项目开发节点控制实例

城市综合体项目开发节点控制案例,,,,,,,,,,

,,,,,,,,,,,

项目控制计划节点,,完成时间,项目执行计划节点,,完成时间,,主责方,参与方,关键输出成果,说明

,,,,,高层住宅区,风情商业街,,,,

,,,1,签署投资协议,2019/12/17,,投资发展中心,,投资协议,

,,,2,编制招商工作整体计划,2019/12/28,,宝龙商业,,招商工作整体计划,针对持有型物业

,,,3,确定商业公司商业经营模式,2020/1/10,,宝龙商业,,,针对持有型物业

1,土地摘牌,2020/1/18,4,土地摘牌,2020/1/18,,投资发展中心,,土地成交确认书,

,,,5,取得土地证,2020/4/30,,地产公司,,土地证,

2,项目建设启动会,,6,召开项目建设启动会,,,投资发展中心,宝龙商业,项目建设启动会纪要、项目前期工作计划,

,,,7,（面向产品定位）市场调研,2020/1/15,,投资发展中心,宝龙商业,市调报告,

,,,8,初步产品定位,2020/1/31,,投资发展中心,宝龙商业,初步产品建议书,

,,,9,地产公司组织及人力资源规划,2020/2/3,,建设开发中心,人力资源管理中心,,

,,,10,地产公司注册,2020/2/5,,地产公司,,,

,,,11,开发资质办理,2020/4/30,,,,,

,,,12,项目立项,2020/3/1,,地产公司,,,规模批复

,,,13,商业公司组织及人力资源规划,2020/2/3,,宝龙商业,,商业公司组织及人力资源规划,针对持有型物业

,,,14,商业公司注册,2020/7/30,,商业公司,,,针对持有型物业

3,概念设计,2020/2/10,15,编制概念设计任务书,2020/2/10,,技术研发中心,见《权责手册》,设计任务书,

,,,16,选择概念设计单位,2019/12/31,,成本控制中心,技术研发中心,合同,

,,,17,概念设计管理,2019/12/1,,技术研发中心,宝龙商业,设计成果,

,,,18,项目开发成本测算,\,,成本控制中心,,成本测算成果,

4,产品概念定位,,19,正式产品定位,2020/4/15,,投资发展中心,宝龙商业,正式产品建议书,

,,,20,编制项目控制计划,2020/4/7,,建设开发中心,宝龙商业,项目控制计划,

,,,21,编制项目执行计划,2020/4/12,,地产公司,宝龙商业,项目执行计划,

5,方案设计及报批,2020/3/20,22,编制方案设计任务书,2020/1/31,,技术研发中心,见《权责手册》,设计任务书,

,,,23,选择方案设计单位,2020/1/31,,成本控制中心,技术研发中心,合同,

,,,24,选择其他设计顾问公司（幕墙、交通、结构等）,\,,成本控制中心,技术研发中心,合同,

,,,25,方案设计管理,2020/3/20,,技术研发中心,宝龙商业,设计成果,

,,,26,项目开发成本匡算,\,,成本控制中心,,成本匡算成果,

6,用地规划许可证,2020/4/30,27,办理用地规划许可证,2020/4/30,,地产公司,,用地规划许可证,

,,,28,编制地勘设计任务书,2020/2/12,,建设开发中心,,设计任务书,

,,,29,选择地勘单位,2020/2/28,,成本控制中心,建设开发中心,合同,

,,,30,地勘,2020/4/20,,地产公司,,地勘报告,

,,,31,确定基础选型及试桩要求,2020/3/15,,建设开发中心,,,

,,,32,选择试桩单位,2020/4/2,,成本控制中心,建设开发中心,合同,

,,,33,工程试桩及检测,2020/4/25,,地产公司,,,

,,,34,售楼处方案选择及确定,2020/4/30,,营销管理中心,技术研发中心,,

,,,35,样板展示区方案选择及确定,2020/4/30,,营销管理中心,技术研发中心、宝龙商业,,

,,,36,编制室内方案设计任务书,2020/4/20,,技术研发中心,见《权责手册》,设计任务书,

,,,37,选择室内方案设计单位,2020/4/30,,成本控制中心,技术研发中心,合同,

,,,38,室内方案设计管理,2020/6/30,,技术研发中心,宝龙商业,设计成果,

,,,39,编制景观方案设计任务书,2020/4/20,,技术研发中心,见《权责手册》,设计任务书,

,,,40,选择景观方案设计单位,2020/4/30,,成本控制中心,技术研发中心,合同,

,,,41,景观方案设计管理,2020/6/30,,技术研发中心,宝龙商业,设计成果,

,,,42,编制泛光方案设计任务书,2020/4/20,,技术研发中心,见《权责手册》,设计任务书,

,,,43,选择泛光方案设计单位,2020/4/30,,成本控制中心,技术研发中心,合同,

,,,44,泛光方案设计管理,2020/6/30,,技术研发中心,宝龙商业,设计成果,

7,扩初设计及报批,2020/4/30,45,组建建筑扩初设计小组,2020/3/20,,技术研发中心,建设开发中心,建筑扩初设计小组名单,

,,,46,编制扩初设计任务书,2020/3/20,,建筑扩初设计小组,见《权责手册》,设计任务书,

,,,47,选择扩初设计单位,\,,成本控制中心,建筑扩初设计小组,合同,

,,,48,扩初设计管理,2020/4/30,,建筑扩初设计小组,,设计成果,

,,,49,项目开发成本概算,\,,成本控制中心,,成本概算成果,

,,,50,确定项目开发目标成本,\,,成本控制中心,见《权责手册》,项目开发目标成本,

,,,51,项目合约规划,\,,成本控制中心,见《权责手册》,项目合约规划,

,,,52,项目工程策划,\,,地产公司,建设开发中心,工程管理指导书,

,,,53,编制施工图设计任务书,2020/2/10,,建设开发中心,见《权责手册》,设计任务书,

,,,54,选择施工图设计单位,2020/2/10,,成本控制中心,建设开发中心,合同,

,,,55,整体营销策划,2020/5/30,,营销管理中心,宝龙商业,整体营销策划方案（含市场调研、推盘计划、销售计划等）,针对销售型物业

,,,56,确定销售基准价格,2020/9/1,,营销管理中心,,销售基准价格,针对销售型物业

,,,57,编制步行街招商政策及租金方案,2020/9/15,,宝龙商业,,步行街招商政策及租金方案,针对持有型物业

,,,58,编制标准店主力品牌的招商优惠政策方案,2020/9/15,,宝龙商业,,标准店主力品牌的招商优惠政策方案,针对持有型物业

,,,59,组建招商团队,2020/5/1,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,60,确定目标品牌,2020/5/30,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,61,编制招商企划方案,2020/5/30,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,62,编制商业公司管理启动费测算及使用计划,2020/5/30,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,63,商业公司临时办公用房及办公用品准备,2020/5/30,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,64,编制商业公司策划推广方案,2020/5/30,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,65,编制物业管理方案,2020/5/30,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,66,主力店交接,2020/5/30,,宝龙商业,,,针对持有型物业

,,,67,选择保洁、拓荒、绿化单位,2021/10/1,,宝龙商业,,合同,

,,,68,全面清洁拓荒,2021/10/31,,宝龙商业,,,

8,桩基施工图,2020/5/31,69,完成桩基施工图设计,2020/5/15,2020/5/31,建设开发中心,,设计成果,

,,,70,完成基坑支护设计,2020/5/15,2020/5/31,建设开发中心,,设计成果,

9,全套施工图,2020/6/30,71,完成全套施工图设计,2020/5/31,2020/6/30,建设开发中心,,设计成果,

,,,72,三通一平,2020/4/30,,地产公司,,,

,,,73,现场规划控制点测绘放线,2020/4/30,,地产公司,,,

,,,74,施工图会审及交底,2020/8/10,,地产公司,技术研发中心、建设开发中心、宝龙商业,施工图会审纪要及设计答复,

,,,75,供电设计,2020/10/30,,地产公司,成本控制中心、建设开发中心,,

10,工程规划许可证,2020/7/31,76,取得工程规划许可证,2020/7/31,,地产公司,,工程规划许可证,

11,室内装修施工图,2021/4/30,77,室内装修施工图设计管理,2021/4/30,,技术研发中心,,设计成果（包含白皮书）,

12,室外景观施工图,2021/1/31,78,室外景观施工图设计管理,2021/1/31,,技术研发中心,,设计成果（包含白皮书）,

,,,79,制定材料设备选型定板清单及计划,2020/9/10,,技术研发中心,建设开发中心,材料设备选型定办清单及计划,

,,,80,材料设备选型定板,2020/10/10,,技术研发中心,建设开发中心、宝龙商业,选型定板成果,

13,桩基单位确定,2020/5/31,81,选择桩基施工单位,2020/5/31,,成本控制中心,见《供方选择流程》,合同,

14,桩基施工,2020/9/5,82,桩基施工,2020/9/5,,地产公司,,,

15,总包单位确定,2020/7/31,83,总包单位确定,2020/7/31,,成本控制中心,见《供方选择流程》,合同,

16,总包开工,2020/8/15,84,总包开工,2020/8/15,,地产公司,,开工令,

17,施工许可证,2020/9/15,85,办理施工许可证,2020/9/15,,地产公司,,施工许可证,

,,,86,编制融资可研报告,2020/7/30,,地产公司,,融资可研报告,

18,融资放款,2020/10/15,87,融资放款,2020/10/15,,地产公司,,,

19,地下室±0.00完成,2020/11/15,88,地下室±0.00完成,2020/11/15,,地产公司,,,

,,,89,规划验线,2020/11/20,,地产公司,,,

,,,90,基础工程验收,2020/12/30,,地产公司,,,

20,预售许可证,2020/11/15,91,办理预售许可证,2020/11/15,,地产公司,,预售许可证,

,,,92,售楼处开放,2020/7/1,,地产公司,,,现有租赁物业

,,,93,样板展示区开放,\,,地产公司,,,

,,,94,试盘前销售资料、物料准备,2020/10/20,,地产公司,,,针对销售型物业

,,,95,试盘,2020/11/1,,地产公司,,,针对销售型物业

,,,96,确定销售价格,2020/11/10,,营销管理中心,见《权责手册》,,针对销售型物业

21,销售开盘,2020/11/15,97,销售开盘,2020/11/15,,地产公司,营销管理中心,,针对销售型物业

,,,98,制定商业物业按揭及放款计划,2020/10/30,,地产公司,,,

,,,99,达到项目投入产出平衡点,,,地产公司,,,

,,,100,招商启动,2020/6/30,,商业公司,,,针对持有型物业

,,,101,招商预热期：主力店完成签约50%，其中餐饮类完成50%,,2020/7/30,商业公司,,,针对持有型物业

,,,102,强势招商期：签约落位；总体完成签约70%，其中餐饮类完成90%,2020/8/30,,商业公司,,,针对持有型物业

,,,103,本地招商启动,2020/6/30,,商业公司,,,针对持有型物业

,,,104,招商收尾期：调整满铺；总体完成签约90%,2020/9/30,,商业公司,,,针对持有型物业

,,,105,多种经营点位规划及招商,2020/10/30,,商业公司,,,针对持有型物业

,,,106,广告位招商,2020/10/30,,商业公司,,,针对持有型物业

,,,107,招商总结,2020/11/10,,商业公司,,,针对持有型物业

,,,108,主体1/3完成,2021/2/1,2020/12/10,地产公司,,,针对销售型物业

,,,109,主体2/3完成,2021/5/1,2021/1/5,地产公司,,,

22,主体工程封顶,2021/7/15,110,主体工程封顶,2021/7/15,2021/1/31,地产公司,,,

,,,111,建筑屋面工程,2021/9/1,2021/3/15,地产公司,,,

,,,112,二次砌筑,2021/9/1,2021/3/1,地产公司,,,

,,,113,外立面施工完成,2021/10/30,2021/4/25,地产公司,,,

23,外脚手架拆除,2021/9/30,114,外脚手架拆除,2021/11/15,2021/4/30,地产公司,,,

,,,115,建筑电气,2021/11/15,2021/4/30,地产公司,,,

,,,116,选择机电、消防、智能化工程单位,2021/11/15,2021/4/30,地产公司,,合同,

,,,117,智能建筑,2021/11/15,2021/4/30,地产公司,,,

,,,118,通风与空调,2021/11/15,2021/4/30,地产公司,,,

,,,119,给排水及采暖工程,2021/11/15,2021/4/30,地产公司,,,

,,,120,电梯安装,2021/11/15,2021/4/30,地产公司,,,

,,,121,选择景观工程单位,2021--4-10,2021/4/1,成本控制中心,见《供方选择流程》,合同,

,,,122,景观工程施工,2021/11/30,2021/7/10,地产公司,,,

,,,123,选择市政工程单位,2021/2/25,2021/3/1,成本控制中心,见《供方选择流程》,,

24,室外工程,2021/11/30,124,市政工程施工,2021/11/30,2021/6/30,地产公司,,,

,,,125,选择建筑装饰装修工程单位,2021/9/10,2021/4/1,成本控制中心,见《供方选择流程》,合同,

25,精装修工程,2021/10/31,126,建筑装饰装修,2021/12/1,2021/7/30,地产公司,,,

,,,127,分户验收,2021/12/1,,地产公司,,,

,,,128,专项验收,2021/12/1,2021/7/20,地产公司,,,

26,竣工验收,,129,竣工验收,2021/12/5,2021/7/31,地产公司,竣工验收小组,,

27,竣工备案证明,2022/2/29,130,竣工备案证明,2021/12/31,2021/8/31,地产公司,,竣工备案证明,

28,交付,,131,交付,2021/12/31,2021/9/1,地产公司,宝龙商业,交房,

,,,132,工程结算,2022/4/1,2021/12/1,地产公司、成本控制中心,,工程结算报告,

,,,133,项目后评估,2022/4/20,2021/12/20,建设开发中心,所有相关中心,项目后评估报告,

,,,134,租户装修,,2021/9/20,商业公司,,,针对持有型物业

,,,135,制定开业庆典方案及工作倒