《房地产开发与经营实务》(第5版)课件01房地产开发基础知识

2024/7/221房地产开发与经营实务2024/7/222课程定位培养大学生房地产开发与经营的业务技能与职业素质。2024/7/223教、学、做、赛一体化教学理念2024/7/224授课计划2024/7/225图2024/7/226图2024/7/227主题教学项目：NO.2015G55地块项目开发全程策划策划指导：教学目标：系统、高强度地对学生进行实战训练，使学生具备一定的房地产开发与经营能力，毕业后能够在房地产开发公司做一般房地产项目的开发全程策划。教学方法：采用模拟房地产开发公司做实际项目运作方式，成立南京万能房地产开发有限公司（作为开发商），下设项目组（每组8人）教学要求：每个组团结协助，提供1-2篇策划报告教学时间：一学期2024/7/228房地产开发基础知识2024/7/229第1章

：房地产行业与企业案例1-1：全国房地产行业形势与万科的五位一体战略1.1房地产行业1.2房地产企业2024/7/22101.1房地产行业1.房地产业的概念及内容房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业

房地产产业内容：①土地的开发和再开发；②房屋的开发和建设；③地产的经营；④房地产经营；⑤房地产中介服务；⑥房地产物业管理；⑦房地产金融2.房地产业的分类房地产业可分为：房地产投资开发业和房地产服务业

房地产服务业又分为：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。

其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业2024/7/2211房地产及相关产业链房地产行业3.房地产业在国民经济中的作用4.房地产业发展历程中国房地产20多年来的变迁历程可大致分为五个阶段。⑴1988年以前称为第一阶段——计划分房时期。⑵1988年至1992年可看成第二阶段——萌芽时期⑶1994年至2000年可看成第三阶段——发展起步时期⑷2001年至2008年可看成第四阶段——发展突飞猛进时期⑸2009年以后可看成第五阶段——规范发展时期2024/7/2212房地产行业5.房地产行业发展现状⑴房地产行业进入新常态，“大消费”与“去库存”同在，房地产行业延续转型新格局⑵房地产投资规模增长迅速，占全社会固定资产比重一直稳居高位⑶销售总量仍将维持相对高位，同比增速将显著放缓⑷新开工量将缓慢复苏，整体仍维持低位⑸土地市场分化特征进一步加深2024/7/22房地产行业6.房地产行业发展中存在的突出问题⑴房价虚高，脱离了部分居民的支付能力⑵从房地产总供给和总需求是否平衡来看，目前房地产市场已出现失衡现象，结构性泡沫严重，空置率高…7.房地产行业发展趋势在未来的10-20年里，房地产行业将出现六大趋势性变化2024/7/2214房地产行业发展趋势⑴发展新兴地产⑵保障房比例上升，低收入家庭将居者有房⑶房地产行业集中度逐年上升，未来开发商数量将不足3000家⑷住宅产业化将带来房地产业的革命，房地产“精品工程”时代到来⑸互联网推进房地产商业模式创新⑹房地产金融将层出不穷2024/7/222024/7/22161.2房地产开发企业从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体1.房地产开发企业分类房地产开发专营企业房地产开发兼营企业房地产开发项目企业

2.房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质3.房地产开发企业资质的申请与管理一级资质由建设部审批二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批思考题1.比较一下房地产行业与其它行业的异同点？2.分析一下当地房地产企业的特点？2024/7/222024/7/2218第2章：房地产开发项目与流程案例2-1：金牛湖三地块综合项目案例2-2：恒大龙珺项目2.1房地产开发项目2.2房地产开发流程

主题教学项目NO.2017G55地块项目开发全程策划2024/7/22192.1房地产开发项目及特点房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目房地产开发项目特点：①地理位置的固定性②建设投资大、资金周转慢③开发周期长④受国家法规政策严格约束和调控⑤建设环节多-一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、房改办、房管等众多部门⑥项目投资即为项目成本费用。⑦人员要求高。对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。⑧风险较大⑨开发项目的差异性很大⑩项目决策的多专业协同2024/7/22202.2房地产开发流程1.房地产开发及任务⑴房地产开发是指由具有开发资质的房地产开发企业，对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程⑵房地产开发的任务一是发现市场可能的机会二是对项目地址的选择和勘察三是项目融资四是项目设计五是建设招标六是建设监理招标七是建设管理监督八是房地产产品交易2024/7/2221房地产开发类型2024/7/2222房地产开发理念

房地产开发理念是指房地产开发的思想、观念、概念与法则①节能省地理念②精细化设计理念③开放式社区理念④文化开发理念⑤多元化开发理念⑥产业化开发理念⑦科技地产理念⑧创意地产理念⑨新兴楼宇地产理念⑩其他如亲情和谐理念、品牌理念等2024/7/2223房地产开发的主要参与者房地产开发的整个流程2024/7/222024/7/2225作业思考题我国房地产开发流程各个环节的逻辑关系。比较一下房地产开发流程与制造业生产流程的异同点？2024/7/2226第3章：房地产经营与管理案例3-1：恒大地产的经营管理3.1房地产经营3.2房地产管理3.3房地产法律法规

2024/7/22273.1房地产经营房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动

房地产经营的基本环节2024/7/2228房地产经营分类房地产经营可以分为两个大方面：房产经营和地产经营从广义上讲，房地产经营就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为2024/7/22一个房地产项目的经营运作完整过程2024/7/22303.1.1城市土地经营土地是房地产的基础，在整个房地产的价值构成中，土地价值所占比重很高，是房地产经营的主要部分。城市土地一般可以称为“地产”，是土地的经济形态，体现了土地的产权关系。经过开发的城市土地，实际上也是一种商品，既具有价值，也具有使用价值⑴城市土地的分类城市土地经营⑵城市土地经营①城市土地经营形式：②土地一级市场与二级市场⑶城市土地经营的意义①促进房地产经营②提高我国土地利用效益③健全我国市场体系④提高城市财政收入2024/7/222024/7/22323.1.2房屋经营房屋是房地产企业的主要经营载体，房屋经营比土地经营要复杂得多⑴房屋经营及其类型①房屋经营。是以房屋为对象，以房屋的出售和出租为内容，以获得一定经济利益为目的的经济活动②房屋经营类型：A.房屋出售是房屋产权的转移，产权的转移条件是一方支付房款。B.房屋租赁是房屋使用权的转移，而产权不转移，使用权的转移条件是一方支付租金。⑵房屋经营特点面临着出售与租赁二重选择房地产综合开发经营房地产综合开发经营，就是以成片集中开发为基础的经营活动是规模最大、综合程度最高的房地产经营是房屋建筑经营和城市土地经营的统一，也叫大盘开发，开发的土地面积在千亩以上国内一些实力雄厚的房地产经营企业，往往就采用这种方式经营房地产这种经营方式，在资金充裕、企业管理水平先进的条件下，无论是对房地产经营企业还是对城市人民政府，都是综合效益最高的一种经营方式2024/7/22房地产综合开发经营⑴开发成本最低①使房地产经营企业开发成本最低②使政府进行城市基础设施建设的投入成本降低⑵开发商和政府都可获得最大收益。①对开发商而言，由于成片集中开发，可以迅速使城市该区域形成基础设施配套、功能齐全的生活区域，比那些基础设施不配套、功能不全的区域有更大的市场竞争力，可以大幅度提升所开发的房地产项目的价值，除去支付了的建设城市基础设施的成本，仍可以获得巨大的经济效益②对政府来说，成片集中开发的聚集性体现出来以后，会推动房价上涨⑶使城市的总体规划和各项事业协调发展2024/7/22房地产大型项目开发经营模式房地产开发项目在规模和复杂程度上有着巨大的差别，其开发模式也大有不同，选择不同的开发模式，其经济效益和社会效益也千差万别⑴房地产大型项目及其开发特点⑵房地产大型项目开发理念⑶房地产大型项目开发模式选择①“地产+金融”开发模式②“地产+体育”开发模式③“地产+商业”开发模式(万达集团)④“地产+旅游”开发模式2024/7/223.1.5新常态下房地产企业的经营战略新常态下房地产开发企业困难与机会并存。房地产开发企业在新常态背景下，原来的粗放型开发模式越来越难以为继，单一比产品、比品牌的时代已经过去了，目前是拼“战略选择与落地能力”的时候了，辨局、明势、取舍、转型，再拼落地，最后拼精细化管理

⑴积极培育“成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新”等新常态下的核心竞争力。创新营销手段，提升线上线下销售速度，以量换价，加快项目的去库存化⑵从产品提供商向城市配套服务商转变⑶从开发商向平台运营商的角色进行转换，探索各种不动产的盈利模式。不是靠资产、靠拥有黄金地段的物业去赚钱，而是靠拥有经营物业的能力去赚钱2024/7/22新常态下房地产企业的经营战略⑷从“拿地、融资、卖楼、走人”的高周转模式转变为“增值服务、品质第一、综合配套、稳定投资销售”的模式⑸从单一化向多元化转型⑹优化区域布局，低成本扩张⑺嫁接互联网，向网络化发展⑻以人为本，练好内功2024/7/22新常态下房地产开发企业的经营对策新常态背景下房地产开发企业要审慎经营与投资，把工作重心放在核心竞争力的提升上，打造新常态下生存发展的内生能力⑴创新商业模式①优化产品布局②优化运营模式⑵创新产品与服务①在产品转型上②在服务创新上⑶创新运营管理2024/7/223.2房地产管理⑴房地产管理内涵房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称⑵房地产管理目的实现经营目标，对企业经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作2024/7/22房地产管理的体制房地产管理的体制，是指房地产经营与管理单位的组织结构与管理形式⑴直管体制⑵自管体制⑶托管体制⑷代管体制⑸物业管理体制2024/7/22房地产管理的内容房地产管理的重点是房地产项目开发业务管理、房地产产业管理和物业管理⑴房地产开发业务管理2024/7/22房地产管理的内容⑵房地产产业管理①建立房地产接管、撤管登记制度，管理房地产产业数量②建立房地产等级评定制度，管理房地产产业质量③建立房地产价值评估制度，管理房地产资产④建立房地产使用单位检查制度，管理保护房地产业⑤建立房地产产业资料保管制度，管理