学区房购房常见法律问题与建议

赢了网法律咨询遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>学区房购房常见法律问题与建议一、常见问题与回答

问题一：原房主未将户口迁出，能否办理入户？

问题：为便于孩子入学，A在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是，在办理入户手续时，却发现原房主还没有将户口从该地址迁出。A在买房时没有问清楚，而原房主也没有主动告诉A，A无法办理入户手续，影响了A的孩子入学。请问，遇到这种情况该怎么办？签订购房合同时应该注意些什么？

回答：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户口。

首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户，以便新房主迁移户口。对原住户居民搬走但户口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此，新房主可依据该文件，向派出所申请为其办理落户手续。

其次，因派出所无法强制原房主迁移户口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。

另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。

问题二：学校要求提供满3年居住证明，原房主是否有协助义务？

不久前，B在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房，并签订了购房合同。由于疏忽，B没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策，小升初时，面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明，才能满足第一批入学条件，而提供居住证明需要有水电费缴纳情况。请问，原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更？

回答：即便购房合同没有约定，也应协助变更水电户名。

购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。

2、与户籍登记人书面确认户口迁移情况

买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。同时，双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

3、提前向公安机关了解落户政策

户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件，例如此前媒体曾报道的购买过道作为“学区房”等特殊房屋，最终能否落户由公安机关根据相关政策予以确定，切莫仅凭卖房人或中介机构的保证就盲目购买，导致自身利益受损。

4、提前向教育部门核实学籍使用情况。

以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。

同时，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。

根据我国《民事诉讼法》第一百条的规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。当然，由于保全行为可能对对方当事人造成损失，因此申请人应当按照法院的要求提供相应的担保。

5、诉讼中可以请求调整违约金数额

对于买房人来说，如果因为对方逾期迁户口的违约行为确实造成损失，应注意保存造成损失及相应损失数额的证据（这里提示下：当事人对于证明自己损失存在的证据较为薄弱，有的甚至只是在口头上笼统地主张存在损失，无法具体说明存在何种损失及相应的损失数额，亦没有相应证据佐证，就可能导致最终违约金数额的认定）。收房时首先要关注竣工验收备案表/y/fc/948708.html二手房公积金贷款可以转按揭吗/y/fc/948707.html中介避税高招暗藏四大风险/y/fc/948706.html论公益征收的流程步骤/y/fc/948705.html业主支付委托保证合同/y/fc/948704.html男子伪造购房合同帮人取公积金入狱/y/fc/948703.html工商银行二手房贷款利率——各项贷款/y/fc/948702.html房产中介人员拟设备案管理制/y/fc/948701.html房屋买卖协议书/y/fc/948700.html买期房需要注意什么/y/fc/948699.html租房合同签约重点/y/fc/948698.html解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱/y/fc/948697.html二手房买卖中介违法行为/y/fc/948696.html中美房地产中介之比较/y/fc/948695.html重庆市商品房买卖合同/y/fc/948694.html定金转让买期房有风险/y/fc/948693.html50平米二手房贷款银行拒贷/y/fc/948692.html二手房贷款办理的五个要素/y/fc/948691.html什么是认证，为什么要办理认证/y/fc/948690.html印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知/y/fc/948689.html仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据/y/fc/948688.html二手房买卖按揭贷款的风险/y/fc/948687.html二手房买卖房产中介七大违规操作/y/fc/948686.html私立医院，学校的房产能否设定抵押权/y/fc/948685.html个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记/y/fc/948684.html印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知/y/fc/948683.html二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍/y/fc/948682.html二手房贷款利率计算器2017/y/fc/948681.html受理查封时为什么要先查阅登记档案/y/fc/948680.html房产抵押担保合同/y/fc/948679.html简单租房协议书范本/y/fc/948678.html2017银行二手房贷款规定/y/fc/948677.html按揭买房可投三种险/y/fc/948676.html民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记/y/fc/948675.html他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办/y/fc/948674.html我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记/y/fc/948673.html额度紧张连云港有银行停办二手房贷款/y/fc/948672.html二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员”/y/fc/948671.html对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知/y/fc/948670.html做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知/y/fc/948669.html人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据/y/fc/948668.html二手房公积金贷款的手续/y/fc/948667.html按揭保险费有“猫腻”/y/fc/948666.html什么是重复抵押/y/fc/948665.html机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知/y/fc/948664.html已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封/y/fc/948663.html二手房买卖防中介收费陷阱/y/fc/948662.html正规二手房贷款流程/y/fc/948661.html被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有/y/fc/948660.html市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知/y/fc/948659.html向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知/y/fc/948658.html【2017二次加息二手房贷款利率】/y/fc/948657.html开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿/y/fc/948656.html个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了/y/fc/948655.html企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋/y/fc/948654.html浙江省房屋建筑面积测绘合同/y/fc/948653.html二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷/y/fc/948652.html入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱/y/fc/948651.html《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别/y/fc/948650.html集体土地上的房屋可否买卖/y/fc/948649.html因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记/y/fc/948648.html二手房贷款省钱有妙招/y/fc/948647.html二手房房龄过大贷款艰难/y/fc/948646.html预售款监管的影响力/y/fc/948645.html个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签/y/fc/948644.html上海市公有住房承租权转让合同样本/y/fc/948643.html北京二手房买卖贷款流程/y/fc/948642.html中介霸王条款被废/y/fc/948641.html合股购房并以其中一人名义登记的效力如何/y/fc/948640.html预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院/y/fc/948639.html上海市房屋转租合同样本/y/fc/948638.html为结清贷款二手房如何过户/y/fc/948637.html二手房贷款所需资料/y/fc/948636.html在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题/y/fc/948635.html房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效/y/fc/948634.html印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知/y/fc/948633.html2017最新二手房贷款利率/y/fc/948632.html房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金/y/fc/948631.html做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知/y/fc/948630.html购房合同补充协议/y/fc/948629.html当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高/y/fc/948628.html二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作”/y/fc/948627.html中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬/y/fc/948626.html在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告/y/fc/948625.html房地产抵押登记应按什么流程步骤/y/fc/948624.html登记机关的公告有哪些效力/y/fc/948623.html购二手房的时候如何顺利获得贷款/y/fc/948622.html房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷/y/fc/948621.html受理查封时为什么要先查阅登记档案/y/fc/948620.html住房贷款合同/y/fc/948619.html抵押房产能否出租，转让/y/fc/948618.html不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金/y/fc/948617.h