房地产企业资金管理研究

毋庸置疑，资金是房地产企业得以发展的血液。良好的资金管理既可以避免出现企业运营风险，又能为企业发展提供强有力的资金保障。房地产行业属于高投入高收益的行业，这个行业受政策的影响可能性很大，又受市场经济供需关系的影响大。在房产开发过程中，环节众多，资金需求比较大，因此资金的有效利用，使每一分钱都能用到刀刃上，对房地产企业而言意义重大，甚至可以说，良好的资金管理是房地产企业的生命线。一、资金管理的概述（一）资金管理的概念笔者认为资金管理有广义和狭义之分，广义上的资金管理是指凡是和资金有关的管理行为，包括筹资活动、投资活动、资金运营；狭义的资金管理则偏向于过程管理，主要是指资金筹集、分配、使用、监控的过程行为。如何提高房地产企业的资金使用效能，满足房地产企业对资金的需求应是资金管理的终极目的。为从资金管理全过程来看，本文主要是从广义概念的角度进行分析。（二）资金管理的内容1．资金筹集资金筹集是指通过融资、股东投资、与他人合作等行为筹集资金的行为和活动。对于房地产企业而言，资金筹集的方式主要包含股权投资和对外融资两种方式。房地产企业的资金筹集计划既要确定日常经营所需，同时还要减少资金使用成本，以此增加企业的收益，并减少相关风险。2．资金投资活动房地产企业的资金投资行为就是资金投入、开发建设、产品流出的过程。资金投资是有风险的。因此房地产企业应拟订科学完整的投资计划，平衡投资项目的风险和收益，根据投资计划和项目的整体进度合理使用资金，使资金使用更有方向性，也能使资金有效利用。3．营运资金狭义的营运资金是指流动资产减流动负债的余额。因此，加强营运资金的管理也就是对流动资产和流动负债的管控。从资金风险理论可知，营运资金余额可作为判断企业短期内偿还债务的能力，可以对外彰显房地产企业的经营能力，因而对营运资金的管理能为房地产企业日常经营的良性运营和发展提供保障。（三）资金管理的重要意义对资金管理进一步加强，既是资金本身的需求，更是由房地产企业自身的特性决定，对房地产企业意义重大。一是资金管理本身有利于企业资金的合理使用。房地产行业是一个开发周期长，前期资金投放大，回款慢的行业，前期要经过拿地、规划审批、设计、开发建设等多个环节，因此需要大额资金进行流转。二是资金管理可以适当缓解资金使用压力。为促进房地产市场健康发展，确保预售资金能真正投入到开发的项目建设，部分地区设立了房产资金监管机构及制度，如以长沙为例，长沙市人民政府和中国人民银行长沙中心支行《关于加强商品房预售资金监管的通知》（[2016]261号）等有关规定，购房人支付的定金、首付款、住房公积金贷款等各种购房款的25%作为重点监管资金，期限自核发商品房预售许可证至完成房屋所有权首次登记止；并且业主的按揭款也要扣除5%的保证金预留在保证金账户，等到取得他项权证后银行才能转出供企业使用，这样导致房地产企业资金周转缓慢，无形中增加了房产企业的资金压力。三是资金管理可以有效规避资金管理不足所带来的风险。房地产企业的资金除了部分自有外，大多是通过融资渠道筹集，意味着在没销售前企业就已负债形式运营，销售后产生的资金也不可自由支配。在此期间如果资金管理不合理，项目运行将出现受阻，严重还会出现资金链断裂，进而影响企业的生存。而科学有效的资金管理能够保护企业资金安全，降低成本，提高资金有效利用率，提升企业整体管理水平。二、房地产企业资金管理存在的问题（一）筹资渠道不畅，资金压力大目前我国除了大型的房地产公司采用发行股票和债券发行途径进行融资外，其他中小型房地产公司主要是向银行贷款获得。但现在央行对商业银行的贷款额度抓得越来越紧，尤其对房地产公司的贷款政策更是严厉，不但额度收紧而且条件越来越苛刻。因此房地产公司既面临着房价的调控对资金的影响还面临着融资难对资金的影响。（二）投资决策不科学，投资风险加大近几年人们生活水平不断提高，房企市场异常火爆，也给房企带来了丰厚的利润，使得投资者只顾眼前的利润，无暇分析行业发展的长远性和市场需求变动，大量筹集资金囤地，造成资金短缺，甚至可能还会影响企业其他建设项目的资金周转。（三）管理制度不健全，审核不严资金管理贯穿于房地产企业生产经营的各个环节。房地产企业资金收付频繁且金额较大，而且对口单位又多，特别是项目多的房产公司，对口单位都是成百上千，涉及购地、设计、工程、采购等多个领域，在支付上如果没有严密的审核流程，资金将会出现挪用、侵占。（四）资金预算管理落实不到位随着现代化管理的推进，企业的预算管理意识越来越强，但很多只流于形式，有的为造成支出不超支，在预算编制时多造一些，而资金管理审批部门没有深入各个业务部门调查，大多凭资金来源主观性削减一些支出，造成实际与预算产生偏差，这样编制出来的预算没有实质作用。且预算考核未纳入绩效考核体系，缺乏奖惩机制。三、房地产企业出现资金管理问题的缘由（一）外部因素房地产企业是国民经济中重要的行业。作为市场经济的重要行业，资金流向原本就受到市场经济规律的影响。笔者认为产生资金管理问题重要的外部因素是经济环境和国家宏观政策。比如当前国内经济结构的升级转型和经济增长速度减慢，这些因素给房地产企业带来了压力；国家宏观政策对房地产企业的影响也是至关重要的，一方面各地区相应出台限购限贷政策，潜在消费者减少，市场热度减退，使房地产行业的销售达不到理想状态，从而影响资金回笼；另一方面，银监会对房地产企业的贷款审批更加严格，限制金融机构资金流入房地产企业，给房地产企业造成了较大的筹资压力。（二）内部因素正如前述，房地产企业的资金管理出现了一些问题，这些问题的产生除了受经济环境和国家宏观调控影响的以外，房地产企业自身内部存在管理缺陷也是导致这些问题的重要因素。笔者认为主要有这样一些原因：一是对投资项目的可行性分析不足。房地产项目是投入资金大、退出成本较高的项目，其中难以预测的风险比较多，因此极有可能导致投资回报达不到预期，甚至陷入更大的风险；二是内部控制系统不完善。房地产资金管理应该是一个相对系统的工程，需要有一整套完整的、科学的内控管理体系，有高效管理层和治理机构、原则性和灵活性比较强的流程管理机制、规范的会计信息系统等。这些体系和流程一旦缺失，在资金投资、营运资金、资金预算和计划等方面极易导致出现问题。四、房地产企业资金管理问题的解决措施（一）改善融资渠道，降低融资成本近二十年来，房地产行业得到了蓬勃发展，在政策利好的情形下，房地产行业得到长足发展，资金流入房地产行业较多。银行贷款主要客户是房地产公司，但随着国家宏观经济的调控，房地产公司的去化率越来越低，银行对房地产企业的信贷政策也进一步缩紧，因此房地产公司就需丰富融资渠道。首先，一定要严纪守法开展经营取得良好信誉，维系好银企关系，向银行贷款时争取资金分次发放并使用最优惠的贷款利率来降低融资成本。其次，房地产公司也可根据自身的经济状况分期开发，或者与其他有实力企业合作开发，减少资金压力和成本，降低风险。（二）加强投资可行性研究，降低投资风险在投资房地产项目之前一定要做好投资项目的全面分析，分析项目所在地区的城市规划、人口密集度、当地消费水平等，将资金管理工作提前到可行性分析中去，因为房地产项目建设周期长、投入资金大，特别在前期的拿地，就需要先投入大量的资金，避免因分析不足，造成时间和精力的浪费，更有甚者造成资金的损失。（三）制定严格的资金审批制度房地产项目投入大，资金流也会大，一笔支出小则几十万，大则几千万，因此要加强对资金的流向监控管理，能清楚监管到每一笔资金的使用。应根据本项目的实际情况，设定审批权限，对大额资金支付可以按照规定的程序和权限进行集体决策审批或者联签制度，设定、完善优化资金管理的奖惩机制，严格按照制度执行。（四）加强资金预算管理，提高资金使用效率房地产公司因项目周期长，资金把控难度大，所以必须要有资金的收支预算管理，企业各部门应根据投资计划、合同、工程进度等编制切合实际的月度资金计划，销售部门除编制支付计划，还应编制资金回笼计划，这有利于资金管理部门统筹合理安排资金。各部门应严格按照报送的计划执行，财务部门应严密监督每笔资金的去向，确保资金计划执行的准确，使企业资金处于可控状态。对于因特殊情况超支或未列入资金计划需要支付的，应写明原因由直接领导审批支付。通