注册物业管理师-物业经营管理习题归总

注册物业管理师---物业经营管理精选习题归总物业经营管理精选习题归总第一章物业经营管理概述一、单项选择题：1、物业经营管理的对象通常是（C）。A、物业资产管理公司B、物业管理企业C、收益性物业D、自用型物业2、物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A、设施管理B、运行管理C、价值管理D、资产管理3、物业经营管理的内容不包括（D）。A、物业价值和经营绩效评估B、租赁管理C、物业运行操作管理D、房地产开发4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（B）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物业价值最大化5、国外通常将写字楼分为（B）个等级A、2B、3C、4D、56、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。A、居住物业B、收益性物业C、公共物业D、所有物业7、关于区域购物中心，表述错误的是（D）。A、建筑规模10万m²以上B、有效商业服务半径可达到200KmC、是一个高效运作的统一体D、通常由一家大型百货公司为主要租户8、市级购物中心建筑面积一般在（A）。A、3万m²以上B、1万—3万m²之间C、3000—10000m²之间D、3000m²以下9、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（A）物业管理企业。A、管理型B、专业型C、综合型D、委托型10、别墅（Villa）是指在风景区或在效外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。A、空中别墅B、叠拼别墅C、独栋别墅D、双拼别墅11、一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（C）。A、花园公寓B、错层公寓C、复式公寓D、单间公寓12、（D）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。A、房地产投资组合管理B、现场管理C、房地产资产管理D、设施管理13、关于零售商业物业的表述，不正确的是（C）。A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制14、设施管理的服务对象通常为（D）。A、科研教学设施B、政府办公楼C、医院设施D、拥有房地产的非房地产企业或机构15、资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察（C）。A、这些资本开支是否符合财务会计原则B、这些资本开支是否符合《条例》的规定C、这些资本开支是否能有效提升物业价值D、这些资本开支是否能降低物业管理成本16、资产管理公司通过（A），来聘用、解聘和调配物业管理企业。A、监控物业的运行绩效B、监控现场物业管理工作情况C、监控物业管理和物业运营的收益D、监控物业管理和物业运营的成本17、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（A）。A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。18、根据资产组合理论，不正确的是（C）。A、投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里”C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低19、关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（C）。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会昼寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资20、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。A、日常维护和维修B、确定管理标准C、资产管理D、构建信息基础21、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、（C）、进行资产组合。A、日常维护和维修B、成本管理C、决策分析D、物业保险管理二、多项选择题：1、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A、物业管理B、房地产开发C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、设施管理2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC）的需求。A、物业投资收益B、企业发展战略C、主营业务发展目标D、物业维修养护E、延长物业的自然寿命3、物业经营管理的目标包括（ABCE）。A、为业主或投资者创造利润和回报B、使物业在运行使用过程中能够保值增值C、是未获得预期收益可能性的大小D、实际收益与预期收益的差别21、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为（C）。A、收益现金流风险B、个别风险C、比较风险D、时间风险二、多项选择题：1、房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括（ACDE）等。A、各异性B、消费性C、政策影响性D、相互影响性E、专业依赖性2、以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ABCE）。A、直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B、间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C、直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D、开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E、间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3、房地产间接投资的具体形式包括（BCDE）。A、置业投资B、购买房地产开发、投资企业的债券C、购买REITsD、购买房地产开发、投资企业的股票E、购买MBS4、关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDE）。A、从购买土地使用权开始B、从购置房地产开始C、以获取物业所有权或使用权为目的D、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E、不需直接参与房地产经营管理工作5、按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ABE）。A、权益型B、抵押型C、质押型D、保证型E、混合型6、房地产投资的优点有（ABCD）。A、收益水平相对较高B、能够得到税收方面的好处C、容易获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响E、是一种非流动性资产7、房地产投资之弊在于（ABDE）。A、流动性差B、投资数额巨大C、投资建设期长D、投资回收期长E、需要专门的知识和经验8、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。A、系统风险是指市场供求风险B、较之个别风险，系统风险不易判断和控制C、或然损失风险属个别风险D、周期风险属于个别风险E、持有期风险属于个别风险9、投资者在进行房地产投资决策时，应（ABCE）。A、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B、根据风险管理的能力选择投资方向C、根据风险周期变化的特点把握投资时机D、避免机会成本E、尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险__10、仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（BCE）。A、购买力风险B、比较风险C、收益现金流风险D、或然损失风险E、是境风险、持有期风险11、狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（AB）。A、宏观位置B、中观、微观位置C、社会环境D、竞争位置E、经济环境12、避免政策风险的有效方法，包括选择（ABC）的项目进行投资。A、政府鼓励B、有收益保证C、有税收优惠政策D、国有资产参股项目E、灰色区域项目13、下列选项中，属于未来经营费用风险的有（ABC）。A、建筑物功能过进所带来的风险B、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C、未来不可预见的法律费用D、实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E、资本价值随着收益率的变化而变化14、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。A、投入资金的安全性B、期望收益的可靠性C、投资项目的变现性D、资产管理的复杂性E、投资项目的复杂性15、房地产市场的周期可以分为以下（BCD）阶段。A、雏形B、复苏与发展C、繁荣D、危机与衰退E、销匿16、对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（ABCD）。A、地理位置B、在城市社会经济活动中的位置C、在整体市场供求关系中的位置D、在未来城市发展建设中的位置E、相对重要性不变的位置17、居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（ABCD）。A、市政公用和公建配套设施的完备程度B、公共交通便捷程度C、环境因素D、居民人口与收入E、政府控制环境污染的政策18、选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（CDE）。A、当地提供主要原材料的可能性B、技术人才和劳动力供给的可能性C、易接近性D、周围土地利用情况和环境E、与其他商业设施接近的程度19、零售物业的投资区位选择时要进行（ABCD）。A、商业辐射区域分析B、消费者行为、偏好及购买能力分析C、项目的易接近性或交通通达程度分析D、竞争性物业的竞争条件分析E、市政公用设施的完备程度分析20、工业物业项目区位选择的特殊要求包括（BCDE）。A、消费者行为、偏好及购买能力分析B、交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场C、技术人才和劳动力供给的可能性D、水、电等资源供给的充足程度E、控制环境污染的政策第三章房地产投资分析技术一、单项选择题：1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期限间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（D）万元。A、160B、240C、320D、4802、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（C）万元。A、356.23B、486.57C、536.48D、684.753、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（B）。A、12B、1.2C、2D、0.24、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（B）。A、税前现金流B、有效毛收入C、净运营收益D、名义收益5、收益性物业的运营费用是除（A）外物业发生的所有费用。A、抵押贷款还本付息B、税金C、保险D、人员工资6、从（A）中扣除（A）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。A、有效毛收入运营费用B、潜在毛租金收入运营费用C、有效毛收入空置和收租损失D、潜在毛租金收入空置和收租损失7、（C）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A、潜在毛租金收入的最大化B、税前现金流的最大化C、净运营收益的最大化D、税后现金流的最大化8、关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（B）。A、准备金又称大修理基金B、用于物业日常维修和更新改造C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金9、目前我国营业税的税率为（D），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（D）和（D）。A、12%4%3%B、12%5%3%C、5%10%3%D、5%7%3%10、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（D）的简化图式。A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态11、有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（C）。A、横轴为时间轴，横坐标辆上“0”点通常表示当前时点B、时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C、如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法D、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和__12、关于资金的时间价值下列论述，不正确的是（D）。A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的员失所应得到的补偿D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小13、关于名义利率与实际利率关系的下列表述，不正确的是（C）。A、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B、名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义C、名义利率越小、计算周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大D、当计息周期数为1时，名义利率与实际利率相等14、某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（D）。A、12%，1%B、1%，12%C、12.68%，12%D、12%，12.68%15、等额序列支付的现值计算公式是（B），式中A为年值，n为计息周期数，I为每个计息周期的利率。A、P=A/（1+i）nB、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]C、P=A/i（1+i）nD、P=A/[1-1/（1+i）n]16、下列关于设备磨损的表述，不正确的是（B）。A、设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损B、由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损C、设备有形磨损使用设备精度降低，设备最终丧失使用价值D、无形磨损不表现为设备原始价值的贬值17、关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（C）。A、有形磨损的局部补偿是修理B、无形磨损的局部补偿是现代化技术改造C、有形磨损的完全补偿是现代化技术改造D、无形磨损的完全补偿是更换18、设备更新的核心工作，是确定设备的（D）。A、价值B、自然寿命C、技术寿命D、经济寿命19、设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（B）减去其当前市场价值后的差值。A、原值B、账面价值C、历史价值D、入账价值20、关于设备更新分析的表述，不正确的是（B）。A、只考虑未来发生的现金流量B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本C、一般只比较设备的费用D、设备更新分析以费用年值法为主21、物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（D）。A、45万元B、20万元C、24.5万元D、44.5万元22、物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（A）之间，选择数值较低的方案。A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用B、年运行费用C、初始购买成本支出的分摊D、运行费用的分摊23、某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初使购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（A）。A、8万元B、20万元C、4万元D、10万元24、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（D）。A、税前现金流B、有效毛租金收入C、净利运营收益D、潜在毛租金收入25、投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（B）。A、投资回收B、投资回报C、投资收益D、现金回报26、在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i为投资回报率）中，（C）是投资者的__投资回收。A、PB、PiC、Pi/[（1+i）n-1]D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]27、“等额还本利息照付”是指（B）。A、借款期间每期权支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B、定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息28、根据是否考虑（D）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。A、利润率B、通货膨胀率C、利率D、资金时间价值29、关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（D）。A、静态盈利指标通常在概略评价时采用B、为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果C、动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目D、清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果30、（D）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。A、现金回报率B、资本化率C、内部收益率D基准收益率31、（C）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、现金回报率B、资本化率C、内部收益率D、基准收益率32、下列关于内部收益率的表述，正确的是（C）。A、内部收益率在数值上等于基准收益率B、内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率C、如果贷款利率高于内部收益率，项目投资应会面临亏损D、内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的33、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。A、全部投资回收期B、动态投资回收期C、静态投资回收期D、投资回收终止期34、（D）反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。A、基准收益率B、财务内部收益率C、投资回报率D、现金回报率35、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（B）。A、12%B、14%C、7%D、2.8%36、不用计算借款偿还期的项目是（D）。A、房地产置业投资项目B、房地产开发之后进行出租经营项目C、房地产开发之后进行自营的项目D、房地产开发用于销售的项目37、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为（B）万元。A、846.23万元B、538.55万元C、726.14万元D、485.64万元38、某出租公寓的年有产毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的净运营收益现值为（A）万元。A、1107.57B、1224.35C、1253.65D、1304.5839、某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是（D）万元。A、182.46259.47B、150.53249.47C、182.16217.84D、192.16249.4740、某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率的7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可以25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（B）。A、13.2%1.36%B、15.2%2.36%C、18.2%2.56%D、22.2%2.56%二、多项选择题：1、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（AB）叫作现金流量。A、资金流入B、资金流出C、资金的投入D、资金现值E、资金将来值2、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（ABCE）等。A、土地费用、建造费用B、还本付息C、税金D、比较成本E、运营费用3、空置和收租损失是指（AB）。A、空置的面积不能产生租金收入B、租出的面积没有收到租金C、出租面积的变化导致租金减少D、租金水平的变化导致租金减少E、可出租面积的减少而少收的租金4、收益性物业的运营费用包括（DE）等。A、空置和收租损失B、抵押贷款还本付息C、房产税和所得税D、为租客提供服务的费用E、物业管理费用5、财务净现值是指按（AB），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。当NPV≥0时，该项目在财务上是可以接受的。A、基准收益率B、目标收益率C、投资回报率D、现金回报率E、内部收益率6、“两税一费”是指（CDE）。A、房产税B、城镇土地使用税C、教育学附加D、营业税E、城市维护建设税7、下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的有（ABCE）。A、是业主的税前收入或投资回报B、从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流C、当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值D、从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流E、如果物业没有抵押贷款安排，税前现金流京戏等于物业的净运营收益8、关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（ABC）。A、单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息B、复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C、我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算D、在投资分析中，一般采用单利计息E、复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i·n）9、下列属于设备有形磨损的是（AD）。A、封存地设备因自然力产生的磨损B、设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值C、技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。D、设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E、政府通过税收政策限制污染环境的设备使用10、下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ABC）。A、是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率__B、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C、税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D、现金回报率属于动态盈利能力指标E、现金回报率即资本化率11、关于设备寿命的表述，正确的有（AD）。A、自然寿命主要取决于有形磨损的速度B、技术寿命主要取决于有形磨损的速度C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长D、经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限E、经济寿命是由无形磨损决定的12、在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（AB）两部分。A、投资回收B、投资回报C、权益回报D、现金回报E、还本付息13、静态盈利能力指标一般有（BCD）。A、财务内部收益率B、现金回报率C、静态投资回收期D、投资回报率E、资产负债率14、动态盈利能力指标一般有（CDE）。A、资产负债率B、现金回报率C、动态投资回收期D、财务内部收益率E、财务净现值15、清偿能力指标包括（ABC）。A、资产负债率B、借款偿还期C、偿债备付率D、现金回报率E、财务净现值16、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ABD）。A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益17、下列关于资产负债率的叙述正确的有（BE）。A、资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强B、是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C、属短期偿债能力指标D、资产负债率=净资产合计/负债合计×100%E、可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度第四章收益性物业价值评估一、单项选择题：1、物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（A）等构成。A、契税B、土地占用税C、土地增值税D、土地出让金2、物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（B）。A、前期工程费B、基础设施建设费C、建筑安装工程费D、公共配套设施建设费3、在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（B）。A、管理费用B、投资利息C、开发成本D、开发利润4、（C）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A、理论价格B、总价格C、市场价格D、单位价格5、成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（D）。A、卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B、在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C、当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D、最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点（D）价格或价值进行测算和判定。A、市场B、正常C、理论D、客观合理7、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（B）种以上估价方法。A、1B、2C、3D、48、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、市场法B、成本法C、收益法D、趋势法9、（B）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、市场法B、成本法C、折旧法D、收益法10、（C）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、趋热法B、成本法C、收益法D、市场法11、运用市场法估价的步骤不包括（D）。A、搜集交易实例B、对可比实例成交价格进行处理C、选取可比实例D、求取积算价格12、（B）特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。A、市场化B、成本法C、折旧法D、收益法13、在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用（B）估价。A、市场法B、成本法C、折旧法D、收益法14、运用成本法估价的步骤不包括（D）。A、搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料B、测算重新购建价格C、测算折旧D、求取比准价格15、收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（D）。A、历史价格B、开发建设它所花费的成本C、过去的市场状况D、市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16、关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是（A）。A、都容易受单个消费者的个别因素影响B、都是价格，用货币来表示C、都有波动，受供求因素的影响D、都是按质论价：优质高价，劣质低价17、关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（C）。A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B、物没有使用价值就不会有交换价值C、交换价值是使用价值的前提D、交换价值通常用货币来衡量18、一般而言，物业的（D）可以反映物业价格水平的高低。A、保留价B、总价格C、起价D、单位价格19、将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是（C）。A、现房价格B、期房价格C、实际价格D、名义价格20、关于商品房销售价格的表述，不正确的是（B）。A、起价指所销售的商品房的最低价格B、保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D、均价是所销售商品房的平均价格21、《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（D）”。A、90%B、60%C、70%D、80%22、（B）是指以物业价值为基础确定的租金。A、市场租金B、商品租金C、福利租金D、成本租金23、（D）又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。A、成本租金B、日租金C、按建筑面积计算的租金D、定率租金24、一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入帐价值的是（A）。A、原始价值B、折余价值C、账面净值D、账面价值25、一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（D）。A、原始价值B、历史成本C、市场价值D、账面价值26、下列表述中，不正确的是（D）。A、原始价值是始终不变的B、账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C、市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D、物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增加27、下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是（D）。A、未来净收益越大，物业的价值就越高B、可获得净收益期限越长，物业的价值就越高C、获得净收益越可靠，物业的价值就越高D、影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28、物业价格影响因素的表述，不正确的是（B）。A、预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨B、增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降C、城市规划规定用途不妥，会使物业价格下降D、急于购买某物业，会抬高其价格29、收益法可分为报酬资本化法和（A）。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、现金流量折现法30、（D）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值方法。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法31、某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（C），计算出物业的收益价格。A、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C、净收益在前若干年有变化的公式D、收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32、（B）是物业的某种年收益与其价格的比率。A、收益乘数B、资本化率C、有效毛收入乘数D、净收益乘数33、用收益法估价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是（C）。A、出租人负责担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B、由出租人提供家具设备的，应扣除它的折旧费C、物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D、租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除34、报酬率可视为包含无风险报酬率和（D）两大部分。A、投资风险补偿报酬率B、缺乏流动性补偿报酬率C、管理负担补偿报酬率D、风险报酬率35、关于物业状况调整的表述，不正确的是（C）。A、物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格B、物业状况调整包括区位状况调整C、物业状况调整包括物业市场状况调整D、可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整36、关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（B）。A、重置价格又称重置成本B、重置价格通常要比重建价格高C、一般建筑物适用重置价格D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37、下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是（A）。A、其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B、功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C、建筑物在实体上的老外所造成的建筑的价值损失要进行物质折旧D、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38、一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（D）。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧39、（C）是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。A、自然寿命B、有效年龄C、经济寿命D、实际年龄40、下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是（A）。A、是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B、建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C、当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当D、是指估价时点时的建筑物状况和效用所显的年龄41、某宗物业的正常成交价格为2500元/m²，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为（C）。A、2800元/m²2200元/m²B、2325元/m²2675元/m²C、2325元/m²2625元/m²D、2675元/m²2325元/m²42、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格为（B）元/m²。A、2325B、2500C、2625D、280043、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格为（B）元/m²。A、2325B、2500C、2625D、280044、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m²，出租的年末净收益为330元/m²。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为（C）元/m²。A、2200B、2580C、2934D、247545、某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。该宗物业的收益价格为（B）万元。A、90.02B、91.52C、94.12D、95.0246、某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%。该宗物业的收益价格为（C）万元。A、90.02B、91.52C、94.12D、95.0247、某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万地，从未来第6—38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。该宗物业的收益价格为（A）万元。A、300.86B、400.86C、900.86D、1000.8648、某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设施不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。该旧住宅的现值为（D）万元。A、39B、37C、33D、30__49、某建筑物的建筑面积100m²，单位建筑面积的重置价格为500元/m²，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率5%，采用直线法计算其折旧额。则其现值为（C）元。A、15833B、15837C、34167C36173二、多项选择题：1、物业价格构成中包括了（ABCE）。A、土地取得成本B、开发成本C、投资利息D、物业折旧E、开发利润2、关于投资价值与市场价值论述，正确的有（BD）。A、投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B、投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C、市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值D、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提E、在某一时点，投资价值是惟一的3、物业估价的基本方法包括（ABC）。A、市场法B、成本法C、收益法D、趋势法E、折旧法4、下列物业的评估中，适且用市场比较法的有（ABE）。A、物业开发用地B、普通商品住宅C、教堂D、学校E、标准厂房5、下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（ABC）。A、行政办公楼B、学校C、公园D、影剧院E、加油站6、运用收益法估价的步骤一般包括（ABCD）。A、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B、预测估价对象的未来收益C、求取报酬率或资本化率、收益乘数D、选用适宜的收益法公式计算出收益价格E、减去折旧求取物业价格7、物业价格不同于一般物品价格的特征包括（ABDE）。A、物业价格受区位的影响很大B、物业价格实质上是物业权益的价格C、物业价格受供求因素的影响D、物业价格形成的时间较长E、物业价格受交易者个别因素的影响8、《城市物业开发经营管理条例》第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（AD）。”A、政府指导价B、市场调节价C、保护价D、政府定价E、最高限价9、物业价格影响因素的表述，正确的有（AE）。A、人口数量与物业价格正相关B、对保有物业课税会导致物业价格上升C、城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降D、房价水平主要取决于地价水平E、综合来看，物业价格与利率负相关10、下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（ABDE）。A、毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金×毛租金乘数”B、毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料__C、毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D、毛租金乘数是一个比较客观的数值E、毛租金乘数，又称为“租售比价”11、关于报酬率的表述，正确的有（ABDE）。A、从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低D、估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E、求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12、运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括（AC）。A、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B、可比实例的成交日期应与估价时点相同C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合D、可比实例的成交价格应为正常市场价格E、对一宗物业进行估价，一般应选取1—3个可比实例13、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。A、统一付款方式B、统一采用人民币C、统一货币单位D、统一采用平方米E、统一采用单价14、下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（ACD）。A、按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B、按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳C、买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D、正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E、正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15、关于市场比较法的表述，正确的有（ABDE）。A、运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例B、要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C、进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格D、经过交易日期调整之后，可比实例的价格就成交价格就变成了在估价时点的价格E、经过物业状况调整之后，可比实例的价格就变成了估价对象物业状况下的价格16、关于重新构建价格的表述，正确的有（ABE）。A、重新购建价格是估价时点时的价格B、重新购建价格是客观的价格C、重新构建价格是重新购建的实际成本D、建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E、土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格17、年限折旧法是根据建筑物的（AB）来求取建筑物折旧的方法。A、经济寿命B、有效年龄C、剩余自然寿命D、自然寿命E、实际年龄第五章房地产市场与市场分析一、单项选择题：1、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。A、内容B、价格C、管理机制D、环境2、总量结构是从（A）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。A、房地产市场整体B、经济发展阶段出发C、房地产市场发育情况__D、各地房地产市场均衡发展3、财务收支计划通常以（D）的形式体现，这是业主非常关注的内容。A、收入计划B、支出计划C、收益估算D、预算计划4、下列不属于市场供给特点的是（C）。A、缺乏弹性B、非同质性C、互补性D、主体间竞争的不充分性5、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（A）进行分析。A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素6、下列关于长期计划的说法，正确的是（D）。A、属于战术层次的计划B、通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期C、通常以3—5年为周期D、通常以物业的剩余使用寿命为限7、一般来说，物业检查的频率取决于（B）。A、物业服务费的多少B、业主对物业质量要求的程度C、物业管理企业的资质等级D、相关行政部门的有关规定8、在物业管理中最常用的预算是（A）。A、年度运营预算B、资本支出预算C、长期预算D、短期预算9、不属于需求分析具体内容的是（C）。A、人口和家庭分析B、就业分析C、竞争对手分析D、收入分析10、不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（C）。A、国家及地方政府编制的统计年鉴B、各行业协会正式出版的信息C、行业协会内部的信息D、新闻媒体及网络发布的信息11、邻里分析，就是对目标物业所处的（B）加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。A、城市特点B、邻里范围C、周边环境D、人口密度12、不属于物业管理预算量化目标的是（B）。A、详细的预期收益估算B、物业质量要求C、运营费用D、允许的空置率水平13、物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（A）。A、业主的态度B、物业管理人员的态度C、业主和物业管理人员之间的关系D、物业服务水平14、将房地产市场划分为三级市场时，其中三级市场是指（D）。A、土地使用权出让市场B、土地转让市场C、新建商品房租售市场D、存量房地产交易市场15、吸纳率分析是（B）的内容。A、供给分析B、需求分析C、竞争分析D、市场占有率分析16、介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（C）。A、年度计划B、短期计划C、中短期计划D、长期计划17、（A）的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供求平衡，影响到消费与积累的比例关系。A、商品零售物价B、家庭人口规模C、商品房价格指数D、就业分布18、下列属于市场交易指标的是（B）。A、空置量与空置率B、吸纳量与吸纳率C、平均建设周期D、国内生产总值19、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划是（A）的内容。A、供给分析B、需求分析C、竞争分析D、市场占有率分析二、多项选择题：1、邻里分析的内容有（BCDE）。A、邻里所在区域宏观市场环境分析B、评估邻里的经济状况和消费水平C、考察邻里物业的实体状况D、搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息E、考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手2、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。A、收入的变化B、政府的税收政策C、国际市场住宅价格D、对未来的预期E、政府的住房政策3、下列属于房地产市场结构构成的有（BCD）。A、建筑结构B、总量结构C、区域结构D、产品结构E、分销结构4、下列指标中属于供给指标的有（ABC）。A、存量B、新竣工量C、空置率D、吸纳率E、商品零售价格指数5、房地产市场供给的特点主要有（BCD）。A、平衡性B、缺乏弹性C、非同质性D、高度垄断性E、财务收支计划6、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。A、建筑物维护的标准B、建筑物管理策略C、租金方案D、物业检查计划E、财务收支计划7、政府干预房地产市场的政策目标通常包括（ABCE）。A、实现房地产市场持续健康发展B、使存量房地产资源得到最有效的使用C、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间D、严格控制土地使用权的出让和转让E、满足特殊群体的需要8、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（BCE）。A、廉价房B、廉租房C、经济适用住房D、合作建房E、市场价商品住宅9、出租策略包括（ABCD）。A、确定租期长短B、确定独立出租单元大小C、租户类型的匹配策略D、管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择E、物业经营管理费用的收取10、房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（ADE）。A、需求预测B、市场占有率分析C、竞争分析D、吸纳率分析E、市场租户对产品功能需求11、编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有（ABCE）。A、区域宏观市场环境分析B、房地产市场分析C、邻里分析D、构造物业经营管理方案E、物业现状分析12、物业管理计划的表现形式有（CDE）。A、近期计划B、远期计划C、年度计划D、中短期计划E、长期计划13、物业管理计划的主要内容有（ABCD）。A、建筑物管理计划B、租赁计划C、财务收支计划D、物业运行绩效评估与业主沟通计划E、企业盈利和发展计划14、房地产市场供求分析主要从以下哪几个方面进行（ACDE）。A、供给分析B、城市规划分析C、需求分析D、竞争分析E、市场占有率分析15、吸纳率分析的具体内容包括（BCE）。A、分析建设和运营中的主要物业项目B、预估市场吸纳计划C、预估吸纳周期内的需求D、对竞争性物业进行评价E、市场吸纳和空置的现状与趋势16、市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的（ACDE）。A、市场占有率B、租约期间长度C、出租进度D、租赁价格E、达到稳定出租率水平所需要的时间17、业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有（BCD）。A、物业管理企业内部刊物B、定期的年度或季度表现报告C、定期的管理会议D、通过电话或现场会议形式的定期私人接触E、社区文化活动第六章租赁管理一、单项选择题：1、房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有（A）的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。A、所有权B、使用权C、占有权D、收益权2、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。A、居住用房租赁和非居住用房租赁B、定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁C、公房租赁和私房租赁D、国内租赁和涉外租赁3、（D）是物业管理中最常见的租赁形式。A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁4、中短期租赁的租期一般为（B）。A、2年以内B、3—4年C、5年或5年以上D、20年5、下列哪项不是物业使用过程中所发生的主要费用（D）。A、税费B、物业管理费C、承租单元内部的能源使用费D、功能折旧费6、下列不是常见的物业租赁管理模式的是（A）。A、居间模式B、包租转租模式C、出租代理模式D、委托管理模式7、房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门（C）。A、注册B、审核C、登记备案D、批准8、租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（A）。A、意愿租赁B、私房租赁C、定期租赁D、长期租赁9、吸引租户的主要策略的不包括（A）。A、强调租金低廉B、宣传手段C、租约条款优惠D、现场看楼10、净租通常在（D）中采用。A、短期租赁B、中短期租赁C、定期租赁D、长期租赁11、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。A、包租转租和委托管理B、出租代理和委托管理C、包租转租和出租代理D、包租转租、委托管理和出租代理12、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（D）。A、物业出租经营成本B、业主希望的投资回报率C、物业自身的状况D、同类型物业的市场供求关系13、租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（D）承担。A、出租方B、承租方C、转租方D、双方当事人在合同中约定14、租赁管理的客户对象是（D）。A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户二、多项选择题：1、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。A、除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约B、租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应C、租赁关系在双方中的一方死去时终止D、双称周期性租赁E、该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效2、下列关于物业租金支付的说法正确的有（ACE）。A、有毛租金和净租金之分B、净租通常在短期租赁中采用C、百分比租金常用于零售商业物业D、毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要缴纳税费等其他费用E、净租的租赁时间可达10年以上3、下列属于委托管理模式特点的有（DE）。A、业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B、业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C、物业管理企业风险较大D、业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E、物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险4、承租人的权利包括（BCDE）。A、可以不经出租人同意就转租的权利B、有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利C、有要求保障居住安全的权利D、有对物业管理状况进行监督、建议的权利E、经出租人同意有转租获利的权利5、属于房屋不得出租情形的有（ABDE）。A、未依法取得《房屋所有权证》的B、权属有争议的C、共有房屋取得共有人同意的D、已抵押，未经抵押权人同意的E、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的6、租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（BCDE）。A、房屋空间交付B、制定租赁方案与策略C、租户选择D、租金确定E、租约谈判与签约管理7、租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（ABCD）。A、房屋空间交付B、收取租金C、租金调整D、租户关系管理E、租金确定8、租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（CDE）。A、收取租金B、房屋空间交付C、租金结算D、租约续期E、房屋空间收回管理9、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。A、确定可出租面积和租赁方式B、编制租赁经营预算C、定位目标市场D、确定租金方案E、明确广告策略10、如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（ABCE）。A、承租人要支付哪些费用B、哪些费用属于代收代缴费用C、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取D、所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付E、哪些费用主要以决于租户对设备设施和能源使用的程度11、市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其推广的物业（ABDE）。A、价格优势B、物业本身的素质C、优越的地理位置D、实用性E、良好的声誉12、关于转租，下列说法正确的有（AB）。A、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B、转租必须征得房屋出租人同意C、在符合法律、法规规定的条件下，转租不必征得房屋出租人同意D、转租合同不必办理登记备案手续E、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同仍然具有原来的效力13、属于租赁合同变更的情形有（ABCD）A、因租赁一方当事人更名B、因出租房屋附属物的增减C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途D、租金的增减或支付方式的改变E、承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的14、租赁合同自然终止的情况包括（BCDE）。A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的B、租赁合同到期C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E、当事人协商一致的15、关于租赁合同人为终止的原因的表述，正确的有（ABCD）。A、将承租的公房转借他人的B、将承租的房屋擅自转租的C、将承租的房屋擅自转让的D、承租人利用承租的房屋进行违法活动的E、当事人协商一致的16、物业租赁合同的主要条款包括（ABCD）。A、租金标准及支付方式B、租赁用途C、租赁期限D、房屋的修缮责任E、物业抵押与出售条款17、出租人的义务包括（ABCE）。A、有按合同约定提供房屋给承租人使用的义务B、有保障承租人合法使用房屋的义务C、有保障承租人居住安全的义务D、有爱护使用、妥善保管房屋的义务E、有接受租户监督，不断改进工作的义务18、CRM是一种手段，这是根本目的是（ABCE）。A、降低运营成本B、提高企业销售收入C、提高客户满意度D、加强产品流通E、提高员工生产力19、在租赁管理中实施CRM主要涉及到（ABCE）方面的工作A、建立详细的租户档案B、租赁期内的服务C、租金缴交的管理D、竞争对手分析E、个性化服务第七章成本管理一、单项选择题：1、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。A、直接人工费B、间接费用C、直接材料费D、管理费用2、物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（A）。A、营业成本B、管理费用C、营业成本或管理费用D、递延资产3、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入（C）。A、营业成本B、管理费用C、营业成本或管理费用D、递延资产5、物业管理成本按照（B）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。A、按照经济性质分类B、按照经济用途划分C、按照与业务量关系划分D、按照计划依据不同划分6、（C）不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算7、非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（A）。A、原材料购买成本B、辅助材料C、燃料D、动力8、（B）是成本控制的中心环节。A、事先控制B、事中控制C、事后控制D、前馈性控制9、属于指令性成本的是（C）。A、目标成本B、定额成本C、计划成本D、实际成本10、服务量增至边际成本（B）边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。A、大于B、等于C、小于D、不等于11、（B）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。A、绿化率B、物业增值率C、业主满意率D、维修及时率12、（D）是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。A、估计成本B、沉没成本C、可缓成本D、可免成本13、加班费按人均月加班2—3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月（A）个工作日计算。A、22B、26C、28D、3014、下列哪项不是人工费包括的费用（C）。A、社会保险费B、加班费C、通信费D、工服洗涤费15、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·月，保安用房30元/人·月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。A、7250B、290C、3480D、500016、某物业管理企业，年工资总额369600元，则福利基金为（C）元。A、7392B、73920C、51744D、554417、固定资产平均折旧年限一般为（B）年。A、3B、5C、8D、1018、成本预算以（B）为基础。A、其他预算B、各项定额C、技术经济措施D、资金使用收益19、（A）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算20、（B）就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算二、多项选择题：1、关于间接费用，说法正确的有（BCE）。A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。C、包括固定资产折旧费及修理费D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料E、包括低值易耗品摊销及其他费用等2、物业管理企业的财务费用包括（ABCD）。A、利息净支出B、汇兑净损失C、金融机构手续费D、公司筹资发生的其他财务费用E、税金3、按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（ABDE）。A、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B、对外投资支出C、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费D、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金E、企业的赞助、损赠支出4、下列说法正确的有（ABC）。A、固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手B、降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手C、半固定成本是指无产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加D、固定成本随着业务量的变动而变动__E、变动成本总额与业务量的变动关系不大5、按照成本计算依据的不同，成本可分为（BC）等。A、可免成本B、目标成本C、定额成本D、沉没成本E、可缓成本6、关于边际成本，表述正确的有（BD）。A、边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算C、当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的D、服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量E、边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量7、成本控制的原则有（ABDE）。A、全面控制原则B、讲求经济效益原则C、常规管理原则D、责权利相结合原则E、例外管理原则8、关于人工费中的福利费的表述，正确的有（ABDE）。A、福利费包括福利基金、工会基金B、福利基金按工资总额的14%计算C、福利基金按工资总额的4%计算D、教育经费按工资总额的1.5%计算E、工会基金按工资总额的2%计算9、考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有（ABCE）。A、重大事故发生率B、房屋完好率C、物业增值率D、成本（费用）降低率E、保洁率10、共用部位与共用设施设施的日常运行和维护费主要包括（ABDE）。A、维修保养费B、装修费C、节日装饰费D、康乐设施费E、能源费11、固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（ABCE）。A、交通工具B、通信设备C、办公设备D、劳保用品E、工程维修设备12、关于成本估算的表述，正确的有（AB）。A、成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价B、成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作C、成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分D、成本估算是成本水平结果的系统化E、成本估算是成本决策结果的系统化13、成本预算编制的基本要求有（ACE）。A、成本预算必须同其他预算相协调B、成本预算要以成本计划为基础C、成本预算应有相应的技术经济措施保证D、成本预算要全面权衡，提高员工工作效率E、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地14、物业管理企业编制成本预算的方法主要有（ACDE）。A、固定预算B、资金预算C、弹性预算D、零基预算E、滚动预算和概率预算第八章合同与风险管理一、单项选择题：1、不属于前期物业服务合同特征的是（D）。A、由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业服务合同具有过渡性C、前期物业服务合同是要式合同D、前期物业服务合同期限的确定性2、前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，（B）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。A、业主委员会B、物业建设单位C、物业设计单位D、居委会3、物业交付业主前，物业服务费由（B）承担；物业交付业主后，由（B）承担。A、物业管理企业；业主B、建设单位；业主C、施工单位；建设单位D、业主；建设单位4、一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是（C）。A、防范、分散或转移风险的费用B、风险所带来的损失及处理费用C、风险的技术成本D、风险的社会成本5、按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为（D）。A、纯粹风险与投机风险B、财产风险、责任风险及人身风险C、自然风险、社会风险和技术风险D、基本风险与特殊风险6、《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（C）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A、15B、20C、30D、457、物业管理中涉及的财产保险主要是（C）。A、企业信用保险B、企业财产保险C、火灾保险D、责任保险8、不属于传统的火灾保险的是（C）。A、火灾B、闪电C、空中飞行物坠落D、爆炸9、火灾保险费率的计算方法有分类法（D）两种。A、分层法B、分部法C、分项法D、表定法10、风险的（B）是保险人能够经营保险的基础。A、负面性B、可测性C、不确定性D、可控性11、雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（C）。A、附加医疗费保险B、附加雇员个人财产保险C、附加第三者责任险D、附加公众责任保险12、（A）是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。A、投标书的编制B、报送投标书C、参加开标及答辩会D、资格审查13、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。A、投保人B、被保险人C、第三者D、雇员14、公众责任保险，是一种（B）保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。A、有形财产B、无形财产C、固定资产D、动产15、（A）承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为导致的的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。A、公众责任保险B、附加第三者责任险C、物业综合险D、雇主责任保险16、（C）是目前广泛彩用的招标方式。A、公开招标B、无限竞争性公开招标C、邀请招标D、协议招标二、多项选择题：1、风险控制的手段有（BCDE）。A、调整B、回避C、自担或保留D、预防与控制E、转移2、物业服务合同的法律特征有（BCD）。A、物业服务合同是实践合同B、物业服务合同是诺成合同C、物业服务合同是双务合同D、物业服务合同是有偿合同E、物业服务合同是代理合同3、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。A、风险识别B、风险评估C、风险处理D、风险控制E、风险调整4、物业服务合同签订时要注意的要点有（DE）。A、招投标原则B、“宜业不宜细”的原则C、最好不约定合同期限D、实事求是留有余地E、明确界定违约责任与处理方式5、决定参与投标的关键因素有（BCDE）。A、项目委托方具有经济实力B、项目类型符合企业确定的目标客户C、常规预测盈利D、项目风险在企业承受范围内E、本企业具备人力资源支持体系6、关于公开招标，说法正确的有（ABE）。A、凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标B、一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业C、一般向3—5家物业管理企业公开发出招标