工程项目策划作业指引教学课件

工程策划作业指引

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1.指引概况

目的规范公司工程策划管理。

适用范围适用于公司项目工程各种策划的管理。

工程策划是在工程施工前，对整个工程管理过程进行战略性的总体策划，

定义使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容

有章可循、有据可依，从而使整个项目的工程管理更加规范。

主导部门项目管理部

部门指引中承担职责

开发技术分管领导审批《项目工程策划报告》。

项目管理分管领导审核《项目工程策划报告》。

项目管理部负责编制《项目工程策划报告》并组织相关部门评审。

相关部门参与《项目工程策划报告》评审。

2.工程策划涉及范围

2.1工程管理策划概述

2.1.1工程管理策划时间及适用范围

2.1.2工程管理策划内容及相互关系

2.1.3工程管理策划作用

2.1.4《工程管理策划报告》评审流程

2.2总平面管理策划

2.2.1总平面管理策划概念

2.2.2总平面管理策划作用

2.2.3总平面管理策划内容

2.2.4布置原则

2.3工程进度管理策划

2.3.1工程进度管理策划概念

2.3.2工程进度管理策划作用

2.3.3工程进度管理策划内容

2.3.4施工过程中的进度管控措施策划

2.4工程质量管理策划

2.4.1工程质量策划概念

2.4.2工程质量策划作用

2.4.3工程质量策划内容

2.4.4施工过程中的质量管控措施策划

2.5安全文明施工管理策划

2.5.1安全文明施工管理策划概念

2.5.2安全文明施工管理策划作用

2.5.3安全施工管理策划内容

2.5.4文明施工管理策划内容

2.5.5安全与文明施工管控措施

3.工作程序

3.1工程策划概述

3.1.1工程管理策划时间及适用范围

在《项目规划设计方案》经过政府规划主管部门审批完成后，项目管理部应根据《项目定位报告》、

《规划设计方案》、《项目发展纲要》等项目文件，对项目的工程管理内容进行总体策划。

3.1.2工程管理策划内容及相互关系

工程管理策划包括总平面布置、工程质量、安全文明施工、工程成本、工程进度、项目管理部架构

及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。本指引对总平面布置策划、质量策划、安全文明施工策划、

进度策划等方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对项目“如

何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项”“在工程管理过程

中有哪些管控措施”等问题进行了探索。工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工

程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策划、工程质量

管理策划、安全文明管理策划、工程进度管理策划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。

3.1.3工程管理策划作用

(1)统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标的实现。

(2)从工程管理角度对工程分期分区划分、施工图出图顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式

选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求。

(3)甲供材采购、工程合约造价等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理能够更好地满足项

目合约造价总目标的要求。

(4)销售入市实际等方面提出建议，促使营销策划能更好地满足公司项目销售利润指标的要求。

(5)为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更

好地落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如期推进。

3.1.4《工程管理策划报告》评审流程

(1)项目管理部进行工程策划，并编制形成《项目工程策划报告》初稿，组织公司相关部门进行评审；

(2)《项目工程策划报告》初稿进行评审后，项目管理部根据评审意见对《XX项目工程划报告》初

稿进行修订后，上报项目管理部分管领导审核、开发技术部分管领导领导审批后开始执行。

3.2总平面管理策划

3.2.1总平面管理策划概念

总平面管理策划是在设计方案及营销需求等针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平

面规划为依据，项目管理部根据项目进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确总包

单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的

重要依据。

简单概括，总平面管理策划是从公司项目工程管理的角度进行的项目施工总平面规划，区别于总包

方施工组织设计中的施工总平面布置。

3.2.2总平面管理策划作用

(1)总平面管理策划是工程管理策划的重要内容之一，具有前瞻性的合理总平面管理策划可以有效地

降低项目管理成本，保证项目开发有序进展。总平面管理策划作用具体体现为：

•提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识。通过项目总平面管理策划，

与开发技术、营销管理、合约造价等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共

识，有利于各部门及时、有效地相互配合；

•作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本。总平面管理策划中的内容基本都与造价相

关，这些内容均要在相应的合同中体现。例如，临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等

内容应作为总包单位招标重要依据；在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工

过程中的措施费签证，便于合约造价。总包单位分区、场内土方平衡、施工顺序安排等内容

对合约策划起重要的指导作用。同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策

划、安全文明管理策划的基础；

•作为现场安全文明管理的重要依据。总平面管理策划作为总包合同的附件，明确了雨、污水

排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容总包单位均在措施

费清单内逐项报价。项目管理部要求总包单位采取安全文明措施时，既有具体项目、做法又

有相应清单造价，具有较强的执行力。

3.2.3总平面管理策划内容

(1)合理划分项目工程同一开发周期或不同开发周期的总包单位、标段的总平面管理策划问

题。

(2)临时施工道路组织：在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划，

分阶段、范围在总图中明确临时道路的具体做法(附断面图)及相应配合措施(包括洗车池、

沉砂池、排水沟等具体做法和位置)，施工车辆行车路线、回车点等交通组织方式。

(3)场内土方平衡：在设计已对场内土方平衡进行考虑的前提下，项目管理部应综合考虑基

础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因

素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外运或从场外拉土进场回填的土方量。

(4)钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场：明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场

的位置、范围及地面做法。

(5)施工机械布置：综合考虑总包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、

施工电梯、碎输送泵、砂浆搅拌机的数量及大概位置。

(6)特殊部位外脚手架的搭设方式：明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程

提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。

(7)临时水电及雨、污水排放系统的设置：按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，

综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场

工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污

水及时排放无积水。

(8)施工顺序安排：综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，结合营销要求，提前策划

明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。

(9)分阶段场地布置：由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策

划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室

施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。

3.2.4布置原则

各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案

的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异性较大，提炼出通用的原则并不多。

(1)总包单位分区及生活区设置原则

•(售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家总包

单位，这样项目管理部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。根据以往经验，多层

项目一家总包承建面积不宜超过3万m2,别墅项目一家总包承建面积不宜超过2万m2,

高层项目一家总包承建面积不宜超过5万m2«

•在引进未与我司合作过的新总包单位时，建议先在非售楼区域内尝试，同时，建议不要让新

总包单位独立承建一个项目，以减少风险。

•综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。

•施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。例如：对于一个混合型的住宅，在不

影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层或别墅合理搭配成一个标段，尽量不

要出现单独高层或多层、TH的标段；同时各总包单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太

大。

•如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外景观等需要多家承建，建议其标段的划

分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个总包单位配合，减少项目协调工作量。

•占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家总包单位承建。

•分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生

活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理。另

外，生活区基础设施部分建议由公司在总包单位进场前完成，以缩短搭接时间。基础设施一

般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路及化粪池等。

(2)临时施工道路组织原则

•尽量在各自总包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各总包单位现场封闭管理。

•尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。如小区总图出图进度能

够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。正式道路完成面为铺装或为

沥青，可先施工至碎面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；如

正式道路完成面为碎面层，建议按最终完成面标高降低200完成正式道路，待入伙前再在道

路上面浇筑与道路同标号的200厚碎，保证路面观感；如小区总图出图进度不能够保证，临

时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。

•临时施工道路建议尽量形成灶面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形

象。

•临时施工道路及相应配合措施(包括洗车池、沉砂池、排水沟等)建议由公司在总包单位进

场前完成，以缩短临建时间。但应在总包及前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临

时施工道路各自的维护范围和责任。

•应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工

区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。

(3)场内土方平衡原则

•协调开发技术部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。

•场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置

在相邻、较晚开发的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置

在工期短，晚开工的栋号。

•充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好

临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。

•一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，合约造价难度较大。建议在基础

土方开挖及回填施工前，项目管理部应结合总平面策划中的土方平衡考虑，认真审核总包单

位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，

再开始施工。否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工,

不利于合约造价，并易引起合约纠纷。

•通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测

工作。

•对于别蟹或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花

园内的土方回填量较大。

(4)钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则

•售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。

•钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化(100厚C10碎)，砂石等其他材料堆场地面可用石

粉渣(50厚)处理。

•材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之

内。

(5)施工机械布置原则

•机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后材料的水平、垂直运输能否顺畅，并要保证

作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离

售楼区域。

•按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑

成本和进度，确定机械数量。例如，多层一般每两个单元不大于十米，设置一个井架，高层

一般一栋设置一台双笼施工电梯，塔吊一般按50〜60米垂直运输覆盖进行合理布置。

•由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅

拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。各砂浆集

中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。

•提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，机械基础部分需

打桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。

(6)特殊部位外脚手架搭设布置原则

•多层和高层住宅建议在二层以上均要进行外架悬挑(如本栋有样板房，应在样板房的上一层

悬挑)这样室外部分的管线、部分景观工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时

间插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因

素，可以不进行外架悬挑。

•售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未

封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。

•高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下

交叉-施工的情况，安全隐患较大。

•样板房范围内的悬挑架更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体措施以详图的形式在

招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。

(7)临时水电及雨、污水排放系统设置原则

•临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用

315KVA的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容

量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。

•临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200米就将产生较大

线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分

区建设，尽量不要产生“二次迁移”。

•施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以

保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要

便于安全文明施工的管理。

•如果经常会发生停电、短路跳闸等故障，可在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电

机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电

力供应。

•施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水

池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各总包单位能单独供水计量的原则来布

置。

•雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底

均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，

沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水

井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。

•施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行

收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过

程中手续不全而遭致处罚。

(8)施工顺序安排原则

•尽量遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；基

础结构部分完成后，先完成土方回填再往上施工；

•高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。

•对于场地布置紧张的项目，可以提前策划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号

的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点；

•对于分期开发的项目，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前

期工作如下：

＞地下室的开工时间要合理策划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项

目的竣工验收及入伙。

＞利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现

“先地下，后地上”的施工策划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道

路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。

＞保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。

(9)分阶段场地布置原则

•如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大,

存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为总包合同

的附件。

•提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工

区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；

•各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：

＞售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、

井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。

>设有样板房的栋号一般主体施工及装修仍未完工，故独立于看房通道路线以外的施工通道

应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工；对于TH

住宅，售楼区域内的栋号在开放前必须达到完工状态。

>保证停电时售楼处和样板房的电力供应。在售楼期间应采用专用回路供电、总包单位临时

发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等

售楼区域的电力供应。

3.3工程进度管理策划

3.3.1工程进度管理策划概念

工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工作程序、

持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检

查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现偏差则对偏差原因进行分析，从而采取纠偏措施或调整、

原计划。

工程进度管理策划就是从开发商的角度出发，通过编制《项目发展进度计划》《出图、定样、分判

及甲供材进场计划》《施工总进度计划》等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工

的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期

实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、

销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合,从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进,

同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。

3.3.2工程进度管理策划作用

(1)按照指标的要求，使建设工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的快速周转。

(2)可使公司各部门围绕进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期

销售等方面采取哪些措施以保证进度目标方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调

配合，从而确保建设工程如期完工。

(3)提供依据：为进行合约招标策划、工程标段划分、选择招标方式提供依据；为进行报批

报建策划，选择报批报建方式提供依据，为现场选定优化施工方案、进行合理的总平面布置

提供依据。

(4)按策划进行审查，以保持施工工程中资源投入的连续性和均衡性，避免人力、物力的运

用不均衡或浪费，确保工程质量和施工安全；可在施工过程中对实际施工进度进行对比分析，

及时纠正进度偏差，为顺利实现预定工期目标提供良好的条件。

3.3.3工程进度管理策划内容

（1）项目发展进度计划策划

1）发展进度计划编制内容

•编制时机

＞《项目发展进度计划》，对各分期分区进度计划进行编排，重点是对售楼区设计、分判、

报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区施工图出图、施工许可证办理、主体

分判及开工时间等关键节点将作为进度考核目标来力保完成。

＞《项目发展进度计划》，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各

期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区达到对外开放条件的

时间节点将作为进度考核目标来力保完成。

＞售楼区工程达到对外开放条件后，编制第三版《项目发展进度计划》，结合前期计划实施

情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节

点进行安排，其中售楼区竣工、入伙将作为进度考核目标来力保完成。

•编制程序

＞在每版《项目发展进度计划》编制前，各部门分别编制设计、合约、报建、营销、施工初

步计划，由项目管理部汇总编制形成《项目发展进度计划（第X版）》初稿，然后由综合

部组织各相关部门和公司领导进行评审和修改。《项目发展进度计划（第X版）》经公司

总经理签署后正式发布，作为对各相关部门和项目管理部进行年度进度考核的依据。

2）发展进度计划编制原则

•《项目发展进度计划》需满足公司年度销售、竣工面积等总体进度指标，要求在取得项目土

地使用权后，公司将从年度销售利润、开工面积、竣工面积等角度出发，编制项目年度销售

利润和竣工备案面积等总体进度指标要求。因此，在编制《项目发展进度计划》时，需要对

进度计划进行优化调整，按照倒排工期的方式来合理压缩工期，以满足公司总体进度指标的

要求。

•设计出图计划需要满足项目分期分区销售进度目标的要求

＞一般而言，售楼区先出图，非售楼区按照正常工期出图；桩基施工图提前出图，以办理桩

基提前开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工。由于大面积的人防地下室施工周

期较长（一般需要30〜60天施工时间），故土0.00以下的地下室施工图还可提前出图，

以便尽快进行地下室的施工。

•建筑开发技术方案的选择要满足进度目标要求

A建筑开发技术方案的选择除了要满足建安合约造价目标要求外，还需综合考虑现场地质条

件、工艺施工水平、工程质量、安全文明施工等现场施工条件的影响，同时还需要满足项

目发展进度目标的要求。基础、钢筋、模板、碎浇筑施工方案的选择及材料设备的选型定

位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、创造效益，同时还要兼顾质量和安全保证

措施。

•工程标段划分需要满足进度目标要求

＞为了满足项目发展进度目标的要求，需要在满足项目成本、质量控制目标的基础上，进行

合理的工程标段划分，按照建筑面积引进2〜3家总包单位进行施工。几家总包单位同时

施工，能减少各家施工单位的同期劳动力、材料设备资源的投入，各家施工单位之间能展

开竞争，便于项目管理部加强进度管理，从而减少进度风险。

•售楼区的设置应满足售楼区抢工进度计划的要求

＞在编制项目发展进度计划时，需要对分期分区和建筑形式方面进行针对性的调整和策划，

以满足售楼区开盘销售的进度要求。一般可采取的措施有：将售楼区设置在多层、小高层

相对集中的区域，带地下室的高层因施工工期较长故尽量设置在售楼区外；样板房尽量设

计在第一个标准层上层，以便在结构浇筑完成后能够尽快进行拆模、砌筑、抹灰等粗装修

工程，从而为尽早将工作面移交给精装修单位进行样板房装修创造条件。

•各单位工程的施工顺序需要满足项目发展进度的要求。在编制项目发展进度计划时，需要对

幼儿园、地下室、室外道路、化粪池等单位单项工程的施工顺序进行合理的策划，并对分期

出图、工程分判等计划进行针对性安排，以满足项目发展进度目标的要求。

•售楼区桩基、主体工程等合约分判需满足进度目标的要求。按照常规的项目开发程序，桩基

和施工图出图后才能进行桩基和主体工程的招投标程序（桩基工程分判需15-20天，主体

工程分判需40〜50天）。为了满足售楼区进度目标的要求，在综合考虑成本和进度控制的基

础上，对售楼区域关键线路上的桩基采取邀请招标等方式来进行分判，以便施工单位可提前

进场进行临建搭设等准备工作，一待施工图出图即可开工建设，从而节省关键线路上的工期。

•进度计划要切实可行，留有余地。在项目开发过程中，存在许多诸如政府主管部门政策变化、

雨季和台风等不利气候条件、基础地质情况复杂、物资和材料供应短缺等不利因素，故在进

度计划编制之前要对项目开发过程中的重点、难点进行分析，提前制定应对措施，并充分考

虑各种不利因素的影响，在进度计划编制时适当留有余地。

•不同物业类型的合理开发周期需要保证。由于各分部分项工程施工需要合理的工期才能满足

工程质量和合约造价的要求，且设计、报建、施工过程中都存在一些不确定因素，故不能为

了满足进度目标而无限制的压缩工期，各种不同物业类型项目的合理开发周期需要保证。为

保证进度计划的合理性和可行性，在进度计划编制前，除了对当地建筑市场进度管理水平应

有所了解外，还需对公司已建项目的进度工期经验数据进行分析。

3）发展进度计划实施管控措施

a）进度目标责任制及考核制度

＞为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，从《项目发展进度计划》中选

取适当的4〜6个关键进度节点，形成各相关部门及项目管理部的年度进度考核目标，签

订《部门/项目管理部年度经营管理目标责任状》。在年终部门和项目管理部考核时，通过

进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目管理部的进度执行情况进行

考核。

b）进度计划月度评价和动态调整措施

＞通过对各部门和项目管理部该月设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况

的月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时

予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度

计划重大延误的，可对《项目发展进度计划》进行及时调整，使进度计划更具有实际指导

意义。

c）项目协调例会制度

＞在项目开发过程中，为避免《项目发展进度计划》中的设计、报建、分判、施工等各计划

进度节点的延误和相互干扰，由项目管理分管领导牵头召集开发技术部、投资拓展部、合

约造价部、营销管理部等部门及项目管理部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对

各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措

施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。

4）发展进度计划编制注意事项

a）理清关键线路和关键任务

＞一个项目的各个分部分项工程千头万绪，各工序之间的逻辑关系错综复杂，其中关键线路

直接影响着进度总目标的能否按时实现，故编排进度计划时要对关键任务的工期进行重点

控制。在进度计划中，施工图出图、施工许可证的取得、项目开工、主体封顶、样板房及

售楼处装修完成、竣工验收备案等工作任务节点是具有里程碑意义的关键节点，故在进度

计划的编排时也需要重点安排。

b）关犍线路工期的优化调整

＞按照分部分项工程的正常工期来编排进度计划，工期往往不能满足施工进度总目标的要

求，故需要按照施工进度控制总目标来对进度计划的工期进行优化调整。例如：按照正常

进度工期考虑，主体工程合约分判以及施工许可证的办理都需占据关键线路的时间，但由

于工期压缩的需要，可通过邀请招标、办理桩基提前开工证等方式来减少合约、报建流程

在关键线路的耗用时间，从而有效缩短工期。

C）施工资源投入的优化调整

＞除充分考虑关键线路上的时间控制外，还应对非关键线路上的工作任务在自由时差范围内

进行优化调整，确保劳动力、材料、施工机具设备等资源投入的均衡、合理、有序，尽量

避免施工资源投入骤起骤落、忽高忽低的现象发生。

d）进度、质量、成本的综合平衡

＞一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分部分项工程的合理工期得不到保证也将造成工

程质量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成设备、劳动力的“窝工”浪费。因此，

在编排进度计划时需要尽量在工期、质量和费用方面取得平衡，在满足进度、质量、费用

控制目标基础上编排合理工期，合理安排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工

许可证之前，应合理安排桩基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而总包单位迟

迟不能进场进行主体结构的施工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。

e）进度计划要符合实际、松紧适度

＞进度计划编排时要考虑本项目造价控制水平下所能吸引到的施工单位的进度控制水平，同

时还需要考虑复杂地质条件、建筑市场劳动力短缺、雨季等气候条件、春节等节假日等不

利因素的影响，故施工进度计划的编排要安排应适当、符合实际，既不能太紧，又不能太

松，计划太紧造成无法完成，计划太松则不能发挥施工效率。

f）工序搭接紧凑合理，逻辑关系清晰

＞在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，应通过合理编排，使各分

部分项工程在总工期的约束下无缝搭接、穿插施工，确保总、分包单位各施工班组能够组

织连续、均衡作业和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型设备的反复进出场、

劳动力停工窝工严重现象的发生。

（2）出图、定样、分判及甲供材进场计划策划

5）计划编制内容

»在项目开工前，项目管理部需要相应编制《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》；在

《建设工程规划许可证》取得和售楼区开放后，《项目发展进度计划》需要根据实际进度情况

进行调整，则《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》也需要进行相应的调整。

»《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》的编制依据为《项目发展进度计划》和开发

技术部、合约造价部、项目管理部相应的详细进度节点计划，其主要内容如下：

a）设计出图及图纸交付计划

＞在《项目发展进度计划》中对方案、扩初、施工图设计等主要设计进度节点进行了规

定，但对各种设计图的细化出图节点没有明确，《项目出图、定样、分判及甲供材进场

计划表》将该项目各分期分区施工过程中所有需要的施工图和二次深化设计图的出图

时间进行一一列举，并通过计划交付时间与实际交付时间的对比，来督促开发技术部

对各项图纸的设计进度进行控制，以便更好地满足工程施工的需要。

b）材料、施工样板确认计划

＞在施工前需要设计师对所采用的各项材料设备进行样板确认，在施工过程中需要设计

师对各个施工样板进行确认，是贯彻“样板先行”制度、保证工程设计效果和施工质

量的重要原则。如果材料、施工样板的确认时间不及时，将造成现场''窝工"、工期延

误、返工等现象的发生，故在《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》中对所

有材料、施工样板的确认时间进行控制。

c）工程分判及承建商进场计划

＞在《项目发展进度计划》中对桩基、主体、精装修、室外工程等合约分判节点进行了

规定，但还需要对各分期分区中所有总、分包工程的细化分判节点和承包商具体进场

时间进行明确。《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》可为合约造价部编制《工

程招标月度计划》提供依据，以便使工程分判进度能更好地满足现场施工的要求。

d）甲供材分判及进场计划表

＞为了满足项目施工进度的要求，需要对各种甲供材料、设备的招标时间和进场时间进

行规定。《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》可为合约造价部编制《甲供材

料、设备等物资采购月度计划》提供依据，同时能更好地控制各项甲供材料、设备的

进场时间，以避免材料、设备供应不及时影响现场施工现象的发生。

6）计划编制原则

a）设计出图及图纸交付时间顺序要满足《项目发展进度计划》内各分期分区施工顺序的要求。

例如：XX项目三期地下室施工图需要提前到与二期主体施工图同时出图，XX项目室外总

图（包括室外管线、消防道路、挡土墙施工图）需要在主体施工图设计之前出图，以满足

现场施工顺序的要求。

b）设计出图及图纸交付计划要满足《项目发展进度计划》内各分期分区施工的进度要求。

C）设计出图及图纸交付计划由项目管理部负责编制，但编制过程中需要与设计师进行充分沟

通，要求既能满足现场施工进度的需要，又能综合考虑设计单位的资源投入、造价成本，

不能因为片面追求出图速度而忽视图纸质量。

d）材料、施工样板的内容要全面、详尽，避免由于材料、施工样板内容遗漏而影响现场设计

效果、工程质量和施工进度；材料样板的确认时间应尽量提前，争取在施工前将所有的材

料样板进行确认，为项目施工尽早施工创造条件；施工样板确认的时间安排也需要结合现

场各分部分项工程施工进度进行合理安排，避免由于施工样板确认不及时而造成现场返工、

工期延误现象的发生。

e）总、分包工程分判及承建商进场计划要满足《项目发展进度计划》内各分期分区施工的进

度要求。

f）各项总、分包工程的内容要全面、详尽，避免由于总、分包工程内容遗漏而影响现场施工

进度：同时工程分标范围不能存在“盲区”，以免存在施工内容的施工单位不明确而加大现

场工程协调管理的难度。

g）甲供材料、设备的分判和进场计划要满足现场施工进度的要求，避免出现由于甲供材料、

设备的供应不及时而造成现场窝工、待料现象。例如：电梯、扶梯等大型设备的供货周期

一般在2〜3个月，如果不能按照要求的时间提前订货，将造成电梯安装工期的延误。

h）甲供材料、设备的分判和进场计划由项目管理部负责编制，但编制过程中需要与合约造价

部进行充分沟通，既要能满足现场施工进度的需要，又要能综合考虑钢材、电缆等价格敏

感材料的市场价格涨跌因素，不能按照“一味求快”的思路进行甲供材料、设备的采购。

否则，一方面将造成材料设备采购成本的升高，另一方面甲供材料设备提前进场将造成资

金的积压、保管费用的提高。

7）计划实施管控措施

a）在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间

和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、

合约工作的各项进度节点得到有效控制。

b）在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定

期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行

情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。

（3）施工进度计划策划

8）施工进度计划编制内容

•在《项目发展进度计划》中，对项目分期分区的开工、主体封顶、达到预售条件、竣工验收

等主耍进度节点进行了明确。为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前，项

目管理部需要编制《项目施工总进度计划》，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化

分解和合理安排。随着《项目发展进度计划》的调整，《项目施工总进度计划》也需要定期进

行调整，以便能更好地指导现场施工进度。通过《项目施工总进度计划》的编制，项目管理

部可对总、分包单位的施工总进度计划、单位工程施工进度计划、各专项工程施工进度计划

进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。

9）施工进度计划编制原则

a）《项目施工总进度计划》中的各项进度节点要满足《项目发展进度计划》的进度要求，特

别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期

创造条件，力争按期达到预售条件。例如：在编制售楼区施工进度计划时，可考虑在第一

个标准层处设置外挑脚手架，以便室外管线工程、道路能够提前插入施工；泳池、水景、

廊桥等大型室外景观结构工程可与主体结构同时施工，以节省室外景观工程在关键线路上

的占用时间。

b）在编制《项目施工总进度计划》时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少

中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物、也形式、分期销售节点、合约标段划分等实际

情况进行确定。

c）在编制《项目施工总进度计划》时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证

施工进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。

d）在编制《项目施工总进度计划》时，还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部

分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证，否则将无法有效保证设计效果

和工程质量。

10）施工进度计划实施管控措施

a）工程进度奖金制度

>为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，公司可对项目总包工程、精装修工程、

景观工程设立的工程进度奖金制度。根据项目实际需要，总包工程进度奖可细化分解

为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度

节点奖，景观工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上

不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。

>工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节

点给付一次进度奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取

切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。

b）审核施工进度计划，完善进度保证措施在工程施工前，项目管理部应对总、分包施工单位

的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，审查

施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空

洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。为了保证施工进度，需要着重审查的内容包括:

有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风

等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提

前订货措施等。

3.3.4施工过程中的进度管控措施策划

（1）事前控制

1）公司设计、合约和报建进度的控制。公司实行项目经理责任制，项目经理要牵头落实设计、合

约和报建等各项进度计划的推进工作，即项目经理要起到“穿针引线”和“推土机”的作用。

项目经理应随时了解设计、合约和报建进度的进展情况，并对进度问题进行及时协调。特别是

预见到关键线路上的设计、合约和报建进度如有不能按时完成的迹象，则应及时采用请公司领

导出面协调、召开项目协调会、主动与有关部门沟通协调等方式来督促设计、合约和报建进度

的按期推进。

2）设立中间进度控制节点

对一个房地产项目而言，应将施工进度计划中各中间控制节点的计划时间和实施时间进行对照

来实现过程控制。过程控制可采用状态跟踪表、不履约通知以及日报、月报、现场指令、现场

巡视等工具和手段来形成书面记录。在各中间进度节点施工完成后，应及时组织节点验收，并

根据完成情况予以考核评价，不能如期完成的应实施处罚措施。

3）组织图纸会审，提高图纸质量

由于工程进度的压力很大，目前开发商对建筑工程项目的设计工期要求普遍偏紧，故施工图一

般都存在细化程度不够、错误遗漏较多等问题。如果在施工图纸会审中把关不严格，将会导致

设计问题推后到后续施工过程中大量暴露，从而将导致大量设计变更的出现，甚至造成返工、

停工的现象经常出现，以致延误工期、影响工程进度。因此，在施工前，项目（监理）部应高

度重视施工图纸的会审工作，督促工程管理人员和施工单位技术人员提前消化图纸，深刻理会

设计意图，对施工图中的错误遗漏等问题提前进行暴露，要求在施工前就予以设计修改和变更,

从而减少在施工过程中工期、造价的损失。

4）关键线路上的工程需重点考虑技术方案

成熟的技术方案是工程施工前必须完成的一项工作，对于特殊项目还需考虑后备方案，特别是

对关键线路上的工程更是需要重点考虑技术方案，以确保进度计划的如期推进。

5）样板先行制度

为保证工程效果，公司实行“样板先行”制度，任何材料和施工样板都需确认后方可进行大面

面积施工。在实际施工过程中，由于定样往往存在材料取样和样板确认来回反复多次的情况，

故在工程开工前就先确定材料、施工样板则可以节约大量时间。

6）提前规划好所有承建商的后勤保障措施

后勤保障是工人进场施工的前提条件，一个承建商在进场前常需要2〜3个星期进行后勤保障

施工，但如果前期没有规划好，将大大延长这个周期。

7）提前规划劳动力计划和材料进场计划

对于关键线路上的工程，应督促施工单位提前作好劳动力计划和材料进场计划的规划。在招标

阶段，施工单位往往对招标文件中的各项条件都一概答应，可合同签订后却常常对劳动力、材

料设备等资源的投入措施难以落实。因此，在招标文件中需对分阶段工期节点和高峰期劳动力

投入等作出明确要求，并明确处罚措施。另外，对于关键材料或供货期较长的材料设备，需要

在合同中要求施工单位提前备货。

8）完善施工手续，做好现场准备工作

在开工之前，项目管理部还要切实做好各项施工准备工作，为施工单位顺利进场施工创造有利

的条件，从而节省工期，避免人员窝工、设备闲置等现象发生。例如：提前办好临时土方开工

证、桩基提前开工证、建设工程施工许可证等施工手续，提前完成场地平整、施工用临水临电

提前开通、施工临时道路建设等现场准备工作。

（2）事中控制

1）制定实施性进度控制计划，定期进行检查项目管理部督促总、分包施工单位将总进度、单位工

程和专项工程等控制性施工进度计划细化、分解、落实成年、季、月、周等实施性施工进

度计划，以便于按年、月、周对现场施工进度进行分析对比和动态控制。

在每周固定时间，由项目（监理）部召集所有的总、分包施工单位召开施工进度监理协调例

会。在周监理例会前，由施工单位填写《进度计划与完成情况对比表》；在会中，对施工单

位的进度执行情况进行复核和评价，对施工单位提出的进度问题提出解决办法，要求对进度

偏差情况提出补救措施；在会后，责任落实到具体人，对进度补救措施进行跟踪落实。

2）建立定期的进度巡查制度

在售楼区抢工期间，工期进度非常紧张。为了切实控制施工进度，可以采取每天现场巡查的

方式来了解各总、分包单位的现场进度实际情况，通过实际进度与计划进度的对比，来发现

现场施工进度控制方面存在的问题，例如：劳动力投入不够、材料供应不及时、各单位交叉

施工的工作面移交不及时等等•针对诸如此类的进度问题，当场提出解决办法，采取赶工措

施，“短、平、快”地及时纠正进度偏差，使实际进度尽量沿着计划的轨道推行。

3）监控事前和事中施工单位安排措施

施工单位在实际操作时由于受自身利益考虑和本身素质的影响往往会出现进度滞后现象，故

在项目开工前需提前规划好各个控制环节和控制措施，如出现进度滞后应及时约谈纠正。

4）对施工单位采取多方式、多层次协调措施确保工程进度

对于将出现进度偏差的施工单位，应积极主动地采取多方式、多层次协调措施来确保工程进

度。一般由项目管理部先进行协调，如果协调未果则需上升到公司层面来进行协调，施工单

位被协调对象也采取逐级向上协调、施压的方式，直至到施工单位采取了满足公司进度要求

的措施为止。

（3）事后控制

1）现场进度奖惩平衡制度

将施工进度与每月进度款挂钩.主管监理工程师在月度进度款申请单上将施工单位现场进度

情况实际进行分析，如未按照月进度计划或合同工期要求完成，则延缓进度款支付时间或扣

减未完工程量款项，以督促施工单位加强施工进度管理。

为了调动施工单位的进度管理积极性，除了公司层面制定的合同约定工程进度奖金外，还可

以在施工现场采取小额的进度奖惩平衡措施。例如：如某施工单位前期施工进度较慢则进行

罚款，如其后期采取了有效的赶工措施则进行奖励，奖罚金额基本平衡；如某施工单位施工

进度不能满足进度要求则进行罚款，如另一施工单位施工进度控制较好则进行奖励，奖罚金

额也做到基本平衡。另外，在售楼抢工期间，可以采取向施工单位收取进度罚款、向施工班

组工人直接发放现金奖励的方式，以充分调动现场施工班组人员的工作积极性。

2）进度计划调整、采取工期补救措施

由于雨季施工、劳动力和材料短缺、政府主管部门政策变化等原因仍有可能造成了进度计划

的延误，需要对后续进度计划进行调整，并采取工期补救措施，弥补前期进度延误工期。例

如：当关键线路上的某项工程的施工时间比计划增加时，可调整后续施工进度计划，缩短部

分非关键线路上的工期，将非关键线路上的机械、人员等资源调整、补充到关键线路的某项

工程上，从而缩短关键线路工作任务的时间。又如：为了满足关键线路上后续工程按计划完

成的要求，还可督促施工单位采取夜间加班、延长工作时间、重新增加新的机械和人员等措

施来缩短后续关键工作任务的工期。

3.4工程质量管理策划

3.4.1工程质量策划概念

（1）工程质量概念

对于房地产发展商而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品

施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的

用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标

准更严格，且目前尚未形成统一的验收标准。主要包括以下四部分内容：

1）施工质量

可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶

等）

2）产品效果质量

主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如门窗分格设计中不等宽门扇、露台反坎、

室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例如开关面板位置布置不合理、

灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例如节点及细部构造的处理、涉及到外立面

分色、水电空调管线布置、生活阳台开关插座布置等）

3）不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗

开启面积）

4）设计出图质量（例如图纸设计矛盾等）

（2）工程质量策划概念

工程质量策划是站在发展商的角度，根据项目的不同情况，针对项目不同发展时期的特点，

分析研究工程质量管理的方式、方法或控制措施。

工程质量管理策划特点是：质量策划出发点必须立足于发展商；不同项目的情况不同，质量

策划的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽相同。

3.4.2工程质量策划的作用

•减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；

•减少因设计缺陷造成工程质量；

•减少设计不符合规范影响验收；

•减少设计与销售不符引起住户投诉；

•减少设计与报建不符影响规划或消防验收；

•加强细部构造处理，提升项目精品形象；

•减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；

•将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。

3.4.3工程质量策划的意义

•为工程质量始终处于可控状态、质量目标得以顺利实现提供强有力的技术保障。

•提升项目质量水准，对项目销售及公司品牌做出贡献。

•前瞻性解决质量及技术问题，为项目发展进度及验收入伙顺利实现提供有力支持；

•前瞻性解决质量及技术问题，避免返工造成的损失，节约了工程成本。

3.4.4工程质量策划内容

（4）设计优化及完善

设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。公司一般通过内部会审的形式开展这一工

作。内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的

问题。而外部会审则以施工单位、监理单位提问为主，主要是解决涉及施工方面的设计问题。

1）对设计图纸进行功能性复核。

a）建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点

复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较）

•入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼

或电磁有无设置，位置是否合理等；铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开

启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，

厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等；

•水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理,

阳台给水、排水有无考虑并是否合理等；

•其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。

b）楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，

屋面是否考虑有检修孔或检修通道等；

大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。

2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。

a）通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护

高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆

净距及防攀爬）是否满足规范要求等；

b）自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，高层住宅中相临住户窗距离是否满足消防规范，不

满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有

无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风

的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长

而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净

高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结

构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。

C）厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求,室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而

不满足规范要求等。

3）以往项目成功做法或经验教训的借鉴。

总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设

计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。

4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。

a）根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位

置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系

空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。

b）这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块

体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。

c）室外水电与景观设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理则可能

影响效果，甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项

设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。