园林基础设施维修零星维修

正本（或副本）商务/技术文件项目名称：安吉县公用事业管理服务中心2022年度园林基础设施维修零星维修定点服务采购项目项目编号：HYCS20220408001供应商名称（盖章）：安吉元丰建设有限公司供应商地址：浙江省湖州市安吉县鄣吴镇鄣吴村2022年4月21日目录TOC\o"1-3"\h\u6968一、对本项目总体要求的理解 36874（一）项目需求分析 316261（二）总体定位及管理目标 1414012（三）总体部署 1629092（四）组织结构搭建 2011957（五）基础设施维修方案 2532726二、项目质量控制措施 9515970（一）工程质量及总体控制措施 9519492（二）质量保证体系 9926909（三）质量管理制度 1006182（四）质量要素分析及管理 10312060（五）质量验收标准与检测 1117222（六）工程“创优”措施 1119321三、项目工期保证措施 11411519（一）施工准备 11416543（二）进度计划及影响工期的主要因素 1202763（三）施工进度控制原则 12313716（四）进度计划总体控制措施 1244095（五）施工进度计划保证措施 13019548（六）确保工期的技术组织措施 13124733四、安全文明施工保证措施 137832（一）安全人员设置 1372768（二）安全防护措施 13915527（三）安全台账记录 14318627（四）保险购置配备 1523579（五）交通维护措施 15422106（六）安全责任承诺 16230488五、数字城管案卷处置解决方案 1658578（一）项目管理模式与机制 16519906（二）管理服务要点和新方法 1694662（三）服务宗旨及承诺 17117969（三）对甲方管理的认识及配合措施 175

对本项目总体要求的理解（一）项目需求分析一、服务期及服务地点（一）服务期：服务期至2022年12月31日止。（二）服务地点：采购方指定地点。二、服务要求服务要求按时完成园林的基础设施日常维修工作接收到甲方维修信息时快速响应，并安排维修人员到场进行维修按照法律规定与员工签订合法有效的劳动合同，并负责合同期限内工作人员的社会保险、防护用品、体检等服务购买，否则因此发生任何劳动纠纷由乙方自行承担为本项目配备充足的设备和工具，如绿化洒水车、高空作业车、垃圾清运车、小型清扫车、抽水泵、绿篱机、割草机、高枝锯、高枝剪、油锯、修枝剪、大平剪、老虎钳、保洁工具等为采购人和监理单位提供必要的巡查车辆，车辆费用由乙方自行承担。同时提供1人（必须能熟练操作办公软件）驻点办公，负责数字城管内容回复及采购人安排的其它工作为本项目所有工作人员统一配备劳保用品及服装（服装需样式统一），按劳动法规定对特殊工种、特殊环境、特殊天气等进行津补贴发放乙方全面承担项目的安全责任。安全责任主要分两大块：一是服务人员自身的安全责任（包括但不限于作业安全和上下班过程中的交通安全）；二是因园林设施设备损坏造成的安全责任。1.服务人员自身的安全责任：服务单位必须采用对常用劳务人员购买保险等防护措施降低风险。劳务人员在作业中必须采取有效的安全措施，做好相关安全工作，如穿反光衣、登高作业系安全绳等。劳务人员在作业期间发生工伤、职业病、死亡等事故（包括上下班过程中的交通伤亡事故）等，由乙方按国家和地区的有关政策、规定处理。由于劳务人员在作业过程中导致的任何财产、经营损失或人身伤害、死亡的，一切责任均由乙方自行承担。2.因园林设施设备损坏造成的安全责任：乙方必须做好安全预案，并按照安全预案执行到位。安全巡查人员及其他作业人员发现安全隐患如苗木枯死、设施设备损坏等可能造成人员伤亡的，应启动安全预案。如能现场处理的，立即处理，消除安全隐患；如不能现场处理的，需对现场采用拉警示带、摆放安全锥、插红旗、人工值守等方式进行安全防护，并立即上报采购人及单位负责人。如因安全巡查未到位或未及时上报导致的财产、经营损失或人身伤害、死亡的，一切责任均由乙方承担。三、服务质量要求乙方需根据服务内容，按相关法律法规要求结合现场实际有针对性的开展维修服务工作，质量必须达到市、区相关行业行政主管部门核定的指标和标准。四、设施维护要求1.服务要求：（1）发现区域内车行道、人行道、人行道道牙石等设施的损坏情况。对存在安全隐患的，第一时间做好安全措施，及时予以修复；（2）区域内车行道、人行道、设施的日常巡查、养护维修及管理工作，确保园林设施无破损、无缺失，野广告的及时清理；（3）对区域内管理范围内的违规行为及时发现，采取有效措施进行劝阻和处理；对无法处理的，应及时上报；（4）维修单位在养护及维修作业过程中，应保持现场整洁。作业完毕后应及时清场，恢复道路原状；2.其他要求：非不可控因素造成的园林设施损坏均由乙方检修或更换。（三）路灯、水管检修要求1.服务要求：（1）对巡查过程中发现的路灯熄灭情况，及时维修，确保24小时内修复；（2）对日常巡查发现的路灯熄灭及时维修，确保服务范围内的亮灯率不低于95%；（3）园林内的照明和供水设施正常使用，损坏时及时报告并维修；（4）经采购方批准临时使用区域的单位和个人需要使用区域内电力或水源时，必须将使用方用电情况如实登记；2.其他要求：检修工具由乙方购买。

基础设施维修现场示例

（二）总体定位及管理目标结合本项目的实际情况及主体需求，根据我公司园林基础设施零星维修服务长期积累的经验，我方经认真研究探讨，并对本项目基础设施零星维修的重点和难点进行针对性分析，制定总体的定位、管理理念和管理目标的实施措施。一、总体定位采购单位的任何要求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足超越采购单位的期望；本项目基础设施零星维修项目将作为我公司园林基础设施零星维修标志性项目之一，在各项管理资源投入方面，我们将全力以赴，努力将本项目基础设施零星维修服务打造成为标准化的服务典范。二、管理服务理念按照我司对本项目基础设施零星维修项目特点分析以及总体服务定位，我们将针对本项目制定以下管理服务理念，并要求一旦中标，本项目的服务人员在工作过程中予以坚决贯彻。（一）以人为本管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意识的人是管理目标实现的决定性因素。无论物质技术如何发达，都无法取代人的最终稿地位，技术越发达，人越重要。随着科学技术的发展，各种先进的技术、设备层出不穷，但这无论如何不应模糊了安全管理理念，必须坚持“以人为本”。我司管理第一要点始终以员工的发展需要、情感、工作条件等出发，来调动员工的潜力和积极性。（二）以信为本“信”是人类发展中各民族都非常重视的伦理范畴。以信为本的管理理念首先是对信誉的高度负责。在管理过程中的诚信不欺，守信用，讲信誉。“信”以诚为前提，是诚的外部表现。而不诚则不信，至诚则至信。我司在长期服务管理中坚持以信为本的理念，积累了较高的诚信指数。在管理本项目时，一定会尽全力打造园林“最美服务”形象，赢得采购单位、工作人员、游客以及社会的信任与认同。其次我们会努力打造组织内部的信任感。信任是人际间的一种安全和愉悦关系的反映，我们尽力使员工在工作中得到依赖，被委以重任，产生满足感，使其尽展其才，努力实现组织目标。再次就是形成持久稳定的组织信念。我们希望每一个成员都能向心一致，为实现组织目标而同心同德，产生集体吸引力。三、战略构想（一）引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发展奠定坚实的基础。（二）采取以企业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。（三）不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。（四）注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。四、“四化”服务在园林基础设施零星维修项目管理中，我司将实施管理规范化、操作程序化、队伍专业化、服务综合化的“四化”要求开展服务工作。（一）管理规范化园林基础设施零星维修项目管理服务必须遵照企业管理原则，这就要求园林基础设施零星维修项目服务供应商了解业主方的行政管理体系和各项规章制度，用先进制度管人，用零容忍的态度来保障服务质量和水平，实行统一规范的有效管理，防止无序和“政出多门”。（二）操作程序化根据项目不同的服务内容和岗位职责，制定出不同的具体操作方法和工作流程，并实行目标管理。（三）队伍专业化服务人员上岗前和服务期间需要经过严格、专业的培训，培训内容包括职业道德，作风纪律、安全常识、消防安全、应急处理、岗位职责、法律法规、团队协作等专业知识，并具备处置各种突发事件的能力，形成一支专业化的服务队伍，公司将根据不同岗位配置称职的人员。（四）服务综合化、创新化现代园林基础设施零星维修需要综合的服务来保障，除了传统的人防、技防外，智能管理系统、智能管理设备等系统化、综合化、创新化服务也不可或缺。（三）总体部署一、施工指导思想为“安全、优质、按期、有序”完成本标段项目工程，确保兑现承包合同，以精品工程回报业主，制定施工指导思想为：精心组织、强化管理、科技引路、技术先行、严控质量、兑现工期、注重环保、安全文明。精心组织：成立组织精干、能高效运作的项目经理部，现场指挥，确保合同的兑现。强化管理：以人为本，以工程为对象，以“保工期、保安全、创优质”为目标，以合同为依据，强化企业的各项管理，精心组织，充分挖掘各生产要素的潜力，确保目标的实现。科技引路：在项目总工程师的领导下，针对工程的特点及其重、难点，组织专家和工程技术人员共同努力，积极开展QC活动，攻克技术难关，大力推广现有的技术成果和施工经验，指导现场施工，并争取在施工技术上有突破。技术先行：学习新规则、新工艺，制定详细的工艺流程，配备精良的机械设备、试验设备和计算机设备，确保新技术的实施。严控质量：借鉴我公司曾参建过的工程项目质量管理的成功经验，把IS09002标准的质量管理和质量保证模式贯穿施工全过程，严格执行合同的技术标准，配备足够的专职质检人员，对项目施工的全过程实施严谨科学的质量监控，多出精品。兑现工期：合理地组织流水作业和各工序的衔接，保证在合同工期内完成本项目全部合同工程。注重环保：施工过程中严格控制施工废水和生活污水排放，保护植被；采取洒水、遮盖等方法，控制施工扬尘，做好周边农田、农作物的环境保护，减少噪声污染。安全文明：切实搞好安全标准工地建设，配足安全检查人员，加强现场检查力度，确保施工和人身安全；由公司医院派出医护人员驻工地，做好卫生防疫工作，保护好施工人员的健康，做到驻地建设和施工场地景观化，施工操作规范化。二、施工管理目标施工管理严格按我司通过的IS09002质量认证体系文件执行，其施工总目标如下表：施工管理总目标项目目标值对策措施执行工程质量(1)工程优良率70％以上，且主要项目必须优良。(2)分部分单位工程优良率大于80％。(3)杜绝重大质量事故。(4)开工必须一次成优，确保工程“合格”目标。严格按照我处已通过IS09002质量体系的质量文件《质量管理手册》和《招标文件》规定执行。全员全过程总工期与关键工期按定合同工期内完成全部合同内工程。严格按照已通过IS09002质量体系认证的质量文件《管理手册》《招标文件》规定执行。安全生产目标杜绝死亡事故，负伤频率控制0.3‰以下严格按照已通过IS09002质量体系认证的质量休系文件《管理手册》中《安全生产管理办法》执行。文明施工目标争创安吉县文明施工样板工地严格按已通过IS09002质量体系认证的质量休系文件《管理手册》中的《安全生产管理办法》执行。成本制造成本降低3％严格按照已通过IS09002质量体系认证的质量休系文件《管理手册》中的《项目工程成本、费用控制办法》执行。三、施工机构组成公司总经理分管技术负责人分管生产负责人项目经理项目副经理总工程师工程技术部质安部经营财务部设备物资部办公室试验室技术室测量组专职安全员专职合同管理员计划统计财务室材料、物资计划专职质检工程师机电设备管理公司总经理分管技术负责人分管生产负责人项目经理项目副经理总工程师工程技术部质安部经营财务部设备物资部办公室试验室技术室测量组专职安全员专职合同管理员计划统计财务室材料、物资计划专职质检工程师机电设备管理保卫治安内、外部协调各施工班组总部现场项目部工程子项

（四）组织结构搭建一、建立项目组织的步骤（一）确定组织目标项目目标是项目组织设立的前提，应根据确定的项目目标，明确划分分解目标，列出所要进行的工作的内容。（二）确定项目工作内容根据项目目标和规定任务，明确列出项目工作内容，并进行分类归并及组合是一项重要组织工作。对各项工作进行归并及组合并考虑项目的规模、性质、复杂程度以及单位自身技术业务水平、人员数量、组织管理水平等。如进行实施阶段全过程项目管理，工作划分可按设计阶段和施工阶段分别归并和组合。（三）组织结构设计1.确定组织结构形式。2.合理确定管理层次。管理组织结构中一般应有三个层次：一是决策层；由项目经理和其助手组成，要根据工程项目的活动特点与内容进行科学化、程序化决策；二是中间控制层（协调层和执行层）。由专业工程师和子项目工程师组成，具体负责规划的落实，目标控制及合同实施管理，属承上启下管理层次；三是作业层（操作层）。由现场人员组成，负责具体的操作工作。3.配置工作岗位及人员。4.制定岗位职责标准与考核要求。5.制定工作流程与考核标准。

二、组织机构设置原则（一）职责分明：建立项目管理责任制，实行以项目负责人为核心，明确分工，责任到人，最终确保整体目标的圆满实现。（二）人员优化：选派高素质的管理人员，尤其是领导决策者，要求有高度的工作责任心和较强的组织管理能力，较高的专业技术水平和丰富的经验，懂技术、讲科学、善管理、重实际，能胜任各自分管的管理组织工作。（三）设备合理：根据招标文件的有关要求及项目的实际情况，我单位针对本项目配备了精良的设备来满足项目的需要，设备进场后，我公司将对设施、设备将进行检定。为确保本项目保质保量决定以从事项目管理经验丰富的技术骨干为基础，进一步充实力量，组建精干高效的项目部，创一流的管理、一流的质量，确保优质、安全地完成本次务项目任务。1.综合一体化管理方式我公司将此次项目的管理方式确定为综合一体化管理。在管理运作过程中，我们将发挥我公司双向共管方式、超前引导、超前管理、超前服务的三超方式，以及软、硬件结合方式等项目管理经验，使综合一体化管理收到更好的效果。2.激励机制以人为本是我公司重要的经营理念，它坚持以人为中心，尊重人，理解人，关心人，培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确的行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现优质服务的管理目标。根据上述以人为本的宗旨，几年来，我公司在实践中总结出了行之有效的员工激励机制：目标激励、岗位激励、效益激励。3.监督与自我约束机制：（1）监督机制在此次项目服务管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向我公司和采购方和相关政府部门报告工作，检讨运作事务，提交财务报告书，并制订出日常工作计划，分解量化到部门及每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。严格按我公司项目管理体系运作，对每个项目的服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体作法是：1）公开监督制：公布公司服务监督投诉电话，设立公司经理信箱，24小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督。2）客户评议制：我公司将对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对采购人或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使每一位客户的合法权益得到保障。3）定期报告制：项目培训部定期向采购方、我公司及上级主管单位定期报告工作，检讨服务管理事宜，确保实现我公司标书中的承诺。（2）自我约束机制：1）我公司在服务管理过程中，将严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。2）各部门在管理中将严格贯彻我公司质量管理体系体系认证标准。3）巡视检查制：由各部门主管对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。4）实行考核淘汰制：我公司将每年对员工进行全方位考核，实行5%淘汰制，对主管以上人员实行述职考核，不合格者调离岗位或淘汰。我公司对管理负责人进行述职考核，不合格降级或调回公司重新培训。4.信息反馈及处理机制没有纠正和预防措施，质量管理体系体系认证就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，我公司就无法保证优良的管理服务。（1）我公司将单独设立相应的客服部门工作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：1）公司定期向采购单位提供一份工作报告书，包括收支帐目，征询采购方意见情况。2）我公司每半年向上级主管部门汇报项目的管理情况，特别是其整体服务实施落实情况，征询上级部门的意见，改善不足之处。3）客户意见箱。4）公司员工的反馈信息。5）新闻媒介。（2）获得反馈信息后，由客服人员分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。三、组织结构图根据项目特点和采购方需求，我们在研究整个项目后，对项目管理体系作出了如下规划：项目经理部设置项目经理，下设财务部、技术部、行政人事部门、保洁服务、安保服务、绿化养护、设施设备管理、档案管理、质量监督等部门，各个部门下辖管理人员和机动人员。保洁部设置保洁主管，安保部设置安保主管，绿化养护部设置植保主管等。其次，主管下辖组长，队长，巡察组长等。其项目组织结构图如下：项目经理部筹建机构人员组织工程部项目经理部筹建机构人员组织工程部计划合同部机电物资部图纸会审工程洽商协助征地拆迁及场地布置实施性施工组织设计编制技术交底和施工组织设计交底开工报告准备开工施工组织机构框图建立材料控制网原材料试验检验进度材料计划合同编制机械设备的购买物资调拔及供应安全质量计划

（五）基础设施维修方案为增强园林公共设备设备管理，明确管理职责和责任，规范维修保养操作流程，保证各种设备设备安全运转，依据各专业技术标准，特拟订本规范。设备管理机构及职责一、设备管理组织机构（一）组长：方应其（二）副组长：李小芳、马大红、朱新龙（三）组员：林国胜、邱朕宏、喻凤琴、林国胜、詹德财、陈贤胜、管权权、夏萍等；二、岗位职责岗位职责班长1.贯彻履行主管部门各项规章制度和工作要求，负责辖区公共设备设备平时维修保养和运转管理，保证各种设备设备安全运转。2.负责拟订班组月度、季度、年度工作计划，对设备运转和平时维修保养及值班状况进行监察检查，按期招集班组例会，对工作达成状况进行总结、评选、整顿。3.负责对外承包维修项目管理，敦促设备厂家按合同规定要乞降专业技术规范，按期进行检修、保护和保养。4.负责班组维修资料和工具的申请领用，负责公用工具、各样仪器仪表的保存、使用保护和管理工作，做到不丢掉、不破坏。5.负责班组各专业有关统计报表的上报工作；负责工程技术资料和设备保护技术资料的采集、整理和归档工作。6.娴熟掌握触电抢救知识和消防紧迫办理举措，防止安全事故的发生。7.依据主管部门的计划，负责班组人员的教育、培训工作，依据部室绩效考查方法对班组员工进行查核，并对员工留用和解雇提出建议。8.达成领导交办的其余工作。电工1.负责辖区内强、弱电系统和各种电器设备的巡视、检查与维修工作。2.熟习辖区内全部照明设备和照明线路，并比较明和照明线路及设备进行检查与维修。3.负责电气设备、线路及动力配电盘、动力配电箱的检查与维修工作。4.负责配合消防监控中心值班人员对公共场所的消防监督报警系统进行检查实验。5.按规定做好平时值班和交接班工作，认真填写交接班纪录。6.负责保存好个人领用的工具、公用工具、检测仪表和电器械料，做到不丢掉，不破坏。7.熟习和掌握触电抢救知识及消防安全紧迫事故的应急举措，防备安全事故发生。8.电器管理（1）电器管理人员两证（上岗证、操作证）齐备。（2）每天对全部电器进行巡逻，保证安全运转，保证第一时间发现并办理电器设备漏电，破坏的灯饰等须在当天达成维修，维修、改换配件的质量标准不得低于原配件质量标准。（3）园林内全部灯饰（包含不限于路灯、景观灯等）每天开放遵照采买人安排，亮灯率不低于98%。（4）配电柜强电输送须经过漏电保护装置，每周试验1次，不得绕过漏电保护装置强行供电。水暖工1.负责辖区内生活给水、排水、消防水系统设备、设备的巡视、检查、维修和保养工作。2.负责按期对生活水池进行冲洗和管线的检查。3.负责化粪池、排污（水）沟的检查和清理工作。4.负责抵消防（污）水泵系统进行监测、检查和维修工作。5.按规定做好平时值班和交接班工作，认真填写交接班记录。6.负责保存好个人领用的工具、公用工具、检测仪表和电器械料，不得丢掉和破坏。7.负责达成所管辖范围内设备及设备机房、值班室的洁净卫生工作。8.熟习和掌握触电抢救知识和消防安全紧迫办理措施，防备安全事故发生。

管理制度和规定一、值班和交接班制度（一）值班人员按有关运转管理标准作业规程对建筑物、井盖、灯饰等设备进行巡察、保养和维修。（二）值班时期如遇特别事故，应按突发应急事故办理，一般故障按业务规程进行办理，当班故障办理记录填写率达100%。（三）值班员要固守岗位，禁止脱岗、串岗，特别状况要换班时，事先向班长申请，赞同后方可换班。（四）换班人员提早20分钟做好换班准备，检查设备运行状况，搞好值班室和设备卫生工作。（五）接班人员提早15分钟抵达值班岗位，第一认真仔细检查各设备运转状况，确认无异样状况进行交接班程序。（六）换班员工向接班员工介绍本班工作状况及设备运行状况，设备故障的办理结果和经过，如接班人员有疑问可发问，直至两方清楚。（七）接班员要认真查察上班值班记录，检查仪器仪表和各样工具能否齐备完满。（八）交接班两方以为各样设备运转正常无误后共同在交接班记录上署名确认。交接班达成后发生的问题由接班人负责。（九）凡有以下状况，交接班停止不得交接班，必需时班长到现场办理：1.当巡视记录与实质状况不符时；2.交接班人数不齐或不在场时；3.接班人员精神状态不良，包含疲倦、醉酒和伤病等时；4.设备有故障在抢修中，而又一定交接两方共同办理时；5.设备运转有异样而又找不出原由或运转状况不明时。二、设备维修管理（一）各种设备的维修，保养故障办理要严格按业务规程进行操作。（二）工作人员一定固守岗位，上班时间禁止饮酒，不迟到、不早走，自觉恪守劳动纪律，认真填写值班记录。（三）值班人员收到设备报修后，在规定的时间内快速差遣人员前去维修，并于当天返回派工单，如不可以修复应填写原由。（四）一般性维修项目24小时内达成，维修人员接到派工单10分钟内抵达现场（预定除外），维修完成清理施工现场后，维修人员请使用单位在试用、查收合格后在派工单上署名，维修单上记录要全、正确，维修人员将签好的派工单换班长确认并备查。（五）对设备要按期巡视巡检、做到每季度对水泵加油一次，电机摇测绝缘一次，防备安全事故发生。（六）对所管辖的上下水设备、消防栓等各处节门散布、走向应做到成竹在胸。需要停水、停机检查突发事件时要实时请示报告，并通知有关部门予以配合。（七）电工在进行换灯、装接触器开关和故障办理等工作时，一定一人监护一人操作。（八）保证所管辖地域的污水系统畅达无阻，遇有状况或重要问题一定随叫随到、实时解决。（九）夏天要对各管道口的杂物进行完全消除和疏导，在雨季时期应常常检查，做好防汛工作。（十）每个月按期对楼内外共用照明设备进行检查，实时办理问题。（十一）关于紧迫维修的项目，应急事急办，过后填充维修单。（十二）因客观原由未达成的维修项目，要实时上报。（十三）维修结束实时回访，并有回访记录。（十四）零修急修实时率100%、返修率不高于1%。（十五）按期学习专业知识，总结工作经验，做好本员工作。三、建筑物巡检（一）由班长指派一名巡检人员，每半月巡检一次。（二）检查外墙有无裂纹、变形、倾斜，外墙皮有无脱落。（三）检查所辖地区内陆面有无较大裂纹。（四）检查内墙墙皮有无零落。（五）检查木栈道等木构造设备无腐损、断裂、松动；每年全面保养、保护许多于一次，平时破坏需实时改换。（六）各种园林建筑物、修建物和垃圾桶、园椅、标牌、护栏等设备完满，随坏随修；面层无起皮、零落现象；每年全面出新许多于一次。（七）实时增补缺失的窨井盖；实时疏导窨井及下水管道，保证下水畅达。（八）维修、出新和保养、保护采用的资料不低于原有资料的质量标准，质量、工序和操作切合行业规范的要求，成效切合景区整体景观要求。（九）巡逻时，检查人员一定随时将巡检状况详尽记录在巡检记录表中。四、设施、设备巡回检查（一）值班人员应按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查设备，而且随身携带通信设备或对讲机。（二）值班人员每次巡检均须在相应的运转日志上依次序做好巡逻状况和结果记录。运转值班人员一定履行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上签到。（三）在特别状况下（事故后、雷雨时、过载运转时、天气突变时、新设备投运后、设备运转不稳固等）应增添巡视检查次数和进行要点巡视。（四）巡视检查设备应保持足够的安全距离，不得单人进行任何其余工作。（五）发现设备登记表和电流表、电压表、压力表、温度表等有异样，设备运转指示灯有破坏，安全保护元件有变化，均应即时调整或改换，保证设备的监控元件在完满状态下运转。（六）发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄漏等又不可以快速清除的，一定立刻报告业务主管部门，并采纳适合的防备举措，防备事故的发生或扩大。（七）维修班长每周一次对巡逻状况和结果进行抽查，发现问题追查原由，如属人为应追查当事人责任。（八）设备发生接地时巡视设备应穿绝缘靴，并保持与接地址有效的安全距离和不得涉及设备外壳。（九）雷雨中不得巡视设备，一定巡视时出应穿绝缘靴和不得涉及设备外壳外，其实不得靠近避雷设备。（十）发现设备异样，应作好记录。若直接影响设备安全运转时一定立刻报告业务主管，并实时采纳有效的举措，防备局势扩大。（十一）每个月要汇总巡视记录，对各种设备存在的隐患敦促有关部门实时办理。五、设施、设备运转保护保养（一）按期对各样设备、设备平时运转维修保养。（二）维修班巡逻记录表每天记录一次，由班长检查后每个月月尾将表格汇总交主管部门存档。（三）设备月度检查保养表由检查员填好后换班长，业务主管审察后署名，每个月月尾将表格汇总交业务主管部门存档。（四）防火巡逻表每天由值班员填写，每周经维修班长署名后月尾汇总交业务主管部门存档。（五）设备检查一定认真、认真，记录须填写认真、笔迹清楚。（六）全部记录一定准时达成，禁止故弄玄虚。（七）依据设备、设备维修保养计划，实时分解落实。（八）设备维修人员一定熟习设备、设备的种类、散布、安全运转要求。熟习地上地下管线散布、走向、地点。（九）设备维修人员准时巡检，掌握设备、设备运转状况，发现问题实时维修，对临时不可以维修的问题，应实时报告，并明确修复时间，不得无故迟延。（十）依据维修申报规定，填写维修申报单，实行维修并记录，准时存档。（十一）成立设备、设备运转保护保养档案。房屋日常管理与养护一、养护目标保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现建筑的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。二、维修养护标准（一）房屋承重及抗震结构部位1.房屋修缮标准；2.有关工程施工技术规范。（二）外墙面1.房屋修缮标准；2.外墙面修缮作业规程。（三）公共屋面1.房屋修缮标准；2.相应修缮作业规程。（四）公共通道、门厅、楼梯间1.相应建筑部分修缮技术流程；2.房屋修缮标准。三、实施效果（一）房屋承重及抗震结构部位1.安全、正常使用；2.功能完好。（二）外墙面无鼓无脱、无渗水、整洁统一。（三）公共屋面1.无积水、无渗漏；2.隔热层完好无损；3.避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆。（四）公共通道、门厅、楼梯间1.整洁，无缺损，无霉迹；2.扶手完好，无张贴痕迹。四、日常维修养护计划（一）房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。（二）外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修。1.每两年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2.每年雨季前对外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。（三）公共层面1.避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。五、定期维修养护计划（一）房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。（二）外墙面1.每年对外墙面清洗一次；2.每三年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。（三）公共层面1.避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。六、实施细则根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。（一）玻璃幕墙的修缮与养护由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向园林府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（二）砌体结构的修缮与养护1.砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。2.砌体结构的加固砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。3.砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。（三）钢筋混凝土结构的修缮与养护根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。1.钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修。钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修。当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。2.钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。3.钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。（四）房屋防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，管理处对防水屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。1.屋面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（1）屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。（2）屋面涂料防水工程的养护。加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。2.墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，有的房屋建屋的外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料，而且大理石采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。但饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面板及时更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。（2）墙体防水工程的养护EQ\o\ac(○,1)定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。EQ\o\ac(○,2)建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。EQ\o\ac(○,3)合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。EQ\o\ac(○,4)对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。EQ\o\ac(○,5)定期清洗外墙饰面。3.卫生间防水工程的修缮与养护（1）卫生间防水工程修缮卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位涂刷防水涂料，并加胎体增强材料将缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，槽内嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。（2）卫生间防水工程日常养护EQ\o\ac(○,1)定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查；EQ\o\ac(○,2)建立技术档案；EQ\o\ac(○,3)抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。4.地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是慢渗漏。对于孔洞和裂缝渗漏，直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝；对于大面积渗漏，需进行整体翻修。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。（五）房屋装饰工程的修缮与养护管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。（六）门窗的修缮与养护管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。1.门窗的修缮对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。2.门窗的养护（1）门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。（3）定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。（七）金属结构、构件的修缮与养护各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为实施项目管理的重点。高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。1.钢质构件产生塑性变形后的维修管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。2.连接部位损坏的维修金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏，由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载，要高度重视焊接缺陷的处理。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。3.油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。4.金属结构、构件的养护对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。（4）在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（八）确保房屋建筑安全，重视白蚁防治做好房屋查勘工作，对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。通过房屋查勘工作，全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。在第一年的时候对房屋结构、装修进行全面查勘鉴定，全面掌握房屋建筑的建造质量。记录各部分完损情况，评定房屋完损等级。另外白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们必须坚持“预防为主，综合防治”的方针。为此专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。

给排水系统的维护一、排水系统的维护与标准（一）排水设备1.污水泵（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：1）外表、滤网、支架无严重锈蚀；2）螺栓、螺丝无松动断裂；3）水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。2.泵体（1）检查周期：日常检查、12-14个月（2）日常检查标准：运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。（3）12-14个月检查标准：1）检查泵内或管，无杂物堵塞；2）更换零部件；3）轴承体清洗、加油。（二）排水设施1.排水闸阀（1）检查周期：1个月（2）检查标准：1）阀门启闭要灵活；2）阀体要完整；3）无锈蚀，无滴漏。2.排水检卫生洁具（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：1）检查完好；2）水流通；3）无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象。3.各井室（1）检查周期：1个月（2）检查标准：1）井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；2）井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。（三）排水管道1.室内槽水管道（1）检查周期：1个月（2）检查标准：保持水流畅通，无堵塞，无滴漏2.排气管（1）检查周期：1个月（2）检查标准：1）保持管内气体及时排出；2）下水管内不准有真空3.管道吊支架、管卡（1）检查周期：1个月（2）检查标准：吊支架、管卡要安装牢固4.室外排水管道（1）检查周期：1个月（2）检查标准：保持水流畅通，无堵塞5.各井室（1）检查周期：1个月（2）检查标准：井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞二、给水系统运行管理措施（一）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。（二）水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。（三）消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。（四）生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。（五）消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。（六）水泵房配电室室温不超过40℃；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。（七）水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由专人保管并定期巡查。（八）按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交服务中心存档。（九）对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。（十）严禁非火灾情况使用消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。三、给排水设备运行维护要点（一）制定《给排水设备设施维修保养年度计划》1.每年的12月底，由工程部研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。2.制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：（1）制定排水设备设施使用的频度；（2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）3.《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：（1）维修保养项目及内容；（2）备品、备件计划；（3）具体实施维修保养的时间；（4）预计费用。（二）巡视监控1.维修工应每两个小时巡视一次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次管理区域内主供水管上闸阀以及道路上管道井、排水井。2.巡视监控内容如下：（1）水泵房有无异常声响或大的振动；（2）电机、控制柜有无异常气味；（3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；（4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；（5）机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；（6）水池、水箱水位是否正常；（7）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；（8）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；（9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；（10）临时接驳用水情况；（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。3.维修工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。当给排水设备运行中遇设备故障而维修工无法处理时，应及时向维修班长报告，由班长协助解决或组织相关抢修工作。（三）水泵房管理1.非维修工作人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修班长管同意并在维修工的陪同下方可进入水泵房。2.水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3.水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁烟火。4.每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；5.水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，维修工不得私自配钥匙。（四）水泵机组维修方案1.电动机维修保养（1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；（2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；（3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；（4）清洁电动机外壳；（5）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。2.水泵维修保养（1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；（2）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；（3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；（4）清洁水泵外表；（5）如水泵脱落或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。3.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4.检查水泵机组螺栓是否紧固，如松驰则应拧紧。（五）控制柜维修保养水泵房管理责任人每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。1.用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。2.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。3.检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否脱落现象，如是则应整改。4.交流接触器维修保养：（1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；（2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；（3）清洁铁芯上的油污及脏物；（4）检查复位调簧情况；（5）拧紧所有紧固件。5.自耦减压启动器维修保养：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；（2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6.热继电器维修保养：（1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；（2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。7.自动空气开关维修保养：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；（3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应在无卡住现象；（4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。8.中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。9.信号灯、指示仪表维修保养：（1）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；（2）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。10.远传压力表维修保养：（1）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；（2）检查信号线头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；（3）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。（六）闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养1.闸阀维修保养：（1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；（2）检查黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加黄油麻绳；（3）对闸阀阀杆加黄油润滑；（4）对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。2.止回阀维修保养：（1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；（2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；（3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。3.浮球阀维修保养：（1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；（2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校对；（3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换；4.液位控制器维修保养：（1）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；（2）清除压力室内污物，疏通控制水道；（3）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；（4）紧固所有螺母。5.阀门日常维护重点（1）室外阀门，特别是明杆阀门，阀杆上应加保护套并涂裹黄油，防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。（2）阀门阀杆部分应经常保持有一定的油量，以减少摩擦，防止咬住，保证启闭灵活；不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。阀门的传动装置（包括变速箱）应定期加油。（3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液压阀造成溢水，需要定期检查阀门状态、水箱高水位报警装置作用并对中心值班人员进行培训。（4）污水井循环泵止回阀经常存在故障不能发挥止回作用，应定期试验检查，发现故障及时更换。（七）潜水泵或排污泵维修保养1.用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，如未达到应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。2.检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。3.检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。4.清洁潜水泵、排污泵外壳。5.检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松驰则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。（八）明装给排水管维修方案（每年至少进行一次）1.检查支持托架是否牢固，否则应加强。2.检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。3.检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4.检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。（九）维修记录1.每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。2.对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决后写出《故障情况书面事故报告》并上报公司。3.维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养工作记录》和《供水泵日常运行维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后交管理处存档，保存期为3年。（十）控制系统日常维护重点1.控制柜散热，风扇清洁除尘。2.开关发热、接触器异响检查。3.主回路端子、接头松动检查。4.控制回路插接元件检查，控制回路接地、绝缘检查。5.各控制液面报警器定期试验检查（包括污水积水坑高水位报警）。6.排污泵自动、手动定期试验检查。（十一）停水管理给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，由维修班报管理处主任批准，提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内由管理处向有关用户作出解释。（十二）给排水设备设施异常情况的处理1.主供水管爆裂的处置：（1）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；（2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；（3）立即通知服务专员及维修班长。维修班长联络供水公司进行抢修；服务专员负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；（4）在维修班长的组织下，尽快开挖出爆裂部位的水管；（5）供水公司修好爆裂部位水管后应由维修工开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；（6）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。2.水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。3.水泵房发生水浸时的处置：（1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；（2）针对现场情况采取合理措施阻截水源和封堵漏水点；（3）如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；（4）漏水源堵住后，应立即采取措施进行排水；（5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；（6）确认湿水状况已彻底消除（绝缘电阻经检测后达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。四、给排水设备管理制度（一）管理责任1.理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施。2.给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。3.实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。4.管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。（二）巡视制度1.定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次，确保用水卫生。2.发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照《供水处理紧急方案》立即安排紧急抢修。（三）保养制度1.注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。2.救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途。（四）检修制度1.经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。2.供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题。建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。（五）正常给排水1.管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水。2.运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。（六）正常停水1.当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录。2.当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养。3.由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。（七）水质保障每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得《供水卫生许可证》及卫生防疫部门的水质化验合格证明。（八）异常情况处理1.楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。2.楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。3.安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。4.楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。5.接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。6.化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清理，并将检查清理结果进行记录。7.当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作。8.认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。供电设备管理维护方案一、实施依据及目的（一）实施依据1.《中华人民共和国安全生产法》；2.《中华人民共和国电力法》；3.国务院《电力供应与使用条例》；4.《电力设施保护条例》等相关法律法规。（二）实施的目的为保障各项目管理处变压器、配电柜设备正常运行，维护电力系统稳定、经济运行，防止事故的发生做到早发现早处理，防患于未然；延长设备的使用寿命，改善设备的运行状况，提高设备的综合效能；降低设备的故障率，为公共设备设施的正常用电提供保障条件，提升公司服务品质，提高业主的满意度。二、供、配电系统设备管理与维护（一）每日巡视保养项目1.电力变压器（干式）（1）巡视保养内容：外壳：查低压母线；检查壳体。温度计：检查是否完好；观察温度指示。声响：监听变压器声响。变压器室：检查门窗、地面、四壁；检查通风道、通风设施；检查室内照明设施；检查室内消防设施。（2）巡视保养要求：外壳：低压母线不发热、无变色外壳清洁、无染物、无放电痕迹。温度计：显示正常、无损坏、温度不超过140℃。声响：发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。变压器室：无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。2.低压开关柜（1）巡视保养内容：柜正面：清扫（擦拭）柜正面；检查仪表指示及运行参数；检查空气开关；检查闸门开关、操作机构；检查分闸、合闸指示灯。柜背面：观察母线、连接点、引出线；检查电度表。（2）巡视保养要求：柜正面：无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常。柜背面：连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。3.电容器柜（1）巡视保养内容：柜正面：清扫（擦拭）柜正常；检查仪表指示及运行参数；检查自动补偿器；检查各组电容指示灯。柜内：观察电容器壳体、套管；检查导线及其连接点；检查柜内温度。（2）巡视保养要求：柜正面：无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。柜内：电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45℃。4.柴油发电机（1）巡视保养内容：机身：清扫机身及周围地面。控制房：检查信号指示；检查各控制形式、状态蓄电池：检查浮充电压、电流值；检查蓄电池液比重及液位。冷却水箱：检查水位。储油箱：检查油位。润滑油：检查润滑油位。通风：检查机房通风设施。（2）巡视保养要求：机身：无灰尘、无杂物。控制房：机组处于正常备用状态，符合运行规程要求。蓄电池：浮充电压26±1V，浮充电流1～2A（观察充电电流表），电池液比重1.26～1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板。冷却水箱：水位在正常刻度范围。储油箱：保证储油至少能供机组运行24小时。润滑油：润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内。通风：风机运行正常、室内通风良好。5.强电井（1）巡视保养内容：强电井室：检查房顶、四壁、地面、门；检查室内照明设施；检查电缆、母线槽。（2）巡视保养要求：强电井室：无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹。（二）每周保养项目1.电力变压器（1）保养内容：接地线：检查接地线；检查连接点。（2）保养要求：接地线：无断股，无锈蚀，接触良好。2.低压开关柜（1）保养内容：柜背面：检查闸刀开关；检查自动开关；检查保险丝具；检查电缆及电缆头；检查母线支撑固定装置。地下电缆室：检查室内环境；检查电缆托盘；检查电缆。（2）保养要求：柜背面：不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动。地下电缆室：无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。3.电容器柜（1）保养内容：柜正面：手动（用转换开关）逐组投切电容器接地：检查接地线柜内：检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。（2）保养要求：柜正面：控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。接地：无松动、无断股。柜内：接触良好、无过热、无损坏。4.柴油发电机（1）保养内容：冷却水系统：检查冷却水箱水位；检查各管路及连接部位。燃油系统：检查油箱油位；检查各管路及连接部位。润滑系统：检查油尺、油位；检查机油油质。空气流阻指示器：检查空气流阻指示器。控制系统：（手动空载试运行）按操作规程手动启动机组；检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。（2）保养要求：冷却水系统：水位距注水口约50毫米；连接良好，无渗漏。燃油系统：油位正常（保证24小时运转）；连接良好，无渗漏。润滑系统：油位高度应在油尺有效刻度范围内；油质应清洁、无杂质。空气流阻指示器：色标应为绿色。控制系统：启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常。（三）年度保养项目1.电力变压器（1）保养内容：变压器：全面清扫、擦拭；全面紧固螺栓连接部分；测量烧组直流电阻；测量线圈绝缘电阻；测量相间绝缘电阻。电气连接：调压连接片；一次电缆接头；二次母线槽接口。变压器室：全面清扫；清扫、检查高压负荷开关；检查修理室内照明、通风、消防设施。（2）保养要求：变压器：清扫、无油垢；牢固无松动；三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的4%，线间差别不大于三相平均值的2%），采用2.5kv兆欧表，限值将舍有关规定。电气连接：调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。电压器室：清洁、无蛛网、积尘；清洁，动作正常，安装牢固；无损坏缺失，功能正常，无故障。2.低压开关柜（1）保养内容：仪表：校验仪表、校验电度表柜内：全面清扫灰尘；整理二次线，补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检查紧固螺栓连接点；补刷相位漆。地下电缆室：全面清扫、整理。（2）保养要求：柜内：无灰尘、无油质、无杂物；整齐、美观、清晰三相网期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动；颜色符合规定。地下电缆室：无垃圾、无杂物，电缆排列整齐。3.电容器柜（1）保养内容：柜内：全面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；检修控制元器件。电容器：检查电容器壳体及瓷瓶；测量电容器二极对外壳及二级闸绝缘电阻；测量电容容量，更换失效的电容器。（2）保养要求：柜内：无灰尘、无油垢、无杂物；整齐、美观、清晰；完好无缺损、动作可靠。电容器：壳体无凹凸，无破损；绝缘电阻值不做规定，使用1000V拭表用微法表测量或用电压流量表测量；容量不超过额定值的±10%。4.柴油发电机（1）保养内容：柴油发电机：检查紧固各连接部分螺栓；检查连接导线；更换冷却水；更换机油滤清器，检查机油油质，老泥油变黑，应更换机油，清扫或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器。燃油系统：检查油箱油位；检查各管路及连接部位。润滑系统：检查油尺、油位；检查机油油质。空气流阻指示器：检查空气流阻指示器。控制系统：（手动空载试运行）按操作规程手动启动机组；检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。（2）保养要求：柴油发电机：无松动；连接完好；手动试机，观察各种参数是否符合运行规程。燃油系统：油位正常（保证24小时运转）；连接良好，无渗漏。润滑系统：油