《房地产概论（第4版）》 课件 第四章 房地产开发

第四章房地产开发

主讲人：赵本宇房地产概论目录CONTENT房地产开发概述01房地产开发程序02房地产开发项目规划设计03学习目标通过本章的学习，了解掌握房地产开发的基本概念、类型和原则、房地产开发步骤、土地获取，房地产开发项目规划设计的主要内容等房地产开发概述PART1一、房地产开发的概念

从文字上看，”建”、”筑”两个字都是动词，是表达建设的含义。建筑本身又代表建设的一个过程，有时间的概念存在。建筑更是所有人类土木活动及成果的总称。建筑是一种技术工程，它和机电、道路、水利等工程一样，是为着某种使用上的目的而通过物质材料和工程技术去实现的，他是人类社会的一项物质产品。当看到这样一处工地时，你会想到怎样的问题？这个工地在干什么？这个工地能看到什么？这个工地还有什么没有看到？这个工地可能会建成什么产品？6房地产开发的概念房地产开发是生产者和经营者为了实现一定的经济目的和社会目的，通过多种资源的组合利用而为人类提供人住空间，并改变人类居住环境的一种活动。这里的资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员的经验等诸多方面。土地开发是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施建设等，使土地满足建设房屋的条件。房产开发即房屋开发，是指城市各种房屋的开发建设，它包括房屋建设的分析策划、规划设计、施工建设、配套完善、交付使用等的全过程。

房地产开发分为土地开发和房产开发两个连续过程。二、房地产开发的内容（一）房地产开发的有关概念国土开发国土开发是指对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。城市开发城市开发也称城市建设综合开发，这是一种地区性的开发，以寻求一个城市范围内的最佳经济效益和社会效益，即谋求规模效益。综合开发房地产综合开发，是指城市土地和房屋的规划、设计、开发、建设和经营是综合性的，兼有生产与流通两个领域的经济活动。（二）房地产开发的类型新区开发新区开发主要是对城市郊区的农地和荒地进行改造，使之变成建设用地，并进行一系列房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新城区。建设卫星城就是一种大规模建设新区的开发。旧区再开发旧区再开发也被称为旧区改造，主要是对已建成的某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。1、按开发的区城性质划分（二）房地产开发的类型单项开发单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目。这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。成片开发成片开发规模大，占地多，功能多。无论是在新区开发还是旧区改造都有表现为成片建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。2、按开发的规模划分（二）房地产开发的类型土地开发土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等项工作，将土地开发成具有“七通一平”条件(供水、排水、供电、供热、供气、电信、道路畅通、场地平整)的建房基地的一种开发经营方式。房屋开发房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。3、按开发的对象划分综合开发综合开发是指土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。（三）房地产开发的形式新区开发新区开发是指按照城市具体规划，在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。旧城改建保护好旧城区优秀的历史文化遗产及传统风貌，充分利用并发挥旧城区原有各项设施的潜力，根据目前实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新的建设活动。新区开发与旧城区改建外延型开发外延型开发是指单纯靠增加城市土地面积进行土地开发和新建房屋实现的房地产开发方式。外延型开发与内涵型开发内涵型开发内涵型开发是指在原有土地上通过增加土地的容积率、更新基础设施、新建和翻新、扩建房屋等方式实现的房地产开发。（四）房地产开发的特点请在此处输入您的文本请在此处输入您的文本0105综合性02长期性03时序性04地域性风险性（五）房地产开发策划内容请在此处输入您的文本请在此处输入您的文本0105开发区位和地段的分析与选择02开发内容和规模的分析与选择03开发时机和开发进度的分析与选择04开发合作方式的分析与选择项目融资方式的分析与选择房地产开发程序PART2一、项目立项阶段123456申请定点申领项目选址意见书及项目立项批文投资机会研究申请购置土地，办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图7申领建设用地规划许可证二、项目前期准备阶段(四)做好“七通一平”工作(五)选择承包单位(六)选择监理单位(一)选择勘察队伍和设计单位(二)申领建设工程规划许可证和施工许可证(三)申领房屋拆迁许可证三、项目建设阶段组织承包商进场01020304加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收四、项目销售及售后服务阶段(一)办理产权登记手续(二)申领商品房销售许可证(三)签订物业委托管理合同(四)提交相关资料(五)签订商品房销售或租赁合同(六)做好物业管理工作房地产开发项目规划设计PART3一、房地产开发项目规划设计的概念1.房地产项目规划设计的含义房地产开发项目的规划设计是指房地产开发项目的建筑设计与规划设计，

是根据开发项目的具体情况和开发设想，综合协调城市规划行政主管部门、各有关部门以及配套单位的意见和要求，根据政策法规、基地可行性研究和市场调查资料，在经济效益、社会效益和环境效益统一的前提下，拟订项目开发的规划设计要求，然后进行设计招标，选出最优同时又是比较经济的方案，并在进一步优化后付诸实施。凡事预则立，不预则废。2.房地产项目规划设计的原则规划设计定位时，要坚持以人为本01020304规划设计必须符合项目定位考虑将来物业管理的方便考虑项目营销的方便05考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌(2)规划设计的基本内容请在此处输入您的文本请在此处输入您的文本0105土地使用、用地边界与面积02环境容量:建筑容积率、建筑密度、人口密度、绿地率03建筑控制:建筑高度、建筑后退、建筑间距04城市设计建筑空间、功能及其经济性06基地停车车位、总体布置、出入口1.用地规模与配置2.设施与布局3.道路交通4.建筑控制5.城市设计6.建筑空间7.景观与形象二、房地产开发项目规划设计内容《中华人民共和国城市规划法》等国家和地方政府制定的法规，是搞好规划设计的依据。居住区项目规划设计的具体内容有以下七个方面。城市土地分类、环境容量、土地利用、容积率和覆盖率的控制住宅区的设施包括公共服务设施、道路与停车设施、教育设施、绿地与户外场地设施、管理设施和市政设施六大类住宅区的路网布局、停车车位指标建筑高度、建筑后退、建筑间距城市设计应当塑造和谐的城市空间住宅的功能空间、住宅的物理性能、住宅设施设备的装备水平等住宅区空间景观、住宅区的户外环境景观(2)为中产一族服务(3)主力户型(4)别墅(5)高层住宅(8)建筑风水(9)酒店式公寓(10)老龄化问题三、住宅建筑项目设计主要内容1.功能定位（住宅的功能定位要考虑以下几方面问题）(7)小户型(6)多层住宅(1)个性化2.建筑风格和造型注意避免跟风、跟潮01020304注意整体规划注意合理变换形体注意整体造型05注意合理运用色彩3.房型设计

好户型的这八大标准：（1）户型通透性好（2）户型方正（3）动线合理（4）尺寸合理（5）生活功能分区（6）动静分区（7）干湿分区（8）公私分区274.住宅设计卧室卧室是休养生息的主要场所，私密性和独用性最强，是住宅最核心的部分厨房一般住宅的厨房面积扩大到3.5～4.5m2,有的已达到6～10m2，与餐厅布置在一起卫生间较高标准的新建住宅开始设置每户两个以上卫生间起居室起居室在日常生活中的使用频率和地位越来越高，面积逐步扩大到15～20m2,有些中高档住宅的起居室达到25