物业管理企业人均综合经济指标的概念引出及应用

物业治理企业人均综合经济指标的观点引出及应用2008-6-617:34:56

来源：中国物业治理师

作者：李禾焦点提示：可以想见对一个特定的物业讲，10小我私家进行治理与100小我私家进行治理产生的经济效益肯定不会一样。就是说，10小我私家经济效益高，但能力不敷以告竣治理目的；若由100小我私家治理，能力可以告竣治理目的，而经济效益却很差。一、引言在对一个物业治理企业经营状况优劣的评价时，经常用到以下几个评价的元素。1、经营范围：显示物业治理企业的范围，通常用综合治理面积来恒量；2、社会效益：显示企业对社会的公益性孝敬和由此产生的企业知名度；3、经济效益：指企业的经营利润。三者之中，经济效益是唯一表征企业经营结果的指标，也是在市场经济条件下考量一个物业治理企业焦点竞争力、经营实力乃至生命力的唯一尺度。对一个物业的综合治理中，用度比力高的支出一般有人工用度、能源用度、设备系统的外委用度、其它用度（办公用度、保险用度、税金等）。其中的人工用度占有30~40%乃至更大的比例，这项本钱的支出对企业经济效益的优劣起着至关重要的作用。因此，如何公道地低落人工用度，以提高企业的经济效益，应该成为物业治理者、经营者重要的研究课题和战略筹谋、战术设计的重要内容。本文就此课题进行了一些研究，提出了“人均综合经济指标”的观点，供同行们评判、参考。如蒙见教圈点，并告竣完善，应用之目的，则不但笔者幸甚，业界亦幸甚矣。二、人均综合经济指标的界说和观点可以想见对一个特定的物业讲，10小我私家进行治理与100小我私家进行治理产生的经济效益肯定不会一样。就是说，10小我私家经济效益高，但能力不敷以告竣治理目的；若由100小我私家治理，能力可以告竣治理目的，而经济效益却很差。那么，为提高经济效益将治理人员降至80人呢？或为增加治理能力将治理人员增至30人呢？这样，治理能力强与弱、经济效益优与劣的状况都得到了相应的改进。显然，这是一个定性的观点。若再进一步“优化”，将治理人员设为40人或60人，情况会怎样？不得而知。但我们确信这样一个事实：一定存在某一个最佳结合点——人员的配置使得治理能力和经济效益均处在最优状态。寻求这个“点”的位置就是探讨“人均综合经济指标”的命题所在。1、人均综合经济指标讲授模型R=F/M（M2/人）

（1）式中，R——人均综合经济指标（M2/人）F——物业项目的总修建面积（M2）M——物业项目综合治理从业人员（人）该人员指包罗治理人员、作业人员在内的全员数目。从数学模型中可以得出，人均综合经济指标的寄义是“物业治理从业人员的单元治理面积”。凭据“劳动生产力”关于“单元产物所包罗的劳动量愈少，则劳动生产力愈高，反之，则愈低”的释义，人均综合经济指标的界说大抵与劳动生产率的界说相符。2、数学模型的理论阐发显然，R值越高，企业的经济性越好，反之亦然。因此，提高经济性的途径就一定要使R值增加。从R＝F/M式中可看出，R与F成正比，与M成反比，即R∝F，R∝1/M。从纯数学的角度看，增加R值要么提高F值，要么低落M值。而对付一个确定的物业，其修建面积F值已经确定，无法增减。因此，能调治的就只有M值一个因素了。似乎形成“对一个确定的物业，提高其经济性的途径只有淘汰治理人员数量”的态势。然细细地阐发一下其影响因素，就会发明并不尽然，另有许多外在因素在影响着R值的量化。3、人均综合经济指标的影响因素①物业类型的影响许多物业并不是单一使用功效的物业。办公楼带商业、住宅带商业的物业触目皆是。由于使用功效的差别，其治理方法也就大相径庭。相应的R值（M值）盘算式也要从“数学模型”演化为如下的盘算式：M=F/R（人）

（2）M=F/RaA+RbB+RnN（3）式中：A、B、…N——同一大物业中差别功效物业所占的比例（%）Ra、Rb、…Rn——同一大物业中差别功效物业的人均综合经济指标值（M2/人）②物业智能化水平的影响这是隐含在F值中的影响因素。智能化水平一般按A级的几多来评价。智能大厦必须具备三种根本功效：通讯自动化系统（CA），办公自动化系统（OA），大楼自动化治理系统（BA），这就是所谓的“3A”级。有人将BA中的消防自动化系统（FA）和信息治理自动化系统（MA）分散出来，就形成了“5A”。显然，智能化水平越高，对人员的需求量越少，美国纽约市的贸易中心大厦近100万平方米，治理大厦的人员仅有80小我私家，其人均综合指标达12,500㎡/人。是我国目前平均水平的40～50倍。即说明了物业智能化的水平对物业治理经济性的巨大影响。③治理人员素质的影响这是隐含在M值中的影响因素。同样是治理人员，其责任心、技能水平和能力，受教诲水平存在着很大差别。智能化再高的物业，如果治理人员的水平低，也达不到其效用和淘汰人员的目的。在海内，放着自动化水平很高的控制系统不消，用依然接纳传统落后的手动方法的例子触目皆是，屡见不鲜。试想，如果用80个技能水平很低的平庸之辈治理纽约商贸中心，将会是一种什么样的景象呢？因此，人员素质的崎岖是影响人均综合经济指标的重要因素。④物业范围的影响物业范围也许会对R值产生影响。俗话说：麻雀虽小，五脏俱全。小型物业也会具备大型物业的功效，换句话说，物业小不一定智能化水平低，不一定设备系统数量少。譬如说一个大型物业有三个收支口小型物业也可能有三个收支口，那么凭据一门一岗制的原则，巨细两个物业在收支口明岗的人员配置上应该是一样的。再如冷冻机，大型物业可能用1000RT的冷冻机，小型物业可能只用400RT，这并不能说明小型物业即可由此低落60%的治理人员。从物业范围的角度看，范围较大的物业的人均综合经济指标一定大于范围较小的物业。⑤社会状态的影响社会状态也将会对人均综合经济指标产生影响。好比治安状态，就会对保安人员数量的配置产生影响。日本新宿的新都心大厦，十几万平方米的超大型修建物，仅有保安人员20人，接纳的都是巡视制，不设明岗，大大淘汰了人员数量。而在中国，由于社会的治安状况，很难设想大厦不设明岗，海内的传统保安治理方法仍接纳一门一岗制，考虑到双休日节沐日，则使人员数量大大增加。别的，政府的有关部分有些划定也对人均综合经济指标造成影响，笔者曾向一位政府官员作过咨询，对付饭馆，平均每200㎡的修建面积应配备一名保安人员，照此盘算，一栋50000㎡的饭馆即应配备280名保安人员，其数量之大，令人咋舌。这些都是限制R值的因素。⑥专业社会化因素的影响随着专业社会化水平的提高，许多原属于物业治理企业自有人员的事情被社会上涌现出的专业化公司所取代。例电梯、配电系统、消防报警系统的维保业务，消防感知器、厨房排风设备的清洗、大厦外壁的清洗，消毒、杀虫、灭鼠事情，垃圾清运、化粪池清掏业务等，甚至有专业的保安公司、保洁公司总揽原属于物业治理企业中的重要事情范畴。这些专业公司的专业性强、技能水平高、特殊东西配备齐全、办事态度好，逐渐成为物业治理中不可或缺的部分。显然，这些专业公司的存在和对行业的不停渗透，极大地影响到企业人均综合经济指标中最重要的外在形成——人员配备的多寡。因此，在确定R值时，一定要把这项因素充实考虑在内，才可能使人均综合经济指标的应用更靠近实际。⑦其它因素的影响除上述从专业角度考虑的影响之外，国度整体的政治气候、经济体制、政策法例以及房地产的涨落、国度开放水平甚至国际形势都可能会影响到物业治理行业，并一定会波及到人均综合经济指标和企业的经济性。譬如政府近期出台的“残疾人安顿政策”，即极大地打击了包罗物业治理业在内的许多行业，打乱了企业的经营治理秩序。因此，物业治理行业的经营者、治理者们要随时注意此类政策性动向，调解自身的综合经济指标，制止不须要的损失，方为上策。4、人均综合经济指标R值的理论公式考虑到各项影响因素的存在，则人均综合经济指标R值（或M值）的理论盘算通式则为：M＝F/Ra·A＋Rb·B＋…Rn·N（K1K2K3）（4）式中：K1K2K3…Kn——各项影响因素的修自系数。如首先设定一个尺度的物业为参照物，其K1K2K3…Kn≡1。对一个实际的物业逐项进行阐发，确定其修正系数值。如其智能化水平高于尺度参照物，则智能化水平修正系数Ki即小于1，具体数据可依据经验值确定。再若实际物业座落于治安状况较差的城乡接合部，其周边情况修正系数Ki即大于1，其具体数据亦应凭据实际状况确定。总之，修正系数简直定可以使人均综合经济指标R值或实际物业治理人员数目更靠近上述的“最佳结合点”。三、利用人均综合经济指标的观点进行统计阐发1、统计阐发底子人们的最终目的是确定一个公道的M值，即为一个实际的物业配备其治理相适的人员数目。为此，需对实际物业的状况进行详尽的观察研究。确定影响因素的影响水平，进而确定修正系数的具体数据。大量的社会实践，使从事物业治理的从业者们积聚了富厚的经验，从中得到了许多接合实际的经验值。虽然有些经验值的得出未得到深入的理论验证，但其使用性、操纵性却很高。在尚未形成完整的理论体系之前，以这些经验数据作为统计阐发的底子仍然有较高的可靠性，是行之有效的要领。譬如：中型智能办公大厦

R=600~800㎡/人高等公寓、别墅类住宅

R=1200~1500㎡/人2、典范化盘算实例①确定R值假定Ra=400（商业部分）Rb=1000（住宅部分）显然，该物业是商业和住宅的综合物业，其商业部分比例A与住宅部分比例B之和即是%。②盘算数据并列表该表为Ra=400，Rb=1000的通表，依此要领可确定（Ra1，Rb1）、（Ra2，Rb2）、…（Rai，Rbi）…（Ran，Rbn）等若干组数据或图表。有了这些图表，可使盘算大大简化。只要确定了Ri数据，就可以查表盘算出有关数据。从表中可以看出，序号1，序号11所列的状况为特殊状态，即A=0时，B=1为纯住宅状态，A=1时则B=0，为纯写字楼状态