2024年4月杭州楼市简报

2024年4月杭州楼市简报中指研究院华东分院2024.5【楼市政策】时隔八年，杭州全面取消限购，促进有效需求积极释放5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。其中最受关注的内容是：Ø

全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格。Ø

优化公证摇号销售，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。Ø

首套认定标准继续放松，降低购房成本。购房者在购房区域内无房或仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。Ø

降低了落户门槛，购房即可落户。只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。中指点评：当前新房市场表现相对低迷，本次杭州限购的全面放开，叠加其他配套政策，将有利于有效需求积极释放。Ø

一方面，购房即可落户，吸纳更多的省内或外地新增需求；Ø

另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定，无疑降低了改善客户的购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将大大通畅。Ø

另一层面，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。总体来看，在“杭七条”利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回升。2【土拍市场】图：2024年第3、4批次集中成交地块成交总价（万元）月内出让两批次宅地，整体热度下降，房企拿地谨慎

批

序用地

容积

建筑面性质

率

积（㎡）成交楼面价(元/㎡)精装限价(元/㎡)区板块地块名称溢价率竞得企业次

号四堡七堡单元JG1405-19、滨江&钱江湾新城112318.4月杭州完成了第3、4批次集中供地土拍，推出的13宗涉宅地块，成交12宗，1宗中止出让，总出让规划建面150.5万㎡，总出让金额284.7亿元，平均溢价率0.89%，整体热度下降。1上城住宅

2.3359497

32007

0.00%

52000

江新城开2发江发发Ø

4月16日，杭州第三批8宗涉宅地集中出让，仅1宗溢价1.80%，其余7宗全部底价成交。出让地块全部遇冷，地块质量不高是主因。拿地的企业中，国企仅建发托底3宗，其他均为本土民企：滨江2宗、兴耀和国泰世纪各1宗。世纪江南科技城南单元XS060101-20地块61662.5金开城发置业67萧山

宁围住宅

2.592494

15000.04

0.00%159722

13500.01

0.00%//东部湾新城单元QT020302-21、QTO20302-22地块

住宅

2.5(开发区单元R21-18地块)兴耀&钱塘新区建设下沙金沙湖118312.5Ø

4月29日，杭州第四批供地集中出让，5宗土地中4宗成功出让，1宗提前终止，揽金117.5亿元，平均溢价率2.1%。成交的4宗地块中，1宗底价成交，1宗低溢价0.7%成交，2宗溢价率超13%。对比上批次7宗托底的成交现状，本批次热度稍有好转，但房企仍保持理性、谨慎的态度。钱塘&杭投城湖总体上看，当前土拍遇冷的情况，关键原因在于新房市场销售形势不佳，批次丁桥单元J419527.30

15.09中天&海去化流速变慢，整体影响了房企资金情况和拿地意愿。34上城

丁桥住宅

1.69533734370地块714%威未来科未来科技城单元余杭

技城核

YH090702-05、

商住

1.89心区

090702-10等地块462194.4418380.640848495430.00%

36100建发【土拍市场】杭州五批次挂牌4宗郊区板块宅地，容积率均低于2.0Ø

4月12日，杭州2024年第5批集中供地挂牌4宗地块，总出让土地面积26.7万㎡，规划总建面35.7万㎡，总起价38.9亿元。本批次挂牌地块依旧采用“价高者得”方式，将于2024年5月15日集中出让，本次挂牌地块均无限价要求。Ø

推出的4宗地块分别位于富阳区的鹿山新城和银湖科技城板块，以及钱塘区的下沙金沙板块、临平区的星桥板块。4宗地块容积率均较低，但地块均位于郊区板块，板块去化较慢，预计5月土拍热度或难有较大改善。表：2024年4月杭州集中供地供应地块位置表：2024年4月杭州集中供地供应情况出让士地出让起价(万元)序号出让地上建

容积精装限价（元/㎡）地块编号地块名称区县板块用途面积(㎡)筑面积(㎡)率杭政储出[2024]46号临平副城星桥区块控规LP0704-R21-25地块12临平星桥51082

住宅97188

住宅65198

住宅715151.4

763781.0

190038///钱塘东部湾新城单元杭政储出

QT020102-05地块(原05、[2024]47号

07、09地块)、QT020102-04、06地块下沙金沙湖钱塘富阳98160杭政储出[2024]48号银湖科技城34银湖51-1号鹿山6号97797890041.5

660001.7

57000杭政储出[2024]49号富阳

鹿山新城

53942

商住/4【新房市场】4月市场热度再次回落，新房供需规模均有较大降幅Ø

4月新房市场热度再次回落，供需规模均有较大降幅，具体看，上市面积56.6万㎡，环比下降29.9%，成交面积也仅有41.2万㎡，环比下降49.7%。4月库存增加至486.2万㎡，环比增长5.2%，出清周期延长至7.42个月，但整体库存仍较安全。Ø

今年以来市场持续低迷，传统旺季的金三银四市场热度也不及预期，1-4月成交面积仅188.7万㎡，同比下降57.1%。图：2023年4月至今杭州市区商品住宅供销价走势2024年4月2024年1-4月16014012010080400003500030000250002000015000100005000指标环比-46.9%-49.7%0.4%同比-65.8%-64.6%-0.2%-64.6%-42.0%-41.7%3.38同比-60.1%-57.1%-5.4%-59.4%-54.2%-50.6%/成交套数312241.213958188.730911583.214411197.1/(套)60成交面积(万㎡)4020成交价格(元/㎡)0032300133.0428156.62023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04批准上市面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)成交金额(亿元)-49.5%-25.1%-29.9%0.876005004003002001000图：2023年4月至今杭州市区商品住宅库存走势7.42876543210上市套数(套)上市面积(万㎡)出清周期7.42486.2(月)销供比0.73-0.29-0.470.96/-0.14/库存面积(万㎡)2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04可售面积(万㎡)出清周期(月)486.25.2%7.0%5【区域市场】本月多数区域成交面积环比下降，新房供大于求，出清周期普遍延长Ø

4月市场成交相对低迷，环比上月，除上城、临平区外其他区成交面积均环比下降，其中余杭区成交面积环比下降82.4%；从成交规模上看，萧山本月成交面积8.8万㎡，各区中排行第一，上城区成交6.7万㎡位列第二，其他区域成交面积均低于5万平方米；Ø

4。从出、3四区出清16141210820.3%6.76420上城【产品需求】受供应结构影响，刚需型产品成交占比提升，改善型产品仍受市场青睐2024年3月2024年4月面积段Ø

受供应结构影响，4月刚需产品成交占比提升。其中100㎡以下户型成交占比提升200㎡以上占比缩减2.4个百分点200㎡以上-7.5%5.1%7.8%9.7%6.3个百分点，总价300万元以下产品成交占比提升3.0个百分点。180-200㎡160-180㎡140-160㎡120-140㎡-34.7%100-120㎡100㎡以下-11.8%Ø

从热销项目上看，改善型产品仍更受市场青睐，4月成交套数TOP10项目中7个套均面积大于120㎡，9个项目总价大于350万元。TOP10项目中城东新城的滨江叠映里成交211套，位居第一；江干科技园的澜映悦城、萧山钱江世纪城的建发中粮朗云分别以192套、175套成交量排行第二、三位。140-200㎡占比缩减0.3个百分点-4.8%-3.2%2.1%28.9%100-140㎡占比缩减3.7个百分点-22.4%24.5%21.9%2024年4月杭州成交套数TOP10项目-15.6%20%100㎡以下占比扩大6.3个百分点成交价格(元/㎡)套均面积(㎡/套)套均总价(万元/套)排名项目名称区县板块成交套数40%30%10%0%10%20%30%40%50%总价段123456789滨江叠映里澜映悦城上城上城萧山钱塘拱墅滨江上城萧山余杭城东新城江干科技园钱江世纪城下沙金沙湖铁路北21119217515012011584468683327044029384093616942058394953222236497156119182161128136120148125730397801617463572474478457800万元以上占比缩减2.6个百分点800万元以上700-800万元600-700万元500-600万元400-500万元300-400万元-11.1%8.5%5.8%6.9%10.4%16.1%17.3%建发中粮·朗云龙湖亚伦·御湖境兴耀·玉珊瑚-3.3%-8.2%500-800万元占比扩大1.4个百分点-10.2%-10.3%伟星·滨望浦沿华发武珹云府向云晓著里笕桥300-500万元占比缩减1.8个百分点湘北84-24.8%-32.0%绿城西站·云咏明月高铁新城70300万元以下占比35.0%扩大3.0个百分点300万元以下50%青山湖科技城10越秀星颂府临安691679495159730%10%10%30%50%【新开盘】4月整体开盘热度较低，置业意向集中少数红盘，流摇向前期热点区域延伸Ø

4月杭州市区共开盘41次，房企推盘较积极，但多数位于郊区，整体市场热度较低，平均中签率54.5%，环比增长22.6个百分点，流摇率高达63.4%。Ø

市场热度集中核心区少数项目，中签率前5项目吸引了5625组客户摇号，占总摇号人次的73.6%。其中钱江世纪城的建发中粮·朗云、萧山湘北的海威中天·向云晓著、铁路北的兴耀·玉珊瑚中签率接近10%。而浦沿、高铁新城本月也有项目流摇，流摇向核心区域延伸。图：2023年4月至2024年4月杭州市区开盘情况图：2024年4月中签率TOP10项目1400012000100008000600040002000070%60%50%40%30%20%10%0%开盘推出套数行政区域销售均价

登记(元/㎡)序号项目名称板块中签率人数123456789建发中粮·朗云萧山钱江世纪城176460003250035492465003120042042332703120039425175610.0%82210.2%108611.0%108119.6%88026.9%38035.8%47440.5%17143.3%23-04717480623-05408123-06410523-07302079423-08374023-09452123-10456423-11607523-12697324-01127324-0247024-03457324-043242925海威中天·向云晓著萧山萧山湘北8412021223713619274老推新推出套数纯新盘推出套数平均去化率251319302228216611181082563710581721439兴耀·玉珊瑚叠映里拱墅铁路北55.6%61.4%65.8%57.4%59.8%64.9%49.7%47.7%61.7%48.0%35.5%54.7%50.7%纯新盘推出套数老推新推出套数平均去化率上城城东新城余杭北部新城35000300002500020000150001000050000120%100%80%60%40%20%0%绿城锦海棠伟星·滨望澜映悦城滨江上城浦沿九堡绿城锦海棠余杭北部新城富春23-0420022平均中签率39.9%流摇率47.0%23-0523-0623-0723-081501439.7%36.4%23-0923-101299543.7%51.1%23-1123-1224-0124-0224-031883631.9%61.1%24-047647摇号人数1473144.8%58.8%1490240.5%39.1%747551.0%46.3%1091661.3%44.1%1211659.1%65.5%3308038.1%56.1%371362.8%56.0%636绿城·春桂璟庐富阳92045.0%100.0%80.0%54.5%63.4%龙湖亚伦·金沙御湖10钱塘下沙金沙湖2353820039659.3%8境摇号人数平均中签率流摇率【项目营销】市场流速减缓，流摇板块占比提升，郊区项目加大优惠力度刺激去化Ø

今年1-4月仅有8个板块项目开盘中签率在20%以内，核心外溢板块中签率走高，郊区板块持续流摇。较2023年流摇板块占比由25%增至50%。Ø

郊区板块项目长期流摇，去化缓慢。为加快项目去化，郊区项目加大营销力度，送车位、送家装包成为普遍手段，部分项目以工抵房甚至直接打折方式促进去化。往期热度较高的高铁新城板块，当前在售的两个项目也推出了特价房优惠，刺激去化。图：2024年1-4月杭州板块中签率热力图图：2024年4月杭州部分项目优惠活动情况【二手房市场】4月二手房成交小幅回落，主城老破小挺进前十，市场以价换量更加明显Ø

自3月杭州二手房限购放开后，需求快速释放，二手的市场热度快速提升；4月下旬政策刺激效果有所减弱，带看量呈下降趋势，周度成交套数从峰值的2000多套回落到1000多套，4月整体成交6203套，环比小幅下降8.4%。Ø

新政后，投资者抓住窗口期加快出手，二手房新增挂牌量快速增加，且维持高位，市场以价换量更加激烈，二手房成交均价降幅继续扩大。Ø

4月二手房成交top10多为3万以内的刚需楼盘，其中主城区老破小朝晖七区、闸弄口新村升至前十，主城老破小近年来二手房价格持续下降，当前价格对于刚需性价比较高，“原拆原建”的呼声也给置业者更多想象空间。图：2023年4月至今杭州全市月度二手房成交套数及成交价格环比图：2024年4月杭州二手房成交套数TOP10区县

板块

成交套数

网签均价

挂牌均价800060004000200000.00%6502排名1项目名称绿城桃源小镇绿城杨柳郡朝晖七区-0.20%-0.40%-0.60%-0.80%-1.00%余杭区

未来科技城上城区

艮北新城332424242423232120202929743757264172525623685217382172830636207211974634269541333439333274315432640026732378672800724671-0.88%24-0423拱墅区文晖23-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-034融创金成西溪海

余杭区

未来科技城成交套数(套)价格环比5白鹭郡南昆华玉府余杭区

良渚新城余杭区

良渚新城图：2024年第1周至今杭州二手房市场成交走势5000400030002000100001500001000005000006二手房限购放松7绿都御景蓝湾闸弄口新村龙湖江与城竹海水韵萧山区上城区钱塘区义桥三里亭河庄891周2周3周4周5周6周7周8周9周

10周

11周

12周

13周

14周

15周

16周

17周

18周10余杭区

未来科技城注：二手房成交统计口径为全市二手商品房10清明假期五一假期成交套数挂牌套数带看次数【法拍房市场】4月法拍房供需规模环比增长，成交率小幅提升，上城、萧山成交量领先Ø

4月法拍房供需规模环比均有较大涨幅，但仍不及去年同期。其中新增挂牌数量151宗，环比增长29.1%，同比下降27.8%；成交法拍房123宗，环比增长17.1%，同比下降7.5%；成交率57.8%，成交折扣率80.5%，成交金额3.5亿元，环比下降20.2%。Ø

从区域上看，上城、萧山成交量均超22宗，各区中最多。临安区成交率仅35.5%，成交折扣率68.7%，在各区中均最低。新挂牌数量151环比成交数量123环比成交率57.8%环比成交折价率80.5%环比平均成交周期(天)环比成交金额(亿元)环比29.1%17.1%升6.7个百分点降0.9个百分点12缩短3天3.5-20.2%图：2023年4月至今杭州市区法拍房成交量月度走势图：2024年4月杭州市区各区法拍房成交表现3002502001501005090%2590%80%70%60%50%40%30%20%10%0%222180%70%60%50%40%30%20%10%0%201510516131212118530上城西湖拱墅滨江萧山余杭临平临安富阳钱塘023-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-04新挂牌数量成交数量成交率(%)成交折价率(%)主城非主城成交折价率(%)成交拍次(次)成交率(%