土地估价理论与方法考试资料三

土地估价理论与方法考试资料三1、判断题

建筑物估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。()正确答案：对参考解析：影响建筑物价格的因素是不断变化的，在不同的时间上，建筑物往往会有不同（江南博哥）的价格。实际上建筑物本身价值也会随着时间发生变化。因此估价通常是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，而且这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员随意假定的，而是必须根据估价目的来确定。2、单选

采用三阶段设计形式的工程建设项目，在()阶段，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型攻数量有所变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。A.技术设计B.技术论证C.施工图设计D.施工设计正确答案：A3、判断题

非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。()正确答案：错参考解析：建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。4、单选

《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按()估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。”A.市场租金及租期B.合同租金及租期C.合同租金与市场租金的差值及租期D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率正确答案：C5、判断题

当某建筑工程设计文件不齐、无法计算建设工程量时，不可采用概算指标编制建筑工程概算。（）正确答案：错6、单选

地租是一种经济剩余，即（）之后余下的那部分。A.总利润减去税金B.总收入减去总要素成本C.税后总利润减去社会平均利润D.总收益减去生产成本正确答案：B7、单选

土地交易的客体是()。A.土地的实体B.土地的权利C.土地及其附着物D.土地生产的物质正确答案：B8、多选

属于建设工程前期费用的有()A.可行性研究费B.勘察设计费C.土地征补费D.拆迁安置费正确答案：A,B,C,D9、单选?以下五题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项现有商贸公司A、建筑公司B、房地产咨询公司C，于1999年1月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司(项目公司，以下简称天达公司)，其中A、B公司以现金入资，C公司以技术入股，三方所占股份分别为78%、17%、5%、5%，注册资金2000万元，全部投入该项目。A公司所出资金中，有1500万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的代款，贷款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，D公司中标承担该商品房的建设过程中，在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得6500万元。2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。天达公司按时向银行归还土地抵押款时，会计处理中应()A.借记“银行存款”，贷记“长期借款”B.借记“固定资产”，贷记“短期借款”C.借记“短期借款”，贷记“银行存款”D.借记“长期借款”，贷记“固定资产”正确答案：D10、单选

在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为（）。A.投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率B.投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费+利息）×利润率C.投资利润=（土地取得费+土地开发费）×投资回报率D.投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×贷款利率正确答案：A11、判断题

土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。()正确答案：错12、判断题

建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。()正确答案：对13、单选

已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为()万元。A.300B.400C.500D.600正确答案：C14、多选

中央银行的性质包括()A.以盈利为目的B.不以盈利为目的C.经营普通商业银行的业务D.不经营普通商业银行的业务E.为实现国家政策服务正确答案：B,D,E15、多选

常用的资产评估方法有()。A、重置成本法B、现行市价法C、收益现值法D、清算价格法正确答案：A,B,C,D16、多选?某开发区拟出让一宗已经完成"七通一平"的土地，面积10000m2。该开发区每亩征地开支平均为5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，"七通一平"的周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。在宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有（）。A.总地价B.单位面积地价C.地上建筑物价格D.楼面地价正确答案：A,B,D17、多选

根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是（）。A.耕地肥沃程度相当的归同一区段B.城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段C.商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段D.面积相当的小区划归同一个地价区段E.人口相当的小区划归同一地价区段正确答案：B,C18、单选?以下五题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项现有商贸公司A、建筑公司B、房地产咨询公司C，于1999年1月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司(项目公司，以下简称天达公司)，其中A、B公司以现金入资，C公司以技术入股，三方所占股份分别为78%、17%、5%、5%，注册资金2000万元，全部投入该项目。A公司所出资金中，有1500万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的代款，贷款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，D公司中标承担该商品房的建设过程中，在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得6500万元。2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。该工程的施工图预算由()根据已批准的施工图纸进行编制。A.天达公司B.B公司C.C公司D.D公司正确答案：A19、单选

土地价格按()方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。A.土地权利B.土地的存在形态C.土地价格形成D.土地价格使用目的正确答案：C20、单选

企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过()年。A.2B.3C.5D.6正确答案：C21、多选

下列关于绝对地租的说法正确的有()。A.实质是农业工人创造的剩余价值B.平均利润的一部分C.农产品市场价格高于生产价格的余额D.源于土地所有权垄断E.来自社会其他部门工人创造的价值正确答案：A,B,D,E22、单选?2006年5月，W市具有二级资质的A房地产开发公司，以1200万元取得了10000平方米住宅用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%。该地块地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。为筹集建设资金，A房地产开发公司首先从其他企业手中借得部分资金。并准备利用其办公大楼，向B国有商业银行申请抵押贷款，B国有商业银行为防范贷款风险，要求A房地产开发公司办理有关的保险手续，W市C保险公司为A房地产开发公司办理了保险手续，在办理保险手续前，C保险公司委托D房地产估价公司，对该办公大楼进行了保险价值评估该地块的土地使用年限最高为()年A.40B.50C.60D.70正确答案：D23、判断题

土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。()正确答案：对24、单选

下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是()。A.国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充B.国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效C.租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同D.国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利正确答案：C参考解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。25、单选

影响建筑物价格的最基本因素是（）。A.建筑年代B.建筑用途C.建筑楼层D.建筑结构正确答案：D26、单选

单项机器设备的评估通常不采用（）评估。A.市场法B.相似类比法C.收益法D.成本法正确答案：C27、单选

在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币()元。A.1亿B.2亿C.3亿D.4亿正确答案：B28、多选

关于土地的经济供给与自然供给的联系及区别，下列表述中正确的是（）。A.土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动B.土地自然供给是针对土地能否满足人类生产、生活及动植物生长需要而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的，现在人类特别重视耕地或粮食用地的经济供给C.土地的自然供给在相当长的时间内是变化的、有弹性的，而土地的经济供给是一定的、无弹性的，并且不同用途土地的供给弹性也是不同的D.人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地的经济供给E.用于农作物生产的土地，因受自然条件的较多限制，其供给弹性较小，尤其是特种作物的栽培地，