江苏丹阳市滨江国际新城AB地块可行性研究

丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究丹阳市滨江国际新城A、B地块相关项目可行性研究报告2010年8月

目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇城市研究 页三、相关项目收益1、地块A相关项目可销售总额估算产品类型可销售个/面积（个/㎡）可销售总额（万元）销售单价(元/㎡)销售价格住宅3360005200174720商业800080006400小计181,120建设相关项目投资相关计划表相关项目序号总金额（万元）一、销售总收入1181,120住宅2174,720商业36,400二、各项支出总额4160,3211前期费用53,9192咨询顾问费62,0623建安工程费787,2094土地使用费837,7835期间费用926,5526不可预见费102,796三、利润总额1120,799减：所得税125,200四、净利润1315,599五、相关项目投资总额14160,321六、收益率15投资净利率169.73%根据市场预测，预计住宅销售均价为5200元。总销售收入=5200×336000+8000×8000=181120万元税后净利润=（总销售收入－总开发成本）－（总销售收入－总开发成本）×25%=（181120－160321）－（181120－160321）×25%=15599万元相关项目总开发价值=15599万元说明：地下室只考虑成本，未计入收益，所有车位未销售。投资净收益率A投资净收益率==相关项目A投资净收益率==相关项目开发总净价B15599=总开发成本B15599=总开发成本1603219.73%=1603219.73%=2、地块B相关项目可销售总额估算产品类型可销售个/面积（个/㎡）可销售总额（万元）销售单价(元/㎡)销售价格住宅4830005200251160商业16800800013440小计264,600建设相关项目投资相关计划表相关项目序号总金额（万元）一、销售总收入1264,600住宅2251,160商业313,440二、各项支出总额4233,4521前期费用55,6662咨询顾问费62,9883建安工程费7127,1044土地使用费854,8745期间费用938,7476不可预见费104,073三、利润总额1131,148减：所得税127,787四、净利润1323,361五、相关项目投资总额14233,452六、收益率15投资净利率1610.01%根据市场预测，预计住宅销售均价为5200元。总销售收入=5200×483000+8000×16800=264600万元税后净利润=（总销售收入－总开发成本）－（总销售收入－总开发成本）×25%=（264600－233452）－（264600－233452）×25%=23361万元相关项目总开发价值=23361万元说明：地下室只考虑成本，未计入收益，所有车位未销售。投资净收益率A投资净收益率==相关项目A投资净收益率==相关项目开发总净价B23361=总开发成本B23361=总开发成本23345210.01%=23345210.01%=四、售价变动分析分析的必要性本相关项目作为一个高档次的发展相关项目，开发规模较大，开发周期较长，资金投入较大。而房地产相关项目建设是一个动态的投资过程，在此过程中总会有一些不确定的影响因素与当前测算估计的不完全一致，并最终对相关项目的开发相关计划和投资收益等产生影响。因此，有必要对一些主要参数在相关项目效益中的影响程度进行敏感性分析，从而给开发者在决策过程中提供一定的技术参考，以实现相关项目的开发目标。而本相关项目由于土地价格恒定，因此在此只考虑销售价格变动。如考虑到销售价格有所变动，受宏观经济或政策影响，特分各销售均价进行计算如下：地块A：住宅均价4800500052005400净收益率4.11%6.93%9.73%12.51%地块B：住宅均价4800500052005400净收益率4.46%7.24%10.01%12.75%由上表结果可见，总销售收入对开发相关项目的净成本收益产生较大的影响。成本净收益对销售价格是敏感因素，并呈现线形变动。五、相关项目社会效益评估房地产业的独特的行业特性是与其他行业和人民生活具有高关联度和高紧密度。这使得其成为目前经济发展中，增长最快最具活力的行业之一，房地产业对经济增长的贡献率日益明显、日趋重要。滨湖新区是丹阳市未来的建设上规模、配套上水平、环境上档次的重点建设新区。本相关项目的开发对于该区的发展，提高区位竞争力将有着巨大作用。由此可以看出，本相关项目的开发，既符合国家产业结构调整和发展的需要，又符合丹阳市政府发展滨湖新区的长期规划，对人民生活水平的改善和提高有重要作用。本相关项目的开发具有良好的社会效益。六、相关项目环境效益评估本相关项目将是一个绿色、生态、以人为本的高档住宅小区。小区的环境设计将把生态环境放在第一位，从总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施以及绿化系统的设计，都将以改善及提高人的生态环境为出发点和目标。充分发挥绿化在整个生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音等。本相关项目将对保护植被，净化空气，美化环境，促进生态良性循环起到积极作用，具有良好的环境效益。七、结论通过前文对本相关项目