碧桂园沪苏区域靖江翡翠滨江项目启动会

内部资料严禁外传沪苏区域靖江翡翠滨江项目启动会汇报靖江项目部

2016年

6月

30日

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五宏观经济指标2015年全市常住总人口68.69万全市户籍人口66.61万GDP/增速702.55亿/9.5%人均GDP10.89万财政收入/财政支出113.9亿城镇居民人均可支配收入36790元城乡居民储蓄存款/人均/社会消费品零售总额159.41亿固定资产投资/增速495.86亿元/22.2%房地产开发投资（亿元）40.08亿/-25.3%全市商品住宅销售面积（万㎡）61.76平均交易价格（元/㎡）6826

全市汽车拥有量约10万辆靖江隶属江苏省泰州市，全国百强县，靖江经济发达，地域较大，常住总人口68.69万，房地产市场较为稳健，2015年全市商品房均价6826元/㎡。一、项目背景

–城市概况一、项目背景–地块信息占地：207.8亩容积率：1.34地价：180万元/亩总价：3.75亿楼面地价：2082元/㎡(不含税)供地计划：2016年6月付款时间：2016年7月24日前50%，

2016年9月24日前50%土地分宗情况：共一宗是否可提前预售：是否可规划变更：是否可调整户型：建筑密度：17.14%建筑限高：80m90/70:无商业比例：1.36%公建配套：0.8%是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是地块北至：新洲路地块东至：新马路地块东至：城东大道地块北至：望江路1、城东大道为双向六车道，新洲路为双向六车道；2、供电、供水、燃气、雨污水等市政管线已接驳至地块周边；3、地块已为净地，地块内河道、鱼塘较多，地下水丰富，目前临时围墙及河道鱼塘排水工作正在进行。对比项目竞品（绿城·玉兰花园）目标地块占地150亩208亩容积率1.781.34建筑面积（万㎡）17.8423每亩地价200（2013年）180楼面地价16822082当前售价/定价（元/㎡）别墅22000元/㎡，联排（6联排）均价13000元/㎡，高层7500双拼15000，洋房6700首期开盘时间2015.92016.12累计销售300——待开发+销售833——榕湖世家（在售）（高层）绿城玉兰花园（在售）（别墅+高层）靖江碧桂园（售罄）（高层）本案靖江市政府滨江学校一、项目背景

–周边竞品分析重要交通节点距离/用时路径上海高速口3公里/10分钟通江路路靖江人民医院3公里/10分钟中州路靖江政府1公里/2分钟阳光大道滨学校2公里/3分钟中州路泰和国际4公里/15分钟江平路马洲公园500米/1分钟阳光大道目标地块靖江碧桂园靖江市人民医院老市中心，周边基本无房销售城市发展方向主干道靖江市政府新商圈均价7500元/㎡滨江学校9年）靖江高级中学靖江外国语学校滨江新城均价6300-7200元/㎡一、项目背景–城市布局地块汽车客运站通往上海3.7公里9分钟重要交通节点距离/用时路径上海高速口3公里/6分钟通江路路靖江人民医院3公里/6分钟中州路靖江政府1公里/2分钟阳光大道汽车客运站3.7公里/9分钟中州路马洲公园500米/1分钟阳光大道人民医院市政府人民路主干道一、项目背景–项目交通（便捷）马洲公园滨江学校阳光国际（售罄）（别墅+高层）绿城玉兰花园（在售）（别墅+高层）长江首府（售罄）（别墅+高层）本案榕湖世家（在售）（高层）新世纪一号（在售）（别墅+高层）靖江碧桂园（售罄）（高层）清华苑（售罄）（别墅）御水湾（售罄）（别墅+高层）新天地（售罄）（别墅+高层）一、项目背景–区位认可度（区位较佳）当地富人认可的小区：御水湾绿城玉兰花园靖江碧桂园当地富人认可的商业：泰和国际城靖江市政府绿城玉兰花园（在售）（别墅+高层）靖江碧桂园（售罄）（高层）范围对象（职务）主要观点提炼政府公务员访谈科长1、现居御水湾,140方。2、暂无改善需求。3、认同目标地块区位未来前景，交通便利、学区房。4、对目标地块区位的价格预期别墅12000元/㎡，洋房毛坯6500元/㎡。5、对小区环境、户型和周边配套比较看重。科长1、现居住宅面积130方、1套。2、有改善需求。3、认为城南区是发展方向，又是学区房，前景值得期待。4、对目标地块区位的价格预期别墅13000元/㎡，洋房毛坯6600元/㎡。5、对小区品质要求高，眼见为实。科员1、现居住阳光国际132平、1套。2、有改善需求，对户型希望朝南面多。3、认同目标地块区位，位置有前景、学区好。4、对地块区位的价格预期别墅13000/㎡，洋房毛坯6800/㎡；5、认同碧桂园品牌。同行访谈御水湾花园1、目标地块尚处于发展阶段，前景很好。2、靖江目前由刚需向改善过渡，改善性需求将进一步增加；3、洋房、别墅等高端产品有一定市场需求。阳光国际花园1、周边配套日趋完善，学区等公共配套逐步建成；2、不少高端客户过了追求学区的年龄段，对学区不是特别敏感；3、城南项目较少，居住氛围不浓。新世纪壹号1、滨江新城配套日渐完善，区位较好，未来城市发展的方向；2、周边年轻客户较多，对商业和学区均有较高要求；3、市场改善型客户日益增多，但目前靖江市场高端产品较少。中天城市景园1、靖江房地产市场处于持续发展阶段，城南是重点发展方向；2、改善性需求开始显现，大户型需求有所增加；3、客户对品牌敏感度不是特别强，讲究眼见为实。一、项目背景–区位认可度（区位较佳）一、项目背景–教育配套（学区较佳）周边配套学校情况（公立学校）【最好的小学】外国语小学，【地块学区】滨江学校，距离2公里，车行3分钟。【最好的中学】省靖中，距离3公里，车行10分钟。地块学区配套方案地块配套当地小学（滨江学校，口碑良好），最好中学（省），总体拥有较好的学区资源，并且近在咫尺。靖江高级中学靖江外国语学校本案滨江学校（9年）目标地块学区2公里3分钟事项是/否描述城市是否存在富裕人群是靖江2015年GDP762亿，人均GDP11.10万，全市汽车拥有量约10万辆。城市富裕人群主要为私企业主和工厂高管，公务员，其次为个体经营户。交通是否便捷是项目北邻新洲路，南靠望江路，西临城东大道，东靠新马路，交通十分便捷。区位是否被有钱人认可是靖江城市发展重心南移，靖江碧桂园一期成形让更多靖江人认可城东区位价值及滨江新城的宜居环境，新地块紧邻市政府及马洲公园，配套完善。是否能够配备当地最好的小学否学区（滨江学校），当地排名第二。一、项目背景–项目具备做劳斯莱斯地块的条件①①人口基数不高，市场容量的持续性有待检验①地块周边仅有玉兰花园10余套的联排别墅以及中天城市景园少量联排在售，我司双拼别墅竞争较小；②地块周边市政配套、教育配套、文体配套、医院配套陆续成熟，地块升值空间较大；③本地品牌开发商较少，目前仅有碧桂园跟绿城；④常住人口70万，人均可支配收入3.6万元，购买力较强。⑤我司目前品牌落地已完成，若我司开发目标地块，可借力一期品牌效应及老业主资源；①地块位于靖江市滨江新区板块，属于富人认可区域，并且为城市重点发展方向，升值潜力较大；②地块教育、医疗资源丰富，地块北侧滨江学校现为靖江市最新一所刚建成的小学、初中，靖江人民认可的好学校之一，人民医院近在咫尺。③地块周边市政文体配套成熟，紧邻新市政府，体育中心、文化会展中心，毗邻马洲公园。①地块周边无成熟小区，生活气息不浓厚②前期开盘因为房价及精装修问题给部分业主造成负面影响，但是通过一期的完美交楼还是重塑了碧桂园的形象；③地块周边商业配套缺乏，无大型商业广场，超市，菜场等配套。项目整体定位：劳斯莱斯（SWOT分析）2、市场定位一、项目背景–整体定位优势劣势机会威胁③②④⑤

1一、项目背景–现状及周边①地块内景

马洲公园

市政府④城东大道⑤滨江学校

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五二、前置策划-现场开展工作1、勘察单位进场2、平整清理场地、围墙施工3、施工单位临舍搭建二、前置策划-报建政策开、竣工要求开工：办理施工许可证；竣工：完成综合竣工验收开工报建手续办理按照靖江市相关要求预售条件于市区多层(六层以下，含六层)商品房申请预售许可，应当施工至主体结构封顶;七层以上(含七层)商品房申请预售许可，应当施工至主体结构三分之二以上，但不得少于六层。货币资本金监管政策预售资金全额监管限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件无冬歇期无雨季

6月至9月开发报建费用总费用：

160

元/㎡；土地税费标准土地使用税：5元/平方米/年;契税：3%；优惠政策无二、前置策划–当前报建计划发改、规划、国土、住建、人防、供电水等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定环评、能评和可研单位获取周边市政管网图纸详细地质勘探报告临水、临电选址规划方案公示已完成环评、立项已完成已完成2016年7月3日2016年7月25日2016年7月5日2016年7月15日2016年7月20日建设用地规划许可证2016年7月25日二、前置策划–五证关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证已明确已明确2016年7月25日2016年7月25日商品房预售许可证产权办理主要事项一期完成节点时间2016年7月25日2016年7月25日2016年8月5日2016年8月5日2016年8月15日2016年8月15日2016年8月30日2016年8月30日2016年12月9日2016年12月9日责任人：姚海全示范区节点货量区节点已明确待定待定待定待定待定待定货量区二期完成节点时间二、前置策划-两证报建策划总平面定案规划许可证办理施工图审查招投标备案质监安监办理施工许可证办理日照分析审查交通分析审查各部分签署审查意见：人防供电交警等等一期：7月15日二期：待定建设立项防雷审核人防立项环境评估选址意见用地规划许可供地批文及土地权属证明一期：8月15日二期：待定地勘审查设计合同备案消防审查人防审查施工图审查抗震审查一期：8月20日二期：

待定签订招标代理合同确定总包单位（直接发包）确定监理单位（直接发包）总包、监理合同备案一期：8月25日二期：待定质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（各类专项方案）人防监理办理监理人员备案一期：8月25日二期：待定施工单位安全认证资金到位证明规费交纳农民工保证金等等一期：8月30日二期：待定二、前置策划-组织架构项目总经理李松明项目总助姚海全

工程部经理付海波综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建水电经理谢志标水电工程师李叶工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等土建工程师陆凯谢云龙李红亮张志成本控制营销财务资金开发报建王禹卉营销经理张蛟造价主管谢静办公室主任章杰A项目部组织策划财务经理刘小燕二、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部李松明项目总经理全面负责项目管理工作。姚海全项目总助负责开发报建、工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。章杰办公室主任协助全面负责项目管理工作。开发部王禹卉开发专员负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部付海波工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。陆、张土建工程师负责项目综合楼、临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。谢、李土建工程师负责示范区和一期货量施工管理。谢志标水电经理负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。李叶水电工程师负责项目资料管理，机电/设备安装、市政管网、强弱电等施工管理工作A项目部组织策划前置策划—1、组织策划二、前置策划-组织保障总指挥谢金雄区域支援组区域职能部门负责人工程管理区域帮扶组已经到位副总指挥杨红建梁佑明设计管理曹阳成本管理张化宇人力资源周璠投资管理孔庆朗付成霞李骁春计划运营B区域组织策划后勤综合采购管理邓敏装修陈强

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五三、工程开发–里程碑计划（内控计划）四、工程开发—开工示意图三、工程开发-开工示意图货量总表产品类型首期开盘货量二期货量样板区货量区套数面积套数面积套数面积板房2570————————别墅253758161923697156层洋房————————481233118层洋房————431607712163045625层洋房————————25047300合计511075258614251490087一期货量产品类型交付标准面积（㎡）货值（亿）别墅、18层洋房毛坯801046.82开工时间2016年8月30日达预售时间2016年12月9日开盘时间2016年12月24交楼联合验收时间2018年4月10日备注：首期货量1#-48#别墅，57#-62#高层洋房，其中地下室面积0.47万㎡二期货量产品类型交付标准面积（㎡）货值（亿）别墅6层、18层、25层洋房毛坯993247.4开工时间待定达预售时间待定交楼联合验收时间待定备注：二期货量49#-56#高层洋房，其中地下室面积2.7万㎡YJ140T、YJ160T板房（位于售楼部顶层）综合楼示范区范围二期货量范围一期货量范围BJ240S板房摘牌时间：2016年6月24日总地价：3.78亿总占地面积：208亩

容积率：1.34总货值：14.19亿投资峰值：1.84亿示范区：占地面积约25000m2BJ260S板房四、工程开发—设计计划设计部门输出成果完成日期博意南京院、研发院综合楼单体方案6月25日博意南京院示范区道路及管网图7月15日博意南京院综合楼基础图7月5日综合楼施工图7月10日综合楼装修水电暖图7月15日装修设计院综合楼装修材料表7月10日综合楼装修水电条件图7月12日综合楼装修施工图7月15日综合楼软装7月20日景观设计中心景观方案6月22日园建施工图7月15日水电结构图7月15日绿化施工图7月20日设计部门输出成果完成日期博意南京院板房YJ140、YJ160单体方案6月15日博意南京院板房桩基图7月5日板房施工图7月10日板房装修水电暖图7月15日装修设计院板房装修材料表7月5日板房装修水电条件图7月15日板房装修施工图7月15日板房软装7月20日综合楼设计部门输出成果完成日期博意南京院总平报建版6月5日总平施工图7月10日博意南京院货量桩基图7月15日货量单体施工图7月20日货量地库图7月25日装修设计院货量装修图待定人防设计院人防设计图待定景观设计中心货量景观图待定三、工程开发-设计计划样板房货量区序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）307月20日9月25日2配电箱257月20日9月25日3灯具类407月20日9月25日4开关面板307月20日9月25日5墙纸307月20日9月25日6电器类（中央空调）307月20日9月25日7电器类（抽油烟机、其他）307月20日9月25日8路灯、草坪灯、高杆灯307月25日10月15日9室内健身器材457月25日10月15日10石雕、铜雕、仿砂岩雕607月25日10月20日11户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）457月25日10月25日12精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）457月20日10月30日13软装类（家具）457月25日11月5日14软装类（饰品）457月25日11月10日甲供灯具等三、前置策划-准备工作抓采购主线供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门457月30日9月25日2淋浴屏风307月30日10月5日3锌钢组合栏杆307月30日10月10日甲分包锌钢栏杆等供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件258月5日9月5日三、前置策划-准备工作抓采购主线甲指乙供铝合金门窗等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖308月5日10月5日2外墙涂料307月22日10月5日3内墙涂料307月22日10月5日4反应型防水卷材307月22日9月15日5火灾报警及消防联动控制系统308月5日9月25日6电线电缆208月5日9月25日甲指（签三方合同）四、工程开发—招标计划序号招标工程名称（展示区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1一期桩基工程2016.8.10一期

2016.6.27未定标2一期总承包工程2016.8.10一期2016.6.27议标3桩基检测工程2016.8.25一期暂定2016.7.1未定标4展示区园建工程2016.8.20展示区范围暂定2016.7.5未定标5铝合金门窗2016.8.20板房、综合楼2016.6.27未定标6室内装修工程2016.9.10展示区范围暂定2016.7.5

未定标7机电安装2016.8.10

展示区范围2016.6.27未定标8营销围挡、广告标识工程2016.6.25

展示区范围2016.6.27靖江建华土石方工程有限公司9亮化工程泛光照明2016.9.10展示区范围暂定2016.4.10未定标序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1土方工程2016.6.24整个地块

2016.6.27靖江建华土石方工程有限公司2室内消防单位招标2016.7.15

一期暂定2016.7.5未定标3锌钢栏杆2016.8.20整个地块暂定2016.7.10未定标4防火门2016.9.10一期暂定2016.7.10未定标5人防工程未定人防部分暂定2016.7.10未定标6室外供配电招标2016.9.20整个地块当地垄断——7燃气单位2016.9.20整个地块当地垄断——8自来水单位2016.9.20整个地块当地垄断——9弱电：有线电视、网络2016.9.20整个地块当地垄断——三、工程开发-招标计划四、工程开发—展示区范围、围挡设置展示区围挡沿展示区范围，铁皮广告牌，高度5m，面层覆喷绘二期货量示范区范围（围挡范围）一期首推货量四、工程开发-展示区范围、围挡设置四、工程开发—展示区范围、围挡设置四、工程开发-展示区范围、围挡设置综合楼YJ140、YJ160板房示范区综合楼YJ140T样板房YJ160T样板房BJ240N样板房BJ260N样板房参观动线BJ240板房示范区BJ260板房四、工程开发—临时道路与道口设置道路开口地块红线三、工程开发-临路（桩基施工）道路原则：1、桩基施工阶段，留设原场地内的已有道路作为施工道路临时道路临时道路四、工程开发—临时道路与道口设置道路开口地块红线三、工程开发-临路（桩基施工）临时道路临时道路道路原则：1、展示区及货量区施工阶段，道路在场地内形成环路，尽量结合永久道路施工入口至展示区路面硬化，方便材料运输。四、工程开发—临水给水接驳点已申请，摘牌后缴清费用即可通水综合楼用水施工用水展示区三、工程开发-临水四、工程开发—临电变压器一级配电箱二级配电箱500kvA500kvA临电正在申报审批中，桩基单位自带发电机进行桩基施工。三、工程开发-临电500kvA500kvA材料堆放加工钢筋加工区塔吊首期现场设十一台塔吊，展示区塔吊必须在2016年9月1日前安装完成，塔吊安装避开管线位置。四、工程开发—现场塔吊及材料加工区布置注：展示区加工场地及塔吊在综合楼建成后即拆除三、工程开发-现场塔吊及材料加工区布置四、工程开发—桩基工程首期货量区，布置6台桩机，3台按照红色箭头打高层建筑桩、地库桩，3台按照蓝色箭头打别墅建筑桩，桩机进场后先施工示范区。高层主楼60#~62#：开始：2016-8-20结束：2016-9-5别墅19#~30#：开始：2016-8-20结束：2016-9-20三、工程开发-桩基工程

高层主楼57#~59#：开始：2016-8-20结束：2016-9-20别墅9#~18#：开始：2016-8-20结束：2016-9-10综合楼、别墅1#~8#开始：2016-8-20结束：2016-9-10四、工程开发—工程策划重点三、工程开发–工程重点地块内河道、沟渠、鱼塘较多，水系丰富，排水清淤后，大量淤泥土质需换填后桩机才可以进场施工，前期土方换填、清淤工程量大，影响桩基工程进度四、工程开发—工程策划重点第三重点：室内YJ140+YJ160样板板房YJ140+YJ160样板房，位于综合楼顶层，综合楼主体需要完成，板房内砌体抹灰完成后才可以装修，工期紧张，工程量较大。第二重点：别墅干挂石材示范区内共计10栋干挂玲珑墅，工程较大，别墅主体结构完工后，干挂石材才可施工，周期较长影响工程进度三、工程开发–工程重点

第四重点：公共部分装修及临时电梯考虑需留足公共部位的装修时间，且临时电梯安装较为费时，公共部位装修时需考虑与主体结构的交叉施工。综合楼、门楼、商业楼均挂仿石砖，工程量较大，影响室外园建工程收尾(综合楼后期为商业且顶层有临建样板房，考虑功能分区，设计较为困难，出图时间也存在一定风险)第一重点：综合楼综合楼装修，施工专业工种繁多，工期最为紧张；大堂为挑高大堂，土建移交装修工作面会较晚且地面墙面装修复杂。综合楼实施要点：1、扣式脚手架搭设满足装修要求；2、空调消防等机电材料、电箱等提前下单。3、综合楼、样板房材料采购及时下单。四、工程开发—单体工程（综合楼）第一重点：大堂装修工作量较大，土建砌体工程前置，提前移交场地给消防、机电、装修。中空大厅装修难度较大。计划由搭设脚手架到拆架控制在共20天。第一重点三、工程开发-工程重点园建绿化完成综合楼周边开工（展示区）主体封顶(综合楼)砌体抹灰完成(综合楼)综合楼装修完成完美开放2016-9-232016-11-222016-11-242016-9-152016-8-30四、工程开发—工期目标（项目内控）招拍挂摘牌2015-6-243个月10天净工期完美开放2016-12-9三、工程开发–工程工期（展示区）9-12泳池主体完成2016-12-9完美开放

2016-8-30园建进场一、综合楼、临建板房三、园林绿化四、工程开发—展示区作战计划2016-12-9完美开放二、别墅样板房2016-9-10桩基完成11-23周边绿化完成11-10外架拆除12-7联合验收2016-12-9开放10-5泳池铺贴完成10-13抹灰完成10-1主体封顶11-28家私饰品进场10-10装修进场11-20装修完成12-7联合验收9-13基础开挖完成2016-8-30开工10-1泳池设备调试完成2016-8-30开工9-20泳池泵房完成

11-30园建退场12-3绿化退场10-8主体完成10-1绿化进场9-23正负零11-15外架拆除10-10装修进场12-5装修退场10-13砌体抹灰完成10-8砌体完成三、工程开发–工程计划（展示区）11-13外墙干挂完成货量区节点控制57#~59#、60#~62#高层洋房四、工程开发-货量区控制节点（项目内控）备注：市区多层(六层以下，含六层)商品房申请预售许可，应当施工至主体结构封顶;七层以上(含七层)商品房申请预售许可，应当施工至主体结构三分之二以上，但不得少于六层，人员优先考虑增援展示区。2016-12-9达预售条件2016-8-30总包开工

2016-9-30桩基全部完成

2016-11-1±0完成三、工程开发–工程计划（货量区）2016-12-24盛大开盘货量区节点控制1#~30#别墅2016-12-9达预售条件2016-8-30总包开工

2016-9-20桩基全部完成

2016-10-1±0完成2016-12-24盛大开盘四、工程开发—综合楼节点计划节点开始时间完成时间需要人数开工2016-8-302016-8-30完成至±02016-9-152016-9-15木工：60钢筋工：25架子工：30砼工：10主体结构封顶2016-10-12016-10-1砌体2016-9-282016-10-8砌筑：25抹灰：20铝合金窗框2016-9-152016-10-1安装：10机电安装2016-9-152016-10-10安装：40装修工程2016-10-102016-11-20装修：80外架拆除2016-11-52016-11-10排栅工：20市政园建绿化2016-8-302016-11-23园建：60清洁拓荒2016-11-252016-12-5家政清洁：30三、工程开发–工序编排（综合楼）展示区四、工程开发—样板房9#、8#节点计划节点开始时间完成时间需要人数开工2016-8-302016-8-30——桩基工程2016-8-302016-9-10——正负零2016-9-232016-9-23木工：80钢筋工：30砼工：35主体结构2016-9-232016-10-8砌体抹灰2016-10-52016-10-13安装：8机电安装2016-8-302016-10-10安装：8干挂石材2016-10-82016-11-13干挂石材：50装修工程2016-10-102016-12-5安装：8家私饰品2016-11-222016-12-5摆设：4市政园建绿化2016-8-302016-11-28园建：40清洁拓荒2016-11-282016-12-5家政清洁：25三、工程开发–工序编排（别墅板房）展示区施工要点：1、土建施工工程中严格控制各工序质量：开间尺寸、门框洞口、抹灰质量、地面平整度、阴阳角顺直等，保证装修成型质量；2、水电预埋需结合装修图纸施工，避免装修返工，厨房装修需参照橱柜厂家优化后的图纸施工；3、重点梳理装修材料清单，避免装修材料漏单；4、板房装修前，图纸会审，防止土建与装修尺寸不统一。5、别墅干挂石材工程量大，配备足够施工人员四、工程开发—园建绿化第一重点：泳池主体，优先施工；水景、景墙与泳池主体同步施工，施工周期长，为后期设备调试预留时间。工期：2016年8月30日至2016年12月9日第二重点：展示区园路、大面积铺装与泳池周边水景等同步施工，分段浇筑园路、分段铺贴，保障园建工作面及路面质量。三、工程开发-展示区重点四、工程开发—项目难点图纸设计进度，特别是审图回复速度，将影响开发报建工作

；市区多层(六层以下，含六层)商品房申请预售许可，应当施工至主体结构封顶;七层以上(含七层)商品房申请预售许可，应当施工至主体结构三分之二以上，但不得少于六层靖江市虽为泰州市下属的县级市，但其对各项规范的执行严格程度均已苏南为准（如参照江阴、无锡、苏州），这将直接影响规划方案审评、施工图审查，故整个报建周期较长；地块内河道、沟渠、鱼塘较多，水系丰富，排水清淤后，大量淤泥土质需换填后桩机才可以进场施工，前期土方换填、清淤工程量大，影响桩基工程进度；无施工许可证现场不准许施工；项目紧邻行政服务中心，夜间施工难度较大。别墅干挂石材工程量大三、工程开发-工作难点

目录项目背景一前置策划二工程开发三营销策略四财务策划五目标市场近三年商品住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）2015664.982.28/124.11002.84201493.911.77/176.21219.272013621.475.87/209.11712.38合计1380.2169.92/165.91334.66目标市场近三年（住宅）房地产发展情况商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均销售面积(m2)2015304.454.9377.991.26951.5432.3561.7642.160.912014355.086.698.611.831252.3265.653.837.90.712013350.154.0197.851.121101.26146.887.363.71.11合计491.08/274.45//

////备注：商品房存量面积是指“已取得预售证未销售+在建但未获取预售证”的货量，2015年土地数据截至12月份2016年靖江区商品房存量约89万方，9000套，按照上一年商品房（或商品住宅）销售套数（4388套），需18个月可消化。15年均价6826元/㎡，其中存货以城南（城南大院附近）城北为主，地块周边基本无存量房。三、营销策略—市场数据三、营销策略—竞品目标地块靖江碧桂园靖江市人民医院城市发展方向主干道靖江市政府滨江学校9年）靖江高级中学靖江外国语学校123451.绿城玉兰花园（距市中心：4.3公里，10分钟车程，距我司：3公里，9分钟车程）占地面积：150亩，地价：200万（2013年），R=1.78，楼面价1682物业形态：别墅，高层，小高层开盘时间：2015年9月成交均价：7500元/㎡（毛坯洋房）联排13000元/㎡，独栋22000元/㎡主力面积段：130㎡，136㎡销售分析：总货量1133套，2015年年底开盘218套洋房，110套联排，7套独栋，别墅已售100套联排6套独栋，洋房已售约200套。目前5-6号楼正在派筹，未推货量798套，均为高层。目前后续无开发。购买人群：城镇为主+刚需/改善学区：滨江学校

2.中天城市景园（距市中心：4.2公里，9分钟车程；距我司：1.8公里，4分钟车程）占地面积：210亩，地价：126万（2009年），R=1.5，楼面价1260物业形态：高层，别墅，商铺开盘时间：2010年10月成交均价：9000元（别墅）、洋房6800（二期）、5600（三期)主力面积段：140㎡销售分析：2011年9月开盘至今共推出约1600套洋房（毛坯），推售至今共售出约1550套，去化率达97%。四期别墅在售。后续无开发。购买人群：乡镇为主+刚需学区：滨江学校新世纪壹号（距市中心：3.1公里，8分钟车程距我司：1公里，3分钟车程）占地面积：180亩，地价：180万（2012年），R=2.02，楼面价1337物业形态：高层，别墅开盘时间：2014年6月01日成交均价：6300元/㎡（毛坯），8000元/㎡（装修科技房）主力面积段：130㎡销售分析：总货量1488套，98套别墅于2013年12月25日推售，已售95套，剩余3套392㎡均价412万。洋房于2014年6月1号推售，共推出900套，至今共售出672套，去化率达75%。购买人群：乡镇为主+刚需/改学区：滨江学校4.滨江国际（距市中心：5.2公里，15分钟车程距我司：1.7公里，5分钟车程）占地面积：50.68亩，物业形态：小高层，高层，商铺，写字楼开盘时间：2013年10月成交均价：6000-6500元/㎡（毛坯）主力面积段：120㎡、140㎡销售分析：洋房总货量315套，2013年10月1号开盘，至今共售出311套，仅剩1楼4套洋房，去化率达99%，无后续货量。商铺总货量19套，写字楼总货量168间，推售至今去化50%。购买人群：乡镇为主+刚需学区：滨江学校5.长江首府（距市中心：5.3公里，15分钟车程距我司：2.2公里，7分钟车程）

占地面积：50亩，地价：250万（2013年）R=2.17，楼面价1728物业形态：多层，高层开盘时间：2013.12.21成交均价：6800元/㎡（装修）

主力面积段：107㎡，140㎡销售分析：总共556套，推售556套，都为高层、多层，已售402套，余154套，高层7300元/㎡，多层9000元/㎡，后期无开发。购买人群：乡镇为主+刚需学区：滨江学校三、营销策略—竞品51项目绿城玉兰花园新世纪壹号滨江国际长江首府

规划图开发商品牌杭州绿城新世纪置业靖江仕联房地产开发有限公司靖江市新长江房地产有限公司经济参数建面23万方30万方10.41万方7.23万方容积率1.78222.17绿地率32%50%32.3%30%车位比1：1.11：1.11：1.11：1.1户数11331490646556产品类型高层、小高层、多层住宅、别墅、科技房综合体高层住宅商业写字楼高层、多层主力面积90-300㎡100-141㎡94-143㎡90-200㎡售价7500元/㎡（毛坯洋房）联排13000元/㎡，独栋22000元/㎡6300元/㎡（毛坯），8000元/㎡（装修科技房）6000-6500元/㎡（毛坯）6800元/㎡（装修）学区滨江新城学校滨江新城学校滨江新城学校滨江新城学校去化情况2015年9月开盘，总货量1133套，2015年年底，开盘218套洋房，110套联排，7套独栋，别墅已售100套联排6套独栋，洋房已售约200套。目前5-6号楼正在派筹，未推货量798套，总货量1488套，98套别墅于2013年12月25日推售，已售95套，剩余3套392㎡均价412万。洋房于2014年6月1号推售，共推出900套，至今共售出672套，去化率达75%洋房总货量315套，2013年10月1号开盘，至今共售出311套，仅剩1楼4套洋房，去化率达99%，无后续货量。商铺总货量19套，写字楼总货量168间，推售至今去化50%总共556套，推售556套，都为高层、多层，已售402套，余154套，高层7300元/㎡，多层9000元/㎡，后期无开发。三、营销策略—竞品竞品名称规模容积率产品类型均价开盘时间去化情况产品品质(亩)1.绿城玉兰花园1501.78别墅，高层，小高层7500元/㎡（毛坯洋房）联排13000元/㎡，独栋22000元/㎡2015年9月总货量1133套，2015年年底，开盘218套洋房，110套联排，7套独栋，别墅已售100套联排6套独栋，洋房已售约200套。目前5-6号楼正在派筹，未推货量798套，品牌好，品质较好，2.新世纪壹号1802.02别墅，高层6300元/㎡（毛坯），8000元/㎡（装修科技房）2014年6月01日总货量1488套，98套别墅于2013年12月25日推售，已售95套，剩余3套392㎡均价412万。洋房于2014年6月1号推售，共推出900套，至今共售出672套，去化率达75%。当地开发商，品质较高3.滨江国际50.681.5小高层，高层，商铺，写字楼6000-6500元/㎡（毛坯）2013年10月洋房总货量315套，2013年10月1号开盘，至今共售出311套，仅剩1楼4套洋房，去化率达99%，无后续货量。商铺总货量19套，写字楼总货量168间，推售至今去化50%品质较好，4.长江首府502.17高层6800元/㎡（装修）2013年12月总共556套，推售556套，都为高层、多层，已售402套，余154套，高层7300元/㎡，多层9000元/㎡，后期无开发。品质较好项目竞品情况一览表三、营销策略—竞品项目大户型产品类型产品面积总价规划套数剩余套数产品特征绿城·玉兰花园别墅220-441㎡300-700万11710品质好、环境好、地段好滨江国际花园高层、小高层、别墅（售罄）90-140㎡66-110万31510当地知名品牌新世纪壹号高层、双拼（售罄）102-143㎡58-89万1488816（大约500套没推）毛坯、高新科技房目前当地改善型产品主要为洋房，少量有复式、大平层、联排等，面积从140—260左右，价格也从50万至350万不等，大部分为毛坯交付。三、营销策略—竞品在售产品特征：

目前当地改善型产品主要为洋房，少量有复式、大平层、联排等，面积从140—260左右。项目客户定位：目标地块位于靖江滨江新城板块，是靖江城市重点发展方向，但周边配套尚未齐全生活气氛欠缺，但属于当地富人阶层认可的区域，符合改善型居住客户要求，升值潜力较大；城区客户，年龄大都在30-45岁之间，主要为企事业单位高管和私营业主，对高品质、良好物业的居住产品有较大需求；以改善、再次改善需求为主，定位高端，配置有竞争力的产品。项目户型选择：洋房YJ140、YJ160、YJ260、别墅（BJ260S(3S)、BJ240N(3S)）三、营销策略—销售计划销售明细

201620172018销售均价年度销售预估销售面积(万方）88.81.17944销售额（万元）682006000014000洋房（高层）销售面积(万方）6.15.21.56500预估单价（元）650065006500洋房（多层）销