房地产可行性研究报告编写的方法样本

房地产可行性研究汇报编写方法房地产可行性研究汇报是依据可行性研究对项目进行科学分析和估计。所以做好开发项目可行性研究工作，是项目成败先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最关键关键文件，含有相当大信息量和工作量，是项目决议关键依据。第一节可行性研究概念和作用一．可行性研究概念可行性研究是指在投资决议前，对和项目相关资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全方面分析、论证、和评价，判定项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能备选方案进行择优科学方法，其目标是使房地产开发项目决议科学化、程序化、从而提升决议可靠性，并为开发项目标实施和控制提供参考。中国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个关键技术经济论证阶段，纳入了基础建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《相关建设项目进行可行性研究试行管理措施》，对可行性研究标准、编制程序、编制内容、审查措施等做了具体要求，以指导中国可行性研究工作。房地产项目标特点和开发实践证实，项目开发关键是决议，开发商应高度重视可行性研究工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?二．可行性研究作用(一)可行性研究是项目投资决议关键依据。开发项目投资决议，尤其是大型投资项目决议科学合理性，是建立在依据具体可靠市场估计、成本分析和效益估算进行项目可行性研究基础上。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商和相关部门签署协议、协议依据。在中国投资项目必需列入国家投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门立项、审批、签署相关协议，依据之一就是可行性研究汇报。（三）可行性研究是项目筹措建设资金依据。房地产开发项目可行性研究对项目标经济、财务指标进行了分析，从中能够了解项目标筹资还本能力和经营效益获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，关键依据可行性研究中提供项目赢利信息。所以可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款依据。（四）可行性研究是编制设计任务书依据。可行性研究对开发项目标建设规模、开发建设项目标内容及建设标准等全部作出了安排，这些正是项目设计任务书内容。第二节可行性研究阶段工作一．可行性研究工作依据项目标进展能够分多个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段关键任务是对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。该阶段投资估算正确度为±30%，研究费用通常占总投资0.2%～0.8%。假如机会研究认为可行，就能够邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?（二）初步可行性研究在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资0.25%～1.5%。（三）具体可行性研究具体可行性研究是开发建设项目投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。这一阶段对建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%~1.0%.项目标评定和决议，根据国家相关要求，对于大中型和限额以上项目及关键小型项目，必需经有权审批单位委托有资格咨询评定单位就项目可行性研究汇报进行评定论证。未经评定建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。（四）可行性研究阶段工作精度表第三节可行性研究内容一.可行性研究汇报结构通常来讲，专业机构编写一个项目标可行性研究汇报应包含封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?（一）封面：通常要反应可行性汇报名称，专业研究编写机构名称及编写汇报时间三个内容。（二）摘要：它是用简练明了语言概要介绍项目标概况、市场情况可行性研究结论及相关说明或假设条件，要突出关键，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全汇报精要。也有教授主张不写摘要，因为可行性研究汇报事关重大，阅读者理应仔细全方面阅读。（三）目录：因为一份可行性汇报少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将汇报前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必需编写目录。（四）正文内容：它是可行性汇报主体，通常来讲，应包含以下内容1．项目概况关键包含：项目名称及背景、项目开发所含有自然、经济、水文地质等基础条件，项目开发宗旨、规模、功效和关键技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究目标、可行性研究编写入员、编写依据、编写假设和说明）；2．市场调查和分析在深入调查和充足掌握各类资料基础上，对拟开发项目标市场需求及市场供给情况进行科学分析，并作出客观估计，包含开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3．计划设计方案优选在对可供选择计划方案进行分析比较基础上，优选出最为合理、可行方案作为最终方案，并对其进行具体描述。包含选定方案建筑布局、功效分区、市政基础设施分布、建筑物及项目标关键技术参数、技术经济指标和控制性计划技术指标等。4．开发进度安排对开发进度进行合理时间安排，能够根据前期工程、主体工程、隶属工程、完工验收等阶段安排好开发项目标进度。作为大型开发项目，因为建设期长、投资额大，通常需要进行分期开发，需要对各期开发内容同时作出统筹安排。5．项目投资估算对开发项目所包含成本费用进行分析评定。房地产开发所包含成本费用关键有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及多种税费。估算精度没有预算那样高，但需努力争取和未来开发事实相符，提升评价正确性。6．项目资金筹集方案及筹资成本估算依据项目标投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必需在投资前做好对资金安排，经过不一样方法筹措资金，降低筹资成本，确保项目标正常进行。7．项目财务评价；依据国家现行财税制订、现行价格和相关法规，从项目标角度对项目标盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务情况进行分析，并借以考察项目财务可行一个方法。具体包含项目标预售估计、成本估计基础上进行估计损益表、估计资产负债表、估计财务现金流量表编制，债务偿还表、资金起源和利用表编制，和进行财务评价指标和偿债指标计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资效果。8．不确定性分析和风险分析关键包含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析经过对影响投资效果社会、经济、环境、政策、市场等原因分析，了解多种原因对项目标影响性质和程度，为项目运作过程中对关键原因进行控制提供可靠依据。同时依据风险可能性，为投资者了解项目标风险大小及风险起源提供参考。9．可行性研究结论依据对相关原因分析和各项评价指标数值，对项目标可行是否作出明确结论。10．研究人员对项目标提议对项目中存在风险和问题提出改善提议，和对提议效果作出估量。（五）附件：它包含可行性研究关键依据，是可行性研究汇报必不可少部分。通常来讲，一个项目在做正式可行性研究时，必需有政府相关部门同意文件（如计划选址意见书、土地批租协议、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必需依据委托书和上述文件和对应法律、法规方能编写项目可行性研究汇报。（六）附图：一份完整可行性汇报应包含以下附图：项目标位置图、地形图、计划红线图、设计方案平面图，有时也包含：项目所在地域或城市总体计划图等等。二．可行性研究汇报项目投资预算部分不大规范房地产项目可行性研究汇报，其中项目投资概算只包含了项目建设工程概算，这么算是不够正确。一个房地产项目不等于一个简单建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设实际投资。在被证实星可行前提下，边回收资金边追加投入滚动式投资开发方法也是能够采取，这么一来发展商在工程建设上实际总投入就会小得多。以工程概算替换项目投资概算是极不严厉。房地产项目标投资概算应包含以下内容：（一）营销开支概算1．项现在研究及可行性研究开支2．项目策划开支3．销售策划开支4．广告开支5．项目企业日常运作开支6．项目及企业公关开支（二）工程开支概算1．用于工程勘探开支2．用于吹沙填土、平整土地开支3．用于工程设计开支4．用于建筑施工开支5．用于设施配套开支6．用于工程监理开支（三）土地征用开支概算1．政府一次性收取标准地价2．用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支3．影响公共设施而出现赔偿开支（四）金融成本开支概算1．外汇资金进入中国货币系统产生银行担保及管理费用支出2．贷款引发利息支出3．各项保险开支4．税收和行政性收费5．不可预见开支第四节可行性研究汇报编制一．房地产项目可行性分析常见误区1．误区一：一个标准效益分析假如一份项目可行性研究汇报十分肯定地告诉你未来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是汇报，一份专业而严厉项目可行性研究汇报不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会碰到太多不确定原因，这些不确定原因使项目未来价格及销售进程处于一个相正确不确定之中。所以，可行性研究“效益分析”也不可能是十分确定，只能是一个合理估计，而且这些估计需要假定前提，那就是期望值。可行性研究依据不一样期望值给出不一样期望效益估计。2．误区二：先入为主可行性研究纵观中国多数失败大型地产投资，其中大部分项目标失败全部是由部分可预见原因造成。这些原因包含：高等级墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个计划失控农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”冲击下中途而废；同一时间同一城市同类楼盘供给量过大造成需求短缺；建设成本远远超出预算造成资金短缺；一条新建高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目标发展商在谈起这些问题时通常全部会感叹“真没想到”，然而却是早该想到。再看一看这些项目标“可行性研究汇报”，几乎全部是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资美好前景，却偏偏不提项目投资不利原因。这么“可行性研究”，自始至终全部是为了证实该项目是可行，犯了“先入为主”大忌。（1）先入为主可行性研究通常是由以下原因造成：A.房地产投资企业领导主观意志在起作用。往往因为“长官意志”对课题影响，课题研究人员担心挑项目标毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导意思去论证。所以，为避免这种情况发展，企业领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学路子去调查、分析。B.课题组人员业务水平不过关。有些项目标可行性研究没有交给真正在行教授去做，而是随便找部分高校老师或在本企业里人去完成。这么做，使课题组智力及能力结构很不合理，要指望她们拿出一个真正可信可行性研究汇报是不可能。C.有发展商将可行性研究课题交给部分建筑咨询机构去做，这些单位科研实力过得硬，但因为项目对她们来