土地估价实务基础：收益还原法

土地估价实务基础：收益还原法1、单选

某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通（江南博哥）过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为（）元。A.46875B.37500C.45000D.40909正确答案：D2、问答?某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元/m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为:表7-4某市地价指数若选择比较案例并要求根据表7-4进行期日修正，该如何计算？正确答案：修正为估价期日的交易实例价格：2000×（180.22/132.46）=2721.12（元/m2）在利用地价指数（或房地产价格指数）进行期日修正时，必须注意价格指数的基期。如第4题的指数是固定的，通常称为定基指数；而有的价格指数是不固定的，如国家统计局每季度发布的土地价格出让价格指数，是以上一年度同季度为基期的指数，对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。当然如果比较案例的交易时间正好是估价期日的上一年同季度，就可以直接利用其指数修正（当然这种事是巧合）。3、单选

空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益=租金-［（）+管理费+维护费］。A.保险费B.税金C.折旧费D.利息正确答案：B参考解析：土地租赁时，土地总费用应为土地税、管理费、维护费，答案为B。4、问答?某市的容积率修正系数表（见表7-5）。表7-5某市容积率修正系数表如果比较案例为2000元/m2，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？正确答案：容积率修正后的交易案例价格-2000×1.8/1=3600（元/m2）5、单选

若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为（）。A.P=a/r［1-1/（1+r）n］B.P=a/rC.P=a/（r±s）D.P=a/r±b/r2正确答案：B参考解析：根据土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：P=a/r式中P--土地价格；a--土地纯收益；r--土地还原率。6、单选

市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经发生交易的类似土地就交易实例进行比较。A.类似土地B.比较宗地C.待估土地D.标准宗地正确答案：C7、单选

某工业用地无限年期价格为1020元/m2，土地还原率为5%，则该地的年租金为（）元/m2。A.51.00B.55.87C.59.44D.98.27正确答案：B8、单选

采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出（）。A.0.5个百分点左右B.1个百分点左右C.2个百分点左右D.标准未规定正确答案：B9、单选

一般而言，以下还原率最高的是（）。A.承租土地使用权还原利率B.土地还原利率C.建筑物还原利率D.综合还原利率正确答案：C10、单选

采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。A.正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B.合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年限C.正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率D.合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势正确答案：C11、单选

利用收益还原法求算地价时，下列（）不是总收益产生的形式。A.土地租金B.房屋租金C.房地出租的租金D.企业经营收益正确答案：B12、单选

某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（）万元。A.220B.215C.210D.205正确答案：D13、单选

下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是（）。A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率正确答案：B14、单选

收益还原法求得土地价格通常称为（）。A.收益价格B.比准价格C.积算价格D.地租价格正确答案：A15、单选

预期收益原则可以在（）中得以运用。A.成本逼近法B.市场比较法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益还原法正确答案：D参考解析：剩余法和收益还原法都应用了还原率求算土地价格，都是以预期收益原则为依据的。16、多选

收益还原法中，关于确定客观收益一般要注意的因素说法正确的是（）。A.收益是安全可靠的B.收益是现状下实际取得的收益C.收益可以是无规律产生的收益D.土地的总收益是具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益E.收益必须是持续且有规律产生的收益正确答案：A,D,E17、问答题

某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m2，房屋建筑面积为34m2，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。正确答案：采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。（1）计算房地总收益A该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的间接收入为：A2=20000×5%=1000（元/年）则房地的总收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）（2）计算总费用C每年支付的土地使用税和房屋税：C1=1450元/年C2=750元/年管理费：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）维护费：先求房屋现值为：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折旧费：C5=房屋重置价格×年折旧率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金损失费：C6=64800×1/24=2700（元/年）保险费：C7=1000（元/年）（3）计算土地纯收益先求房地共同的纯收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋纯收益：房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）（4）计算土地的收益价格（总价格）土地总价格=土地纯收益/土地还原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）单位面积地价=364836.7/36=10134.35（元）（6）楼面地价=土地总价/建筑面积=364836.7/34=10730.5（元）或，楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/（34/36）=10730.5（元）18、问答题

假设选定的比较宗地的价格每平方米为2000元，个别因素条件指数为1.30，而待估土地个别因素条件为1.50，如何进行个别因素条件修正？正确答案：修正后的价格=2000×1.50/1.30≈2308（元/m2）19、单选

（）理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值正确答案：A20、单选

收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。A.评估B.设计C.资本D.建筑正确答案：C21、问答?为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期。（2）交易情况分析判断。交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。（4）房地产状况。房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍。因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。正确答案：（1）交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B=100/99可比实例C=100/102（2）交易日期修正系数可比实例A=（1+1.2%）2×（1+1.8%）4=1.0999可比实例B=（1+1.2%）4×（1+1.8%）4=1.1265可比实例C=（1+1.2%）1×（1+1.8%）4=1.0869（3）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15②房地产状况修正系数的计算（4）计算比准价格22、多选

关于市场比较法的适用范围正确的是（）。A.市场比较稳定，有大量交易案例的地区B.交易案例甚少或无交易案例的地区C.交易案例与待估地块有相关性和替代性D.交易案例与待估地块无相关性和替代性E.交易资料的可靠性正确答案：A,C,E23、单选

确定还原率采用（）加风险调整值的办法。A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率正确答案：B参考解析：根据安全利率加风险调整值确定还原率：还原率=安全利率+风险调整值。24、单选?某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。如果没有其他损失和市场波动的考虑，该写字楼的客观年总收益，根据已知的条件，计算结果为（）万元。A.48.6B.43.74C.54D.36正确答案：B25、单选

某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（）万元。A.50B.51C.48D.52正确答案：C26、单选

采用收益还原法评估土地价格时（），则选择如下公式：P=a/（r-s）。A.土地纯收益按某一常量每年递增B.土地纯收益按某一常量每年递减C.土地纯收益按某一固定比率每年递增D.土地纯收益按某一固定比率每年递减正确答案：C参考解析：根据纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的地价计算公式P=a/(r±s)式中P、a、r--含义同前；s--纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±S)2，第n年为a(1±S)n-1。公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r>s,递减时(r+s)>0。27、单选

确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。A.通货膨胀B.利息C.贷款利息率D.风险正确答案：D参考解析：安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。28、问答题

若选择的比较案例成交地价每平方米为1000元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正如何计算？正确答案：年期修正后的地价=1000×［1-1/（1+8%）20］/［1-1/（1+8%）30］=872.12（元/米2）29、问答题

某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。正确答案：（1）根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；采用客观收益，以30元/月计年总收益：30×450×12=162000（元）（2）通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；年税金：20×450=9000（元）年管理费：162000×5%=8100（元）年维修费：1500×450×3%=20250（元）年保险金：1500×450×0.3%=2025（元）年折旧费：1500×450/49=13775.5（元）年总费用：9000+8