物业承接查验方案

物业承接查验方案接管验收是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效控制，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。接管验收是指：物管单位按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。承接查验的作用明确交接三方的责权利关系；确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；确保物业使用的安全功能，保障客户的生命财产安全；减少遗留问题，降低管理风险为日后物业的管理创造条件。承接查验条件物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表客户以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；配套服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定的其他条件。职责项目物业管理处接到竣工验收的通知后，公司各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收，并向公司各业务管理部门办理移交工作。文件支持GB50300《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50202《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50203《砌体工程施工质量验收规范》GB50204《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50205《钢结构工程施工质量验收规范》GB50206《木结构工程施工质量验收规范》GB50207《屋面工程质量验收规范》GB50208《地下防水工程质量验收规范》GB50209《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50210《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50242《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50243《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50303《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50310《电梯工程施工质量检验评定标准》物业承接查验办法（建房【2010】165号）建设工程质量管理条例；（2000年1月10日国务院第25次常委会议通过）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；[中华人民共和国建设部令第78号（2000年4月7日）]房屋建筑工程质量保修办法；[中华人民共和国建设部令第80号（2000年6月30日）]我司关于接管验收相关文件。相关记录、表单《物业移交书》《单项验收报告》《综合验收报告》工作程序验收的准备验收小组根据院区提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。建筑执照；开工许可证书；规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。供用电合同；供用水合同；供用热源合同；供用天然气合同；污水排放协议；通讯协议；接收卫星传送的境外电视节目许可证。查验技术资料设计说明；施工说明；设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；（注：因竣工图需物业竣工后6个月之内绘制完成，所以在接管验收日建设单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供管理部门熟悉物业、管理物业之用。）地质勘察报告；工程合同及开竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；隐检验收签证；沉降观察记录；竣工质量核定证明书；消防验收报告；饮用水检测证书；钢材、水泥等主材质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。砂浆、混凝土试块、试压报告；供水、供暖、空调试压报告；水平衡、风平衡测试报告；高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；避雷系统测试报告；接地系统测试报告；排水系统试验报告；楼宇自控试验报告；卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。质量与使用功能的检验参照建标（1991）第69号文4.5条进行。机电设备接管验收参照规范：GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及验收规范。GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及验收规范。GBJ（243-82）通风与空调工程施工及验收规范。GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。使用功能的检验无故障运行的检验规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：