中高档敬老院方案调查研究技术咨询报告

北仑中高档敬老院方案调研技术咨询报告国外养老机构发展国内养老机构发展养老机构的理想模式软件硬件功能定位运营模式设计理念环境景观建筑配套设施规模分析、调研拟建项目条设计任务书的编制宁波（北仑）的现状一、国内外及宁波社会养老机构发展现状

中国传统社会养老机构国家和社会提供给他们的往往是最低生活保障水平。欧美等发达国家养老院但欧美等发达国家的养老院和老年公寓的老人生活水准并不低于当地公民的平均水准。护理人员并不是将老人看做病人来照料，而是将他们看做朋友，陪他们聊天，组织活动。老年人的心理需求往往没有得到充分的重视，例如他们都有自已的隐私，有不同的生活习惯和起居习惯。欧美等发达国家的养老院中国养老观念的变迁（一）国内社会养老机构发展现状1中国城市两种主要的养老方式2中国社会养老机构基本模式及主要特点3存在问题4社会养老将养老责任分摊于全社会，并具有再分配功能，可有社会团体、企业、家庭等共同参与。而家庭养老则是由家庭承担养老责任。现在失能老人护理大部分还是靠家庭解决，而随着独生子女的父母进入老年空巢，靠独生子女解决失能老人护理问题越来越难，这些都迫切要求养老走向社会化、市场化。4213中国有几千年家庭养老的传统和文化，养老往往被理解为“政府托底、家庭赡养”。随着经济社会快速发展和结构转型，呈现家庭结构渐趋小型化、空巢化和传统家庭养老功能日益弱化。中国养老观念的变迁1家庭分散养老社会化居家养老传统家庭养老合居养老单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。主要有专业人员上门服务和提供日托服务两种。日托服务可确保大家各取所需，促使资源得到充分利用，是目前政府搭理提倡的一种新型养老模式。这是一种互助式居家养老方式，指一些老人商议将自己的住房出售，钱财合并一起，对养老问题做个特殊组合，在另外买面积较大、功能较好的住宅，大家合作购房共同开销，这样养老生活成本也大幅度的降低，又消除了寂寞空虚感。社会集中养老又称机构养老，是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理和问题娱乐活动等综合性服务的机构，可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。在中国，家庭养老通常被解读为由子女供养，并且更多的是指来自儿子的赡养。中国城市两种主要的养老方式2

受传统文化影响，目前家庭分散养老模式仍是中国主要的养老方式。但随着人口老龄化趋势的加剧和人们生活水平的提高，使得家庭成员为老年人提供的支持越来越不能满足老年人的需求，因此寻求社会资源支持已成为趋势。解决中国绝大多数老年人的养老服务需求，一方面需要全力营造一种新型的老年人在家里居住与社区照顾、上门服务紧密结合的居家养老服务模式，走出一条具有中国特色的以居家养老服务为基础、社区照顾为依托、机构供养为补充的养老服务新路子，即养老制度应由单一型向综合型转变、由赡养型向照护型转变、由供给型向购买型转变，养老内容从救助型向福利型转变。另一方面，社会也呼唤社会养老机构突破旧有模式，通过服务理念创新和体制机制创新，满足多层次、多元化的养老需求。类型特点优缺点经营方式经济供给方式老年社会福利院

由国家、宗教及民间团体出资兴建与管理，享受国家一定数额的经济补助，主要接纳“三无”老人、自理老人、介助老人、介护老人安度晚年。机构通常设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。优点:费用较低，服务专业齐全，政府补贴力度最大。缺点:服务水平有限，生活氛围差、被隔离感、缺乏归属感公办或宗教、福利团体兴办政府补贴、社会募集敬老院(养老院)专为接待自理老人或综合接待自理老人、介助老人、介护老人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。优点:多层次多元化、专业化的服务缺点:费用相对较高，生活氛围相对较差、被隔离感、缺乏归属感公办公营、公办民营、民办民营、民办公助政府补贴、货币化养老（特困老人）、个人退休金、子女赡养费、以房养老、老年公寓政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造集中居住形式，以家庭居住模式为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，有足够的归属感和安全感。既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种专业化老年服务。优点:多层次多元化、专业化服务，生活氛围相对较好缺点:费用高，被隔离感、缺乏归属感公办公营、公办民营、民办民营、民办公助以房养老、个人退休金、子女赡养费老年居住社区老年社区是老年公寓的升级版，社区内不但设有老年公寓，而且还包括普通住宅（集合式住宅、联排住宅和别墅），适合老年人需要的保健医疗、文化娱乐、老年大学、商业餐饮等一应俱全。以老年人为主要居住对象，对老年人有较多的优惠，允许老年人带亲人（如子女）住在一起。符合老年人生理和心理特征，成片开发并具备一定城市功能或配套机能。优点:多层次多元化、专业化服务，生活氛围好、有归属感，商业化程度最高。缺点:费用高商品化住房和服务以房养老、个人退休金、子女赡养费机构养老模式一览表:中国社会养老机构基本模式及主要特点3机构养老模式一览表:类型特点优缺点经营方式经济供给方式托老所为老年人提供寄托性养老服务的设施，以不留宿的日托为主，也接受全托以及其他半托形式。全托类似于老年公寓，“半托”形式相对灵活，既接受候鸟式老年人（来昆度假、避暑、休养数月的外地老年人），也可以接待临时来吃一顿、玩一会儿的老年人。老人进托老所的优点在于收费不高，绝大多数老人都可承受。优点：占地小投资少，居家养老和机构养老有机结合。缺点：设施条件相对简陋公办公营、公办民营、民办民营、民办公助政府补贴、个人退休金、子女赡养费小型家庭护理利用普通住宅改造成适合老年人居住的场所，一般10张床左右，雇用养护员或由原家庭成员为受养员服务。用于照料社区里半自理和不能自理的老人。优点：占地小投资少，居家养老和机构养老有机结合。缺点：设施条件相对简陋民办民营、民办公助个人退休金、子女赡养费存在问题41234是对于“空巢”的，生活只能半自理或完全不能自理的老人而言，居家养老并不适合。身边每人照料，老人始终处在“不安全”状态中。绝对部分家庭中的4个老人要下一代一对小夫妻照料，年轻人往往心有余力而不足，精神负担重。加上自己工作和养育子女的压力，实在难以做到周到。

不少老年人不缺钱，也想用儿女孝顺的钱和自己的积蓄换取所需的服务，提升晚年生活质量。但分散地居家养老，很难买到所需的专业服务。在养老福利机构中养老的老年人大体上也不过只占老年人口的5—7%，因此机构养老在整个养老服务体系中只能起到一个辅助和补充的作用。国外机构养老的发展趋势国外机构养老模式及经典案例国外养老机构的设计要点231（二）国外机构养老发展现状内容西方国家进入老龄化的时间比我国早，银色产业和机构养老的发展已有40多年发展历史。机构养老指老人居住到专门的养老机构，由机构提供养老服务。老年住宅主要供健康或基本健康的老人居住，他们生活基本可以自理，仅需少量服务。除老年住宅对象外，要求根据需要提供补充性服务的老人居住。供高龄老人或体弱多病、生活基本不能自理、需要大量生活照料服务的老人居住。供体力或者智力缺陷需提供生活照料、护理或治病的老人居住。在欧美国家适合老年人起居的建筑分类老年公寓养老院护理院、老年病医院1国外机构养老的发展趋势在一些西方国家，老年公寓已逐步取代了部分传统的养老院。

1国外机构养老的发展趋势国外机构养老模式及经典案例2（1）老年社区模式——特征专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。

空间环境上与居民行为上表现为聚集化，通常为老年住宅群或合居式老年住宅群形式，空间范围独立完整。其特色和优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境。专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式混合在一起，难以区分。除了本身构成完整的自成体系的适老化服务功能外，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，具备一般社区对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理等的基本功能，与社会形成共享的发展格局。（1）老年社区模式——案例国外经典案例美国太阳城设施配备齐全休闲运动场所齐全医疗保健设施齐全多种居住组团各类“艺术吧”共有7个娱乐中心、8个高尔夫训练场、3个乡村俱乐部、2个图书馆、2个保龄球馆、2个湖、30个教堂、19个购物中心。配备有相当于中国的三甲医院，床位有355个，周边5公里区域内设置3个其他规格的医院，有在心脏、整形外科和和老年医学方面的高级专家坐堂。电脑、书法、摄影、绘画、中国画、裁缝、针线手艺、编织、宝石、陶瓷和彩色玻璃等。高尔夫、游泳、足球场、马场、滑旱冰、网球和桌球、健身房、跳舞、篮球、台球、棋牌和其他游戏俱乐部、误会、社交等会所。建筑主要以独栋住宅和花园洋房为主，并有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计，以底层建筑为主，同时社区内的空间导向性被强调。（2）老年公寓模式——特征通常居住在老年公寓的老人们拥有独立的套间，室内设备齐全，老人们也可携带自己喜爱的家具，各层面设老人活动或整个公寓楼分设娱乐室、健身房等，室外辅助设施有小商场、银行、车库等。高层设有电梯，里面有椅子供老人休息，档次高档的还有游泳池、保龄球等。特征一老年公寓的建设采取多渠道集资、商品化微利经营的办法。老年公寓种类较多，概括起来可分为普通型老年公寓、养老院型老年公寓和医护型老年公寓三种。西方国家政府对住老年公寓的老年人实行了个人支付与社会保障相结合政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的方法。特征二特征三（2）老年公寓模式——案例国外经典案例瑞典利丁屿市老人公寓老人公寓养老是上世纪70年代在瑞典兴起的一种养老形式。由地方政府负责建造的老人公寓楼在瑞典又称“服务楼”，楼内的住房都是按老年人的特点设计的，方便老年人居住。楼内还设有餐厅、小卖部、门诊室等服务设施，并有专人提供24小时的服务。全市目前主要实行三种养老形式：居家养老、老人公寓养老和养老院养老，其中老年公寓养老模式颇有特色。在细节设计上，强调家庭化的内部装修，通过特别的设计增强老年人居住的舒适性和方便性。老人公寓在当地很受欢迎，目前全市有500多位老人排队等待入住老人公寓。

（3）商业化养老院模式——特征看护型养老院住宅型养老院健康型养老院主要供身体不便和患病老人入住，由养老院下属团队为入住者提供看护服务.此类养老院通常与医疗机构有固定协作关系

政府提供基本福利范围内的养老设施，企业和非盈利组织根据老年人不同群体与需求建设相应的商业或公益性养老设施。供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，院方寻找上门看护，企业提供临时看护服务类似面向老年人入住的宾馆，院方负责打理老年人的日常家务，但不负责照顾入住者的日常起居。

（3）商业化养老院模式——案例国外经典案例日本的个性化养老院在日本，不同种类个性纷呈的商业养老院数量已超过2000家，各家平均拥有50间以上住房，而入住者的人均居住面积大多不低于18平方米，居室多配备卫生间。入住者缴纳的费用与其所需看护程度等相联系。在无需特别看护的情况下，入住费用通常不会高于当地中等地段租房居住的费用。123根据1963年颁布的《老人福祉法》，日本政府将养老设施分为多种类型，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型等，其中政府在全国建设了约3100处健康恢复型养老设施和约3700处老年疗养医疗设施，65岁以上老人在需要时，可使用社会医疗保险入住这些设施。

日本政府和企业在建设各类养老设施时，十分注意专业化问题，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。而每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，因此养老院的主办方往往将这些细节问题外包给专门企业。

3国外养老机构的设计要点123针对老年心理的总体适应性设计要点不同类型养老机构的主要特征和设计要点国外养老机构的场地设计要求延长自动控制装置控制时间设置界标和增强重要方向性信息的显著性避免使用能够自动上锁的门提供带有指示灯的电器设计能够进行灵活温度控制并避免产生明显气流的机械系统提高盥洗室出现的频率提供餐厨合一的厨房缩短步行距离提供多种就餐选择避免使用那些需要扭曲、收缩等精确操作的装置提高走廊和电梯附近的休息空间出现的频率提供带有扶手和只靠背的座椅无障碍设计要求避免使用松散的垫子，突出的门槛或光滑的表面提供适宜席坐高度的家具提供锻炼身体的机会提供的信息以一种以上感官接受提供带有支持性的就餐环境，增强视觉和嗅觉的联系避免有光泽的表面防止过多的背景噪声通过触觉信息指引方向应该为正在寻求角色转换的老年人提供参加较大规模社区活动的机会，让他们能够接触一些社区机构设计者应该允许居住者携带他们自己的家具，建筑师应该设计足够大的空间和灵活的平面布局，以便搬进一些重要的物品老年人应该有机会担当新的社会角色和责任，这些可能包括终身学习的机会和其他的空间，这种空间能够鼓励老年人增强社会联系并发扬志愿者精神因为个体使用机构的能力差异显著，所以增加设计的灵活性，力求适应每个人的需要十分重要。环境应该提供多种选择，方便个体寻找到所需的设置或服务。运用多种方式提供过剩的道路识别信息，使得个体能够依靠自身能力与环境线索建立联系，这些识别信息包括标志、颜色和界标。环境线索包括气味、醒目的艺术品。

反应系统机械系统控制系统感觉系统生物学意义的老化社会学意义的老化撤退理论活跃理论连贯性理论环境压力和个人体能力针对老年心理的总国外各类养老机构的主要特接送、用餐、医疗、康复服务及康体扩展项目分为居住用房、护理单元、共享公共区、辅助空间四个部分。共享空间包括多功能厅、快餐厅、图书馆等由居住单元、单元公共设施、全体公共设施和辅助空间四个部分组成。需要提供药物、起居、就餐和家务管理等服务。一般8-12人的住宅群，邻里街区可容纳30-50个居住者，有花园及其他服务辅助设施，可选择用道路识别系统。居住式单元包括单人卧室、双卧室、带书房的双卧室、豪华单元、小别墅。设计的灵活性，应该为未来发展提供充分的可能性。易识别的入口。明确的边界，从公共空间到私密空间的空间序列，不同类型和成本的居住单元的混合等。不同类型养老机构的主要特征和设计要点老年医疗（各类老人）成人日间看护(超过65岁体弱)长期护理（非常虚弱）援助居住机构（不能独立居住）阿尔茨海默病和痴呆症患者援助性服务、边界的卫浴设施，患者家属咨询和多学科会诊研讨空间，道路识别，保密性和私密性，舒适的环境独立式/居住性集合式生活连续护理型退休社区（55-74岁）需要更大的集会，提供健康相关的服务。有公共区域、户外空间援助式机构、健康中心等，是一个大空间的生活模式。有活力的成人社区1234养老机构的选址考虑靠近公共交通站点及换乘点。机动车停车实际需求为每个居住单位0.3-0.5辆车，访客、职工与居住者的停车需求不必分开考虑。养老机构要求设置两个以上的出入口，一个为居住者和来访者入口，另一个为服务入口或装卸入口，也是作为职工入口。这个入口应当便于安全管理和监控。CCRC和有活力的成人社区应该提供适于散步、冥想、打高尔夫以及其他休闲运场所。户外空间需要适合老年人生理心理需求，设置室内外混合区、主题散步区等。国外养老机构的场地设计要求必要的土地使用量·与邻近土地使用关系·居住者·工作人员与服务的交通流线适当的停车率保护居住者免受环境侵扰的特殊需求等养老机构应当与周边区域在功能豹祠密切联系，方便老年人公共通行、购物、获取服务、享受卫生保健护理等。为不断增长的老年人口提供恰当的并带有一定支持性服务的居住用房，因此应当可以与周边社区有机融合。二、国内外养老机构运营管理模式利弊分析(一)国外养老机构运营管理模式利弊分析（二）国内养老机构运营管理模式利弊分析1、国外养老机构运营模式比较2、国外养老机构融资模式比较1、国内养老机构运营管理模式比较2、国家及地方相关优惠鼓励政策分析承办者机构类型支付/经济援助老年医疗提供保健服务的机构，如医院、门诊部、初级护理中心、熟练护理中心老年公寓和提供社区基础服务的机构1、社区基础的私人机构2、部分或完全的退休团体3、其他承办机构的兼职机构或从属机构4、家庭健康服务网络消费者个人或者享有私人保险，或者在大多数服务项目中有权享受医疗保险制度。如果一个诊疗机构附属于某个退休社区中的生活护理机构，那么该社区的居住者在享用服务时，就不需要在交纳附加费用。成人日间看护大多数是在非营利或公共的基础上运营，很多依附于较大的团体机构，比如家庭护理中心、熟练护理机构、医学中心或者多功能老年机构独立运作于社区中，按照商业模式运作（因为日间看护项目的公共财政支持很少）依附于另一个老年环境（护理院或退休社区），一般被看作是这类机构的一条龙服务的扩展项目，是其他居住和看护环境一种自然的市场机遇。政府或其他公共实体鼓励日间看护机构从事医疗补助制度之外的项目并寻求其他形式的资助。支持的原因是，日间看护项目可以帮助人们继续在家中生活，不必搬进由昂贵公共经费资助的公寓或护理院。长期护理1、大型国立营利性为主，小型私营业主较少2、非营利性经营者建立在信仰基础上者居多，许多机构是地方组织或国家网络的一部分。3、政府承办的公立的机构往往医疗水平较低。多数属于独立机构，但有些也是医院、提供连续护理的退休社区或者其他形式老年公寓内部的专业单元。护理院的护理成本一般由居住者及其家属承担，形式包括私人资金、健康保险、长期护理保险、医疗补助（符合条件者）援助式居住机构以营利为目的的开发商是最积极的主办者，一般面向富有社区的高收入阶层不以营利为目的主办者专注于为体弱的老年人提供居住设施和相应的服务，同时也面向不享受公共援助但本身就有经济负担能力的高收入老年人服务少数情况下，公共实体也会提供赞助独立式发展作为就地老化服务体系的一部分，被添加到现有的社区或被设计成带有连续性护理服务的退休社区的一部分。居住者（或其家属）一般全额支付租金和服务费。为了帮助那些享受医疗补助的人支付每月的费用，政府对相关项目做了限制。国外各类养老机构运营模式比较1(一)国外养老机构运营管理模式利弊分析阿尔茨海默症和痴呆症者的居住项初期由非营利性组织完成，营利性为目的的主办者在此基础上发展出适合各种社区的模式独立式特殊侧翼或邻里街区，作为大型援助式机构或护理院的特殊部分发展。同援助式居住机构和长期护理机构独立式/居住性/集合式生活非营利实体、营利实体、正规企业、合作企业、个人、财团或居住者联盟独立式，带有各种规模服务的传统公寓混合服务方案，公寓和别墅风格的居住模式，功能上可能与其他护理程度的模式相关退休社区居住者租用单元或购买单元。除了月租或维修费外还要支付前期申报费。租金收费差别很大，可能参照市场利率也可能包括某种类型的租金补助。收入和资产有限的人可能有权得到政府的住房和服务津贴。除了租金外，一些开发商还在收取月租以外收取入住费。居住者去世或离去时，入住费可能全额或部分返还，或采用逐年递减的方法返还。连续护理型退休社区大多数主办者建立在信念基础上，虽然其中的大部分也服务于与自己无关的其他人。私营主办者也强调CCRC的社会性和人性化。1、大多位于郊区优良自然环境中，混杂独立式公寓和别墅，还补充有援助式居住床位和长期护理床位，以及公共服务机构。2、位于城市中的规模较小，采取高层独立式居住公寓形式，援助式居住单元和长期护理单元集中放置在一幢建筑中。

可以与零售中心、市民中心、图书馆等文化教育机构结合布置，有机整合到城市社区之中。合同制1、费用由入住费和月租金组成，居住者去世或离去时，入住费可能全额或部分返还，或采用逐年递减的方法返还。2、合同负责提供独立式生活服务和指定数量的与健康有关的服务，费用来自入住费和月租金。在一些案例中，主办人可能需要居住者购买长期的护理保险来抵消花销。3、资产净值合同包括真实的不动产买卖以及单元所有权的转让。与健康相关的各项服务在配置上各不相同，但是通常都会需要一部分附加的月租费。4、每月的月租合同，包括房屋住宿费用，设施使用和特殊服务系列的费用。有活力的成人社区一般为营利为目的的私人开发商，近年来也有非营利的CCRC主办人按照规模可分为：居住单元数在1500个以上的大型社区，300-1500个的中等社区和小于300个的小型社区。租赁模式或所有权模式。租金通常是按照市场利率收取，所有权模式包括单一付费或公私共管两种方式，另外，每月的费用收取通常取决于项目中的便利设施和其他服务情况。承办者机构类型支付/经济援助2国外养老机构融资模式比较类型主办者获得资助的可能性投资规模与实力要求援助式居住机构营利机构为主非营利机构可与营利机构合作非营利机构性质的可获得部分资助一次性投资大，要求投资实力较高熟练护理机构非营利机构为主医疗保险制度赔偿金、医疗补助制度赔偿金，但后者有一定风险部分依赖慈善资助适合滚动发展，投资相对较小独立式居住机构营利机构为主只有低收入住宅单元可获得政府支持和公共住房补助高收入住宅单元一次性投资大，要求投资实力较高带有连续护理的退休社区营利机构非营利机构非营利机构性质的可获得部分资助适合滚动发展，投资相对较小2（二）国内养老机构运营管理模式利弊分析国内养老机构运营管理模式比较国外各类养老机构运营模式比较1公办公营公办民营民办民营指国家或集体兴办并管理。优点：1、享受国家非盈利机构所有优惠政策。2、管办一体、不计成本。3、没有竞争，经营者没有压力。缺点：1、投资大、经营效益差2、存在不到享受社会福利社会二次分配不公的现象。指国家、集体或非盈利机构兴办，主管部门采取产权与经营权分离方式。优点：1、享受国家非盈利机构所有优惠政策。2、通过公开招投标选定各类专业化的机构负责运营。3、可通过多种渠道筹集运营费用，确保自身可持续发展。缺点：1、其盈利建立在对原始投入的基础上。指民间资本兴办并经营。优点：1、业主自主经营2、如果注册民非，可享有国家非盈利机构所有优惠政策。缺点：1、自负盈亏2、民非规定，经营收入不得归个人所有，土地及建筑物不能抵押贷款，往往造成资金运作困难。民办公助指国家对民办养老机构给予吸纳供应的建设补贴或运营补贴优点：1、政府通过划拨土地，出面协调财政等方式协助民办企业发展养老产业。2、相比公办民营比较，其主体是民而