某食品公司地块项目前期研究策划建议书

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页目录投资环境篇…………………2区域概述城市总体规划市政工程建设及拆迁改造房产大市篇…………………12一、2004年溧阳市房地产发展现状二、2005年下半年溧阳房地产市场展望竞争市场篇…………………17项目分析篇…………………29开发建议篇…………………35一、建筑风格二、总体规划三、物业配比四、客源定位五、价格定位投资环境篇一、区域概述1、区域地理：溧阳位于苏浙皖三省交界处，长江三角洲西部，江苏省南部，常州市西南角，属大上海经济区范围，是著名的“丝府茶乡”。距上海、杭州仅有200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。2、行政区划：溧阳古称平陵,秦建县制,至今已有2200多年历史。1990年8月,经国务院批准,撤县设市,是常州市重要组成部分。溧阳现辖制18个镇、2个省级开发区,总面积1535.87平方公里。处于北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇之间。溧阳市是常州境内唯一山水兼得的城市，自然环境优美，尤其是南部区域，群山环绕，并有著名的AAAA级国家旅游区——天目湖旅游度假区。3、悠久历史：全市总人口79万余人，其中非农业人口约35万人，占总人口的44%,市区人口18万左右。溧阳历史悠久，人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500万年，是包括人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。溧阳是革命老区,陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在这里开辟创建了以茅山为中心的苏南抗日根据地，新四军江南指挥部就设在溧阳的水西村。4、经济概况：a、综合实力●溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2003年获得了较大发展，2003年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。●2004年全市统计实现工业销售收入258.02亿元,实现利税22.57亿,实现利润9.55亿,其中年销售超过500万以上企业实现产品销售收入187.27亿元,利税17.15亿元,利润8.21亿元.●1978年以来，溧阳市国内生产总值以年均17.5%的高速度增长。2003年溧阳市国民生产总值较上年增长18.6%，略高于全国水平；国民生产总值增长远高于全市职工和农民收入水平，社会财富增长明显。社会财富强有力的增长必然带动新一轮的城市建设高速发展，进而促进房地产业的进一步繁荣。2003年全市居民储蓄存款较上年增长18.8亿元，银行存款余额增加19.5亿元，经济发展基本良性。从过去走过的道路来看，溧阳市经济发展成绩显著，人民群众生活水平得到较大提高，人均收入、消费以及储蓄等指标显著增长。溧阳市经济综合实力的壮大，为该市进一步发展打下了良好的经济基础。从后期走势来看，预计溧阳市经济增长幅度仍将保持两位数以上的经济发展速度，这种持续快速的经济增长水平，为该市房地产业的发展奠定了较强的投资信心以及稳定的利润保障。相关项目2003年数值与2002年比较全市人口78.7万人同比增长0.31%国民生产总值121.1亿元同比增长18.6%人均GDP15415元同比增长18.5%职工平均工资17365元同比增长5.5%农民人均纯收入4722.96元同比增长7.9%银行存款余额85.2亿元同比增长22.9%人均储蓄存款10831元同比增长22.0%b、产业结构从近年来溧阳市产业结构布局变化走势来看，该市三次产业结构相继实现了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的两次历史性突破。2003年溧阳市经济结构更趋合理，三次产业比重由2002年的13.0：52.3：34.7调整为11.6：55.3：33.1。目前溧阳市第二产业结构所占比例过半，其中主要是地方工业、机械加工、建筑业等；第三产业占据国民生产总值的三分之一以上，其中内外贸易十分活跃、旅游业对经济发展的推动作用更显突出；溧阳有山有水，是有名的丝茶之乡，其第一产业的发展贡献率也相对较高，达到11.6%。从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。c、经济形态第三产业发展速度加快。2003年完成第三产业总值401000万元，其中以批发和零售贸易业、参饮业、社会服务业发展较快。分别完成总值为115000万元、25000万元和35900万元，同比都有较大幅度提高。近年来，溧阳市的开放型经济取得了长足的进步，招商引资取得了新突破。全市进出口总额突破1亿美元大关，达10254万美元，其中出口额8153万美元，进出口总额2101万美元，在出口额中，一般贸易出口6821万美元，加工贸易出口1332万美元。溧阳市2003年新批外商投资企业58家，新增28家；其中500万美元以上相关项目18个，合同合约利用外资2.8亿元，实际利用外资9998万美元，年末全市已投产开业的"三资"企业25家；其中销售超5000万元的"三资"企业4家，利税在1000万元以上"三资"企业1家。正昌集团、上上集团、华朋集团、力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。同时全市外向型经济也得到了较大发展。d、经济实力对比相关项目溧阳市2003年数值宜兴市2003年数值江苏省第一名数值全市人口78.7万人107万人国民生产总值121.1亿元224.01亿元江阴市410.03亿元人均GDP15415元20905元昆山市52078元农民人均纯收入4722.96元5040元江阴市6266元财政收入8.8亿元21.01亿元江阴市45.09亿元人均储蓄存款10831元12787元常熟市22608元在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。e、旅游产业状况2003年溧阳市积极实施大旅游战略，增强旅游支柱产业竞争力，全市旅游业加快发展，全年接待国内外游客206.4万人次，比2001年增长40.7%，其中接待海外旅游者2910人次，增长88.5%；接待国内旅游者206.12万人次，增长40.6%。2003年全市旅游总收入18.61亿元，全社会实现旅游增加值8.93亿元，增长48.9%。随着天目湖旅游度假区的整体开发规划实施，预计天目湖旅游区的知名度将进一步扩大，吸引前来观光旅游度假的游客数量将大幅度增加，区域发展前景良好。天目湖旅游度假区全年共接待游客达161.1万人次，比上年增长6.7%。f、关于开发区建设江苏省溧阳经济开发区于1992年始建，是江苏省首批16个省级经济开发区之一，原规划面积为5.02平方公里，2000年原杨庄乡划归开发区，加上新增宁杭高速公路以南开发建设区，区域面积增至41.6平方公里。溧阳经济开发区经过十年的开发建设，截至目前，开发区内共有各类企业183家，总投资16.8亿元。其中外商投资相关项目46个，外商独资相关项目31家，合同合约利用外资1.3亿美元，实际利用外资7309万美元。溧阳经济开发区的南拓配合了城市整体发展规划布局，为该市带状城市发展和产业布局指明了方向，预计后期开发区的开发建设将主要集中在宁杭高速公路以南区域，这也为本区域的整体开发和发展奠定了坚实的基础。g、济发展目标2007年市区人均生产总值2.4万元，全面实现小康；2020年人均地区生产总值达到13万元，基本实现现代化。经济发展目标相关项目现状（2002）20072020市域市区市域市区市域市区地区生产总值（亿元）102.1248.87200105708436人均地区生产总值（万元）1.32.442.644.29.713.0三大产业构成13.11：52.29：34.64.7：53.7：41.68：55：374：53：434：54：422：48：50经济增长速度（%）12.17.514.4161112城市总体规划1、城市性质苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游城市。城市结构规划城市结构形态为星状布局结构，城市主要交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展，由西北、东南两片楔形绿地系统，城郊风景区以及规划主干道分隔成五个片区：中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区，在城市北、南、西部布置三个工业区；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。发展战略及目标提高城市规划、建设、管理管控水平。继续深化城市总体规划、镇（区）和中心村规划、各项专业规划和控制性详规的编制完善工作。完成建设路西延伸、钱家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造和清溪路沿线景观带、燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区以及码头街滨河绿地工程。继续加大城市拆迁力度，实施老住宅小区三期综合整治，完成新垃圾填埋场、清溪水厂5万吨级扩能建设，实施宜兴至溧阳天然气管道铺设工程。加快构建城市绿色生态系统，争创江苏省园林城市。加大城管执法力度，积极开展专项执法监察。进一步完善城市管理管控体制，加强住宅小区物业管理管控，提高综合服务功能。加强国土资源管理管控，依法保护耕地，大力推进集约化用地，努力做好土地复垦整理工作，确保耕地动态平衡和占补平衡。严格规范土地出让“招、拍、挂”制度，最大限度利用土地资源筹措建设资金。城市主要分区老城区：凤凰路与建设路之间，是溧阳老城区所在地，作为溧阳城区发展的核心城区，城市功能较为齐全，设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。现状公共设施主要沿东、西大街与平陵中路两侧布置。由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。该区现状建设用地8.51平方公里。南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。市经济开发区：凤凰路以北，是溧阳市城区新一轮工业发展的主要集聚区域，该区发展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园和芜太运河以北2.8平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区发展空间，该区现状建设用地2.45平方公里。中心片区：位于北环河、湾溪河、宁杭公路、东环路所组成的内环圈以内，是溧阳城市发展的核心区域，规划为全市的政治、文化、商贸中心和生活居住区。昆仑片区：位于北环河以北区域，以工业用地为主。燕山片区：位于宁杭公路片区南侧、宁杭铁路以北区域，是以交通集散、物流、文化教育为主的多功能综合片区。城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。5、城市近期建设规划●指导思想：拓展城市框架，构筑山水城市格局。完善城市基础建设设施，增强城市功能，提升城市品位。衔接近期规划，科学合理规定土地供应量，明确近期建设相关项目，增强规划的可操作性。●发展的目标和重点：初步形成中等城市格局，城市建设用地向南、西拓展，生活性用地重点完善、建设中心片区、燕山南区。用地布局：主城片区南部——新发展居住用地以南环路、南大街、宁杭公路、燕山路为界，新增居住用地约124.59公顷。三、市政工程建设及拆迁改造2004年城市基础建设2004年溧阳完成城镇体系规划和城市总体规划修编，建立城市规划设计公开招投标机制。城区新增和改造绿化面积18.2万平方米。市政工程建设投入资金8000多万元。完成房地产开发面积22.2万平方米。实施7个老住宅小区总面积47万平方米的综合改造，完成谢婆园地块等25万平方米的拆迁任务。以市政道路、景观带建设和老小区改造为重点，拉开城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民广场二期、昆仑南路绿化岛改造以及平陵西路两侧景观带、南环路东延伸段建设等工程，实施了东门新村等8个总面积达32万平方米的老住宅区综合整治，城区新增道路面积28万平方米，新增绿地47.2公顷，拆迁房屋18万平方米。溧阳市建设目标到2007年，城市面貌得到较大的改善，投资环境不断改善，旅游业和物流业获得迅速的发展，逐步成为苏浙皖三省交界处重要的休闲度假旅游目的地和物资集散地。到2020年，城区社会经济发展水平达到中等发达国家水平，基本形成经济繁荣、文化发达的中等城市，成为苏浙皖三省交界处的商贸中心城市，具有山水特色的旅游城市。城市建设目标现状（2002）近期（2007）远期（2020）人均住房使用面积（㎡/人）202530人均道路面积（㎡/人）10.3415.8714.21人均公共绿地（㎡/人）2.096.3312.03人均年生活用电量（度）328845606000城市燃气普及率（%）8095100人均综合生活用水量（升/日）180230280城市供水普及率（%）100100100城市排水服务面积普及率（%）>60>80100污水集中处理率（%）>50>60>80溧阳市域城镇建设用地需求与配置 指标城镇名称现状（2002年）规划末期（2020年）城镇人口（万）总面积（ha）人均用地（㎡/人）城镇人口（万）城镇建设用地（ha）人均建设用地（㎡/人）总面积）（ha）城区15.841479145.5748.553119150综上所述，溧阳市总体经济运行情况良好，在市政府大力发展经济的政策导向支持下，经济将会向更为健康的方向发展。按照市政府拟定的“十五”相关计划发展目标，在经济景气的大背景下，市民的收入增长预期乐观。相对于目前城市价格水平，居民的购买力已达到一定水准，已经有条件形成对住宅等高额商品的有效需求，而需求能否与供应相平衡以促进市场的发展，将取决于有无合理的市场供应和市场秩序。鉴于此，下面我们将就溧阳市目前房地产市场进行分析。房产大市篇2004年，溧阳房地产市场在“过热”与“泡沫的争议中，度过了持续高温、快速发展的一年，虽然信贷的紧缩、加息对房地产市场的发展带来了一定的影响，但全市房地产开发投资依然保持了快速增长，特别是商品房建设规模进一步扩大，市场供需总量和供求结构基本保持平衡，住房空置面积持续减少，市场销售价格稳中略升，经济适用房建设速度有所加快，表明房地产市场正沿着快速、有序的轨道健康运行。一、2004年溧阳市房地产发展现状：2004年溧阳市房地产开发企业房屋施工与竣工建筑面积城市施工面积（万平方米）本年新开工（万平方米）竣工面积（万平方米）溧阳58.545142004年溧阳市房地产开发企业房屋销售与空置建筑面积城市实际销售（万平方米）住宅销售（万平方米）空置（万平方米）溧阳37333.25●2004年度溧阳房地产开发完成实际投资额为10.5，商品房施工建筑面积为58.5万平方米，其中住宅为49.5万平方米；新开工建筑面积为万平方米；竣工房屋建筑面积为14万平方米，销售面积为37万平方米，其中住宅为33万平方米，空置面积为3.25万平方米。目前，市区普通住宅房价格平均为2800元平方米，最高价已经达到3200元/平方米，别墅一般为5000——7000元/平方米，营业房价格为8000——12000元/平方米。●从溧阳市近三年的商品房施工情况来看，并没有象大部分地区一样出现面积逐年递增现象，2003年商品房施工面积较2000年商品房施工面积下降了约10万平方米，与此同时2003年的房地产市场在国内出现了持续高速的成长，在溧阳一方面是强大的需求能力，一方面是相对不足的供应量，这在一定程度更加刺激了溧阳房家的攀升。2004年施工面积成倍的放量有利于缓和市场供需严重失调现象，有利于房地产平稳长期的发展。2004施工面积比2003增加136%，而实际竣工的面积和2003年差不多，这预示着将来集中竣工的可能很大，对地产市场有潜在的冲击。从图分析2004的销售量小于2003年，主要是以下两个原因造成的，一方面是由于2004年房价高于2003年，一部分消费者采取的观望的态度；另一方面市场上在售楼盘少，整体供应量有限，消费者选择余地小。与2002年相比还算不错。在市场持续增长的情况了，空置率一般呈下降趋势，然而溧阳2000-2004年空置率连年上升，虽然空置面积还没有达到对市场构成危害的程度，但却在一定程度上提醒我们房地产市场可能存在的风险，尽快进入相关项目的销售，缩短相关项目开发周期是相关项目开发的重中之重二、2005年下半年溧阳房地产市场展望2005年下半年溧阳房地产市场将会延续良好的发展势头，保持平稳、活跃的运行状态，同时随着政府调控力度逐步加大，市场日趋成熟和购房者日趋理性，局部的结构性调整将在所难免，排队买房现象将逐步减少，虚拟需求将逐步被删除。1、 宏观政策调控将进一步加强随着18号文件、新八条、，规范拆迁，增加经济适用房，加息等一系列令人眼花缭乱措施的深入贯彻执行，针对如何使房地产业更加持续健康发展，有效发挥地方经济发展支柱产业的重要作用，政府将会继续出台一系列相关政策，从土地供应到商品房开发等各方面进一步规范房地产业稳步、持续、健康发展，甚至会将房地产业的发展纳入到城市发展规划、城市功能布局、城市基础设施建设等工作意见中去，使房地产业更好的为地方城市建设服务。由于目前房地产业已经发展成为国家和地方经济发展的重要支柱，但是为了使该产业更加规范、健康的发展，从国家到地方政府，将进一步加强宏观调控力度，以解决在房地产开发过程中所涉及的相关产业问题及相关社会问题，特别是针对土地出让价格问题、限价出让土地问题、土地出让区域问题、开发信贷问题、房产交易问题、现房销售或成品房销售问题、房价问题和拆迁问题等，将是宏观调控的主要合适的内容。预计2005年下半年国家将继续坚定贯彻已颁布的政策，同时可能会出台新的相关政策，保持房地产市场规范、健康的发展。投资激增，销售放缓，后市保持谨慎乐观2004年溧阳房地产投资额达到10.5亿元，较2002年增长3倍有余，相比之下销售额远低于投资额，未来的几年内必将有大量商品房涌入市场，对溧阳房地产市场的消化能力是个不小的考验。考虑到国家可能会继续出台相关政策稳定房地产市场的发展，我们仍对后市保持谨慎乐观。3、 老城区改造力度加大。2002-2004年新建房屋所需要土地主要靠征用农业用地提供，但是随着国家土地政策的严格推行以及旧城区的老化严重影响城市形象，旧城改造力度将有所加大，市区拆迁量也将近一步扩大。根据2005年溧阳土地的招商相关计划我们可以发现老城区改造地块占总量的60%。老城区的改造将扩大市场的钢性需求，促进市场的发展。4、 商品房放量推案2005年下半年，预计全市住宅商品房推案总量将达到25万平方米，相对于溧阳目前商品房的消化速度仍稍显大，部分楼盘会出现销售速度明显减缓的现象，个案之间竞争进一步加强。5、洗牌悄悄进行2005年下半年，为规避风险，银行货币信贷政策，特别是针对商品房个人按揭贷款、开发企业购买土地贷款、商品房工程建设贷款等方面的政策将依然紧缩。和金融门槛一样产品门槛也在提高，随着竞争的加剧，商品房正告别简单建筑时代进入产品时代。一些开发企业，最终会因为拿不到土地或者开发不出好的产品，被迫默默退出市场，相反那些实力雄厚、信誉度好的开发企业则会在这次洗牌过程中变的更加强大。竞争市场篇在本竞争分析中，我们剔除掉商业相关项目和办公楼相关项目以及天目湖版块，仅以目前市场在售或即将发售的市区及郊区住宅相关项目为主进行分析。目前溧阳市在售住宅相关项目有天目国际村、天目星城、龙泉山庄、嘉丰·新城（一期）、景鸿花园、水韵华庭、桃源里、南大街广场、金谷五金机电城住宅部分等，即将销售的相关项目有嘉丰·新城（二期）、龙泉山庄（普通住宅部分）。在这些楼盘相关项目中，属于高端住宅市场对本案形成直接产品竞争的（平均单价在3000元/平方米以上的有嘉丰·新城（一期小高层）、南大街广场、龙泉山庄叠加别墅以及即将开盘的嘉丰·新城（二期）等相关项目；另外在本案周边将会对本相关项目产生一定竞争力或是借鉴意义的楼盘有南大街广场，下面将对这些楼盘进行各方面的竞争分析。竞争楼盘分布图一、总体分析溧阳市住宅市场市调总表楼盘名开发商占地面积总建规模产品形态总户数规划面积主力房型主力面积销售价格工程进度联系电话天目国际村江苏金燕房地产开发有限公司347000㎡110000㎡别墅400170—400独栋310—3304000-5000一期交付7260763天目星城溧阳联盛房地产开发有限公司150000㎡酒店、公寓、商业未公开待定未公开待定未公开待定未公开待定未公开待定场地平整7278999龙泉山庄溧阳龙宇房地产开发公寓、别墅467180—400三房300—4003080（叠加）2005/127279888嘉丰·新城溧阳市嘉丰房地产有限公司342500380600多层、高层公寓2300（一期722）87—190三房120-138高层3080多层29502005/97278888景鸿花园溧阳申大置业有限公司126400120390公寓、双拼别墅别墅：38公寓：1100别墅：190—210公寓：85-135三房114—131别墅：3850公寓：2580准现房7296881水韵华庭常州广安房地产有限公司4100040700公寓、联排别墅266(联排20)115—150三房120—140公寓：2650别墅：4000结构封顶2005/117100999桃源里溧阳昆仑房地产开发有限公司2000020000公寓16878—160二房、三房95—123均价：26802005底7301845南大街广场武进兰新房地产开发有限公司4000060000公寓26090—160三房99—135均价：34002005底7288188合计1086900961690499978—400三房99—1402580-30801、开发企业：从竞争市场的开发商来看，溧阳本地的开发商与外地开发商平分秋色，溧阳本地开发商如：江苏金燕房地产开发有限公司、溧阳昆仑房地产开发有限公司在溧阳已经拥有了数年以上的经营，在当地的企业知名度较高，口碑和信誉都比较不错，能够吸引一部分购房消费者。外地开发商中主要以常武地区的为主如：常州广安房地产有限公司、常州金谷房地产开发有限公司、武进兰新房地产开发有限公司，这类公司因在经济相对发达地区有成功开发经验，在市场上较为活跃。这说明也有外地开发商看好溧阳房地产市场，并前来投资。随着溧阳市国有土地出让转让招投标政策的实施，相信会有更多的知名企业和外地发展商前来，这将在一定程度上提升溧阳市房地产市场的发展水平，使市场竞争合理化、规范化，但另一方面，众多实力开发商的介入却也激化了市场竞争。2、社区规划在社区规划上，溧阳市仍以多层为主，小高层作为一种发展趋势，正慢慢被市场接受，除此之外，在开发区和市区近郊也会有一部分低密度别墅相关项目且别墅产品呈放量走势，后市供应量偏高。预计后期高端市场将主要集中在别墅和小高层住宅。在社区规模上，市场规模不等，既有占地34.7公顷的天目国际村和占地34.25公顷的嘉丰·新城，也有占地仅4万平方米的南大街广场和水韵华庭。由于地段不同，取得土地时间各异，故在规划容积率上，也有一定的区别，容积率最低的为天目国际村，500多亩土地上，仅规划建造11万平方米住宅，容积率仅为0.3，这种规划提高了土地利用成本，但也提升了产品品质，因而该小区别墅售价高达5000元/平方米以上，开创了溧阳住宅销售价格在溧阳市住宅中也是最高。这说明，溧阳市场上，产品价格与地理位置及产品品质息息相关，相互影响极大。3、产品形态溧阳高端住宅市场上，以别墅占据绝大多数，除了以有两个真正意义上的别墅物业相关项目外市区其他住宅相关项目几乎都规划有少量别墅，别墅占市场供应量比例如此高，这是溧阳住宅市场的一个显著特征。市场上的高档公寓没有明显的卖点特征，仅仅是以其户型面积来区分与别的住宅产品，说明目前溧阳市场的高档公寓市场并不成熟，产品没有特点，这恰恰是我们相关项目的机会点。小高层、高层住宅相对较少，仅有嘉丰·新城一期有为数不多三栋高层，但从住宅的发展趋势上看，小高层、高层具有较为先进的建筑形态及其抗震性、视野开阔等多层不可比拟的优点，将是今后溧阳是高档房地产物业发展的主要方向。4、产品设计在产品设计上，房型差异较不大，没有什么突出的特点。但无论是多层住宅还是小高层、高层住宅，无一例外的都是以三房为主力房型，说明溧阳市场上大多数购房者对房型方面的要求仍然以实用性和自用型为主，追求舒适、宽阔。一方面资金方面力有不逮，另一方面消费引导也较少。以主力三房来看，三房二厅二卫房型较三房二厅一卫数量更多，说明二卫的设计更适合现代都市家庭的生活方式和习惯。高端市场主力三房面积比较表（单位：平方米）

从上图可以看出，溧阳市高端住宅市场主力三房面积差别不大，虽然有高达200平方米以上的豪华三房，但也有100平方米以下的经济型三房，但这两种都是一种特别现象，在市场上仅占有机少量的比例。通过上图我们可以得出结论，市场上的主力三房面积峰值在115-135平方米之间，这种房型设计客厅面宽一般在4米以上，各个卧室面宽一般在3.6米左右，居住较为舒适、宽敞。5、销售价格溧阳市高档公寓竞争市场平均销售价格在3000-3400元/平方米之间（别墅暂不计算在内），其中均价最高者为南大街广场，其次为嘉丰·新城高层和龙泉山庄叠加，一般价格在3000元/平方米以上；另外，水韵华庭、桃源里、景鸿花园等普通多层住宅的销售均价也达到了2480-2850元/平方米之间。从以上价格分布中可以看出，市场平均单价呈现了两个峰值区间，其一是相对看好的南部区域和市中心住宅，均价一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均价一般在2500—2600元/平方米左右。综合这两类住宅，从我们对嘉丰·新城相关项目的调研可以看出其小高层定价高出多层住宅幅度不到5%，尽管两种类型物业的定价落差不大，但这并没有增强客户对小高层住宅的购买兴趣，小高层去化相对较慢，因此可以看出小高层住宅在溧阳市场的接受度仍有待改善。从目前的市场表现来看，小高层住宅销售一般是在开盘之初能够吸引一部分积累客户，但受景观因素影响，客户大多看好较高楼层，后期1-7层在景观、得房率及使用成本与多层相比并不具优势，因此销售不尽如人意。溧阳住宅市场主力总价分布区间（单位：万元）

住宅主力总价受主力面积和销售单价的影响，从上图可以看出，主力总价区间在46万元以上的相关项目只有一个龙泉山庄叠加别墅，其产品与其他普通住宅相关项目有区别可比性不强，但如我相关项目规划花园洋房时在价格上可作参考，且从上表中可以看出目前市场上主力总价在46万—65万的产品空缺，而花园洋房介于别墅与公寓之间的产品刚好可填补此空白，因此对于本相关项目来讲这将是绝好机会。主力总价在35—46万元之间的有水韵华庭、嘉丰新城高层、南大街广场，这三个相关项目对目前的溧阳市高端住宅市场较有代表性，是高端住宅供应的主力军，这几个相关项目的成败与否直接关系溧阳市高端市场的兴衰。除此之外，处于主力总价处于三十五万元以下的相关项目有景鸿花园、嘉丰新城多层、桃源里等，这类相关项目都为多层住宅小区，其相对较低的购房总价将会对中高收入购房者产生较大的吸引力，从高端市场中分的一杯羹。6、工程进度从工程进度上看，除了景鸿花园属于准现房外，其他相关项目大都处为施工阶段（南大街广场、嘉丰·新城、龙泉山庄等）或刚刚开工（天目星城），已经结构封顶的有（水韵华庭），但大部分为多层建筑，施工进度快。所以预计今年第四季度将是一个交房高峰。除了目前市场上在售的楼盘外，西区临近台港路南、清泓路东占地60010平方米，总建63000平方米的西片区4号地块预计年内即将动工，该相关项目预计将在明年上市销售。另外位于护城河南、东大街北占地32960平方米，总建43480平方米的缫丝厂地块于今年4月26日拍卖成交，但由于该地块属毛地出让，受拆迁影响预计施工、销售时间靠后。据市场调研嘉丰新城（二期）将于今年6月份推出，其产品中包括3栋小高层物业，预计将于明年底后年初交付使用。7、销售状况溧阳市高端竞争市场销售周期与销售率比较图上图左纵坐标轴指明销售时间，右纵坐标轴表示销售率。结合以上分析和上面的比较图，我们可以看到，溧阳市的住宅供应量几乎都为期房，仅景鸿花园相关项目目前为准现房销售，虽然现房给购房者的可信度较高，但从上表看其对期房的销售率并无影响；水韵华庭作为期房其销售率也达到80%以上。小高层、高层与多层住宅相比，其销售率比多层房稍微有些差别，多层住宅的销售率普遍要高于高层住宅销售率。这一方面主要是由于溧阳消费者对多层住宅较为青睐，小高层住宅在溧阳市场的接受度仍有待改善。另据市场调研溧阳高层住宅相关项目7层以下去化阻力大，以嘉丰新城为例其小高层7楼以上住宅几乎售罄，但7楼以下90%滞销。因此我相关项目高层7层以下部分去化问题应深思。高总价住宅的销售也基本达到了总量体的2/3左右，这说明区域内购房者以收入较高合资企业、私营企业和个体营业者为主。中高档住宅仍有一定的市场。销售中，发展商一般协助办理银行按揭手续，多数楼盘首付款为三成其余七成银行按揭。另针对我相关项目规划有花园洋房的初步设想，也对联排别墅产品的销售情况加以阐述：目前溧阳市场上联排别墅销售情况不太理想，简单的从现在龙泉山庄把已经规划的联排别墅调整为目前的多层公寓就可看出。据分析有二个主要原因；一方面是市场上几乎各相关项目中都规划有联排或双拼别墅，产品同质化严重、竞争激烈。另一方面是溧阳属于三、四线城市，市场容量小，市区区域面积较小且天目湖旅游渡假区离市中心仅20分钟车程。与该区域规划的别墅产品相比竞争力明显不足。8、客源状况目前溧阳市收入较高人员一般为效益较好的企事业单位，公务员、医生、律师以及数量较多的合资企业中高层领导和私营业主和个体营业者。溧阳市高端住宅市场销售中，主要面向的客源为市区和开发区内的收入较高的合资企业、私营业主以及个体营业者，工薪阶层相对较少，也有少量集一家三代收入置业者，另有一部分效益较好的企事业单位包括政府机关公务员。9、市调楼盘配套设施汇总表表一、会所配套分类相关项目南大街广场龙泉山庄嘉丰新城水韵华庭景鸿花园桃源里天目国际村中高级生活配套游泳池无会所无无无有会所有会所有网球场无有商务中心有有桑拿有有表二、社区配套分类相关项目南大街广场龙泉山庄嘉丰新城（一期）水韵华庭景鸿花园桃源里天目国际村智能化管理门禁“一卡通”有有分户对讲有有有有有有有小区报警装置有有有有有有有宽带入网有有有有有有有周届红外防护有有有有有有有园艺喷泉及水景有有有有中心休闲广场有有有有有有有集中绿地有有有有有有有教育幼儿园有有有有有小学表三、物业管理管控收费标准分类相关项目南大街广场龙泉山庄嘉丰新城水韵华庭景鸿花园桃源里天目国际村收费标准（元/平方米.月）待定1.00待定待定0.250.202.00溧阳市住宅产品市场上，小区内配备有会所的相关项目较少，约占1/2左右；而且在配备有会所的几个相关项目中，就天目国际村和龙泉山庄的会所中设置有健身房、桑拿室、网球场、游泳池等配套设施，其余设有会所的住宅相关项目大多都主要将其作为物业管理管控用房使用，而会所内这些生活配套设施配置基本上没有。说明目前溧阳市大多数住宅相关项目中还没有考虑到小区居民的娱乐休闲生活。在智能化硬件设施的配置上，智能化小区报警装置、周界红外防护成为每个楼盘必备之设施，相对来说，配置门禁“一卡通”的楼盘较少，仅天目国际村和龙泉山庄二个别墅相关项目里设置有此配套。在园艺规划上，几乎所有的楼盘均有集中式绿化和中心休闲式广场，而喷泉及水景的配置率相对较低，多集中在一些楼盘设计理念较为先进的外来开发商相关项目（南大街广场、水韵华庭）和别墅型相关项目内（天目国际村、龙泉山庄）。在教育机构的配置上，小区内部独立设置教育设施的楼盘占70%，但都仅设立了幼儿园教育配套设施，而小学等教育配套设施都无设立全依靠相关项目附近区域的社会公共设施。在物业管理管控上尚未得到重视仅局限于保安与保洁，收费也较为低廉，多层仅定在0.20—0.25元/平方米·月。项目分析篇地块区位关系——地块位于溧阳市老城区中心地段，护城河南侧，西临南大街，南靠大营巷，离溧阳市传统商业中心咫尺之遥。宏观区位特征：地块处于溧阳市旧城改造核心区域。离溧阳市传统商业中心咫尺之遥。地块自然环境优越，地块紧临护城河并与高静园、五亭园公园隔河相望，景观条件得天独厚。地块处于溧阳市重要的城市主干线—南大街，目前南大街是溧阳市商业、金融核心处。地块周边环境——南侧——大营巷及大营巷居民生活小区。（新旧参半）西侧——城南医院、南大街路、丰乐大厦及中国银行东面——阳光之恋生活小区及规划中的交通桥。北面——护城河，高静园、五亭园公园、南大街广场与相关项目隔河相望。景观：主要为护城河水景、高静园、五亭园公园绿地景观及规划中的护城河沿线景观。地块内部环境——地块呈狭长的矩型，东西最长距离约350米，最短距离约265米；南北最长距离约110米，最短距离约90米。地面条件不平整，整体呈西低东高，最大落差约2.5米；北底南高，最大落差约0.5米。地块为净地出让，现拆迁已接近尾声，仅在地块西部与中段各有数间民房有待拆迁。相关项目地块周边交通状况——相关项目临南大街、平陵路、东大街等城市交通主干道。相关项目南部大营巷目前路面狭窄且坑坑洼洼，路况较差，但该路即将投入改造，因此会对相关项目形象有较大提升；另外，有5路公交路线通过本区域，所处区位交通较为便利。相关项目地块周边配套——可为相关项目提供服务的配套设施罗列如下：生活配套平陵菜场、中国银行、云路超市、城南医院、肯得基餐饮等教育配套城南小学、省溧中、平陵小学、少年宫、南门幼儿园等文化娱乐新华书店、上品咖啡茶吧、人民影院等休闲娱乐配套相当齐全。商务配套南方证券、东海证券、溧阳宾馆、溧阳大酒店、南方宾馆等。相关项目地块经济技术指标总用地面积28940㎡（约43.41亩）用地性质居住用地总建筑面积42800㎡容积率＜1.4建筑密度＜27%绿地率＞30%住宅建筑日晒系数＞1：1.35小区出入口出入口设置于地块南面大营巷停车指标室内小汽车停车位不少于1辆/户地块开发条件——优势——宏观区位位于市中心闹中取静黄金地段，居住环境较佳。该地段在售楼盘较少，产品具稀缺性。具有深厚的文化底蕴。文化古迹与现代气息并存，居住氛围优越。地块内部开发条件相关项目水岸景观线长，可利用空间大。相关项目景观优势得天独厚。地块周边配套传统的市区生活居住区域，生活、教育配套相当完备。周边生活配套成熟，为成熟的居民区。交通环境临南大街城市主干道，交通相对便利。劣势——地块内部开发条件地块面积较小，建筑规划发挥余地较小。相关项目在规划设计上受限过多。土地费用高，规划容积率较低。地块外部开发条件基价较高，无价格优势，不利于与外围楼盘竞争。相关项目西面及南面地块以外部分民居观瞻较差。大营巷沿街商铺品质不足，影响本案品质提升。机会——地块内部开发条件地处市中心区域，地段价值高，有升值潜力。相关项目体量小、开发周期较短，中短期市场易于把握。交通环境本案南侧大营巷即将改造，利于区域环境和生活品质的提升。相关项目东面未来将规划交通桥一座，便于相关项目与东城区连通。地块外部开发条件本案开发中可充分考虑取得政府支持，以缩减开发成本，提高投资回报率。地块周边较少可开发用地，土地稀缺性显现，利于本案产品提升品质。周边旧区改造初显成效，居住环境大大改善，提升区域住宅品质。威胁——地块内部开发条件相关项目内保留建筑严重影响观瞻及相关项目品质，并对相关项目规划带来相当大阻力。本案属旧区改造，购地成本较高，开发投入较多，市场风险较大。本案属旧区中的开发，且地块西部有一凸出三角部分，规划设计易受影响。交通环境目前相关项目仅大营巷一条出行道且路况较差，动线安排难度增大。地块外部开发条件预售标准提高，小区建造的审批、交付标准更趋严格。溧阳后期开发和供应量可观，市场竞争激烈。本节分析小结——本节分析小结——相关项目地块所处区域交通较为便利，生态环境优势明显，周边生活和商业配套齐全；但地块内保留建筑为本相关项目发展最大的难点，因此最好能取得政府支持并以将其谈判拆迁的形式予以克服；地块出口单一、地形较长（约350米），规划中以临街商铺或会所的形式克服。开发建议篇由于本相关项目占地面积在溧阳市属于较小规模的相关项目，因此更利于我们利用细分市场，造就小而精的精品。针对溧阳地区的竞争相关项目状况和客源需求来看，小区以提高综合化品质为主导思想，在房屋主体设计、景观设计、物业服务等部分来提高产品档次和相关项目的性价比，增强产品竞争能力和市场去化率，以相关项目现有情况来看，建议从以下几个方面提高产品品质。一、建筑风格根据本相关项目前期定位规划，并根据溧阳市住宅目前发展的的状况，坚持与周边高静园、五亭园、护城河相和谐，并能在市场上产生创新效应，使产品适销对路的原则，建议该相关项目采用目前在沿海城市较为流行的美式现代简约风格，打造溧阳市场上少有的高档美式主题社区。二、总体规划1、设计单位：在先期的规划设计草案方面，发展商需不惜重金，邀请国内外知名规划、景观、建筑设计公司诸如：加拿大P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海会元等。奠定设计主基调和思路。同时可以借助这些规划公司的声誉提升相关项目档次。在规划后期详规方面可以邀请本地规划设计公司完成，以节省成本支出。2、规划理念：规划设计主要针对溧阳市中高收入阶层的私营业主和个体经营者以及文化素质较高的医生、律师、公务员等度身定做，以“建筑与自然和谐亲近”为设计理念，满足相关项目业主的回归自然的需求，力求达到生活与自然空间完美结合。在外部“借景”，充分挖掘两园一河（高静园、五亭园、护城河）景观资源；在内部“造景”，开辟小区内的景观空间，采用中央景观区规划，将内部造就一个大花园；在每家每户“搬景”，将花园搬回家，底楼送南北温馨院落空间，顶楼复式有独家使用的屋顶花园，多层家家有入户花园和南向大阳台，花园洋房、联排别墅有层层退台设计送大露台、空中庭院享受有天有“地”别墅级生活。总之整个小区内上、下、左、右，处处是花园，处处是风景，使花园成为本相关项目的整体特色。建筑风格融合景观主题，体现美式现代外观设计风格。通过大面积的落地窗、木材、红砖、石材等不同颜色材料的对比，从而体现现代美式风格的轻快、休闲特征，达到环境景观与室内空间融合的效果。建筑群落与周边环境结合浑然天成。建筑布局应根据地块的特征、容积率要求及周边建筑的形态，合理布置。根据本地块的特征及周边建筑的形态，建议本案以南低北高的物业布局形态，建筑物沿中央景观区排列，并形成围合。沿大营巷布置商业用房，由于大营巷商业气氛不强，建议只做一层商业，在靠近城南医院一侧可视性佳可以考虑建造1000平方米左右的三层商业，商业部分一楼挑高至5.8米，在不增加容积率的情况下，可以增加商业部分的价值。大门设置在小区中部，车库设置在近门右侧，分为地上地下两层，尽量使车进门就入车库，小区内原则上不通车，主要道路系统在小区内形成回环，步行径道蜿蜒曲直，移步换景，衍生至滨河绿化带。3、外力面：建筑外力面以美式现代简约风格为主基调，以洁净现代的典雅灰白色调为主色，配合纯粹明快的几何体块穿插中，强调虚实对比：·自由的开窗——高窗、竖条窗、转角窗等在创造灵活立面的同时能够也能够同其他构件及绿树一道营造出独特的室内光影效果。·片状、贴近自然的轻质构件：木材是最容易使人产生温暖、亲切感觉的天然材料。选用木材，自然而然就会使建筑散发出自然质朴的原生美感。·温暖木质百页凭添室内外光影变化：木质百页为素雅的立面增添了一抹暖色，同时也创造出丰富的室内外光影效果。·小巧的凸阳台、遮阳构件和露台上的角钢构架实用且丰富立面空间层次，颇具装饰感。·将窗和阳台作为一个“立体”的建筑元素进行设计，使立面凹凸有致，光影效果强烈，极具现代感和视觉冲击力，创造出丰富的韵律感。4、景观：高端竞争个案皆把环境景观提到了应有的高度，作为溧阳市场上较为少见的高档产品，景观设计是相关项目最最关键之一，是相关项目营销过程中主要诉求之一。在小区内部，本案规划南低北高，建筑基本呈花生型椭圆分布，幢距基本都能保持在30米以上，中间形成绿化，使整个社区形成围合形成中央景观区。这个中央景观区是小区内部最主要的景观，通过花、林、竹、溪、路及缓坡等元素富有层次与节奏感摆置，产生错落有致、曲径通幽的效果，毕现东方园林之清雅情韵。中央景观区水景可以发挥小区临河的优势，采用护城河的净化水，节省成本；另外在小区沿护城河边有市政规划的沿河绿化带，其中可以点缀一些亲水小品，如建造一些沿河实木步道及掬水台临与河上，供居民晨练、散步、消夏、钓鱼之用。在小区外部，本案可以充分挖掘两园一河的景观优势，除了在沿河红线上尽量布置建筑外，本案可以修建一座通往高静园的吊桥，将高静园变成小区私家公园，这将大大提升小区景观优势。5、房型：目前周边市场上的房型正如我们在市场分析部分析的那样，房型设计大多走大众化线路，没有什么明显的特征，市场呼唤富于个性化的创新产品，在本案的设计中，高层、多层采用空中庭院式房型，低层住宅采用有天有“地”的层层退台的房型，做到家家有花园，另外在高层中可以采用观光电梯，最大限度利用景观优势，很好的摆脱高层尤其是7层以下销售缓慢困境。在面积设计中，根据各种面积房型使用特性，提供合理化面积配比的人性化设计理念。我们市场调查显示过大房型销售缓慢，在目前政策面向空的情况下，建议产品方面尽量控制单套面积，控制单套总价，不宜采用过大房型面积。以95-130平方米左右的两室两厅一卫、三室二厅二卫的为主力房型，另外也有辅助的部分四房，充分适应了本案的客源层次和需求，并且提高了楼盘品质。6、会所：高端相关项目基本都设有会所，由于本相关项目相对较小，配置专门会所可能性不大。但可以考虑设置一些阳光会所如：网球场、小型露天游泳池、儿童游乐院等，这些阳光会所投资虽然少，但能为本案增添一大特色，将有利于提升本案的居住档次。7、物业管理管控：在物业管理管控公司方面可以引进较发达地区知名物业管理管控公司作为顾问，这些公司有丰富的物业管理管控经验，规范化的操作流程，个性化的物业服务。同时品牌的物业公司也是相关项目卖点之一。三、物业配比：基于相关项目目前地块现状和控规，下面对相关项目各种物业类型配比作一分析，为开发商提供开发参考：1、各物业市场销售状况：首先我们先对溧阳市场上各种物业产品市场销售现状简单分析一下，以便给随后的物业配比提供整体的一个规划思路高层：高层的建筑成本相对多层产品高，按溧阳目前的市场条件，在保证相同的利润前提下去化不如多层产品速度快，因此在规划小区物业类型上我们整体思路是小高层按规划要求的15000平方米进行规划。别墅：目前溧阳市场别墅供应量较大，竞争相对激烈，且别墅销售周期长。本案地块相对小且单位成本高，因此建议如果在相关项目内规划别墅物业，尽量将该物业总价控制在80万以内。多层：多层产品是目前溧阳市场占有量最大的产品，市场成熟，消费者易于接受，建议在相关项目内规划部分多层产品。花园洋房：花园洋房是介于别墅与普通公寓之间的一个市场化概念，在建筑学上并没有硬性的指标。花园洋房因其在保持低价格的同时又能享受低容积率、高绿化率，每家都有阳台和花园等别墅的特点，在中大城市较受欢迎，目前在溧阳市场上尚无真正的花园洋房，因此建议在相关项目内规划部分花园洋房产品，正好填补市场的空白点。2、规划物业类型建筑面积配比核算：高层用地面积：因为本案高层临河规划，其后面只考虑退让红线，而不用考虑与后面建筑的楼间距问题，因此其占地为基地面积与退让面积之和约计3000平方米；保留建筑用地面积：保留建筑建筑面积/保留建筑容积率=6480/1.1=5890平方米；商业建筑用地面积：商业建筑用地面积按2500平方米计算；相关项目新建面积：总建筑面积-保留建筑面积=42800-6480=36320平方米；其他物业建筑面积：相关项目新建面积-高层建筑面积-商业面积=36320-15000-2000=19320平方米；其他物业用地面积：总用地面积-高层用地面积-保留建筑用地面积-商业用地面积=30620-3000-5890-2500=19230平方米多层容积率：纯多层的容积率在1.1-1.3左右，这里按1.2计算；花园洋房容积率：花园洋房的容积率一般在0.8-1之间，这里按0.9计算。联排别墅容积率：联排别墅的容积率一般在0.6-0.9之间，这里按0.7计算。假设1、其他物业全部为多层：多层建筑面积=其他物业用地面积*容积率=19230*1.2=23076平方米则：多层建筑面积>其他物业建筑面积说明相关项目如果采取高层+多层的形式开发容积率将超过1.4假设2、其他物业全部为花园洋房：花园洋房建筑面积=其他物业用地面积*容积率=19230*0.8=15384平方米则：花园洋房建筑面积<其他物业建筑面积说明相关项目如果采取高