贵州恒福盘县国际高端社区项目前期策划推广132

2024/7/271——让盘县走向世界！[恒福·盘县工程前期筹划]【呈:恒福地产】版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产参谋股份所有，未经深圳世联地产参谋股份书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。2021-3汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴盘县地处滇、黔、桂三省结合部，素有“滇黔咽喉〞之称，矿产资源丰富，县域经济兴旺区域属性城市工程属性区位盘县位于贵州西部、六盘水市西南部，地处滇、黔、桂三省结合部，素有“滇黔咽喉〞之称，周边与水城县、普安县、兴义市和云南省富源县、宣威市接壤。全境南北长107公里，东西宽66公里，总面积4056平方公里。县人民政府驻地红果经济开发区。

县域矿产资源拉动经济增长盘县矿产主要集中在县城周边，煤矿老板都是比较有钱的，听说现在政府在整顿煤矿产业。——出租车司机盘县交通便利，是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽，被誉为“金三角下的一颗明珠〞。

盘县区位优势突出，交通便利。盘县地处贵阳和昆明、南宁和成都〔重庆〕的几何结点上，境内320国道镇胜高速公路横贯东西，212省道和在建的水盘高速公路纵贯南北；贵昆铁路盘西支线、南昆铁路、水红铁路在红果交汇，为盘县东进贵阳，西出昆明，北上川渝，南下两广提供了便捷的交通条件，是贵州西部乃至西南地区的重要陆路交通枢纽，被誉为“金三角下的一颗明珠〞。区域属性交通工程属性区位贵昆铁路南昆铁路水红铁路320国道212省道镇胜高速水盘高速区域属性经济工程属性区位月亮山为城市扩容的增长极，目前生活配套极不完善，暂缺乏内生型产业支撑；但前景向好区域属性城市工程属性区位距市中心约10－15分钟车程进入大规模开发时期项目地块县政府客户语录：月亮山广场前面，听说以后要建商业风情街，旁边又是山，环境比较好，古色古香。觉得那里有很大的升值空间，觉像体育馆周边的工程几乎没什么升值空间了。里面将会修条路直通….〔具体不太清楚〕。——杨先生本地人私营建材业主中等规模、高容积，地块原状为山体,与地面高底落差较大，无明显强势自然资源区域属性经济指标工程属性工程四至规划指标：占地面积：51000平方米〔约148亩〕；

其中商业12000平；住宅24万平米、酒店37000平米。建筑面积：约30万平容积率：住宅5.8其他：限高98米楼面地价=460元/平米１232１2紧邻320国道，通达性强，昭示性好，但周边生活配套极为缺失，客户抗性较大区域属性经济指标工程属性工程四至月亮山广场对面〔工程下面〕那一块地，政府规划上将建成为商业步行街，购物广场，配套也有有高层住宅建设。——某负责人红果房产局１１2１332[属性界定]五线资源型城市,无强势自然资源,生活配套极为缺失的高容积率、中等规模工程五线资源型城市全境南北长107公里，东西宽66公里，总面积4056平方公里，矿产资源丰富，煤电产业发展迅速。境内已探明的矿产资源有煤、铁、铜、黄金、铅、锌等20多种，全县原煤产量达563.32万吨，滇黔咽喉盘县位于贵州省西部，六盘水市西南部，是贵州的西大门，地处贵州通往云南的交通要道，东进贵阳，西出昆明，北上川渝，南下两广的便捷交通要道大规模,高容积率住宅容积率5.8;项目占地5万㎡,总建筑面积30万㎡,在盘县属于大规模项目无强势自然资源地块为坡地，加大施工难度和成本，东面远处有山体资源生活配套极为缺失项目周边生活配套极为缺失，生活氛围极不成熟，客户存在较大抗性区域属性：工程属性：汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴11开发商提出的工程开发目标开发商目标01开发目标1、名：树立恒福地产在盘县的影响力与知名度2、利：盈利作为工程的首要目标02企业困惑1、首次开发地产如何打响知名度？2、住宅局部各种物业形态的体量及定位？3、如何保证快速回款维持现金流？“这个工程一定要打响品牌，实现盈利。〞——恒福地产黄总12本案的操作不能只从工程角度出发，应站在更高的角度多元化的分析我们工程0203代言盘县城市新名片和新高度；颠覆盘县现有人居模式，提升盘县整体居住品质；建立恒福与政府良好的合作关系，为恒福的战略开展做好铺垫通过本案的操作奠定恒福在房地产开发领域的专业经验，为企业后续开发树立品牌影响力；打造企业标杆，展示恒福开发实力，稳坐盘县第一；启动阶段躲避风险，实现较稳定现金流，后续开发实现利润最大化树立工程专属的市场影响力；实现名利双收城市开展层面企业层面工程层面本工程到底承担什么样的职责？01工程如何从城市开展角度占位？工程选择什么样的盈利模式组合？如何躲避风险，保证启动期的资金投入和平安回收？承载使命——恒福发全面蜕变，从区域运营、企业开发、盈利模式、工程打造等层面做全线蜕变！我们对目标理解13对目标的理解，通过金字塔结构来分析和界定核心问题目标解析要“利〞——在市场转型盘整期，控制市场风险的前提下，实现稳定且不贬损工程价值的现金流；要“名〞——实现在恒福在房地产开发领域的专业经验，奠定工程在盘县房地产市场的影响力。我们想要什么？〔R2〕企业层面：初次开发经验缺乏与品牌影响力在盘县相对有限；工程层面：高容积、陌生区域、配套不完善VS工程的生存与盈利能力；市场层面：市场供给逐渐增多、竞争剧烈VS新增需求有限。我们面临的矛盾？〔S〕+基于市场与客户，挖掘时机，工程实现的障碍？我们对目标的解读：在解决工程生存的根底上，建立平安、稳健的盈利模式，实现品牌价值资金的平安标杆树立在面临亟待盘整的市场，控制资金风险是第一位的。作为贵司进入盘县首个开发楼盘，从公司战略开展角度，需考虑一定的品牌实现。14核心问题界定从公司长远开展与工程的利润实现来看，工程需要品质化启动，赢得客户感召力与市场影响力。前景向好的地段资源，适合居住的片区猴子山片区：盘县城市未来开展的新增长极，潜力巨大；紧邻高速公路，通达全国，微距出行前后均有山地资源工程面临盘县月亮山板块与城区板块之战，板块内的区域尚未得到认同；客户对工程目前区位不认可，如何牵引。天生丽质竞争突围、客户牵引工程如何占位？高层住宅局部选择怎样的盈利模式保证启动期资金平安和利润最大化？住宅需要建立怎样的核心价值体系牵引外围客户？工程如何占位？住宅局部盈利模式的选择？工程核心价值的构建及如何牵引外围客户？汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴2024/7/2716面临的市场背景。12024/7/2717宏观大势据GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长，高通胀〞的区间滑行，仍没有摆脱进入滞涨的危险。2024/7/2718宏观市场2024/7/27192011年工程卖的不好，市场比较冷，我们的价格又要高点，客户观望比较多。——浅水湾．胡小姐2021年将是地产行业的过冬年。“过冬策略〞：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。——万科郁亮2024/7/2721市场预测22审时度势，谨慎应因……我们面对是一个混沌的战场，处在市场盘整的前夜诸多不利的市场因素增加了我们实现目标的难度！那么，本工程成功突围的时机在哪里？23城市时机：——盘县属于典型的资源型城市，资源拉升了整个城市的经济，随着经济增长，生活水平提高，买房成为有钱人的首选盘县25城市时机：——盘县属于快速开展中的城市，全县固定资产和全县生产总值每年在逐步提升随着城市化的推进，一些列招商引资的工作开展，全县的生产总值也在逐年增长26城市人口00-05年06-10年11-12年2021年以后开展阶段开发水平代表楼盘价格阶段一：起步阶段本地开发商初涉商品房翰林院小区1500－2000元阶段二：开展阶段2000-3000元阶段三：竞争阶段众多开发商进入，开始注重品质盘龙花园3500元阶段四：品质化阶段以品质为核心竞争力，完善配套恒福工程4000-4500元浅水湾盘县房地产市场四大开展阶段行业时机：——盘县的房地产目前处于一个较为混乱的局面，房地产目前处于快速开展的时代27行业时机：——市场整体开发水平有限，风格雷同，品质感不强，同质化竞争严重，仅以区位和价格取胜，进入门槛较低。以多层、小高层和高层供给为主，没有创新产品，客户已经开始接受高层产品园林、外立面用材都较为普通，户型设计中规中矩，没有特色除浅水湾相对有规模外，其它工程均为单体建筑，无园区而言物业效劳在盘县还没有得到重视，在下阶段的开展中，物业必将成为客户认可楼盘的一个因素。营销方式还处于一个只为卖房而卖房的时代，甚至多数楼盘无营销可言我有个亲戚前两天才在前面〔恒宇地产建的期房〕定了一套房子，价格才2000多不到3000元钱。-------私营业主李小姐282007年11月30日国家出台了?经济适用住房管理方法?，明确将单位集资房将纳其管理范围，单位集资房开发要求的提高，促使单位集资房形式逐步淡出市场自建房由于施工单位普遍较低，相关手续不齐全，其品质很难保证，国家以下达了?城市私有房屋管理条例?，严格控制了自建房的建设规模自建房集资房商品房自建房商品房城市人口行业时机：——集资房和自建房逐步淡出市场，释放了市场容量，未来市场空间巨大。集资房29市场现推出楼盘的开发商均为本地开发商和外地小型开发商，整体开发水平低2产品－客户无细分，高品质工程认知水平低多层、小高层、高层产品定价混乱，无标准定价标准产品的无细分导致高、中、低端客户没有分化现阶段工程开发主要依靠区位，没有通过产品升级或配套等手段来形成区位的替代性3营销方式简单甚至较多楼盘无营销概念营销方式的多寡代表改区域房地产市场的成熟度。盘县市场有多个楼盘几乎不采用任何营销方式，根本靠单一的口碑相传4整体开发水平低，进入门槛较低思考：基于目标和市场时机，本工程应该如何占位？盘县迅猛的经济增长和城市建设为房地产提供了广阔的开展空间1盘县未来城市经济开展步入快车道突破时机小结：——目前盘县房地产处于竞争阶段，但开展潜力巨大，进入门槛较低30根本路线思考——基于市场和目标，建议本工程应走高端豪宅路线进行突破，跳出同质化竞争。1、性价比/低价路线工程条件〔区域/规模/低本钱等〕对此路线有一定支撑；城市经济开展结构对高端品质开展有较强支撑；市场整体开发水平一般，有较大突破空间；超越混沌的市场竞争，直接进入蓝海竞争领域2、高端品质工程路线市场中成功的多层和高层洋房工程能给我们借鉴什么？什么样的发力方向是符合市场及客户需求的？可以从哪些方面进行突破？将陷入与城区板块大量刚性工程和板块内两大楼盘的直面竞争，本工程优势不明显。在片区供给量饱和的情况下，将会拉长工程的销售周期，增加财务本钱构建工程的品牌优势难度加大，无法打破价格箱体瓶颈VS思考31市场的竞争时机。2目前盘县的竞争主要分为三个板块，干沟桥片区、东湖片区、体育场片区板块竞争分析33目前盘县房品房体量相对较小，以高层供给为主，销售周期比较长，竞争剧烈城市人口高层房洋分析工程竞争工程开发进度预估2021202120212021约2万㎡，高层建面2万平方米约30万平方米，80-140平方米，多层、高层小高约2万平方米，高层2万平方米，高层约30㎡，高层和多层本工程约8万㎡，99-129平三房高层4万平方米，小高、高层约28万平方米，高层金泽芳庭兴盛大厦金竹园华泰国际国强尊邸东湖国际时尚俊园浅水湾34浅水湾〔高层+多层〕——卖什么？

盘县目前第一大盘+景观资源+地理位置+园林35城市人口关于建筑【关于建筑】一味追求高容积率，大大降低工程品质和居住舒适度；多层、高层是目前市场供给的主流趋势建筑风格单一，缺少个性。一定程度上反映出工程前期定位不明晰和开展商开发水平局限性，造成大量雷同产品出现，绝大局部工程被冠以用现代简约建筑风格，其中浅水湾的中式徽派建筑，给市场增色不少。市场期盼风格上的百花齐放，多出精品！龙泉名邸爱莲湖畔北湖1号国强尊邸盘龙花园浅水湾36城市人口关于园林【关于园林】由于“买楼花〞销售方式存在，园林重要性严重被无视；事实上大局部园林还停留在宅间绿化，造园时设计理念和最终品质得不到保证，景观均好性差；园林缺乏明显主题风格，影响工程品质和特色。园林的景观规划也没有实际展现出来，只是简单的植被、水池、局部小假山组成，没有形成景观轴37城市人口关于户型【关于户型】户型定位模糊不清，导致客户定位不准确，大多套型面积差异不大，产品集中在三房；竞争力强的工程〔浅水湾〕户型创新亮点多，如双景观阳台、入户花园、1.8宽阳台、附加赠送空间等…浅水湾浅水湾金竹缘381、配套:盘县高端客户对工程配套的重视越来越高，业主渴望品质和尊贵生活；而大多数楼盘共享城市配套，缺乏内生高端配套；商业、教育配套便于生活，满足业主子女上学，是高端客户购置的重要动因。2、物管:盘县地产行业物管质素尚处于低端水平，大局部客户对此也无认识；原有物业管理理念落后，设备陈旧的局面将严重影响工程营销；外来一线品牌物管尚未进入市场，如能引进国家一级资质的物业管理品牌戴德梁行等，将成为工程一大卖点智能化及红外线安防设施尚未投入使用，而这些却是未来开展趋势。城市人口关于配套及物管39市场中产品的品质现状与高端客户的真实需求存在较大落差核心产品：与居住根本功能直接相关因素，商品房开展初期最集中的竞争层面外延产品：产品附加值，有助于提升物业形象外围产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别核心产品层外围产品层外延产品层户型环境会所建筑风格效劳人文体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育功能效劳核心产品外围产品外延产品价格户型质量交通采光通风环境配套教育物管会所风格人文品牌身份体验关注度目前主流竞争表现4005-10年：地段+资源〔首创商品房〕翰林院10-11年：展示+产品〔舒适住宅〕浅水湾增加产品附加值，巨型高端配套，实景园林展示07年，实现高层洋房2千/平米的突破11年，实现高层豪宅价格3500/平米的突破一代二代第三代住宅：盘县未来住宅新趋势——产品的极致化〔品质豪宅〕盘县未来住宅开展趋势：由第一代纯商品房向第二代舒适住宅时代过渡41纵观盘县市场所谓“社区住宅〞，以“伪社区住宅〞居多……大多贩卖已有的城市地段、成熟配套，或贩卖局部改善的产品功能等，主要表现在产品粗糙、空洞表层，缺乏精神内涵未能满足高端客户更深层次需求，本工程的突破点为：[产品极致化之上的精神满足]那么，盘县高端客户真正的需求是什么？42客户时机挖掘。343关于“盘县〞和“盘县人〞的民间意象被地产营销广泛借用的盘县意象—— 贵州文化的奔放 粗暴的市井阶层 渴望的现代都市“盘县人〞意象—— 骨子里的讲求粗旷 骨子里的敢闯敢干 骨子里的追求虚荣盘县人非常热情好客，爱吃爱喝，但是也极爱面子，全民虚荣；盘县人聪明能干，但是也极精明实在；郴盘县人对什么都漫不经心，爱侃天说地，充满着痞子文化；盘县人鉴识水平高，即便贩夫走卒、引车卖浆者，都不会迷信权威。客户根本情况根据市场反响，将客户初步分为下辖县区煤矿老板、生意人〔本地、外地〕、泛公务员、返乡置业者五类煤矿个体生意人泛公务员返乡置业翰林院小区盘龙花园金泽芳庭兴盛大厦金竹园华泰国际国强尊邸东湖国际浅水湾煤矿老板本地生意人外地生意人泛公务员返乡置业客城市经济结构清晰，中高端客户群体来源明显由于工程规模的原因，客户分析的主要目的并非寻找谁是我们的客户？而是重点分析客户的核心价值需求，指导工程发力方向45典型的资源型产业城市下，煤矿产从业人员丰富区境矿藏资源丰富。金、银、铜、铁、铅、锌、汞、石膏、石棉、大理石、冰洲石、煤层气等均有分布。煤的储量为105亿吨，种类齐全，煤质优良，为江南诸省之冠矿产业在“推动经济开展〞和“解决就业问题〞中均起到非常重要的作用矿产业产值占工业总产值比重矿产业从业人数占工业从业人数比重数据来源:贵州统计信息网矿老板中高端市场的主力客户群体，屡次置业，价格承受价能力最强周边县镇矿老板基本情况现居住物业盘县出现最早的商品房或自建房置业次数多次置业承受能力50万形象描述因为占有资源而占有财富，属于社会认同的有钱人；高档住宅是其身份标签，以更高档的社区和居住环境彰显其富足；对于价格不敏感，经济实力雄厚；对社区环境尤其是资源非常看重，对产品品质要求较高客户量级矿产从业人员矿老板参照工程：翰林院i小区典型案例——爱翰林院翰林院位于月亮山片区，盘县最早的商品房，电梯小高层，得到业内外人士的高度认同矿老板占到了60％，商品房首现盘县也是一个很大的原因高档次的售楼处〔会所〕，因当时没有其它楼盘进行竞争，所以一推出来很快卖完了周边客户过来的比较多，他们都是做矿的，比较有钱，在盘县也是第一购置物业，自己是第一批在盘县购置商品商的人，觉得稻有面子——翰林院销售代表他们的房子很早就卖完了。房子卖得早，价格在1000-2000元左右——金坤大厦销售参谋张女士销售代表语录爱莲湖畔置业因素由单纯关注居住品质逐渐转换为财富聚集下的身份标签追求，口碑及跟风效应明显矿老板生活特征年龄根本在35岁以上，根本没有什么文化大局部在盘县已经置业，事业有成，开始注重生活享受，希望能改变生活方式，表达自己的身份感好面子、喜欢攀比，有较强的占有欲有多辆私家车驱动因素进城心理

想变成城里人，过城市的生活，改变自己的身份追求居住品质提升置业特征他们有钱，什么都会买最好的，很多人买个衣服都要跑到昆明、广州去买的，这里的他们看不上，就觉得那里的好；——销售参谋谭先生他们做这行的都有自己的圈子，平常总在一起打牌喝茶，买房子也常常一起买，我们这里最多的是一个客户买了之后又带他的朋友过来买了6套。——浅水湾销售代表有较高承受能力，但低调行事，品质与实惠共存的产品能博得客户认可泛公务员行事低调财富实力较强，会关注优质工程，但由职业特征所限，置业行为比较低调驱动因素品质驱动——对居住环境及品质最为关注，容易被创新或优质产品及社区所引导价格敏感——受原置业习惯影响，承价能力较强但依然对价格比较敏感趋势增加受市场影响开始关注居住品质的提升，并且由于集资房的逐渐退出市场，数量增加明显客户聚集由于市政府效应，周边优质企事业单位聚集，为工程提供大量客户资源集资房本地生意人，多居住于翰林院等早期高品质楼盘中，或近期已购置浅水湾工程本地生意人现居住物业普遍居住于市场大面积产品中置业次数多次置业承受能力20－30万以上形象描述事业有成，投资理财观念较强见多识广，目前居住档次已较高，但仍追求更高品质的居住环境置业掺杂着对身份感的认同及面子的需求经济实力雄厚本地生意人参照工程：浅水湾典型案例——浅水湾占地230亩，总建筑面积30万平方米，是目前盘县占地规模最大的楼盘，产品形式为多层，电梯小高，高层园林、游泳池、网球场、篮球场各类配套齐全，在盘县市场来看已算不错山水缘驱动因素生活特征年龄在35岁左右，为了家庭远走他乡，出去打拼对家乡很有感情，落叶归根情节较浓为自己养老买房或为父母改善居住环境买房的比较多阅历丰富，见多识广置业特征驱动因素口碑效应受到亲朋好友的口碑影响力巨大返乡置业客1、随着集资房逐步退出市场，市区公务员、事业单位、大型企业员工等群体的购房需求被有效释放；2、周边镇区城市化进程落后，配套及资源与盘县相差甚远，到县里购房提升生活品质、享受高水平教育等意愿强烈；3、盘县矿产资源丰富，周边红果、水塘、石桥等地区矿产业新贵、以及本地建筑业老板形成强大置业群体；4、地处贵州通往云南的交通要道——“黔滇咽喉〞之地，经常有渝、贵、昆等地地经商人士，长期经营积累大量财富，形成一支主要置业力量；5、市场上销售良好的楼盘如浅水湾、金泽芳庭均受到县区客户追捧。城市人口购房客户小结客户群体客户数量置业关注客户特征矿老板（个体）煤矿、金属矿产从业人员约3000人住宅尊贵，好面子，占有财富，高档住宅是其身份标签，对价格不敏感，对产品品质要求较高泛公务员政府单位、老师、医生等高品质，实惠行事低调，项目周边客户聚集，品质驱动，价格敏感本地生意人商业、建材、服装等市场发达，数量可观档次，环境事业有成，投资理财观念较强；置业掺杂着对身份感的认同及面子的需求；价格敏感外地生意人商业、建材、服装等市场发达，数量可观关注品质、性价比和便利性经济实力中等，注重实惠，事业上升期，满足生意资金运作，希望改善现有的居住状况返乡置业客有一定数量，但体量并不大归属感，实用性养老及父母居住为主要目的，有一定投资意识，向往口碑居住社区客户需求关键词：身份标签、品质及性价比的一定平衡高端客户需求分析总结他们敢闯敢干，理性务实，从草根变富人。他们是这座城市的财富阶层，事业已然成功，拥有巨额的物质财富，但生活还一直在路上。他们爱慕虚荣，追求面子，财富拥有之后渴望赢取别人的赞誉甚至仰望，获得社会的认同和内心满足。房子已不是他们生活的必需品，他们不仅在乎居住功能的舒适，更在意通过高品质物业来彰显自身的身份和品味。他们是转型中的土豪。物质表层的感官炫耀是他们标榜身份和彰显自身财富的最受欢送的炫富方式。通过城市、客户及竞争时机三个维度初判工程气质客户需求挖掘竞争时机分析城市价值分析背景时机总结市场混沌，跳出浅海肉搏，进入蓝海竞争产品综合质素较低，需要升级和创新附加值单一，亟需标榜身份工程气质初判：高端品质生活引领者有实力，对商品房品质要求高爱面子，渴望彰显身份地位土豪型，感官炫耀式消费心理城市经济快速开展下的存在巨大潜力行业开发处于初级阶段，进入门槛较低月亮山片区价值蜕变重塑思考：基于工程气质初判，本工程的启动策略是什么？市场有无成功案例借鉴？汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴案例借鉴原那么深圳星河丹堤无锡圣芭芭拉城市新区，陌生区域中大规模，分期开发品质领先，高端形象案例选取原那么60星河丹堤位于梅林关口，当时的片区环境客户并不认可，面临客户牵引的较大障碍区域关键词：城中村、烂尾楼、塞车在客户或者业内人士心中，该片区为价值比较低的区域；总用地面积20万平（300亩）总建筑面积36万平米容积率1.8物业形态独栋、TH、高层资源优势9万平米原生湖、13万平郊野公园区域形象感知较低；地块旁的丰泽湖山庄档次较低，定义为“平民住宅〞；丰泽湖业主事件，人文价值也较低，市场影响较差；临快速干道；没有生活配套；原生湖银湖山郊野公园“星河丹堤最早面临的不得不突破的问题是：梅林关口极低的片区美誉度和丰泽湖山庄6000元的单价。〞“工程面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知工程品质与资源相匹配。〞——代理一部经理邓震宇区域背景：关口片区地块背景工程问题：区域价值困境星河丹堤——工程背景星河国际星河世纪购物公园星河丹堤星河雅宝工业园星河明居围绕核心的多元化时代奠定深圳豪宅开发品牌地位多项目运作（积累核心经验）开始建立豪宅开发品牌单项目运作（机会型导向）品牌形成初期星河丹堤时代星河国际时代星河明居时代UP：品牌提升！TOP：品牌实现！FOUNDATION：品牌基础！星河丹堤——开展商背景开发商首次操作高端大盘，是继星河国际后转型为豪宅开发商的重要转折62最优资源地块的低密度产品启动，创造价值标杆，建立自身价值体系开发节奏：A、C区>B区>E区>F区>D区；一期推出214套别墅，7套独立别墅197套联排别墅，2006年7月30日正式出售，成交109套〔含2套独立别墅〕，价格实现32000多元/㎡。资源价值最高的A、C地块启动，树立自身价值标杆展示区完成，样板房、通道、园林展示到位A、C区具备看楼条件，看样板房时可将工程资源充分展示给客户星河丹堤——整体开发策略63类坡地规划最大化利用稀缺资源，高品质产品发力支撑工程高价值类坡地规划，最大化的利用资源，提升工程价值；创新户型和精细化，提升物业附加值；将区域营销的观念贯彻到工程开发里，定位“西银湖〞强调自身和高价值区域的关联来弱化关口形象，600万赞助修建银湖山郊野公园；强力实景展示躲避丰泽湖山庄对星河丹堤的影响，自行建造南坪快速上盖绿化弱化噪音影响。星河丹堤——产品规划策略64深圳地产已进入细节时代，星河丹堤对客户敏感点—“生活细节〞—的把握更加精确管道木栅栏外墙砖精心搭配以色列无敌门锁久违的露台花池下水管道精心布置星河对细节的把握表达在产品和营销两个层面：产品——材料和做工，带来产品附加值；营销——场面的大气，隐私的关心，细致入微的选房细节；营销事件——星河用600万“赞助〞修建郊野公园〔圣莫丽斯用2000万修登山道〕；细节造就品质品质造就豪宅星河丹堤——品质打造策略65震撼的展示、精致的营销包装、一对一尊贵效劳，体验式营销赢得目标客户认同星河丹堤——高溢价策略66主动占位第一梯队，高调营销，不断刷新形象，引导客户逐步建立丹堤的城市豪宅形象在工程是丰泽湖山庄升级的形象为市场客户所认知后，目标客户初步设定为城市中产，形象面向整个中产阶层。在与客户沟通的同时，结合此阶段对区域资源价值的炒作，将客户定位由中产阶层转化为企业家，推广形象上升为“西银湖城市原生别墅群〞；在工程区域价值最大限度提升后，为让客户进一步明确自身价值，工程对客户进一步定位为——CEO，代表城市地段与原生湖资源拥有者的一种生活态度，也是社会的中流砥柱，而官邸是城市的第一居所，即为城市豪宅。丰泽湖山庄共同升级城市中产，向上的力量西银湖城市原生别墅群银湖山城市别墅CEO官邸通过工程推广前对丰泽湖山庄一、二期的改造，彻底改善了整个星河丹堤的公共配套设施，入口及会所共同升级，间接提升工程在广泛客户群体心中形象。星河丹堤——营销提升策略67工程位于无锡马山镇，临近太湖，不处在城市开展方向上，属落后郊区无锡圣芭芭拉南部的滨湖新区是现阶段开展热点；规划中片区功能尚未定义。邻太湖却不亲湖、不看湖；在马山却不亲山、不靠山；周边无稀缺资源。通过十八弯公路连接市区；距离无锡城中区约35公里，车程四十分钟。困境一：离市区距离远困境二：非城市主要开展区域困境三：对资源的占有不强工程可建筑面积87252平米，总用地49800平米，容积率1.75，绿化率31.07%，共计房源约481套，由独栋、TownHouse、宽景House、公寓、酒店、会议中心等组合而成。68地块位于马山镇中心，周边形象破旧，现状大局部为农田，无稀缺资源地块现状大局部为平整的农地，沿梅梁路一侧有局部多层民用建筑，地块东南角有局部待拆的厂房；峰影河只能隔路而望。东至北至镇政府梅梁路乐山路峰影河西至返建房南至思源路地块现状无锡圣芭芭拉占地为530亩，建筑面积近37万平方米，三块地块的容积率为0.8、1.2、1.2；取地本钱为63万/亩，楼面地价900－1100元/㎡，在无锡处于最低水平，但在马山处于市场水平。69区域价值低和竞争压力大是实现目标最大的障碍无锡圣芭芭拉期望突破原有价格体系，在一年内土地本钱回收3.5亿困难目标塑造工程自身竞争力，实现与热点区域工程的差异化处于市郊偏远地区，不是无锡人置业首选附属于马山区域房地产价格体系面临来自蠡湖、滨湖新城的竞争压力，市场实现难度大成为无锡有创新亮点的热销楼盘1.怎样的定位，才能吸引人气，突破无锡人心理界限，实现工程热销？3.资源应以怎样的次序整合，才能形成与蠡湖新城、滨湖新城等城市开展热点区域的差异化竞争？2.如何逼近价格上限，实现马山现有价格体系的突破？核心问题70开发策略：启动区以TH入市，树立标杆，各类产品面积均小于竞争对手，总价优势明显，圣芭芭拉的度假公寓面积为60-80平米，远低于滨湖新城大盘130平米的主力户型；圣芭芭拉的联排别墅户均面积低于市场上其他工程的面积，存在较小的竞争；圣芭芭拉TH与其他环太湖别墅工程的户均面积比照圣芭芭拉TH与环太湖别墅工程的总价比照无锡圣芭芭拉71产品措施：户型设计紧凑实用，舒适度高，大面积赠送提升价值感面宽和进深的比例合理；舒适度高：内庭院的设计增加采光面；多露台增加户外活动空间；功能房数量和大小设计合理，根本无浪费空间。无锡圣芭芭拉72市场表现：开盘热销，成功突破区域价值平台一期推出TownHouse均价6300元/平方米，宽景House5300元/平方米，超过万科在滨湖片区的同形态产品价格；开盘热销90%市民普遍认可区域价值，客户以屡次置业人口为主；自入市以来，圣芭芭拉已成市场首屈一指的高端品牌,在客户中树立了良好的市场口碑无锡圣芭芭拉732开发节奏控制不成熟区域，应以高抗风险能力产品启动；后期区域成熟、工程认知度提升后，以高层产品提升容积率及利润水平1启动平安城市人口案例借鉴总结后期区域成熟、工程认知度提升后，以高层产品提升容积率及利润水平。3树立市场高品质标杆以产品力打造作为工程核心发力点之一；树立工程初期高品质高形象。4高形象震撼展示细节的眼见为实；高品质生活情景再现。74本工程启动模式选择战略发展模式运作机理优缺点适用条件与本项目的契合纯高端物业只投入高端物业和最核心资源，完全树立高端形象难以保证前期销售回现速度损失了高端物业价值后期产品缺乏资源支撑强势资源（自然、人文、人造）企业资金压力小，不要求前期回现速度廉价先行以低于市场预期的价格，大量推出廉价产品，聚集人气容易保证前期产品销售速度难以从竞争中脱颖而出后期难以摆脱低端的形象回款压力巨大，需要保证前期现金流，物业类型单一，没有强势资源。价值标竿少量依托核心资源的高端产品树立价值标竿，以主流中端产品回现为目标高低（端）产品联动销售，通过各期的高端物业，不断拉升主流回现产品价格兼顾价值和销售速度多元产品线，主流回现产品为中端产品，需要树立品牌和价值最大化启动开发的关键三件事高端形象启势高品质产品打造现场实景展示75本工程的开发节奏演进原那么：高端产品主要作用是树立价值标竿，必须分期投入。中端产品主要作用是回现金流，是利润主体，为开发核心上下搭配，联动开发，各期通过高端产品和资源的投入，拉升主流回现产品的价格和销售速度。一期二期三期开发节奏物业价格高端产品主流中端生活配套，资源展示社区生活方式营造“一期=整体〞76陌生区高端盘启动策略：依托明星产品启动，主动占位第一梯队、并通过一系列手段奠定和不断拔升工程价值陌生区高端盘整体开发策略：成功开发策略：明星产品创新产品现金流产品多元化产品对应条件：景观资源产品力配套成熟社区

开发模式建议本案开发模式：启动期以高层明星产品〔主入口两栋高层〕奠定工程整体高端形象。后续以创新产品，现金流产品实现利润最大化。建议汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴78综合所有元素的SWOT分析，交叉结论为整体开展战略提供最终成型根底优势（Strengths）劣势（Weaknesses）板块价值的可塑性强，前景向好毗邻高速，地段优势明显；有一定的山体资源；区域未来发展的不确定性；周边生活配套极为完善，生活氛围较弱，且有加油站在对面高容积率；周边无景观资源机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势城市经济发展助力地产发展行业处于初级阶段，进入门槛底在售以及未售项目规模较小，营营销体系不完善本项目专业团队，打造盘县首席高品质大盘凭借规划优势与团队优势，充分挖掘符合客户改善需求的产品，在规划和配套上展现强烈的品质意向，满足客户的好面子，标榜身份的内心需求；利用产品品质牵引高端客户；通过区域规划塑造，消除客户心理抗性最大限度展现项目核心价值，在可能的方面成为区域标杆；威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁市场同质化竞争激烈，区域内开发项目集中，总量大，竞争激烈片区缺乏内生型客户，需要从外部牵引走差异化竞争路线，品质路线，在建筑实体、规划布局、产品挖掘、环境营造，配套实行等方面打造，打造自身核心竞争体系；做好产品和园林的打造，建立完善的项目自有体系；以人无我有，人有我优的原则下超越同质化竞争的对手。内部能力外部因素核心价值——国际的、高品质的30万平盘县第一居所消费者：他们买什么？工程：我们卖什么？盘县首席30万平国际高端品质社区F〔Features〕A〔Advantages〕B〔Benefit〕盘县首席30万平国际高端社区规模大、高容积率月亮山片区未来开展前景利好高赠送户型社区未来配套较丰富盘县第一高端居所，物业价值较高中央园林公园双语幼儿园建立关系我们强调1、区域价值〔月亮山片区未来的开展趋势〕2、物业价值〔盘县第一居所〕3、中央园林私家公园〔地中海园林风景〕4、产品价值〔高品质、高赠送户型〕核心价值80本工程制胜法那么：祛竞争、竖标杆、做标准城市人口工程整体战略引领市场工程品质升级新趋势全面高标准展示，以极致品质形象树立引领市场，定义品质豪宅生活新标准各阶段产品形态差异化优势产品品质创新成面差异化优势〔创新增加客户初期接受度，产品价值提升〕强调身份标签，引领新生活方式初期平安策略：以平安的产品形态入市减少抗性与风险——利润率追求后期利润目标：节奏控制，后期实现盈利——利润额追求开发层面——节奏把控、控制风险及盈利提升竞争层面——全面打造差异化工程层面——引领者、竖标杆81汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴客户定位产品定位形象定位为了进一步了解盘县的客户，能精准工程的客户定位和工程定位，我们对150多位客户进行了问卷调查。客户调研主要调研了客户的区域、职业以及爱好客户调研盘县本地客户占61%，其中为小局部来自六盘水、云南、湖南的外地客户。客户职业以个体〔煤矿〕为主，占55%，其中经商的占27%，另有小局部教师、医生和司机客户平时的爱好主要为打牌、打球、唱歌、旅游，其中打牌占44%。主要调研了客户购房能接受的总价、单价、首付款客户调研客户能接受的总价范围在25-50万之间，其中30-35万占41%，35-40万占35%，有少局部客户只能接受20-25万以内的房价。客户接受的单价范围在2500-4000之间，其中69%的客户能接受的单价在3000-3500之间，客户能支付的首付款在5-20万这间，其中有47%能接受8-10万的首付款。主要调研了客户是否愿意购置本工程以及购置的原因和抗性客户调研对于是否愿意接受本工程处于月亮山片区而进行购置，经过调查，有61%的客户愿意购置本工程。客户购置的主要原因是看好未来的开展潜力，其次是上班方面。客户对于本工程最大的抗性在于交通不方面、没有商业配套以及周末的生活配套缺乏。主要调研了客户是否愿意购置本工程以及购置的原因和抗性客户调研客户购置物业需求的面积范围在80-140平米之间，其中100-120平的三房占据了主导地位，有63%的客户愿意购置此面积段的产品。对于工程的生活配套，客户最关心的为菜市场，占49%，其次是商场、公园、幼儿园、医院等。客户了解物业的途径主要有朋友介绍、户外、杂志广告、网络、传单、电视、路过，其中朋友介绍为主要途径，占45%。87以区域来源和客户特性等因素对客户进行两维交叉分类，研究工程主流置业群体特征目标客户来源：在本工程置业的客户覆盖全县范围，其中以矿企业小老板、盘县当地生意人、盘县当地居民，周边经济强镇，以及在外务工返乡置业群体也是工程客户之一。盘县本地客户外出务工客户深圳、东莞高级务工者广州、佛山高级务工者长三角高级务工者下属镇区客户其它区域客户来盘县做生意的生意人员69%11%11%9%目标客户构成当地的矿老板、私企业主、政府高层他们在当地经济实力强，为了改善生活，需要进入县区88工程所在区域的置业客户群体根据不同的产品档次需求可分为三种类型普通客户高端客户中端客户教师、医生、企业普通职员、小生意人、普通公务员等家庭年收入3~5万左右25-35岁的中青年群体为主政府中高级官员、小私营业主、周边县域生意人和公务员的等家庭年收入8-10万左右企业老板、私营企业主、矿老板等、政府高级官员等家庭年收入10-30万以上多数属于一次置业，局部为二次置业能承受的总价范围在30万以内偏向选择工作所在区域或熟悉的区域周边的平面户型一般拥物业，多数属于二次置业35-45岁的中年群体,一般为三口之家能承受的总价范围在50万以内偏向选择规模较大、环境好的社区一般拥有两套或者以上的住宅物业35-55岁的中年群体,一般家庭成员超过3个总价承受范围较广，能承受50-60万的价格偏向选择规模大、资源好的社区浅水湾的业主自建房、集资房的代表客户目标客户分类核心客户89本工程客户以盘县高端享受型需求为主，其来源群主要为矿老板、私企业主，其区域辐射全县及周边镇区潜在客户重要客户核心客户偶得客户城市富豪阶层——10-20%置业群体：城市最顶级客户，主要为本地及周边县市生意人、矿老板、企业老板、高管及政府高官；客户特征：这类客户目前根本都居住在城区早期的中端社区内，社区居住品质下降、功能及改善居住需求、彰显身份是其换房的主要原因。城市富裕阶层——40-50%置业群体：个体单位，政府公务员，生意人企事业单位中高级员工，大型企业中高级管理人员等；客户特征：追求舒适的生活，在全县范围选好房子，开始尝试突破地域限制，追求好环境好社区和标签意义。目标客户定位90精神层面：他们注重物业所带来的面子感、尊贵感和身份感，彰显自身的品位与地位以浅水湾为代表的高端的楼盘，盘县很多有钱有身份的人都买在里面，目前成为盘县市民公认的“身份〞社区。气派的大门，会所装修、物业管理效劳、建筑形式及外立面都是他们进行选择的主要因素。他们更倾向于在此居住所带来的身份尊贵感和面子感，渴望受到别人的仰慕。目标客户诉求浅水湾浅水湾91产品层面：要求居住的舒适度和实用度，对使用功能、产品品质及采光等方面较为重视盘县高端客户更注重产品的独门独户性，居住的私密性，并且大多数客户对高层产品要求具备景观阳台和朝向的设计，来满足他们的需求。——浅水湾，销售代表经过多年开展，盘县市场的产品设计有了很大提升，特别是浅水湾工程的开发，带来了先进的户型设计理念，提升了盘县整体的产品设计水平。但在舒适度、赠送创新还有进一步提升空间龙凤嘉园东田金湾浅水湾浅水湾目标客户诉求92环境层面：园林的打造水平将直接影响到他们对于工程价值的认识目前市场上定位为中高端的工程根本都开始比较重视社区园林的打造，尤其以浅水湾的园林别具一格，通过现场实景园林展示，打动高端客户。随着市场产品设计的不断成熟，各工程之间的产品设计差距越来越小，而市场开始进入到园林景观竞争阶段，高端客户在经过对产品的关注比照后，开始更重视社区园林的打造。目标客户诉求93需求层面：品质引领需求，他们更讲究对品位的追求，愿意为顶级品质的物业买单盘县其实有钱人还是比较多的，一般都是比较有实力的，但是盘县的物业品质水平还很低，想买高品质物业却买不到，好多有钱人都跑到外面去置业去了。我觉得你们那工程只要把产品品质作出差异化，作出特色，相信还是会有很多人愿意买单的。——红果房产局市场高端客户更愿意为高品质，占据稀缺景观资源的创新型产品买单，说明盘县高端客户层面存在明显的品质引领需求的特征。目标客户诉求94汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴客户定位产品定位形象定位95从市场主流的户型面积来看，主要是以改善需求的三房为主，占60%左右项目名称主力户型主力户型套数比例翰林院小区120—140平米三房、四房60%盘龙花园104-110平的三房79%金泽芳庭113-129平米三房65%兴盛大厦120—150平米三房、四房65%金竹园120-130平米三房57%华泰国际110-140平米三房58%国强尊邸120-150平米三房、四房52%东湖国际100－140平米三房58%时尚俊园100－130平米三房50%浅水湾100－130平米三房51%产品定位市场主流面积趋同，以110-130的三房为主，也使得产品同质化竞争剧烈，在保证客户舒适需求的根底上，适当的控制面积，把握总价是产品定位的前提考虑。96户型配比从使用价值与市场客户需求两个方面，确定本工程可售物业户型配比及面积区间[多层]主力户型集中在110-120平米的实用，所占比例约为8%；[高层]主力户型集中在120-130平米的三房，所占比例约为32%；说明：户型排布应符合景观价值均衡原那么，大户型产品需有较优景观面；仅作为总体控制目标，最终视规划设计的实际进程作适当调整。

物业类型户型/面积区间

（m2）总面积(㎡)整体面积比多层两房舒适两房80-9045002%三房实用型三房110-120180008%舒适型三房120-140120005%小计

3450015%高层两房舒适两房80-903200014%三房实用型三房110-1205000021%舒适型三房120-1307500032%豪华型三房

130-1403000013%四房舒适四房160-180100004%顶层复式180-20030001%

小计

20000085%小计

234500100%97户型设计的原那么——将赠送面积作为可实用的空间，赋予明确的功能，满足客户的真实需求小三房：110-120豪华三房：130-140复式：180-200四房：140-150二房：80-9090平米以内产品工程的主力户型产品，面积在100-140之间以此产品作为工程的标杆工程各户型设定面积各户型产品归类各产品设计原那么在面积经济性之上保证功能舒适性以赠送面积到达设定面积，提升产品档次注重舒适性，作为标杆产品表达工程档次户型设计价值要点功能舒适性性价比提升生活尺度扩容小户型主力户型大户型户型设计价值要点——本工程户型匹配与市场需求吻合的前提下，对各产品户型设计进行创新，突破市场原有体系，来提升产品价值和表达工程档次。舒适三房：120-13098小户型将以起居室为核心的动区空间功能适度强化，让空间更灵动，让居家生活更有情趣，给予更多的赠送面积户型点评：交通动线组织合理，合理分区保证以起居室为核心的动区空间独立；动区视野好，通过设置阳台、飘窗等方式增加采光面；依托起居室安排其它情趣活动空间，符合市场开展户型建议运用倒凸窗设计，强化主卧空间的设计，使主人的生活更加舒适；通过客厅与观景阳台连接，增加客厅生活空间与采光度。87平2+1房80平：产品附加值高，赠送空间多，可变为2+1房90平：产品附加值高，得房率高，可做四房80㎡赠送一半赠送一半80平户型亮点：户型方正，各局部功能空间尺寸较为合理；产品附加值高，赠送主要为阳台局部，可改房，总体赠送约11㎡；厨房设生活阳台，较为方便。96㎡赠送一半赠送一半赠送一半96平户型亮点：多赠送空间，可变2+2房，另有入户花园赠送，实用赠送约14㎡；卧室、客厅尺度较为阔绰，客厅4米开间，主卧套间设计；厨房设生活阳台，较为方便。户型建议100120平米三房两厅两卫设计要点建筑面积客厅餐厅厨房卫生间卧室主卧室主卫1204.2*62.8*32.4*31.8*23.9*3.63.3*3.63.6*4.21.8*2三房两厅两卫〔舒适三房〕设计要点：保证重要空间〔客厅、主卧室〕的使用面积；保证该户型有较大面积的观景阳台，提升该户型的舒适性；赠送面积：可以通过户内花园、入户花园改造，将此三房改造成四房两厅两卫；户型点评：

1〕3.35*4.5米入户花园，生活方式有多种可能；

2〕4.6*6M客厅，阔绰通透；

3〕餐厅可看园景，奢享生活；

4〕双阳台，4.5米景观阳台，厨房带生活阳台；户型借鉴——120平米三房两厅两卫户型建议102140平米三房设计要点建筑面积客厅餐厅厨房卫生间卧室主卧室衣帽间主卫阳台1404.2*5.43.0*3.22.4*3.01.8*2.43.5*3.63.3*3.93.9*5.31.8*2.02.0*2.22.5*4.5三房两厅两卫设计要点：可以保证客厅和主卧室大气，舒适度高；需同时保证三个房间均有较好朝向；保证该户型有双阳台；主卧室需设置衣帽间；146、164平：赠送多，得房率高，可做6房，户型居住舒适度高146㎡赠送一半赠送一半赠送一半146平户型亮点高赠送3+1〔工人房〕+2房，实用赠送入户花园、阳光房与户内花园，总体赠送约18㎡户型方正，各功能空间尺度舒适164㎡赠送一半赠送一半赠送一半164平户型亮点高赠送3+1〔工人房〕+2房，实用赠送入户花园、阳光房与户内花园，整体赠送约22㎡户型设计合理，各功能空间设计尺寸阔绰，客厅4.8开间，主卧3.9米开间套房设计，凸显大气，并设有工人房套间，与主人生活区有效分割开。户型建议104汇报思路工程属性界定工程时机挖掘目标解析及核心问题工程整体战略及定位总体规划实施案例借鉴客户定位产品定位形象定位105我们客户他们居住在自建房、福利房等中低端住宅社区那里，环境嘈杂，没有小区可言……空气不清新……商住混淆……物业管理不完善……缺乏平安性……城市上层客户，却居住在没有私有领地的喧嚣城市中、无法实现对居住价值的渴望和表达！106我们的客户他们渴望：高居住品质的生活……精致化的园林环境……高水准的物业效劳……顶级完善的配套设施他们更渴望享受居住在此所带来的面子感、尊贵感和身份感彰显他们的身份和地位10730万首席国际高端社区改变居住方式，让生活更加沉着；具备一定景观资源和兼具城市生活的第一居所；以顶级的产品和尊贵的生活方式打造代言盘县居住未来。基于工程核心价值的形象定位盘县，以为我骄傲！国际的、顶级品质、大规模、第一居所顶级品质的。国际的。第一居所。本工程形象表现关键词30万首席国际高端社区通过“国际〞、“顶级品质〞、“第一居所〞价值的包装和嫁接，以实现本工程卖点输出，并营造市场上特有的工程形象，以区隔竞争对手仅次于纽约、甚至超过意大利总部规模、990平方米的杰尼亚展厅

VERTU：全球第一个手机奢侈品品牌卡地亚中国旗舰店

新盘县的品质生活观2——品质是尊贵与奢华的风格生活我们倡导的是尊贵与品质并存概念。品质生活是一种理念上的奢华，是对生活品质的追求，更是他们需要别人的仰望和认可的内心精神世界的满足2024/7/2711107-现在：光大系贴金贴银型符号化豪宅天骄风景粗暴豪宅符号：2.20万水晶入户大堂6.5米净高大堂，独拥价值20万超豪华施华洛世奇水晶灯3.200～340平米大户型帝峰组团产品面积200～340平米，国阙组团产品面积220～280平米4.众多明星亮相捧场宋祖英，齐秦，韩红，郭晋安，董文华、古巨基等明星纷纷捧场“顶级品质，感官的炫耀，身份彰显，财富标榜〞品质主义代表2024/7/27112星河湾：极致奢华品质豪宅的新巅峰星河湾品质豪宅符号：1.有特色和突破的规划设计●檐口富于变化、无外露管线、下部石材处理精雕细琢●入口部位的着重装饰3.5米的层高，大尺度的门窗，使公寓房有着别墅的居住感2.精致而名贵的园林营造在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→建筑〞的层次变化使道路景观十分丰富3.奢华的户型设计及装修。舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分表达了星河湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果：“身份和地位的奢华象征，尊贵生活〞品质主义代表2024/7/27113恒福●狮山国际恒福.狮山国际缘起：1：“狮山国际〞能表达底蕴，贵族气质，又彰显自身身份和地位。2：恒福.狮山国际是对盘县国际品质生活的一次变革和提升，为盘县财富阶层提供一种品质尊贵生活。命名参考工程差异化战略：国际品质生活的引领者！2024/7/27114案名参考：“御峰国际〞“西部新城〞“麒麟山庄〞“御景半山〞“云鼎〞“盛世名都〞2024/7/27115关于主入口作为本工程小区主入口，要让这个大门代言本工程，甚至代言盘县，它不指是一个主入口，更是一个符号，它可以让盘县骄傲，可以让世界重新想象盘县2024/7/27116风格特征：对称的构图，凸显逐层退缩结构轮廓，多采用塔楼式退台，强调建筑物的高耸挺拔；灵活运用重复、对称、渐变等美学法那么，使几何造型充满诗意和富于装饰性ARTDECO风格关键词：高贵、典雅、