碧桂园沪苏区域盐城珑悦项目启动会

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沪苏区域盐城珑悦项目启动会

珑悦项目管理部

2016年12月26日项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录一、项目概况-城市简介宏观经济指标2015年全市总人口828万城区户籍人口165万城区常住人口240万GDP/增速4212.5亿元/10.5%人均GDP/增速58299元/10.5%财政收入/财政支出477.5亿元/746.1亿元城镇居民人均可支配收入28200元城乡居民储蓄存款/人均2367.8亿元/28000元社会消费品零售总额1468.6亿元固定资产投资/增速3372.9亿元/22.6%房地产开发投资（亿元）367.7亿元全市商品住宅销售面积716.5平均交易价格（元/㎡）5300元/平米全市汽车拥有量187万辆存款50万以上人数196万

一、项目概况-城市简介北环路西环高架南环高架东环路盐城碧桂园盐城市政府盐都区政府南洋机场城市发展方向烟沪线盐靖高速范公路盐淮高速城南新区管委会地块基本信息本案：占地：60.5亩容积率：2.0地价：327万元/亩楼面地价：2543元/平米重要交通节点距离（公里）车程（分钟）盐城市政府610南洋机场1728火车站1020中南世纪城商圈2.55盐城碧桂园8.715中韩产业园区11.122城北板块城中板块城南板块城东南板块（中韩产业园）城西南板块盐城站亭湖区政府城东板块城市发展方向青年路高架本案盐城市政府交通节点距离（km）时间（min）路况市政府610畅通火车站1020畅通中南城商圈2.5畅通城南医院1.22畅通体育中心2.55畅通商商园体中南城大型商圈金鹰天地城南医院（三甲）聚龙湖公园西环线南环线汽车站医商新龙广场盐城体育中心解放路人民南路蓝海路盐渎大道盐都区政府火车站在建龙湖公园园小敬贤路实验学校一、项目概况-项目配套本案城市发展方向盐都区政府招拍挂二手地人民路西环路解放路新体育场盐城高等师范学校南环路蓝海路本案敬贤路实验学校盐城高级实验中学康居路八营路纳海路一、项目概况-学区和交通项目学区：一小学区敬贤路实验学校（小学和初中）。项目交通：距离解放路BRT1.5公里；项目有22路公交站台；距离南环路高架入口1公里，交通便利。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二二、投资回顾-地块基本信息占地：60.55亩容积率：2地价：

327万/亩总价：

1.98亿楼面地价：2543元/平。付款时间：2017-2-7是否可提前预售：否建筑密度：≤22%（可突破）建筑限高：无90/70:无商业比例：3%-5%住宅面积：105460m2是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是阅海路蓝海路八营路胜利路康居路敬贤路实验学校纬十五路园林大道项目地块二、投资回顾-项目周边周边配套盐城新体育中心盐城城南医院（三甲）新龙广场中南世纪城商圈华润商圈敬贤路实验学校二、投资回顾-项目周边事项是/否描述城市是否存在富裕人群是盐城内企事业单位及私营企业众多，经济条件好，家庭成员多，购买力强；当地有钱人改善需求，是否还有释放空间是城南为盐城重点发展区域，改善型客群城南占比稳步提升本项目是否符合劳斯莱斯要求是目标地块周边配套齐全，地块离优质学校比较近。叠墅产品是否具备竞争力是市场上暂无纯改善型社区，我司产品极具竞争力二、投资回顾-总结二、投资回顾（投资意见表）开盘时间开发时间货值成就共享总金额2017年8月1日1.5年7.1亿530万项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二目标市场（主城区）近三年住宅用地成交时间成交面积（万㎡）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）2016(至10月)165220520.18%17814412015172723815.16%15411202014148320813.54%146104320135427847.28%1851297合计540572919.47%1621207目标市场（主城区）近三年房地产发展情况商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均居住面积(m2)人均销售面积(m2)20153279.57.81%716.535.76%228.2189.06%232.05256.24143033237.31.6020143090.36.50%624.532.16%138.0768.76%285.62200.81110987736.81.26201327299.59%742.335.27%166.6663.65%313.8261.84145137936.21.64合计9098.87.90%2083.334.51%532.9474.13%831.47718.893991587.67110.34.49备注：土地成交不含政府投资公司所成交地块三、营销策略-房地产数据

竞品分布情况A.项目名称：中江·外滩城土地信息：占地356亩，容积率2.5产品：中高层+高层，面积为95-130㎡最高楼层：32主推户型：110-120销售情况：所有推出楼盘基本售罄，只剩一楼顶楼，准备加推52#、53#；一期全部售罄，二期还未开发完。最新均价（元/㎡）：6500（毛坯）。加推预计均价7000（毛坯）B.项目名称：荣悦华府土地信息：占地225亩，容积率2.5产品：高层最高楼层：33主推户型：101、123、129销售情况：所有推出楼盘全部售罄12月中下旬加推一栋楼，还剩30套左右最新均价（元/㎡）：6000（毛坯）计划1月继续加推，价格大概6300D.项目名称：四季金辉土地信息：二期占地105亩，容积率2.6产品：高层+小高层+别墅（联排）最高楼层：34主推户型：89、108销售情况：所有推出楼盘全部售罄，包括16套别墅（联排）预定完毕均价（元/㎡）：高层6700（毛坯），别墅14000（联排）存货量：30#售罄、31#楼蓄客认筹，对外报价6700元C.项目名称：中南世纪城土地信息：占地1600亩，综合容积率2.998期产品：小高层+高层+多层+叠墅主推户型：100、123、140/叠墅190和200平

销售情况：项目整体销售情况良好，11月20日推出70套，全部售罄，还未加推；下次推出18层小高层，户型104、124、140。卖完第八期剩余4个地块，2017年计划推出下一个地块，建面约12万方，产品未定。最新均价：小高层（18）8600（精装）本案ABCDEE.项目名称：恒大帝景土地信息：占地375亩，容积率2.0产品：洋房+高层最高层：33主推户型：127、128,少量109

112，销售情况：1期开发到第9栋，推出楼盘（不包括13#）总体去化率85%，国庆节加推13#，去化率70%）：高层（33）7700-8000（精装）；洋房（9层）8800（精装）；12月底预加推4#（高层），均价预计7900-8000。F.项目名称：兴邦地产（案名未定）土地信息：占地80.75亩，容积率2.0，成交价：338万/亩

K.项目名称：通银地产（案名未定）土地信息：占地72.97亩，容积率2.0，成交价：325万/亩F三、营销策略-竞品概况GHLG.项目名称：中梁·聚龙首府土地信息：占地87亩，容积率2.2产品：高层+别墅（未报规划）主推户型：约100-140销售情况：高层产品蓄客中最新均价（元/㎡）：未定预估开盘时间：2017.3HL.项目名称：中海地产（案名未定）土地信息：H地块88，L地块109，合计197亩亩，容积率2.2产品：未定预估开盘时间：2017.8K竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质中南世纪城1200亩230万方2.1高层、小高层、叠墅（高层、小高层精装/叠墅毛坯）洋房8600叠墅未推2016-11-20共推售72套，已认购46套，去化率63.8%自建配套好，品质较好四季金辉105亩19万方2.6高层、小高层、联排（毛坯）洋房6700、联排140002016-11-13共推售135套，已认购128套，去化率94.8%产品户型好，品质一般中江外滩城359亩78万方2.5高层（毛坯）洋房65002016-10-1共推117套，已认购75套，去化率64.1%。整体品质一般荣悦华府225亩50万方2.5小高层、高层（毛坯）高层60002016-10-1共推122套，已认购89套，去化率72.9%整体全干挂石材，品质较好,户型差三、营销策略-竞品分析16（1）竞品与本案基本数据对比三、营销策略-竞品对标对比项目中南世纪城（在售8期）本案占地106亩60.55亩容积率2.12.0建筑面积15万m210.5万㎡每亩地价120/亩327/亩楼面地价8602543当前售价/定价高层精装8600暂定8000最新开盘时间2016年11月2017年5月累计销售454套——待开发+销售待定——17（2）竞品与本案结论对比三、营销策略-竞品对标评价项目中南世纪城目标地块对比结果交通区位交通便利交通方便、高架口1公里☆☆周边配套中南城、体育馆、三甲医院、敬贤路学校中南城、体育馆、三甲医院、敬贤路学校☆☆自然景观资源串场河分支串场河☆☆开发商品牌中国地产30强千亿房企地产十强☆☆☆规划高层、多层、叠墅高层、叠墅☆☆区内园林环境首期交房小区绿化为盐城标杆七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆区内配套中南城购物中心、体育中心五星级凤凰俱乐部☆产品点评高层产品100-140平米，户型市场接受度高劳斯莱斯产品，产品竞争力强☆☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品竞品139方，4房2厅2卫；我司户型：142方，4房2厅2卫项目名称中南世纪城我司户型对标结果面积139㎡142㎡我司面积大面宽*进深13.5*10m14.1*11.5m面宽，进深较大层高2.9m2.95m略占优势梯户比两梯四户一梯一户占绝对优势建筑面积139㎡142㎡我司面积大实得面积110㎡112㎡持平赠送面积14㎡18.5㎡赠送略高赠送后得房率89%92%我司得房率高我司140方优势：1、同面积段我司产品四房且带入户玄关，较竞品功能性更强；2，充分利用南向景观，景观与日照资源更优，所有主要居室均尊享日照与景观视野，面宽资源远优于竞品，三个南向房间，竞品只要两个房间朝南；3，利用空间，合理划分丰富而系统的足量收纳空间。4，一梯一户，私家电梯厅入户，私密感与尊贵感更佳。5、整体赠送面积及赠送后得房率均优于竞品。5、当地有钱人居住的小区三、营销策略-竞品对标地块swot分析S优势：学校、医院、购物中心、体育场、配套齐全，10分钟生活圈W劣势：城南片区东南角、距离解放路主干道2.5公里O机会：区域内唯一高端盘、南环路年底高架通车、中海、中南均在周边、板块潜力无限T威胁：区域板块品牌地产林立，中海、中梁、中南、金辉，市场竞争激烈三、营销策略-项目SWOT分析本案兴邦地产通银地产三、营销策略-项目定位购买力：经济实力强的改善型客群地域：履盖全市，周边县区私企老板消费观念：心态开放，易接受新鲜事物在外接受教育回流人群广泛接触外界信息的企业主思想开放，有追求的成功人士私营业主大型企业白领行政事业单位高管人员市场需求品牌需求更高品位生活更好居住环境时尚感：追逐时尚元素稀缺感：占有稀缺身份感：渴望尊贵地位给您一个五星级家/敬献有成就的人强调“定制”“尊贵”追求“阳光”“舒适”“健康”产品特色低密度产品唯一高端改善型社区、大平层、叠加别墅大平层面积140、180㎡；叠加别墅162、164㎡YJ140T8000元/㎡，YJ1807500元/㎡，叠加别墅10500元/㎡客户形象产品售价三、营销策略-策略要点攻心项目客户团队定位：城南唯一精品劳斯莱斯改善型高端社区，大平层+叠加别墅产品组合打造城南舒适低密度产品。线上：成功了总要住一套好房子，从情怀入手，直击客户心理。线下：联合政府、媒体等，利用未来交通、规划等利好，凸显板块价值。属性：聚焦60、70、部分80后已实现一定程度财务自由、追求生活品质的成功人士，避免和竞品的同质化竞争。体验：举办定制类别致小资的活动，满足与客户身份相匹配的活动形式，形成圈层平台，实现口碑传播。销售：要求形象、气质佳，对项目认知度高。在当地具有人脉储备及关系，具有深拓客的潜质。物业：拒绝高冷范，无论是现场环境打造，还是服务人员，形象，气质，都“暖心”、有人情味，让客户被感动。三、营销策略-推广思路阅城南、唯珑悦形象落地世界很大，工作和生活的半径很小，一家人的生活富足无忧，内心确很空乏，想的最多的永远的父母妻儿，事业有成，是时候为家人买套好房子的时候了；宣讲重点：置业的起因，引出项目形象和置业定位定制家、心归属情怀落地，梦想生根事业有成，为家人买套好房子，为自己倔强一次，为人生放纵一回宣讲重点：高端产品定制、城南稀缺、别墅梦、身份感、投资属性高品质、唯定制“心灵归属+产品力”导入适度的规模、大小总价都合适、内外兼修的园林，高品质服务，千亿品牌精铸宣讲重点：为高端客群专属定制、规模、产品、总价、园林、物业、品牌、配套、同好圈层、发展潜力居珑悦、瞰天下“价值认同+产品力”炒作城南唯一高端改善型社区，高端人群聚集地宣讲重点：城南发展潜力，凸显配套越发成熟化，淡化城南东南角区位，凸显紧邻南环高架优势，通过精神层面的欲望需求引领物理层面的产品价值需求12.7摘牌三、营销策略-销售计划2017年首推货量产品户型面积金额可售时间高层洋房（15#）YJ140T1027982232017-5-1叠拼9#Y259196020582017-5-1地下室-待定待定待定叠拼（1-3#、5-8#）Y25916660174932017-5-1地下室-待定待定待定高层洋房（12#、13#）YJ140T1027982232017-5-1合计-3917835997-交楼日期2018-9-15后续货量产品户型面积金额可售时间高层洋房（10#、11#）YJ140T15419123352017-11-18高层洋房（16#、17#）YJ18020256151922017-11-18商业（18#）-待定待定待定地下室-待定待定待定幼儿园-2218待定待定合计-3789327527-交楼日期待定321567891011121316171815项目规划总建筑10.5万方，住宅面积7.8万方，商业面积约3010平，主要规划高层洋房+叠墅产品三、营销策略-关键节点时间事项2016年12月7日摘牌2017年4月16日示范区开放（内控）2017年5月1日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化155套，按金额去化2.52亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目总经理罗继东项目副总经理xxx

工程部经理王珏综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师资料员空缺工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师近期到岗成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建专员李鹏营销经理马玉平造价主管何玉宝行政主管张淼项目部组织策划财务经理沈祥富四、前置策划-人员架构四、前置策划-合作项目管理合作项目规定动作情况项目名称合作方名称合作模式我司股权比例是否已发联系单成立董事会

日期召开董事会

会议日期

（含计划召开时间）工作交接会议

日期上传四项资料情况

（①会议纪要、②合作公司章程、③项目月报、④公司年报）备注盐城新碧房地产开发有限公司江苏港龙房地产开发有限公司股权合作70%否2017-3-12017-3-12017-3-1暂无

四、前置策划-合约主线（项目内控）序号招标工程名称进场需求范围招标形式招标进展1土石方工程2017.1.10展示区及货量议标未定标2桩基工程2017.1.10展示区及货量议标未定标3总承包工程2017.1.10展示区及货量议标暂定南通二建4展示区园建工程2017.2.20展示区范围议标未定5展示区绿化工程2017.3.1展示区范围发包顺茵6铝合金门窗工程2017.3.10展示区范围议标未定7装修工程2017.3.10样板房议标暂定深圳名雕8亮化工程泛光照明2017.4.1展示区范围招标未定9营销围挡、广告标识工程2017.1.08展示区范围招标未定责任人：罗继东工程-王珏合约-何玉宝四、前置策划-采购主线（展示区）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302017-2-102017-3-102洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302017-2-102017-3-103配电箱302017-2-102017-3-104灯具类402017-1-202017-3-105开关面板302017-2-102017-3-106中央空调302017-2-102017-3-107电器类（抽油烟机、其他）302017-2-102017-3-108路灯、草坪灯、高杆灯302017-3-012017-4-0110石雕、铜雕、仿砂岩雕602017-2-052017-4-0511户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452017-2-252017-4-0512精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452017-2-152017-4-113家具（样板房）452017-2-252017-4-1014饰品（样板房）452017-2-252017-4-10甲供责任人：罗继东工程-王珏区域-杜卫尉四、前置策划-采购主线（展示区）供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件252017-2-102017-3-10甲指乙供铝合金、钢材等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302017-2-252017-3-252外墙涂料302017-2-202017-3-203内墙涂料302017-2-202017-3-204反应型防水卷材302017-1-052017-2-055火灾报警及消防联动控制系统302017-2-202017-3-206电线202017-3-012017-3-207电缆202017-3-012017-3-20甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应设计部门输出成果完成日期博意综合五分院桩基施工图纸2017-1-10售楼部建施，结施图纸2017-1-15装修设计院板房及售楼部装修施工图纸2017-2-10板房及售楼部装修材料表2017-2-10板房及售楼部水电施工图纸2017-2-15软装图纸2017-2-28展示区设计部门输出成果完成日期博意综合五分院示范区道路及管网图2017-2-10景观设计中心景观方案2017-1-20园建及泳池施工图2017-2-10水电结构图2017-2-15绿化施工图2017-2-15管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版2016-12-31总平施工图2016-12-31博意综合五分院货量单体施工图2017-1-20四、前置策划-准备工作抓设计主线四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照江苏省盐城市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。七层以下的商品房项目完成封顶；高层主体结构完成二分之一限购/限价不限购抗震设防等级七度融资条件

四证齐全冬歇期

无雨季

6月梅雨季开发报建费用总费用：约190元/㎡（未缴纳，人防易地建设费48元/㎡）；土地税费标准契税：3%（未缴纳）；土地使用税：7元每平米/年五、报建策划-当地建设规费缴费情况五、报建策划-当地审批流程环保：环境影响审批稳评，可研报告编制招标办：工程发包方案备案招标办：申办招投标，直接发包指定银行：开设工资预留户；缴纳工资保证金招标办：施工（监理、劳务分包、专业分包）合同备案建设；并办理工程质监、安监、城建档案（即办）；农民工工伤保险（劳动保障局证明）、建设工程交易综合服务费（招投标中心）等（即办）国土：土地使用权出让（国有土地采用招拍挂方式）规划：建设用地规划许可证国土：国有土地使用证建设（含节能）、城建基金、人防、气象（防雷）等对施工图并联审核（一般7个工作日）；缴纳建设项目配套设施费、人防费（应建人防工程除外）、白蚁防治费等规划：建设工程规划许可证建设：建设工程施工许可证商品房预售许可证建设局质监站：建设工程竣工验收备案房产：房屋所有权证设计单位：建筑施工图消防：必审必验项目，建筑工程消防设计审核意见书消防：备案抽查项目，在工程竣工验收合格之日起7个工作日内进行消防竣工验收备案。立项五、报建策划-流程图盐城城南项目开发报建流程图—前期营业执照刻章-12.26房地产开发资质办理证明-1.20土地出让合同-12.20稳评名称变更-1.20建设用地批准书-2.13立项-1.20用地规划许可证-1.23交地确认书-2.20缴清土地款-2.20国土证-2.20发包初步方案-2.28直接发包-3.1合同备案-3.3质监-3.9安监-3.10施工许可证-3.20规划许可证-3.3施工图审查-（1.18-2.20）规划公示-1.21交评-1.15初步方案-12.20人防-1.18价格备案地名预审核资本金存入物业备案面积预测绘预售许可证5.1公司名称核准-12.20已完成进行中73天90天131天环评-1.16五、报建策划-流程图提出竣工验收申请市政验收规划验收国土验收建设工程档案消防验收民防工程竣工验收质量监督验收建设工程竣工验收备案盐城城南项目开发报建流程图—后期重点总平审查需加强与规划局的沟通协调建筑密度、日照分析、交通分析、绿地率等方面图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度施工许可需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备明确预售条件、价格备案、资金监管等相关问题五、报建策划-重点考虑交楼需求五、报建策划-难点备注：市政公园跨度20米，影响综合楼昭示性五、报建策划-报建关键节点国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证竣工验收备案2016年12月20日已完成2016年1月23日未开始2017年2月20日未开始2017年3月3日未开始2017年3月20日未开始2017年5月1日未开始2019年4月25日未开始完成节点时间货量区关键节点主要事项目前进展总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划其他局办：民防消防市政规划交通立项人防设防防雷审图规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务防雷设计审查面积预测地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）消防设计专篇及蓝图红线图用地许可证申报材料准备货币资本金消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查办证所需资料预售证五、报建策划-两证策划工程进度及资金投入证明商品房预售方案白蚁防治合同商品房价格备案资料公建配套施工图审查意见建设、勘察、施工、监理、设计五家质量评估资料安全监督报告建设工程档案专项验收意见书地下车库有人防提供人防验收合格证明竣工备案表办证所需资料

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、里程碑计划盐城城南碧桂园2016年里程碑计划苑区图

编

号产品情况土地获取（摘牌或签订土地出/转让协议）规划设

计方案

确定开工开售竣工验收

及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付

标准示

范

单

位①18#综合楼2

豪装2016-12-72017-3-12017-4-12017-7-23

(对外开放）

————1、销售中心设置于18#综合楼，YJ140T样板房设置在15#楼2层，叠拼样板房设置在9#楼1层；2、因地块面积较小，且设计满铺地下室政府要求整体地下室统一竣工备案。3、政府要求项目精装竣备。叠拼板房Y259（共1套）6164精装高层洋房板房YJ140T（共1套）18140精装非示范单位高层洋房（15#）189940精装2017-7-30

(开售）2019-7-202019-7-25叠拼9#61786毛坯地下室1待定毛坯首批货量区②叠拼（1-3#、5-8#）616614毛坯地下室1待定毛坯后续货量③高层洋房（10-13#）YJ140T1825200精装2017-9-242017-12-24高层洋房（16#、17#）

（YJ180）2820160精装商业（18#）1待定毛坯地下室1待定毛坯幼儿园32218毛坯——四、工程开发—开工示意图六、工程策划产品类型首开货量后开货量展示区货量区套数面积套数面积套数面积18#楼3010————————6F别墅23261121836818层洋房2280142198801802520027层洋房10820256幼儿园1950合计436162383824847406首期货量里程碑开放时间里程碑开盘时间内控开放时间内控开盘时间2017-7-232017-7-302017-4-152017-05-1摘牌时间：2016年12月7日总地价：1.98亿总占地面积：60.55亩

容积率：2综合楼示范区范围后开量范围首开量范围叠拼Y259板房高层YJ140T板房六、工程策划展示区临路（土方，总包施工）道路原则：1、临时道路在场地内为环形路。2、现场设置三个大门，分别为东侧大门，南侧大门。3、临时路尽可能设在建筑红线外，为现浇混凝土路面，宽度6米，入口至展示区路面硬化，方便材料运输。

施工道路大门开口六、工程策划-展示区工期目标（区域内控）装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体施工至四层(样板区）家私饰品包装完美开放39天2017-3-122017-4-82017-4-132017-2-242017-01-1516天26天摘牌时间2016-12-073个月完美开放（含春节）2天2017-4-155天六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）首期货量（叠拼1-3#，5-8#及高层洋房12、13、15#楼）节点控制2017-5-1达预售条件

2017-3-20±0完成2017-1-10开工备注：货量现有预售条件为多层叠拼达到6层封顶，高层洋房达到二分之一（9层）节点。六、工程策划-项目难点未取得施工许可证的情况，提前动工的沟通问题；施工期间存在春节放假问题；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图回复速度；规划许可证和施工许可证的办理正值春节期间。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目每一天费用12.26万每一天管理费用6.78万元每一天内部计息5.48万元七、项目每一天费用资金回正晚一天，成就共享金额减少0.9万元七、项目资产情况一览表表二：整体利润情况金额单位:亿元科目已出规划未出规划合计已售未售土地（亩）61-

61

总收入（亿元）07.1807.18总成本06.4706.47净利润00.7100.71净利润率010.02%010.02%表三：截止2016年12月21日资金情况

科目金额(亿元)备注

我司合作方累计销售回笼资金00已签约未收款：0亿累计投入资金0.50地款:0.5亿;工程款:0亿;税金:0亿;其他:0亿。累计经营资金净回笼-0.50银行存款余额:0亿,贷款余额:0亿,故回笼集团的资金总净额为:0亿,回笼合作方的资金总额为0亿。备注：1、车位总货值/项目净利润=0.37亿/0.71亿=52%。表一：珑悦货量情况科目已摘牌未开发土地合计7.18亿元9.08万㎡，61亩叠墅1.96亿元，1.86万㎡洋房4.39亿元，5.62万㎡商铺0.45亿元，0.30万㎡车位0.38亿元，1.30万㎡七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：2.04亿本期面积：61亩每亩地价:327万/亩容积率：2.00楼面地价：2543元/㎡土地获利倍数：0.49首次预售总货量：3.59亿预计投入峰值：2.23亿总可售面积：94030.11㎡总收入：7.18亿总投入：6.47亿净利润总额:0.71亿IRR：28.9%净利率:10.02%自有资金回报率：133.83%成就共享奖金目标:1129万回正时间：2017-5-30成就共享达成时间:2017-5-30七、财务策划—财务资金策划款项金额(亿)时间地价保证金0.50亿16/12/2地价款0.98亿17/1/20地价款0.50亿17/2/20契税等0.06亿17/2/252017.4.25开发贷1.4亿2018.4.25归还开发贷1.4亿2017.5.1项目开盘2017.5.30预计经营性回正2016.12.2支付土地款0.5亿2017.01.20支付土地款0.98亿2017.02.20支付土地款0.5亿施工方融资3000万按2017.4月贷入，经测算：1、年化自有资金从5377万下降到4875万2、成就共享奖金从1129万上升到1159.6万七、财务策划—财务资金策划项目周期现金流单位：万元七、财务策划—利润概览项目总金额（万元）

不含自持物业，车位亏损分摊到地上受益产品整个项目金额（万元）住宅商业车位多层洋房高层洋房底商非人防地下室人防地下室占地面积

37,114

10,953

21,529

4,632

-

-建筑面积

102,597

18,620

56,234

3,011

16,165

8,567可售面积

94,030

18,620

56,234

3,011

16,165

-计容面积

77,865

18,620

56,234

3,011

-

-一、项目总收入

71,792

19,551

43,975

4,516

3,750

-

1销售收入

71,792

19,551

43,975

4,516

3,750

-不含税销售单价(元/m2)

7,635

10,500

7,820

15,000

2,320

-

2税收返还

-

二、各项支出总额

62,197

14,777

39,319

4,166

3,934

-土地成本

20,400

6,021

11,834

2,546

-

-行政事业性收费与前期工程费用

2,422

504

1,444

101

374

-建造成本

32,156

6,410

21,644

1,116

2,985

-主体建筑安装工程费

22,390

3,896

14,427

541

3,525

-景观环境工程

2,069

610

1,200