承担物业管理和租赁管理A.4.1明确业主代表具体负责落实对物业服务企业和管理人安全生产统一协调管理和监督，实行业主A.4.2应按生产经营单位安全管理标准要求，建立健全并落实全员安全生产责任制和安全管理规章制经营安全生产第一责任人，业主代表为房地产租赁经营业主方安全生产具体责任人。A.4.3与管理人在委托管理合同中明确房地产租赁经营的业务范围、事项及其安全管理职责，房地产a)物业管理区域内房地产及其配套设施设备和相h)管理人对于管理项目的运营管理团队建设及安全管理机构与人员配置，建立健全并落实全员安全生产责任制、安全生产规章制度及操作规程、租赁房地产区域安全风险管理、安全事故A.4.4制定管理人安全管理监督标准，作为管理人安全考核的依据。对管理人项目部安全管理监督标b)管理人组织物业服务业务承接查验有关的文件、资料和记录建立档案、保管与移交要求；c)管理人根据相关法律法规、委托管理合同及其安全管理协议，制定项目安全管理规约和向承d)管理人项目部向业主报告安全工作情况的要求；f)管理人项目部建立并落实房地产及其设施设备安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防机g)管理人