设备保养规范作业文件

设备保养规范作业文件

1.0目的

指导公司项目服务中心设备设施管理规范化，确保设备设施的完好率。

2.0范围

适用于公司项目服务中心。

3.0职责

3.1品质管理部负责对技术标准条款的解释说明，及时对此技术标准进行完善修订，确保此标

准与国家相关技术规范的一致性。

3.2品质管理部负责收集国家相关技术规范和先进技术应用。

3.3品质管理部负责参照此技术标准编制各类设备作业指导书。

3.4各项目服务中心工程部按此技术标准制定保养计划并具体实施。

4.0定义

4.1本技术标准为公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。

4.2各部门根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导

书。

4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。

4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。

5.0方法和过程控制

5.1设备房管理标准：

5.1.1基本要求

A.设备房门上有相应设备房标识。

B.设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物

品摆放整齐，无杂物。

C.设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。

D.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

E.设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识；重要或

操作有危险的设备、部件应有警告标识。

F.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。

G.设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。

H.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

I.《操作作业指导书》和维修保养计划应上墙。

5.L2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置量

标准：

A.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%„

B.如设有消火栓的，可相应减少30%。

C.如设有灭火系统的，可相应减少50%。

D.如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。

E.一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5

只。

5.1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司CI手册的要求。

5.1.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施,

做好防护措施，以保证重要设备的使用。

5.1.5重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40

度，相对湿度应小于80%。

5.1.6无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制中心管理。

5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。

5.1.8设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施。

5.1.9专用工具安全用品应放置在指定位置。

5.2设备技术资料：部门必须保存《物业接管验收标准和要求》内要求接管的资料。

5.3供配电系统

5.3.1配电设备由维修员每2小时巡视检查一次并记录。

5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置

绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4Q。

5.3.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在380V±5%范围

内。

5.3.4补偿柜管理

A.功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。

B.补偿控制手动、自动切换有效。

C.补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5MQ。

D.功率因数：大于0.9

5.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端子热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电

铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚

准确；各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。

5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种吊牌信号性质。

5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，

平时浮充电压一般为直流：23.5V—25.5V。

5.3.8蓄电池

A.镉银中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现

象：

①电解液用量过少，露出部分极板。

②蓄电池外部短路。

③池外部电压不正常。

④电极板膨胀，气塞孔堵塞。

⑤电解液内含有机杂质。

⑥爬碱严重。

B.酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。电池端子绝缘良好，并涂敷保护凡

士林膏体，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。

5.3.9发电机设备

A.内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

B.发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速

稳定；发电机输出电压符合标准要求。

C.备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升。冷水箱水量保持在

容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。

D.必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。备有符合要求的切换开

关装置。

E.蓄电池电压、容量符合设备要求，亘利用电网充电。

F.柴油储备室应配备灭火器材，需准备足量的消防灭火沙。

G.正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。

H.发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。

5.4给排水设备设施

5.4.1生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规

定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单

独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一次。

5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴/分，填

料密封泄漏应小于10滴/分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。

5.4.3设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，水泵运转

方向正确。

5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。

5.4.5变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接

线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MP

范围内。

5.4.6排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。

污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完

好。电机运行电流小于额定值。

5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。

5.4.8泳池循环系统

A.各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确；沙缸多档阀转动灵活，压力

差大于0.7kg/cn?进行反冲洗。

B.水底灯电压不超过12V。

5.5消防设备设施系统

5.5.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有

报警记录或原始打印记录单。

5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向

不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。

5.5.3喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度70℃,黄色喷淋管温度72℃,绿色喷

淋管温度93℃。）消防烟感、温感，定期检测。

5.5.4消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设

施功能完备无损坏。

5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。

5.6电梯系统

5.6.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。

5.6.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明良好,

应急照明能维持半小时。

5.6.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常

声响。

5.6.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4mm以内。

5.6.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检

查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7mm。接触面积不少于

70%„制动器线圈温升应不超过相应要求范围。

5.6.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于80℃o电动机连接应保持紧固。电机不应有异

常声音。每工作3000小时更换新的润滑脂。

5.6.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定

的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材

料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/3—5分钟）。

减速器的机件和轴承的温度应不高于75℃。油温不高于85℃。减速器运行时避免产生不均匀

的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。

5.6.8曳引轮：绳槽磨损应在标准范围内，防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大

于1mm。

5.6.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全

开关的可靠性。

5.6.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5N。电梯故障停止运行时，在轿箱内能

用手将门拨开，其拨力应在200—300N范围内。

5.6.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地坎间隙为5—8mm。

轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm。门厅锁啮合应不小于7mm。层门外面不允许能用手把门拨

开。门扇下端距地坎应为5—8mm。门垂直误差不大于0.5mm。

5.6.12门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；无锈蚀；门厅锁啮合

应不小于7mm。

5.6.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。

5.6.14轿厢导轨导靴

A.导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。

B.检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1mm。间隙应均匀。

C.导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。

5.6.15缓冲器

A.油压缓冲器用油凝固点应在负10℃以下。油面高度应保持在最低油位以上。

B.缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

C.缓冲器以低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。

5.6.16安全钳

A.传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵

敏可靠。

B.安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。

5.6.17钢丝绳

A.轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

B.钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。

C.断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。

D.不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

5.6.18补偿装置

补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。

5.6.19电梯电气部分

A.继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电

铃，对讲，指示灯、照明无缺损，工作正常，灵活可靠。接线端子压接牢固，导线编号清楚无

误。

B.接地电阻小于4Q。动力线绝缘电阻大于0.5MQ。控制线绝缘电阻大于0.5MQ。

C.带自动平层功能的电梯，在突然停电时，自动平层装置能迅速启动。

5.6.20盘车、救人设施置于机房明显位置，平层标志明显。

5.6.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。

5.6.22如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每月提交对分承包方维修保养工作

的评估报告一次，并存档。

5.6.23电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮，无手印、污迹；各类标识齐全；运行无异

响。

5.6.24电梯机房：温度保持在0—40℃,电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净,

曳引机无油污、无积尘。

5.6.25井道照明：井道距离最高和最低位置0.5米处应安装一盏照明灯，中间每隔7米距离

安装一盏照明灯。

5.7空调系统

5.7.1空调补水装置

1)高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置

应灵敏可靠。

2）变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、

水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。

3）循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒

度小于0.2mm。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。

风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。

4）电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。

5.7.2冷却塔设备

1）冷却塔噪音小于65dB,设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却

水、冷冻水的检测报告齐全。

2）电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。

3）减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。

4）风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，布水均匀，运转灵活。

5）滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，

盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。

5.7.3冷却水、冷冻水系统

1）冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷

水机组要求相匹配。

2）水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制方面水流量与冷水机组

电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。

5.7.4空调主机设备

1）离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60℃温度。

压缩机运行时油温高于43℃。设备运行时润滑油应有103—207KPa压力。

2）冷凝器压力范围：690—1450KPa相应温度范围：15—41℃。

3）蒸发器压力范围：410—550KPa,相应温度范围：1—8℃。

4）螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15℃,运行时冷却水进

水温度范围20—42℃。出水温度范围25—45℃。

5）电气部分应保持干噪，防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄

漏，螺栓紧固。

5.7.5电机

1）水泵电机绕组温度小于70℃。正常状态下外壳温度：30-50电机轴承温度小于80℃。

2）电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。

3）电机风扇冷却效果明显。

4）电机运行时无焦糊味、冒烟现象。

5）电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的110%,对地绝缘电阻大于0.5MQ。

5.7.6水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无渗

漏。泵轴转动轻快无刮碰。

5.8楼宇智能化、电讯系统

5.8.1每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。每年对信号分配网络进

行保养一次，确认信号接收良好。

5.8.2每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。

5.8.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年

检查—次。

5.8.4楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任人每周对重要数

据进行备份。

5.8.5每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保养，并记录在

《设备/设施保养维修记录表》。

5.8.6每月对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，1年全部覆盖一次，发现接点松动

等情况及时处理。并记录在《设备/设施保养维修记录表》内。

5.9安防设备设施

5.9.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板

安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。

5.9.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路

布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。

5.9.3闭路监控系统：摄像镜头、监视器、录像设备（磁带录像机、数字录像机、硬盘录像机

等）及其相关设备运行可靠，满足监控区域、质量、时间要求。

5.9.4录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，为硬盘录像机录像的按时刻录保

存，专人负责保管。

5.9.5视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。

5.9.6监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。

5.9.7监控的控制设备运行状态良好，按钮、旋钮、开关、插头、指示灯无缺损、指示正确。

5.9.8红外线报警正常，误报少，出现故障后，应在2天内修复，故障期间需要及时知会本部

门安全负责人。

5.9.9居家报警系统使用正常，已开通的需要设置成每周自动检测一次。

5.9.10停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条）；

道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识。

5.9.11无线对讲信号应能达到除地下室外的所有区域。

5.9.12安防系统各数据库应每月定期备份。

5.10加工维修工具、设备管理

5.10.1维修操作间干净、整齐，有相应的管理规定。

5.10.2维修工具保养良好，没有安全隐患。

5.10.3台钻：皮带张紧合适，运行时没有异常噪音，固定装置完好。

5.10.4电焊机：各接线端子完好，焊把、面罩、各连接线完好。

5.11会所、会务设备的管理

5.11.1桑拿设备定期检查电加热器、计时器、热水器，保证使用功能正常。

5.11.2健身器材等设备设施安全可靠，无隐患，并标明使用时间和责任人；定期检查各运动

部件的完好性、测试各器材的使用功能。

5.11.3影音系统在正常操作时应能达到音质清晰，无杂音，尖啸，回响。

5.11.4灯光系统在正常开启时应无不亮，闪烁。

5.11.5各种健身设施应设置使用方法及安全提示标识，儿童设施应有要求有监护人陪同使用

的标识。

5.12其它设备

5.12.1立体车库需要定期保养，没有异常声音，运行正常完好。

5.12.2公共部分的煤气管道需要经常检查，发现异常情况，立即通知煤气公司人员处理。

5.13房屋建筑本体、公用设施

5.13.1外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明

亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

5.13.2小区内的各种凳子、椅子、垃圾桶（箱）、雕塑、墙面需要保持完好，没有污迹。

5.13.3屋面排水通畅，雨季来临前、第一次大雨后，均需进行屋面防水情况的检查并记录和

统计。

5.13.4房屋本体、楼道设施、天台每月进行0次巡查，发现问题及时处理并记录。

5.13.5小区内栋号有明显标识，小区入口有总平面图，主要路口有引路标识。

5.13.6楼道及公共部分地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落，无水侵，无变色现象。

5.13.7每季度对所有强、弱电井进行检查、清洁。

5.13.8每月对小区各公共设施上的挂锁进行检查并加油。

5.14设备运行、保养环保要求

5.14.1各部门应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行有效评估，将运行、保养中对

环境的影响减至最小。

5.14.2设备运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或无影响的产品。

5.14.3品质管理部及时评估市场相关技术改进方案，在保证设备稳定前提下，使用环保产品

和技术。

6.0相关记录

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《设备设施维修保养记录表》

柴油发电机组保养标准

1.0目的

规范发电机维修保养工作，确保发电机各项性能良好，保证发电机良好运行。

2.0范围

适用于所服务区域内的各类发电机的维修保养工作。

3.0职责

3.1项目服务中心负责发电设备维修保养计划的制定及具体实施。

3.2公司品质部负责对年度计划进行审批，备案，监督检查。

4.0方法和过程控制

4.1发电机机外附件的维修保养，由工程部维修班负责，其余维修保养由外委完成，维

修保养应按发电机维修保养年度计划进行。

4.2工程主管每年12月制定下年度发电机组设备检查保养计划，并按运行情况制定中修、

大修计划；

4.3工程部维修班按发电机组设备检查保养计划要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于

《设备/设施保养维修记录表》；

4.4每两周空载运行一次，每次20分钟；

4.5发生停电事故后，需要5分钟（特殊情况不超过15分钟）内启动发电机，平时要保证

发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常；

4.6故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位故障，应将故障原因、解决

方案书面上报工程主管、服务中心经理、片区总监、片区品质管理中心以及公司品质部。

4.7发电机维修保养。

4.7.1进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可

拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度。

4.7.2空气滤清器的维修保养。

1）定期排出空气滤清器积尘盒内的积尘，周期为每运行50小时进行一次。

2）定期清洗粗滤器，周期为每运行500小时一次。空气中灰尘较重时适当缩短周期。

3）定期清理与检查主滤芯，周期为每运行250小时一次。

4）空气滤清器显示器：当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限

4.7.3蓄电池的维修保养

1）蓄电池容量的选用：机组容量200—300KW,推荐电瓶容量200安时；机组容量500—1000KW,

推荐电瓶容量400安时，亦可按满足连续6次启动机组所需容量进行选定。

2）无浮充电路的蓄电池应每半年对其充电。为消除记忆效应，充电应先放电。放电宜采用专用

装置，无条件也可采用大功率放电电阻等，不宜采用液体放电（因遇明火有爆炸的危险性），

放电采用10小时或5小时放电制，切不可过放电，造成极板弯曲、变形或活性物质脱落。

3）对有浮充电路的蓄电池，每半年对其进行一次放电，采用10小时或5小时放电制，然后对

其充电至额定容量。

4）每年对蓄电池的容量进行一次检验，其容量达不到连续三次启动柴油机组时，应重新更换

蓄电池。

5）本标准与《柴油发电机组保养标准》相互支持使用，保养时将保养情况记录在《铅酸蓄电池

充、放电记录》中，并报保养部门负责人审核。周期为每运行50小时进行一次。

4.7.4皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次。

4.7.5散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次。

4.7.6润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次。

4.7.7滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除滤清器，换上新的滤清

器，并加满新的干净柴油，然后装回。

4.7.8充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次。

4.7.9发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧

紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。

4.8对于发电机的拆机维修或调整应由工程主管打专项报告，经物业服务中心经理、

品质部工程专业主管/经理审核，常务副总经理批准后，由外委单位完成。

4.9对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《设备/设施保养维

修记录表》内，并于每次维修保养后的月底由维修班长将记录交工程部存档，长期保存。

5.0相关记录

5.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《设备设施维修保养记录表》

5.2HXYL/Q-C/GC-T-012-2014《柴油发电机运行记录表》

变压器保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心供电的室内干式变压器。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常巡视

3.1检查变压器运行温度是否低于(120℃),数字显示仪是否完好。

3.2检查防护网、防护门是否上锁。

3.3检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。

3.4检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。

4.0一级保养

4.1周期：半年

4.2观察运行中有无异常响声、温度显示是否正常。

5.0二级保养

5.1周期：年

5.2填写变压器年保养《工作票》。

5.3在低压配电柜断开该变压器所带的负载（包括电力电容柜），断开母线联络断路器，断开

进线柜主断路器并摇出。

5.4在高压环网柜上断开控制该变压器的断路器（或刀开关），确认变压器高压侧是否有电。

若有电，则环网柜该单元接地刀闸不能合闸，重新确认联络柜断路器及进行柜（低压）主断路

器是否断开，各关联是否切断。无电，合该单元（环网柜）的接地刀闸，使变压器高压侧对地

放电。用放电电阻（或灯泡）在变压器的低压侧对地放电，安装专用接地线，以保证检修人员

和设备的安全。

注意：环网柜环进单元、环出单元严禁合地刀，未经供电局授权，严禁操作。

5.5操作把手处悬挂“设备有人工作，严禁合闸”标志牌，并上锁。

5.6断开柴油发电机组主输出开关，并把手、自动开关置于“停止”，悬挂“禁止操作”牌。

5.7首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹或胶垫

有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。

5.8检查母线接触面是否清洁，接触面应除去氧化层并涂以导油膏。

5.9检查变压器的接地是否良好，有无腐蚀。腐蚀严重的应更换。

5.10固引线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝或用细平铿轻接

铿接触面，或更换弹簧垫圈，螺丝，直至接触良好，连接可靠为止。

5.11用电吹风机和干燥清洁的布清洁变压器身及周围配件上的灰尘，对变压器房的地板进行

除尘打扫，检查消防设备灭火装置是否完好。

5.12断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比

较，绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%,若不合格应及时上报处理。

5.13检查温控器及温度传感器接线是否牢固可靠，功能是否正常。

5.14对变压器风机进行保养。

5.15检查及清除变压器及变压器身有无遗留工具、杂物等，人员撤离现场，检查完毕后，断

开变压器低压侧接地专用线，分断环网柜该单元地刀，合上断路器（或刀闸），而后按断电的

相反程序恢复用电。

5.16维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》，并报保养部门负责人

审核。

6.0相关记录

6.1HXYL/Q-C/GC-T-011-2014《工作表》

6.2HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《设备设施维修保养记录表》

低压配电柜保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心供配电的室内低压配电柜

2.0引用标准

国家相关规定及集团公司作业标准。

3.0日常保养

3.1周期：半月

3.1.1熔断器维修保养：

A.新熔体的规格和形状与更换的熔体一致

B.检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不

到要求的则应更换

3.1.2刀开关维修保养：安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧

3.1.3交流接触器维修保养：

A.除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢。

B.拧紧所有紧固件。

3.1.4自耦减压启动器维修保养：外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地

线。

3.1.5电容器维修保养：

A.清理外壳灰尘，使电容器散热良好。

B.检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。

3.1.6热继电器维修保养：检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换。

3.1.7主回路维修保养：

A.标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌。

B.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧。

C.母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。

4.0一级保养

4.1周期：半年

4.2完成日常保养工作内容。

4.3检查母线及其引下线连接是否良好。

4.4检查电缆头、接线栓头是否牢固可靠。

4.5检查二次回路接线可靠，熔断器是否完好以及其绝缘电阻的摇测。

4.6电容柜的检查：断开空气（负荷）开关不带电容器时对电容控制器进行动作试验，应先合

的先断、后合的后断，应正常；对过压保护、欠流保护、投切门限值进行调整。

4.7各指示灯应完好，对断路器、漏电断路器、热继电器、时间继电器等进行检查、整定。

4.8检查受电柜、联络柜的各指示灯是否完好，控制器开关位置是否正常、运行应正常，手动

调试机械联锁分合闸是否可靠。

5.0二级保养

5.1周期：年

5.2完成二级保养的内容。

5.3检查抽屉式开关推入或拉出是否灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头是否良好。

5.4断路器内各刀口弹力是否正常，灭弧栅是否完好。

5.5各电缆头接线螺母应紧固。

5.6将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇把摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线

头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。

6.01千伏以下电力电缆绝缘电阻的测试方法

6.1拆除被试电缆的电源及一切对外联线后，将被试电缆接地充分放电。

6.2用干燥、清洁的软布擦去被试电缆头的灰尘。

6.3将摇表放在水平位置，并在额定转速下（120转/分）调整指针至“8”。

6.4将被试电缆头接地线接于“E”端子，将被试电缆引出线接于“L”端子。

6.5以恒定速度转动摇把（120转/分），待指针稳定后记录其绝缘电阻值。

6.6试验完毕或重复试验时，必须将被试电缆对地充分放电。

6.7在测试电力电缆的相线与相线、相线与零线之间绝缘电阻的方法比照3.6.4的步骤进行。

6.8维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中，并报保养部门负责

人审核。

7.0相关记录

7.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《设备设施维修保养记录表》

7.2HXYL/Q-C/GC-T-044-2014《接地电阻测试记录表》

水泵保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心供水水泵。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常保养

3.1保养周期：半月

3.2生活水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每周至少轮换一次。

3.3检查噪音、振动是否过大（用比较法评判或用声压计、振动仪测试），5米范围内的阀门、

压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚，动力柜上的电流表正常运

行时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。动力配电柜各电源指示灯应

完好，颜色正确。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行手动盘车（检

查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害），观察转动松紧是否合适。

3.4电机温度正常，接地良好，螺丝无锈蚀。

3.5检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑

油全部更换。

3.6远传压力表维修保养：

3.6.1检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

3.6.2检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接。

3.7水泵维修保养：

3.7.1检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更

换同型号规格轴承、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根、清洁水泵外表；

3.7.1检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，

如松弛则应拧紧。

3.8控制柜维修保养。

3.8.1检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。

3.8.1检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

3.9交流接触器维修保养：

3.9.1检查复位弹簧情况、拧紧所有紧固件。

3.10自耦减压启动器维修保养：外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧

接地线。

4.0一级保养：

4.1周期：每季

4.2完成日常保养工作内容。

4.3检查电缆头，接线栓头是否牢固可靠。

4.4用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值应＞0.5MQ。

4.5检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象，有无损坏情况。

4.6检查控制柜二次回路接线有无松动，触头是否有烧焦、拉弧现象，若触头严重烧蚀（触头

点磨损至厚度的1/3）,应立即更换触头，空气开关动作是否灵活，关、断是否准确。

4.7检查变频器是否运作正常，变频与工频的切换是否准确。

4.g佯水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度应适度。

5.0二级保养：

5.1周期：年

5.2完成一级保养的内容

5.3检查水泵的压力配电柜中各变流触器动作是否正常，时间继电器动作时间是否合理、可靠，

热继电器整定值是否正确。

5.4用钳形电流表检测实际水泵电动机运行的实际电流值与盘面（动力柜上的）电流表对照，

是否一致。

5.5电机水泵轴承有无过量磨损情况，水泵联轴器中的弹性胶圈有无过量磨损情况。

5.6电机端子板联接片联接可靠，接触良好，无发热变色迹象，外部引出线无松动。

5.7电机控制部分：线路整洁，接触器触点接触良好，若触头严重烧蚀，（触头点磨损至原厚

度的1/3）,即应更换触头。操作手柄完好，位置指示正确。

5.8检查电机控制开关，转换器是否运作正常，准确到位。

5.9进行模拟启动，检查变频器工作情况，并进行手动控制，检查变频效果是否和实际需求相

符。

［带格式的：左，缩进：左侧：o厘

米

5.10检查压力传感器是否正常，PLC程序是否正确。

5.811水泵投入运行后，三相电流平衡度小于2%,并不超过额定值，转速接近额定值。

5.912维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中，并报保养部门负

责人审核。

6.0相关记录

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《设备设施维修保养记录表》

发电机蓄电池保养标准

1.0范围

适用于项目服务中心柴油发电机组启动用铅酸蓄电池的保养。

2.0引用标准

《电气装置安装工程蓄电池施工及脸收规范》GB50172-92。

3.0电解液的灌注

3.1选用的电解液应符合国家标准GB50172-92及产品技术条件的要求；电解液的密度必须符

合产品技术条件的规定。

3.2灌注电解液时，必须采用耐酸的干净器皿。

3.3注入蓄电池的电解液，其温度不宜高于30℃；当室温高于30℃时，不得高于室温.

3.4注入电解液的液面高度应接近上液面线；仝组蓄电池应一次注入。

3.5蓄电池的防酸栓、催化栓及液孔塞应在注液完毕后立即回装。电解液注入蓄电池后，应静

置3—5小时，待液温冷却到30℃以下方可充电.

4.0蓄电池的充放电

4.1蓄电池的初充电及首次放电，应按产品技术条件的规定进行，不得过充过放，以免影响其

使用寿命。

4.1.1蓄电池的初充电应符合以下要求：

A.初充电前应对蓄电池组及其连接条的连接情况进行检查。

B.初充前，应检查充电电源，保证电源可靠，中充电期间不得随意中断。

C.充电过程中，电解液温度应控制在不高于45美。

D.充电过程中，严禁明火。

E.采用恒流充电法充电时，其最大电流不得超过制造厂规定的允许最大电流值。采用恒压充电

法充电时，其充电的起始电流不行超过允许最大电流值；单体电池的端电压不得超过2.4V。

F.催化栓的蓄电池，当充电电流大于允许最大电流值充电时，应将催化栓取下，换上防酸栓;

充电过程中，催化栓的温升应无异常。

G.电池充电结束后，应达到产品技术条件的规定。

（1）恒流充电法：电池的电压、电解液的密度应连续3小时以上稳定不变；电解液产生大量

汽泡。・

（2）恒压充电法：充电电流应连续10小时以上不变，电解液的密度应连续3小时以上不变,

且符合产品技术条件规定的数值“

H.初充电结束后，电解液的密度及液面高度需调整到规定值，并应再进行0.5小时的充电，使

电解液混合均匀。

42蓄电池的首次放电应符合以下要求：

42.1电池的最终电压及密度应符合技术条件的规定.

42.2温度为25℃时的放电容量应达到其额定容量的8536以上。

42,3首次放电完毕后，按产品技术要求进行充电,•间隔时间不宜超过10小时。

42.4蓄电池在5次充、放电循环内，当温度为.25℃时，放电容量

应不低于额定容量的95%°

4.2.5充放电结束后，对透明槽的电池，应检查内部情况，极板不得有严重弯曲、变形或活性

物质严重剥落“

5.0蓄电池的维护

5.1蓄电池容量的选用：机组容量200—300KW,推荐电瓶容量200安时；机组容量500—1000KW,

推荐电瓶容量400安时，亦可按满足连续6次启动机组所需容量进行选定。

5.2无浮充电路的蓄电池应每半年对其充电.为消除记忆效应，充电应先放电。放电宜采用专

用装置，无条件也可采用大功率放电电阻等，不宜采用液体放电（因遇明火有爆炸的危险性）,

放电采用10小时或5小时放电制，切不可过放电，造成极板弯曲、变形或活性物质脱落。

5.3对有浮充电路的蓄电池，每半年对其进行一次放电，采用10小时或5小时放电制，然后

对其充电至额定容量。

5.4每年对蓄电池的容量进行一次检验，更容量达不到连续三次启动柴油机组时，应重新更换

蓄电池。

5.5本标准与《柴油发电机组保养标准》相互支持使用，保养时将保养情况记录在《铅酸蓄电

池充、放电记录》中，并报保养部门负责人审核。

6.0相关记录

6.1XWWY/QE-C/GC-表-043-2012《铅酸蓄电池充、放电记录》

风机保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心消防用正压送风机、排烟风机。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常保养

3.1周期：月

3.2做好保洁工作，清扫电机、风机、控制柜等外表灰尘。

3.3就地手动启动风机10分钟，观察运行情况，是否有异常声响。

3.4所有风机保养完毕后，风机控制柜转换开关应处自动状态。

3.5风机日常保养以检查试验为主，在检查后发现异常情况时，应在当天给予纠正，保证系统

正常。

3.6控制柜接线头紧固。

3.7检查电动机风机轴承运行情况。

4.0一级保养

4.1周期：季

4.2完成日常保养内容。

4.3检查风机外观，有无机械损伤、掉漆现象。

4.4坚固各部分镶丝及联轴。

4.5检测电动机的绝缘电阻应符合规定。

4.6做好控制柜柜内保洁工作，检查主回路触点，若触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的

1/3),即应更换触头。

4.7调整皮带的松紧度，用手盘动风轮，观察转动是否平稳。

4.8向转动部位填加润滑油，以保证联轴器及轴承的灵活性和稳定性。

4.9检查调节阀机械开闭动作是否灵活、可靠，开闭角度标志是否清晰。

4.10手动开机检查电压、电流表指示是否正常，风机各部件运转有无异声，三相电流值是否

平衡。

4.11连续运行半小时观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常。

4.12对检查发现的缺陷逐一修复。

5.0二级保养

5.1周期：年

5.2完成一级保养的内容。

5.3检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

5.4清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部，对于油漆脱落处应补刷。

5.6运转一小时，观测电机轴承温度，计算电机温升是否正常，确保风机运转正常。

5.7对检查发现的缺陷逐一修复。

5.8维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中，并报保养部门负责

人审核。

6.0相关记录

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《设备设施维修保养记录表》

变频控制柜保养标准

适用于项目服务中心变频（所有的PLC系统控制）水泵控制装置的保养。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常保养

3.1周期：半月

3.2做好保洁工作，清扫控制柜外表灰尘。

3.3检查指示灯是否完好。

3.4检查线路有无松动，触头是否良好。

3,5控制柜变频器是否运行正常广

40一级保养

41周期：季

42保洁除尘。

43检查指示灯是否完好。

44检查二次回路接线有无松动。

更换触头。

46空气开关动作是否灵活，关、断是否准确。

47检查变频器是否运作正常，变频与工频的切换是否准确。

5.0二级保养

5.1周期：年

5.2完成一级保养的内容.

5.3检查各类开关，转换器是否运作正常，准确到位。

5.5检查压力传感器是否正常，PLC程序是否正确。

5.6检查变频器参数设置是否正确。

5.7对检查发现的缺陷逐一修复。

5.8维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中，并报保养部门负责

人审核°

6.1XWWY/QE-C/GC-表-009-2012《设备设施维修保养记录表》

消火栓消防系统保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心内消火栓消防系统保养。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常保养

3.1周期：月

3.2气体报警控制箱及各压力容器保洁除尘。检查贮存容器的压力，正常应在规定的±10%之

内。检查气瓶重量杠杆是否平衡，信号反馈行程开关是否牢固。检查所有的喷嘴出口，确保它

们是畅通的。

3.3以消防栓外检查:检查栓门关闭是否良好；锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃

是否齐全，有无脱落；消火栓的合格证是否完好；封条是否完好

配&一栓外检查”用手.电光透过玻璃照亮检查检查栓内部件是否齐全，一固定是否良好，―有无

脱落；电线是否影响操作；栓内水龙头有无渗漏。

3.4报警联动测试：消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消火栓报警试验，栓上指示灯应亮,

警铃应响，消防中心应有正确的报警显示，同时应联动消火栓泵起动加压，待压力达到规定要

求时，应马上停泵。

3.5消火栓泵处手动状态，随机抽取消火栓总数的5%,按消火栓报警按钮，应报警正常。测试

结果应百分之百合格，如发现一个不合格，则应加抽总数的15%重新测试（要求百分之百合格）。

3.6检查火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电

源等是否正常。

3.6栓门封条脱落破损的补贴封条。

3.?对检查发现的缺陷逐一进行修复口

3.8检查箱体是否清洁完好无损。

4.0一级保养

4.1周期：季

4.2完成日常保养的内容。

4.3做好报警联动柜内保洁工作，检查并紧固各接线镶钉。检测报警联动柜内各电源电压（包

括蓄电池电压）。

4.4楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施是否松动、变形、

接触不良等异常现象。

4.5弱电房内检查有关消防设备（包括报警分机），做好保洁工作，检查箱门是否关闭及箱体

外观情况是否良好；箱外线路有无缺损，有无故障隐患。

4.6检查气体自动灭火控制系统有否机械损伤及失灵情况，所有的铅封和保险带都应完好无一,［带格式的：字体：小四，非加粗）

［带格式的：缩进：左侧：o厘米，

损。喷嘴在封闭空间中的位置有否改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷身灭火剂。|首行缩进：0菌发

4.7触发单路探测器，看控制器的响应程度是否正常，警铃是否发声。抽查称重装置，压下微，1带格式的：缩进：左侧：°厘米）

动开关，是否有声光报警。

4.8检查气体自动灭火控制灭火控制器控制面板的电路显示情况,下各试验开卷废显示正^---［。裕班埠：q军费侧：。厘米，

▲［首仃缩进：0厘米

常。（带格式的：字体：小四，非加粗：

4.9卸下气体自动灭火控制的电动启动装置，触发两组探测器，看控制器的响应程度是否正常，.一（带格式的：字体：小四，非加粗）

汽笛是否发声，延迟时间是否与规定的时间一致，电动启动装置是否有输入电压（24V）。

4.2完成日常保养的内容。

4.3测试消火枪报警按钮时应随机抽取总数的10%试验，要求同月保养所规定。带格式的：缩进：左侧：o厘米,

首行缩进：0厘米

5.0二级保养

5.1周期：年

5.2完成日常保养中栓外检查部份一级保养的内容。

5.3取出消防栓水带,仔细检查有无破损，如有，立即修补或更换；检查有无发黑发霉，如有,

取出刷净、晾干。

5.4将水带交换摺边和翻动一次。

5.毂-检查水枪头、水带接头联接地否方便牢固、有无缺损，如有立即修复，然后擦净在栓内

放好。

5.6检查电线接头、按钮触点、指示灯座（头）是否良好，进行除锈紧固。-

5.5J检查消防管道上压力表、水流指示器是否紧固，指针灵活。

5.0&检查修整全部支架、管道，检查整个系统有无渗漏情况。掉漆部位应重新补刷同色油漆，

管道标志、标识清晰。

5.[9-管道进行放水冲洗除锈。将道防栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈

渣，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。

5.8检测感知器底座输入输出电压是否正常。检测感知器线路的电阻、电容是否正常。

5.9检查机械拉手启动装置，把手动启动手把拆下，拉动手柄，钢丝绳应能自由通过导管和滑

轮；然后安装好手柄，关好保护箱；再把手动启动手把重新拧上。

5.10检查手动控制装置是否能正常操作，（记住：在操作前应卸下电磁阀）汽笛能否发声。

5.11卸下电磁起动装置，逐个检查防火区域双路火灾信号是否起动电磁放气装置，同时检查

疏散警告标示、放气指示、警铃及防火帘、防火账、防火门关闭情况。

5.10将各部件存放整齐后，关上栓门。

5.11逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。

5.12完成以上保养后，换上新的合格证。

5.1符维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记

录》，并报保养部门负责人审核。

6.0相关记录

6.1HXYL/Q-C/GC-T-009-2014《设备设施维修保养记录表》

火灾联动控制系统保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心火灾报警控制器、联动柜等系统装置的保养。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常检查

3.1每日检查面板各指示、按钮、电压表指示是否正常，每日校对一次°

3.2检查火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电

源等是否正常。

3.3对有异常现象立即记录下来°

3.4若出现故障报警、火灾报警等各种报警立即通知巡逻护卫员查看，报警原因及时间、地点

记录《消防中心值班记录表》下来。

3.5以上检查过程中出现异常不能处理时，立即通知供方专职技术人员。

40日常保养

4.1周期：月

42完成日检查仝部内容。

43做好报警联动柜内保洁工作，检查并紧固各接线镣钉.

44检测报警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）。

45楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施是否松动、变形、

接触不良等异常现象。

4.6弱电房内检查有关消防设备（包括报警分机），做好保洁工作，检查箱门是否关闭及箱体

外观情况是否良好；箱外线路有无缺损，有无故障隐患。

4.7检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复“

4.8检查备用电源是否满足要求°

4.9坚固、调整各连接点。

5.0一级保养

5.1周,期：,季

5.2.完成日常保养内容。.

5.3手动按钮报警总数增加10虬

5.4风阀检查总数增加到10虬

5.5探测器及手动按钮报警后是否实现以下联动功能：

5.5.1警铃是否滚层联动（本层及上、下层）。

5.5.2风阀是否联动滚层开闭。

5.5.3广播是否联动（只限于与火灾自动报警系统有联动的系统）。

5.5.4风机至于自动状态，风机是否能联动起动。

5.5.5电梯迫降（消防中心手动迫降，并有到位指示）。

5.5.6防火卷帘门是否能联动关闭。

5.5.7消防对讲通话是否正常。

5.5.8打印是否正常“

5.6喷淋系统：未端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能否报警并联动，喷淋泵起

动，水力警铃是否联动。

5.7消火栓系统：消火栓按钮玻璃拆下后能否报警并联动消火栓泵起动，消火栓按钮指示灯地

丕宜

I—I□O-

5.8逐一检测各区域报警器（报警分机）各工作点电压是否正常，蓄电池电压是否正常，是否

有其它异常现象。

5.9对各有关消防设备文字标识等脱落现象进行修补。

5.10检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

6.0二级保养

6.1周期：年

6.2完成一级保养的内容。

6.3主、备电源切换是否正常。

6.4逐个拆下探测器进行除尘保洁，并对底座及线路进行加固。

6.5对各探测器、手动按钮逐个进行报警测试。

6.6对所有消防报警联动分机进行保洁除尘，线路加固，完成必须的功能测试。

6.7配合其它消防设备的年保养，完成所有功能的联动检测保养，包括：所有的风阀、警钮、

广播、风机、消火栓、喷淋、消防对讲、电梯迫降、防火卷帘门、打印、事故电源等。

6.8检测感知器底座输入输出电压是否正常。检测感知器线路的电阻、电容是否正常。

6.9保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

6.10维保工作人员应及时把设.备保养内容填写在《检修保养实施记录》，并报保养部门负责人

7.1*棚丫/(^-€；&。表-009-2012《设备设施维修保养记录表》

公共广播系统保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心消防背景音乐等公共广播系统的保养。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常保养

3.1周期：月

3.2作好系统的保洁工作。

3.3检查各设备之间的连接线是否正常、牢固。

3.4检查各按钮开关是否灵活，各指示灯是否正常。

3.5背景音乐和事故广播的终端音箱随时抽测总数的5%。

3.6检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

3.7检查广播话筒、喇叭是否有杂音。

4.0一级保养

4.1周期：季

4.2完成日常保养内容。

4.3测试各音源设备、功放性能是否正常。

4.4测试背景音乐和事故广播时应随机抽测总数的10%。

5.0二级保养

5.1周期：年

5.2完成二级保养内容。

5.3逐个测试背景音乐和事故广播的终端音箱，并检查音箱安装是否牢固，检查线路连接是否

正常，声音是否清晰。

5.4维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》，并报保养部门负责人

审核。

气体自动灭火控制系统保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心用二氧化碳、1211、1301固定式气体灭火装置。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。•

3.1周期：月

3.2气体报警控制箱及各压力容器保洁除尘。

3.3检查贮存容器的压力，正常应在规定的士10%之内。检查气瓶重量杠杆是否平衡，信号反

馈行程开关是否牢固°

3.4检查所有的喷嘴出口，确保它们是畅通的。

3.5每月保养以检查为主，在检查后发现不符正常备用要求时，应当天给予纠正，保证系统正

3.6检查控制箱各种指示灯是否显示正常。

3.7检查气瓶安仝插销是否正常。

3.8检查气体房内正常和事故照明是否完好。

3.9检查温、烟感知器是否良好。

40一级保养

4.1周期：季

4.2完成日常保养内容。

4.3检查系统有否机械损伤及失灵情况，所有的铅封和保险带都应完好无损°

4.4检查喷嘴在封闭空间中的位置有否改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷身灭火剂。——建号/卑：事件多袭侧：。厘米,

4.5触发单路探测器，看控制器的响应程度是否正常，警铃是否发声。抽查称重装置，压下微

动开关，是否有声光报警。

46检查灭火控制器控制面板的电路显示情况，压下各试验开关，应显示正常。

4.7卸下电动启动装置，触发两组探测器，看控制器的响应程度是否正常，汽笛是否发声，延

迟时间是否与规定的时间一致，电动启动装置是否有输入电压（24V）。

48复位后装好电动启动装置，系统恢复正常。

49对检查发现的缺陷逐一修复。

5.0二级保养

5.1周期：年

5.2完成一级保养的内容。

5.3检查管道、管道支架，确认无任何松动。

5.4检查机械拉手启动装置，把手动启动手把拆下，拉动手柄，钢丝绳应能自由通过导管和滑

轮；然后安装好手柄，关好保护箱；再把手动启动手把重新拧上。

5.5检查手动控制装置是否能正常操作，（记住：在操作前应卸下电磁阀）汽笛能否发声。

5.6卸下电磁起动装置，逐个检查防火区域双路火灾信号是否起动电磁放气装置，同时检查

疏散警告标示、放气指示、警铃及防火帘、防火账、防火门关闭情况。

5.7清扫管道及气罐的灰尘，对文字脱落的要重新修复。

5.8检查并清洗火灾探测器的灰尘。

5.9对检查发现的缺陷逐一修复.

5.10保养完毕，确保所有的设备在原来位置，系统恢复正常工作状态.

5.11维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》，并报保养部门负责人

疏散指示灯系统保养标准

1.0适用范围

适用于项目服务中心建筑物内的楼层指示、疏散、应急照明装置。

2.0引用标准

国家相关规定及公司作业标准。

3.0日常保养

3.1周期：月

3.2做好保洁工作，灯箱外壳,及面板擦抹干净。

3.3外观检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。

3.4检查出口指示灯各指示发光管是否正常，如电源指示灯应常亮，故障灯不亮等。

3.5出口指示灯断交流电检查：压下试验按钮，此时断开交流电，备用电池供电，同时显示屏

正常发光（对于平时发光的出口指示灯，此时应更亮），并伴有高频声响。

3.6检查出口指示灯安装是否牢固。

3.7检查荧光显示屏是否清晰。

3.8对检查发现的缺陷逐一修复或更换.

40二级保养

41周期：年

4.2完成日常保养的内容。

43断开交流电，使备用电池供电，直至电池放完电后再恢复正常.此时充电指示灯应亮，放

电时间应不小于0.5小时。

44-检查电池是否失效。

4「5-荧光显示屏是否正-常l

5.1清洁卫生时，湿毛巾，尽量拧干，以免有水漏进灯箱内发生人员触电或短路事故“

5.2保养完毕，各开关按钮应复位处于正常状态。

6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》，并报保养部门负责人

审核。

防火卷闸门系统保养标准

1.0适用范围

适