罗兰贝格-上实地产战略项目-15-房地产标杆企业案例研究-20070821

房地产标杆企业案例研究上海上实(集团)有限公司中国/上海，2007年8月－附录151内容

页码A. ING

5B. AarealBank

13三井不动产(MitsuiFudosan) 22嘉德置地(CapitaLand) 47汉斯(Hines) 56普洛斯(ProLogis) 61西蒙(Simon) 71深国投 85RCI/Wyndham 118帕尔迪(Pulte) 132万科(VANKE) 151

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贝格之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经罗兰•贝格公司允许，不得拷贝及传播公司报告、文件。2投资(机构投资者)建造专业技能房地产相关企业在融资和投资过程中与金融行业紧密相连资料来源:罗兰·贝格分析房地产相关企业金融机构房地产金融相关产品房地产开发服务/运营股权融资债务

(借款,

债券,结构融资)房地产投资信托基金(REITs)开发贷款抵押支持债券(MBS)夹层融资房地产金融公司金融结构金融产品股权/有价证券房地产信托投资基金房地产基金其它零售住宅商业金融服务工程,房产,服务设施管理酒店等发行产品&资产管理投资投资提供服务融资方式选择投资方式股权投资在市场中购买产品投资3纵观全球领先的房地产企业，它们大多拥有较强的开发能力和物业经营能力，金融作为投资和融资工具促进其主业的发展资料来源:罗兰·贝格分析PulteVankeINGAarealMitsuiFudosan开发专业/专注型综合型服务/物业管理房地产相关金融金融更是一个工具除纯金融机构外，领先房地产企业的房地产金融手段丰富，某些甚至成为业务收入的一个重要部分，但总体而言，金融是为实业而服务的房地产金融为企业实业发展提供了资金，控制融资成本，优化负债结构；并通过基金管理、实业投资等获取收益专业的服务/物业管理对于持有性物业，具备优秀/专业的服务/物业管理能力能为企业带来较高利润的业务，并带来稳定的现金流同时也是配合“资产证券化/REITs”等金融工具，在变现资产的同时依然获取物业经营的收入专业的房地产实业开发无论是专业型或综合性，领先房地产企业均具备优秀的物业开发能力，能为社会和公众提供优质的物业地域性以实业为主的房地产企业，区域扩张速度并不快，但以房地产投资为主的金融企业更容易跨区域经营HinesCapitaLand专业型综合型

SimonWyndham/RCIProLogis

4

A. ING5作为金融机构，INGRealEstate涉足房地产开发、房地产投资和房地产金融三大业务，总体规模达到900亿欧元ING集团业务结构图示资料来源:ING网站,新闻报道；相关分析报告；罗兰·贝格分析INGGroupINGRealEstate房地产投资管理，旗下管理房地产投资基金，服务于机构投资者；收取基金管理费用并根据自身投资比例分享收益所有业务规模达

910亿欧元，包括业务遍布欧洲、北美、亚洲和澳洲的21个国家INGRE

InvestMgtINGRE

FinanceINGRE

DevelopmentINGBank为房地产投资和开发企业提供借款，产品包括：抵押贷款、开发建设融资、资产证券化、银团贷款，等；收取借款利率参与房地产开发，物业类型涵盖住宅、商业、零售等；直接获取开发收益或出售股份溢价变现6INGRealEstate旨在成为全球领先的房地产投融资相关解决方案提供者INGRealEstate业务介绍Source:INGweb-site,Pressreview,analystreports,RolandBerger房地产开发开发业务涉及房地产行业的各种物业类型,

包括办公楼、零售、休闲、住宅和停车场等业务还包括小型和大型区域开发INGRealEstateDevelopment大部分采取与其它房地产公司合作开发的模式房地产投资管理投资管理主要服务于那些想把物产投资分散在住宅、零售、办公楼、物流园和商业等领域的投资者由于投资管理业务所覆盖的物业分布在全球，因此它可以通过自身的专业知识、关系网络和国际声誉来为投资者提供最好的投资组合机会房地产金融金融服务提供一系列广泛的产品，包括抵押贷款、项目融资、建造融资、辛迪加贷款的租赁安排。客户主要为投资者、开发商、建造公司以及希望开发内部住宅的企业。INGRealEstate商业模块之间的紧密联系和相互合作将使ING为客户提供贯穿整个价值链的服务这些核心业务间的内部交易将为整体的房产业务提供很高的附加值7房地产开发业务是INGRE的最大的业务收入来源，投资管理业务所覆盖的资产数量最多关键数据投资组合(资产)，百万欧元收入，百万欧元2,0621,5132,79250,05369,81690,656

投资管理

金融

开发资料来源:ING网站,新闻报道；相关分析报告；罗兰·贝格分析8INGRE的投资管理业务目前管理全球超过656亿欧元的物产投资INGInvestmentManagement–各区域的房地产投资规模[2006]INGClarion提供：私募基金房地产信托投资基金(REITs)固定收入债券房地产管理服务投资于：混合基金单独账户基金中的基金投资于：混合基金有明确目标的单独账户目前管理着：混合基金亚洲五个办事处的单独账户目前管理着：一个未上市发行的批发基金theINGRetailPropertyFundAustralia三个上市发行的基金全球领先的房地产管理公司，在全世界21个国家管理了75个基金，服务于包括465个机构投资者在内的不同资产等级的客户资料来源:ING网站,新闻报道；相关分析报告；罗兰·贝格分析9另外两大业务主要集中在欧洲市场，它们构成了所管理的另外251亿物产公司介绍INGRE房地产金融业务INGRE房地产开发业务澳大利亚欧洲其它地区美国西班牙/葡萄牙荷兰总贷款:226亿欧元是荷兰市场的领导者INGREF的产品包括：抵押贷款开发和建造融资资产证券化租赁安排银团贷款贷款澳大利亚欧洲其它地区美国荷兰总开发:25亿欧元欧洲最大的综合房地产的开发商和荷兰的市场领导者资产组合为

25亿欧元

；已确定但尚未开发项目为

66亿欧元西班牙东欧资料来源:ING网站,新闻报道；相关分析报告；罗兰·贝格分析10物业类型的多样化是INGRE投资战略的核心INGRE各业务覆盖物业类型[2006]工业房地产证券零售办公楼住宅管理资产总管理资产:656亿欧元贷款组合总贷款额:226亿欧元待开发项目总的待开发项目:66亿欧元工业其它零售办公楼住宅工业停车场零售办公楼住宅其它资料来源:ING网站,新闻报道；相关分析报告；罗兰·贝格分析11INGRE案例总结无房地产实业，并不进入房地产开发、运营的实际操作层面专注于房地产领域的金融机构，通过股权和债券投资进入房地产投资领域无需具备专业的房地产开发能力，但金融运作专业性较强股权投资于房地产开发项目或房地产开发企业，通过股份出售套现为房地产开发商提供各种贷款和债务结构解决方案，收取贷款利息和咨询服务费管理房地产投资基金，按比例收取投资收益，并收取基金管理费用房地产实业房地产金融12

B. AarealBank13Aareal是德国的一家房地产银行，专注于各类房地产物业的投资，通过各种方式向开发商提供资金，并为其设计融资解决方案房地产开发商投资者存款者债券资产证券化产品其它房地产投资产品储蓄购房基金普通融资单项/组合资产融资投资/开发融资结构性融资过桥贷款/夹层贷款/发放企业债借款投资储蓄咨询服务咨询服务住宅管理咨询支付解决方案（住宅付费IT系统）为国家和机构资产管理咨询房地产网络平台收费办公楼出租住宅出售住宅零售酒店物流其它资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析2006年AarealBank贷款行业分类14AarealBank是在一战结束后由德国政府成立的非营利金融机构，旨在促进房地产行业的发展，逐渐发展为一家专业的房地产银行192319451950196019701991银行成立中断业务住宅为主2002一战结束后，经济萧条，政府为推动房地产业发展，成立了非营利性的金融机构二战刚结束后，被美国军队接管，业务停滞为住宅开发提供各种长期融资产品进入商业地产领域开始涉足为各类商业物业的开发进行贷款和融资1990私有化上市重新上市正式改名为AarealBank，精简业务资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析2001分拆1590年代后期开始，德国经济步入低谷，导致房地产行业低弥，AarealBank的房地产银行业务受到冲击，导致其在2002年被分拆DePfaDeutschePfandbriefbankAGPropertyFinancebusinessPublicFinancebusinessAarealBankAGDEPFABANKplc资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析为房地产开发商提供融资及解决方案资产管理咨询服务为公共部门的基础设施建设进行融资政府债务重组发行政府财政债券AarealBank的两大业务被分拆地产金融业务和公共金融业务的经营比较，2001年底2002年前2002至今经营利润(百万欧元)不良贷款准备金比率1）1) 不良贷款准备金比率指银行为不良贷款无法偿付所提取的准备金PropertyFinance业务在分拆前由于大量不良贷款比例而影响了PublicFinance业务的经营表现，最终导致业务分拆PublicFinanceBusinessPropertyFinanceBusiness16独立上市后，Aareal不断致力于解决不良贷款问题AarealBank的不良贷款金额，[2004-2006]处置不良贷款具体方式不良贷款金额(10亿欧元)不良贷款占比资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析2005年，将价值6.9亿欧元的不良贷款打包出售给美国公司LoanStar2005年，将价值3.88亿欧元的不良贷款打包出售给日本公司ShinseiBankLtd2006年，将3.45亿欧元的不良贷款打包出售2006年9月，14亿欧元的不良贷款打包出售AartemisCreditManagementGmbh2007年3月，将5亿欧元的不良资产打包出售给MerrilLynch2003年成立专门处置不良贷款的公司AarealEstateAG，负责对不良贷款进行优化组合17同时，Aareal将旗下的资产管理(AssetManagement)业务出售给基金管理的Schroders公司，自身则专注于提供房地产融资及其相关服务AarealBank各业务财务表现比较，[2001-2006]NetInterestIncomeStructuredFinanceConsultingAssetManagementNetCommissionStructuredFinanceConsultingAssetManagementOperatingIncomeStructuredFinanceConsultingAssetManagement200120022003200420052006150285394400383340-1001-103412-1094594924273316517919116817716725681102413644-193-7513916-91-1-721-1514-150资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析解释德国房地产市场不景气，导致投资房地产市场的资金回报率较低AarealBank的资产管理收入与业绩表现挂钩，由于市场不景气导致资产管理佣金急剧下降此外，AarealBank认为自身在管理基金和地产投资方面并无经验和专业优势2006年下半年，AarealBank将其资产管理业务卖给英国的基金管理公司Schroders，继而开始专注于融资业务和咨询服务业务18为避免业务依赖于单一国家房地产市场所导致的市场容量有限以及风险较高问题，AarealBank提高了区域扩张的力度，并努力将业务衍生至房地产各个领域分区域的提供融资金额分布，2006年分物业类型的提供融资金额分布，2006年GermanyScandinaviaItalyBeNeLuxFranceCEENorthAmericaUKSpainOthersOfficeRetailHotelLogisticsResidential(Owneroccupied)Residential(lend)Others资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析注：目前的不良贷款总额中有99%来自于德国本土，国外业务只占1%19AarealBank自2002年后业务表现不佳，目前正在推行“重生”计划，从六大方面解决企业所面临的问题扩大房地产融资业务的比重1降低不良贷款和劣质贷款组合2改善企业内部管理复杂程度（治理结构和组织结构）3提高企业财务管理能力4加强现代企业的企业文化建设5加强企业内部员工和外部公众以及股东对其的信任度6资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析主要战略措施20AarealBank案例总结无房地产实业，并不进入房地产开发、运营的实际操作层面发展与房地产相关的各种咨询服务，包括收费系统，交易网站等专注于房地产行业的银行，会存在较高风险；抗风险手段是增加不同类型业务的组合，并进行区域扩张，避免区域周期性房地产风险的发生房地产银行的运作需要专业知识，包括处置不良贷款等为房地产开发商提供各种贷款和债务结构解决方案，收取贷款利息和咨询服务费资产管理业务已出售加快区域拓展房地产实业房地产金融21

C. 三井不动产(MitsuiFudosan)22过去三十年中，日本房地产市场经历了2次经济周期，91年迄今持续低迷经济周期的波动主要是受投资需求变化所影响1971-2003日本主要地区地价趋势图[YOY,%]1971198019902000197519851995-20-10010203040506070“列岛改造计划”引发购房热潮石油危机使得购买能力下降战后出生高峰进入购房阶段日元升值、利率走低以及宽松的贷款银根引发房地产投机热潮日元贬值，经济在高速增长中刹车，房地产泡沫破裂国民经济进入缓慢增长的“滞胀期”日元/美元汇率变动图(1986-1990)19861987198819891990100120140160180200日元升值日元贬值资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析23日本的房地产开发商可以分成六种类型，每种都具有独特的优势根据开发商的背景分类财阀(集团公司)专业的公寓建造商综合建筑公司电气铁路公司金融行业大型贸易公司同时建造公寓房和写字楼能够从集团内部获得土地信息控制着极多的土地专门开发公寓楼长期市场参与者，有大量已交房的公寓大型的综合建筑商拥有独特的土地信息渠道在集团内同时拥有设计和建筑资源成员均为铁道公司在各自的铁轨沿线都掌握了足够的开发成熟的住房土地成员均为证券公司或银行能够轻易获得贷款客户的土地信息贸易公司的某个分支机构利用贸易公司的网络能轻易获得土地信息和商业资源三井不动产住友不动产三菱地产大京COSMOSINITIA日本综合地产扶桑LEXEL穴吹建筑公司藤和不动产有乐不动产东急不动产近铁不动产野村不动产ORIXRealEstate双日丸红资料来源：公司信息；罗兰·贝格分析背景/优势主要成员背景/优势主要成员*1：財閥是日本历史上的大企业集团24具有财阀背景的房地产巨擎依靠历史的土地储备与大量的物业资产占据了日本房地产市场的半壁江山，三井不动产的市值位列第二日本五大房地产公司市值比较(2007年5月23日)[十亿日元]三菱地产MitsubishiEstate三井不动产MitsuiFudosan住友不动产SumitomoR&D东急不动产TokyuLandCorp.东京建物TokyoTatemono资料来源:MarketwatchknowDoujoues25三井不动产业务覆盖各类物业的开发、销售、管理和运营，利润率也持续增长三井不动产的公司概况销售额和利润率

[十亿圆]业务构成(2006年)其它设施运营建筑材料和商品销售不动产管理中介、代销和咨询建筑(包括规划和设计)出售业务独栋住宅公寓办公建筑土地租赁业务办公建筑零售设施住宅产品1,159(十亿日圆)销售额营业利润率100%=资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析26三井不动产的业务价值链物业开发收购物业，更新或重建土地现有物业出售业务补充型增长机会出租业务长期稳定的现金流由三井不动产进行管理，收取管理费用代租费用物业管理费用办公楼管理费用管理业务管理业务覆盖整个价值链资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析27三井不动产经历了日本房地产市场的周期性波动，自2000年开始从众多房地产公司中脱颖而出，主要得益于公司“挑战2008”计划的成功实施“挑战2008”计划的精髓是企业的轻资产运作评论1总资产下降，寄存资产增加营业利润增加负债率下降与“挑战2008”计划实施所配合的是三井不动产丰富、有效的融资手段2与J-REITS、私募房地产基金合作，而不是竞争与国外投资者合作推行资产证券化三井不动产三菱地所业务转型—1999年新日铁大厦项目89909192040506079697990198000203939495三井不动产股价波动每股仅利润率比较资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析28自2000年开始启动“挑战2008”计划，三井不动产希望通过经营模式和业务结构的调整，实现“净资产”战略轻资产/低负债[十亿日元]高收入/高收入[十亿日元]盈利水平支持三井不动产挑战计划目标及其完成情况总资产负债CAGR=-1.3%CAGR=-6.3%CAGR=8.7%CAGR=7.5%运营收入资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析29为配合“轻资产”战略，三井不动产通过业务结构的调整，增持资产回报更高的业务调整不同业务的增长预期[十亿日元]实现业务结构的调整[%]整体毛利水平不断提高[%]物业管理房产开发持有物业持有物业物业管理房产开发20022008通过业务结构的调整，增持了资产回报更高的业务，提高了三井整体的盈利水平持有业务房产开发物业管理0002040608E资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析301999年新日铁大厦项目的运作模式奠定了三井“轻资产”战略的雏型，为企业扭亏为盈提供了创新的思路新日铁大厦项目描述1999年，与美国保险企业大亨AIG共同筹措了700亿日元的购入资金，共同拥有了日本能源总部大楼“新日铁大厦”的产权，租金等收益按出资比例获得将新日铁大厦的未来经营收益为一定的信托受益权，以资产证券化的方式进行融资对三井不动产而言，同时获得大楼管理业务等多重收益渠道的佣金收入，以少量投资获取更大的收益

*ROA=Netincome/Totalasset轻资产策略通过缩小分母，提高了资产回报率资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析31日本具有相对成熟的房地产金融，具有特色的是一些财政性贷款资料来源：中国建设部产业化促进中心；罗兰·贝格分析开发商融资购房消费融资“财政投资性贷款计划” 由财务机构吸引和雉资金，是住宅信贷的重要资金来源。住宅是该计划的重点，它将贷款作为住宅建设公司等机构的资金来源，转化为住宅建设投资银行贷款信用借款抵押贷款J-REITS上市海外基金直接投资“住宅金融公库” 成立于1950年，居民建造或购买住宅在国家规定标准内，均可以向住宅金融公库申请低息借贷款，平均利率比商业银行货款低30%左右。贴息由财政部门承担商业银行按揭货款民间信贷机构 政府大力扶植住宅信贷的发展，使得日本公私金融机构混合的金融活动并存的特定更加明显，住宅信贷市场更加活跃债务融资权益融资32一方面过于依赖银行的风险较大，另一方面日本的外部金融环境较为成熟，因此三井不动产采取了各种各样的融资手段发行债券融资手段资产证券化银行借款REITs合资/战略投资伙伴IPO/增发123456资料来源；罗兰•贝格分析日本银行体系不稳定成熟的外部金融环境33三井不动产以自己开发的物业为主要资产，发起了以办公楼和经营性住宅为投资对象的两个REITs，其中NBF是市值最大的J-REITs2预计2008REITs113.415.54%MitsuiFudosanAccommoda-tionsFundManagementCo.,Ltd(三井不动产占股份100%)NAF所拥有的27处物业中有20处为三井不动产开发主要投资于东京23个区的可出租性住宅，包括学生宿舍、租赁公寓、高级住宅、酒店式公寓、公司住房2006年8月4日NAFNipponAccommodationFundNBF是日本第一只REITs，也是目前市场上最大的REITs投资办公大多位于东京CBD区域出租率高，租金高且稳定与三井不动产的合作使其获得较高的市场评级，降低融资成本，回报达到221%990.63.88%NipponBuildingFundmanagementLtd.(三井不动产占股份43.0%)NBF所拥有的55处物业中有17处为三井不动产开发主要投资于东京、大东京区域以及日本其它城市的办公楼2001年9月10日NBFNipponBuildingFund注释市值(十亿日元)三井不动产投资比例管理公司三井自己开发物业投资内容成立时间NAF是日本第一只以住宅为主的REITs，上市即获得市场投资者的认可三井不动产成立的管理公司充分调动三井的资源，从市场调研、选址、规划设计、建造、出租到物业管理进行全程支持，提高投资回报率三井不动产预计在明年推出以零售为主的REITs资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析34三井不动产将自己开发的物业出售给NBF，并由自己控股的公司NBFM对REITs进行管理，获得稳定的经营收入2以NBF为例收回开发物业所投入的资金2001年3月注入1亿日元，成立NBF2001年3月通过私募融资980亿日元(包括自己投入的80亿)，购买三井不动产的22个物业2001年9月IPO融资500亿日元，购入新的物业2004年7月增发融资590亿日元，购入新的物业2005年10月和2006年3月再次增发1,300亿日元获得稳定的物业经营收入NBF的所有办公楼均通过NBFM交由三井不动产进行管理，包括物业出租，物业管理等NBFM向管理方支付的各种费用股东大会MitsuiFudosanCo.,LtdNBFOfficeManagementCo.,LtdTheChuoMitsuiTrustandBankingCo.,Ltd

房地产物业NBFMNipponBuildingFundManagement机构投资者/债券拥有人

独立审计股东股东资产托管三井不动产资产管理债券与票据债务服务投资分红交易资产托管办公楼管理办公楼管理3.88%44%NBFNipponBuildingFund资产负债权益9.4%14NBFofficeManagementCo.,Ltd13.7%324FirstFacilitiesCo.,Ltd2.7%28NBFofficeManagementCo.,Ltd30.6%46MitsuiFudosanCo.,Ltd149租赁相关服务费20.7%489MitsuiFudosamCo.,Ltd2,361物业管理费96.7%990MitsuiFudosanCo.,Ltd1,024办公楼管理费比例金额[百万]收取方总额[百万]种类资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析35三井不动产通过合资开发的方式，获取开发资金，不仅获得物业建成后的经营管理权，同时达到“轻资产”的目标3三井不动产的合资模式合资开发酒店式公寓2002年开发OakwoodResidenceAzabujyuban

酒店式公寓2004年开发OakwoodResidenceRoppongiT-cube酒店式公寓合资开发办公楼和零售物业与国外开发商合资进行物业开发投资，较少的持股比例取得物业的经营权实现“轻资产”，“高收益”的战略构想三井不动产OakwoodOakwoodJapan10%90%三井不动产AlderneyInvestmentPte.Ltd.JV2003年开发ShiodomeCityCenter办公楼和零售物业资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析36银行短期贷款并不是三井不动产的重要融资渠道，但依靠发行大量债券筹集资金，近年来付息债务的下降促进了资产回报率的上升4三井不动产负债结构，2006年付息，债务与资产回报率，2006年5[百万日元]付息债务[10亿日元]100%2,109,691总计14.16%298,740其它13.67%288,313租户抵押款44.50%940,6211年以上债务72.41%1,527,674长期负债3.52%74,234其它6.77%142,767预收金5.04%106,346应付帐款/票据7.50%158,3141年内到期债务1.71%36,000商业票据3.05%64,356银行借款27.59%582,017短期负债比例金额ROA[%]资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析37此外，三井不动产还利用资产证券化来提高资金流动率，同时减轻自身的资产数量6三井不动产实现资产证券化的模式及案例以SPC名义借债，发行Bonds，总计117亿日元；三井承诺协助完工后的销售其它3所可租赁性住宅8所在建的公寓大楼物业类型277亿日元117亿日元金额SakuraBankSakuraSecurityTokyoMaritimeFineInsurance合作者2001年2月2000年2月时间21MitsuiFudosanInvestmentAdvisorsTrustBankMitsuiFudosanGroup债权投资者权益投资者SPC特殊债券高级投资特殊投资托管资产的收益权资产管理合同物业管理合同租赁合同资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析38三井不动产灵活运用了房地产信托等资产证券化的方式，既减少了自己持有的资产水平，并有效降低了融资成本利息支出/融资金额住友三井资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析39三井不动产是整个三井财阀众的成员之一，其组织架构根据物业类型分为四个业务单元解释三井财阀三井不动产CEO信息系统部投资部会计部审计部行政管理部资产证券化部评估部房地产规划研究部办公楼房地产方案住宅地产零售物业其它部门办事处办公楼管理服务其它委员会办公楼租赁销售办公楼发展办公楼项目规化项目计划住宅租赁酒店发展零售物业租赁营销房地产方案服务私人咨询工程规划和发展零售物业管理区域发展城市发展审计委会员保险银行贸易能源…三井财阀将旗下所有不动产业务整合，成立三井不动产三井不动产内部没有银行、保险等纯金融机构，但本财阀隶属的各类金融机构以不同方式投资三井不动产，从中获得收益，而三井也可以获得融资三井不动产根据物业类型分为四个业务单元，分别独立运营，但不是独立的法人结构三井不动产的投资和融资由总部层面的职能部门进行管理资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析40三井的各业务单元并非独立的法人实体，但每个业务单元管理着众多子公司支持办公楼分部零售物业分部住宅物业分布不动产解决方案分部FirstFacilitiesCo.,Ltd.FirstFacilitiesWestCo.,Ltd.MitsuiFudosanBuildingManagementCo.,Ltd.NipponBuildingFundManagementLtdLaLaportCo.,LtdCanyCorporationDaiichiSeedCo.,LtdOrientalLandCo.,LtdMitsuiFudosanResidentialCo.,LtdMitsuiRealEstateSaleCo.,LtdMitsuiHomeCo.LtdMitsuiDesigntecCo.,LtdMitsuiFudosanHousingServiceCo.,LtdMitsuiFudosanHousingLeaseCo.,LtdCanyCorporationDaiichiSeedCo.,LtdMitsuiFudosanHotelManagementCo.,LtdKOKUSAIKANKOKAIKANCo.,LtdMitsuiFudosanInvestmentAdvisors,Inc.MitsuiFudosanAccommodationsFundManagement资料来源：公司资料41资料来源：公司资料三井不动产组织架构图(1/3)支持42三井不动产组织架构图(2/3)支持资料来源：公司资料43三井不动产组织架构图(3/3)支持资料来源：公司资料44在“挑战2008”成功实施的基础上，三井不动产对未来又提出了新的战略新的战略思想以客户为本的管理从“房地产方案的提供者”升级为“方案的合作者”，以适应客户各种需求，增加品牌价值商业模式变革在三大核心房地产业务中取得平衡，并进一步向海外和度假领域拓展集团化管理加强集团内的团队合作，并扩展集团外的联盟，通过集团规模上的业务流程再设计来提高集团附加值，优化成本结构核心业务的实施计划持有业务持有高竞争力的写字楼和零售产业来加强盈利能力。在全球化发展的同时保证稳定市场(如东京)为核心投资领域交易业务面对终端消费者，力求提供每年7,000个高竞争力的住房单位；面对投资者，努力提供多种类型和规格的产品，以扩大商业机会管理业务扩大管理资产，从而促进J-REITs和私募基金的发展，拓展管理业务，如租赁、装潢、转换等．城市复兴努力在内城和市中心地段提供高吸引力的混合用地及物产阶段I：2007年-2011年阶段II：2012年-2016年继续加强三大核心地产业务培养新的发展领域保证核心业务的持续增长寻求高度的全球化发展资料来源：公司资料；罗兰•贝格分析45三井不动产案例总结发展多种物业的综合开发商，并根据物业类型分为不同的事业部，独立管理无论在住宅、办公楼和零售物业，三井不动产均是日本市场中的领先者，具有很强的开发能力物业租赁和物业管理等服务性业务同样是三井的优势培养专业的房地产实业开发/运营/管理能力，提升竞争力通过REITs、资产证券化等方式，降低企业资产水平，相对提高投资回报率通过“轻资产”战略，旨在提高企业ROE房地产金融产品的使用包括股权融资和债券融资中基本上所有的品种本身并无独立的金融机构，但通过财阀内部的资金调动获得资金丰富的融资渠道，可以调整企业融资结构、负债率和负债结构房地产实业房地产金融46

D. CapitaLand47新加坡嘉德置地的业务领域覆盖住宅、商业、办公楼和服务式公寓，金融业务服务于各业务板块部门A部门B部门C金融服务资料来源:嘉德置地总部金融投资管理部访谈；罗兰·贝格分析住宅房产商业房产商务综合房产服务式公寓总部部门业务板块注释投资投资投资投资四大业务单元运作较为独立，拥有自己的上市公司和投资基金嘉德置地金融业务的主要职能包括融资和资产管理，目的在于服务四大业务单元的融资和资产管理四大业务单元内部设有投资部，由集团层面的CapitaLandFinancial直接管理，负责为各业务单元进行项目融资，资产证券化、管理基金投资等事务48CapitaLand充分利用房地产行业中金融服务、开发和服务管理等不同业务之间的协同效应嘉德置地关键业务表现资料来源:嘉德置地公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析CapitaLand是亚洲最大的房地产上市公司之一在2007年2月28日，集团下的8个公开上市的公司的总市值为195亿美元集团管理了超过230亿美元的资产，包括5个

REITs

以及10个私募房地产基金中的230亿美元投资战略CapitaLand主要投资于三个业务模块：房产

(住宅,

商业&零售)酒店业金融充分利用其优势CapitaLand利用它的房地产资源、金融技巧以及市场知识来为新加坡及其它地区开发房地产金融产品地理范围公司的房产和酒店遍布20个国家的90多个城市

主要市场包括新加坡、澳大利亚和中国49从嘉德置地的业务发展历程来看，金融服务只有在房产开发和服务业务成熟之后才可能得到发展发展推动力–历史扩张模式新加坡热中国市场快速增长主要的购物中心的拥有者和管理者金融服务Ascott&ART新市场新业务多面的高质量投资组合;占总资产的46%强劲的住宅、零售和综合发展势头新加坡、中国、日本和印度不断增长的

REITS&基金管理快速扩张的有效模式进入具有丰富石油资源的国家开展业务，比如GCC、莫斯科

&圣彼得保ILEC:新加坡房产开发商主要注重集休闲、娱乐和会展中心(ILEC)为一体的综合项目资料来源:嘉德置地公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析50对嘉德置地而言，金融服务业务本身只占总收入和利润的很小一部分关键数据按业务划分的EBIT[美元$]按业务划分的收入

[美元$]

服务式公寓

房产

金融住宅商业零售RHLGroup&RCHAscottGroup金融服务3,8463,1473,0192,336住宅商业零售RHLGroup&RCHAscottGroup金融服务8601,822资料来源:嘉德置地公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析51但是它的金融服务却是企业投资“退出机制”的重要环节，保证嘉德置地分享物业所有权收益的同时保持客户关系并提供服务业务重心–金融服务基金管理重心业务范围房地产基金管理CFL目前管理的房地产基金超过95亿美元。

这些基金投资于新加坡、马来西亚、泰国、中国、香港和日本的零售、住宅、办公楼等各种物产咨询服务CFL已成功地为超过87亿新元的金融交易提供了咨询服务结构融资解决方案在新加坡、马来西亚和香港安排、设计融资交易10个私募基金和5个房地产信托投资基金

(REITs)管理超过95亿美元的资产合作者包括行业领先的机构投资者，如保险公司、

养老基金和企业在2006年,CapitaLand设立了6亿美元的

CapitaRetailChinaDevelopmentFund,以及

4.25亿美元的CapitaRetailChinaIncubatorFund公司的专长包括：

结构融资、房地产基金管理和咨询服务在新加坡、吉隆坡、曼谷、上海、北京、香港、东京和伦敦有专业而尽职的团队提供专业市场知识资料来源:嘉德置地公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析52当然，其它业务始终是CapitaLand

发展的核心业务业务重心商业和综合开发零售亚洲最大的零售商场的拥有者和建造者之一到目前为止,集团共管理了

55个商场，遍布新加坡、中国、印度、日本和马来西亚。中国发展的重心CapitaLand通过与深国投、沃尔玛、北京华联以及家乐福合作，实现了集投资、管理和发行基金为一体的综合零售商场业务他们最近签署了关于收购在中国各大省市的35个零售商场的合作意向书。这将会使它所拥有和管理的商场数量增加到70个。是CapitaLand

在亚洲和GCC的门户城市深入打造来福士品牌的重要战略之一.到目前为止,在新加坡、上海、北京、成都和巴林有5个已建造或正在筹划阶段的来福士广场。另外计划全球建

10个来福士广场住宅CapitaLandResidential

主要在新加坡、澳大利亚、马来西亚和泰国的门户城市进行住宅开发。在国内,CapitaLand中国部主要侧重于上海和北京的住宅开发。酒店TheAscottGroup是除美国外最大的国际服务式公寓的拥有者和建造者。集团旗下有三大品牌

–TheAscott,SomersetandCitadinesAscottGroup经营超过

16,000个在亚太、欧洲和中东主要城市分布的酒店式住宅

它活跃在17个国家的43个城市资料来源:嘉德置地公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析53嘉德置地的资金主要以股权融资为主，负债以短期贷款为主嘉德置地的资金来源，[2006]评点：资金来源

[US$]55%66%70%71%67%45%34%30%29%33%6.87.67.26.78.1在这一年里,银行提供的资金来源提高到了8亿新元，并且这些贷款主要用于公司在中国的投资和收购集团累积了足够高的信用额度和现金量，使得它能应对短期的债务还款，满足紧急的融资需求，以及迅速地抓住市场投资机会。美元（十亿）占总债务比例（%）1年内1.8221年至2年1.51192年至3年1.20153年至4年0.94124年至5年1.58195年以后1.1013债务到期列表

债务

股东权益资料来源:嘉德置地公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析54嘉德置地案例总结发展多种物业的综合开发商，并根据物业类型分为不同的事业部，非常独立，并由各业务单元的CEO无论在住宅、办公楼、零售物业和酒店式公寓，嘉德置地都具有很强的开发能力在办公楼、零售物业和酒店式公寓的管理和经营上具有专业能力培养专业的房地产实业开发/运营/管理能力，提升竞争力通过REITs、基金等方式，变现企业的投资，但通常在经营性物业较为“成熟”后出售，获取较高的溢价内部各业务板块在综合类项目中，以“合资”形式进行配合，由出资最多的业务板块负责项目管理，参与成员按股权比例获取收益总部层面独立的金融机构，职能类似“财务公司”房地产金融通过发行Reits迅速套现，并赚取基金管理费，同时参与并管理其它类型的基金原则上，对经营性物业，如零售，嘉德置地开发完成后进行经营，一旦经营好时，会考虑出售，继而收回资金进行新的投资房地产实业房地产金融55

E. Hines56Hines是一家私有企业，业务包括不动产投资、开发和管理Hines公司简介公司业务结构基本情况Hines运用核心的、高附加值的的机会投资策略，涉及办公楼、零售、住宅以及工业物产私有的国际性房地产公司，拥有三大业务块公司掌管超过135亿美元的资产公司在16个国家设有分部投资Hines已设立了19个投资基金，有超过90亿美元的资本在美国、欧洲和亚洲已开展了核心的、高附加值的机会投资战略，涉及办公楼、零售、住宅以及工业物产开发已开发了650个房产，超过2.05亿平方英尺的总面积（1900万平方米

）TheHines已完成和正在建造的项目中有近900处物产，包括摩天大楼、公司总部、多用中心、工业园、医疗设施、度假村和住宅小区管理Hines为公司和机构的房产拥有者提供一系列的服务：包括资产管理、营销／租赁、收购／处置、金融／会计以及工程管理投资开发管理投资策略全面的房产开发商和相关服务的提供者提供一系列物产和设施管理服务资料来源:Hines公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析57Hines

管理着众多投资于全球房地产的投资基金,

其中包括一个REITs投资业务–基金描述资料来源:Hines公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析基金成立年地区形式市值(百万美元）HinesCalPERSGreenDevelopmentFund2006美国封闭式120HinesU.S.OfficeValueAddedFundL.P.2003美国封闭式800NationalOfficePartnersLimitedPartnership1998美国封闭式1,100HinesRealEstateInvestmentTrust,Inc.美国REITSHinesEuropeanDevelopmentFund,L.P.2002欧洲封闭式€387MHinesEuropeanValueAddedFund2005欧洲封闭式€287MHines

Pan-European

CoreFund2006欧洲封闭式€120MEmergingMarketsRealEstateFundII,L.P.1999新兴市场封闭式436HinesInternationalRealEstateFund2005新兴市场封闭式344HCMHoldings,L.P.2005新兴市场封闭式200HCBInterests,L.P.2006新兴市场封闭式200HCCInterests,L.P.2006新兴市场封闭式250

专注于中国市场58Hines提供了全面的服务来补充它的开发业务开发业务–业务介绍开发业务时间安排租客建造管理会计/监控/报表建筑和工程合同协商政府批准和协商可行性和经济分析设计调整建造管理宣传和公共关系建筑收购运营和维护安排建筑概念设计专业的流程开发预算准备和管理环境和地段评估资料来源:Hines公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析59Hines同样提供了与设施管理相关的一系列服务管理部门–服务介绍管理服务停车&保安收购&处置协商检修租客关系水电管理营销&租赁分析资料来源:Hines公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析60

F. ProLogis61普洛斯将房地产基金业务、物流物业的经营管理和交易结合起来，形成了自己独特的业务模式PrologisCorporateDistributionFacilities第三方非自有物业PrologisPropertyFund自有物业非自有物业自有物业物业交易收入物业管理费基金管理费基金管理费物业管理费Prologis拥有或管理价值280亿美元物业资料来源：罗兰•贝格分析普洛斯公司的业务模式62世界上最大的配送设施的拥有者、管理者和建造者4000万平方米的工业用地

拥有、管理、和正在开发260亿美元的资产在北美、亚洲和欧洲的103个市场开展业务内部的租赁和物产管理普洛斯开发、持有、出租和管理工业/物流地产，此外还管理着众多房地产投资基金公司结构资料来源:ProLogis公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析ProLogis运营着世界最大的工业配送设施物业运营/管理物业开发建造工业仓库和厂房，业务覆盖北美、欧洲和亚洲基金管理管理着13不动产基金，包括2个公开交易的基金投资战略全球120亿美元的工业物产在它管理的基金中持有较高股份代表每只基金掌管资产主要投资者包括养老基金、保险公司和其它大型机构投资者去年新的配送中心运输了跨亚洲、欧洲和北美的２２亿美元的业务从1994年开始,ProLogis已开发超过900个单独的存储和承建设施ProLogis也积极在北美和欧洲开发混合项目63普洛斯通过投资基金管理的物流仓库规模庞大，资产值接近由自己开发并持有的物业资产所管理的物业资产

[美元（十亿）]6.47.910.1

基金资产

其它资产11.615.822.126.726.9%资料来源:ProLogis公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析64普洛斯通过持有并出租物流仓库获取较高的物业运营收入，这些物流仓库通常位于关键的物流分销地点物业运营业务净运营收入

[美元$百万]509589886

租赁费用

净运营收入

租赁收入物业运营业务是指对工业物流和零售物业的长期的直接所有权随着其客户不断发展、进入新的市场或改变物流链，

ProLogis

与客户建立起来的长期合作伙伴关系为其从老客户那里带来新的业务与其它的开发公司不同的是,ProLogis

并不把设备运营业务外包。公司的配送中心由内部专业人士管理资料来源:ProLogis公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析65普洛斯在物业开发、物业经营管理和投资基金管理三大业务方面形成了协同效应基金管理业务

–基金战略评论净营业收入

[美元$百万]94113305ProLogis与全球各地的机构投资基金合资创立了房地产基金，ProLogis拥有的股份从11.3%到50%不等ProLogis是这些基金的管理者这些基金收购了

ProLogis在重要国际物流港口新开发的稳定的配送设施，以及第三方资产为ProLogis提供的价值新的资金来源使其能持续地布署其开发资金，从已建成项目流向新的项目。更多样化的收入来源

在与基金的长期协议下持续地管理基金带来更高的投资收益和客户保持紧密的关系资料来源:ProLogis公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析66普洛斯拥有两个公开交易的基金和９个投资于国际市场的私募基金基金管理部–基金介绍基金成立年地区投资(美元$百万)ProLogisNorthAmericanIndustrialFund2006北美1,201ProLogisJapanPropertiesFundII2005日本1,183ProLogisNorthAmericanPropertiesFundsVI-X2004北美1,737ProLogisNorthAmericanPropertyFundXI2004北美230ProLogisJapanPropertiesFundI2002日本718ProLogisNorthAmericanPropertiesFundV2002北美1,531ProLogisNorthAmericanPropertiesFundI2000北美381ProLogisCaliforniaLLC1999北美695ProLogisEuropeanProperties1999欧洲4,826Total12,274私募基金MacquarieProLogisTrust2002澳大利亚证交所ProLogisEuropeanProperties1999泛欧证交所Euronext共计共同基金资料来源:ProLogis公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析67伴随普洛斯快速成长的是一系列的融资和收购活动199119931994199719982001公司成立开始海外扩张墨西哥、欧洲2003第一个地产基金1999进入日本在澳大利亚成立基金进入中国2002收购KingLyonsIPO收购Krauss-Schwartz收购墨西哥的物流厂房收购英国KingsparkGroupHoldings收购KeysonePropertyTrust20062005合并Catellus基金在欧洲上市资料来源:ProLogis公司网站；新闻报道；分析报告；罗兰·贝格分析68普洛斯的成功之道在于其对于工业地产属性特点规模体量、运营能力以及投资实力的独道理解运营能力规模体量投资实力属性特点普洛斯成功之道1423标准化程度：物流仓库的标准化程度(80%)远高于工业厂房的标准化程度(20%)销售兼容性：物流仓库的需求类似，销售模式简单在中国主要通过银行贷款及自有资金投入(美国REITs)偏好自建(成本低于收购10%-20%)积极寻求合作项目(偏好与土地拥有者合作)普洛斯追求相对的高市场占有率一定区域内一定物流线路上普洛斯通过自建、收购、合资、合作(仓储)等各种方式迅速提升规模体量普洛斯仓库的平均出租率在95%(全球96%-97%)，运超过行业平均水平(80%)普洛斯提供专业的物流服务，包括对客户的需求评估资料来源：普洛斯访谈，罗兰•贝格分析69作为普洛斯在中国的战略合作伙伴，中储通过与普洛斯合资开发，成熟转让，长期经营的模式实现了跟随性的增长物流业务收入购成与普洛期的合作模式仓储业务进出库配送业务国际货品代理质押监管集装箱现货市场其它合资公司普洛斯产业基金普洛斯中储仓储中心12资料来源：中储服务2006年报；罗兰·贝格分析1仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作2直接由中储进行经营，客户由普洛斯提供70

G. Simon71西蒙集团是美国最大的商业零售房地产公司，集投资、开发、管理于一体，其业务覆盖所有的零售分销渠道西蒙集团发展历史及全球业务分布资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析欧洲美国亚洲拥有60多家购物中心2005年，美国境内收入达到510亿美元，在美国40个州持有近300个商业房地产项目，可供出租的总面积约1880万平米，在全美25个大城市里拥有78个区域型购物中心，每年约接待22亿人次

2004年在日本设立厂家直销中心2005年在香港成立分公司，负责东亚和东南亚的商业地产开发，拉开了在亚洲市场大举投资的序幕2005年携手摩根士坦利房地产基金MSREF和深国投商用置业有限公司启动在中国的购物中心地产项目美国最大的商业地产投资、开发和管理公司，拥有北美地区公开发售的最大的REIT成立于1960年，总部位于美国印第安纳州的首府印第安纳波利，1993年在纽交所上市集团业务主要围绕区域性购物中心、厂家直销中心、社区生活中心和国际购物中心运作第一家进入中国的美国房地产信托机构72西蒙集团专注在零售物业经营商做大做强，坚持“在最好的市场拥有最佳的商场”，并运用多样化融资工具来实现持续稳定的成长西蒙集团的运营模式自生性有机成长并购式跨越成长依靠现有物业组合，改善管理水平，提高经营效率，并通过装修、扩建和新开发带来经济绩效兼并其他优质零售物业而扩大规模，属于资本运作范畴并购目标的评估指标为回报率、能增加净资产和现金流，通过评估建筑物本身的价值、土地价值、现有租约下的市场价值等融资方式包括：外部融资、处置物业和出售股票和基金的收益，其中外部融资占80％常用的融资工具有：换股、增发普通股或可转换优先股、增发基金单位、发债、抵押贷款、信用贷款、过桥贷款和成立合资公司等底租

周期性提高底租或在签订新租约时提高价格租户超额销售额提成租户认缴物业维护综合费

通过与租户谈判，租户分担西蒙大部分的物业运营、房地产税、保险费、公共区域修理维护和宣传推广费用管理费

管理合资物业所得收入融资方式经营和成长战略收入模式无抵押担保的贷款和债券所占比重较大，使得西蒙集团融资容易、风险较低、财务费用业较低，从而提高了竞争力其中底租和租户认缴物业维护综合费超过总收入的90％，资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析73Simon是美国最大的商业地产投资，开发及管理公司，其成功来自于专业化的经营和有效的并购战略成功因素专业化的经营1成功的并购战略2公司市值[百万美元]公司销售收入[百万美元]物业设计与开发出租物业组合物业管理收购与出售的平衡丰富的融资渠道较低的融资成本稳定的现金流资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析74Simon拥有四种零售物业类型，业务收入主要来自租金、物业管理和租户超额销售部分的提成1Simon的四种零售业务类型(2006年)Simon的三项主要业务收入分布(2006年)数量（个）租金收入（百万美元）1.区域购物中心2.社区购物中心3.高级精品店4.国际物业100%=3332百万美元租户超额销售额提成物业维护综合费底租171资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析1065692104138053365管理费其它收入75专业化的零售物业经营能力为Simon带来更好的经营业绩，其宗旨是“在最好的市场拥有最佳的商场”1选址设计招租物业管理/服务根据不同零售物业的类型进行“标准化”选址区域购物中心：城市的近郊，交通枢纽，40-200万平方英尺社区购物中心：住宅密集区域，交通便利，10-60万平方英尺精品转卖店：城市商业中心或热点旅游景点城市，开阔的空间，20-60万平方英尺资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析标准化的购物中心设计百货店/大卖场/专卖店/餐饮/停车场确定主力商家，长期保持合作关系各类商家的位置组合，为不同商家提供最适合的方案为消费者提供人性化的购物空间专业税务专家为客户避税专业的物业管理水/电等能源消耗的有效控制各类专业咨询服务增值衍生产品的开发，eg,积分卡、礼品卡、网上购物等76Simon的区域购物中心示例1支持77Simon的各类零售物业均能保证超高的出租率和租金价格1支持区域购物中心社区购物中心高级精品店国际物业资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析租金价格（美元）出租率（%）34.535.493.1%93.2%2005200611.411.891.6%93.2%2005200623.224.299.6%99.4%2005200625.726.398.1%97.2%2005200678并购是Simon快速扩张的动力所在，全资拥有是它的首选2Simon所拥有物业的类型(1993~2006)Simon拥有、管理和投资物业的结构比例(2006)9910610913814214821121893年以前93~9495~9697~9899~0001~0203~0405~06100%=345参股并管理参股控股全资拥有资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析自建物业收购物业79然而，Simon并不一味追求规模的扩张，不断收购的同时也在出售业绩不佳的物业，从而达到规模和经营效率的平衡Simon出售经营业绩不佳物业2营业收入[百万美元]物业规模[1000平方英尺]资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析个数价值收益199721.9-0.11998336.8-7.31999459-720007142.619.72001320.32.62002780.312.720031327522.42004534.3-0.3200518375147总计62102519080Simon进行大规模并购所需的资金来自其丰富的融资手段，但总体融资水平较低2股权融资换股增发普通股/可转换优先股增发基金单位成立合资公司Simon丰富的融资手段债权融资发行债券抵押贷款信用贷款过桥贷款Simon的融资综合利率水平(1998~2005)资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析81Simon通过增发股票不断从资本市场进行融资，同时依靠自身较高的财务评级，获得较低的债务融资成本Simon在NY证券交易所的总发行股数，[1997-2006]Simon拥有比竞争对手更低的债务融资成本单位：百万股97989900010203040506长期稳定的经营业绩未来良好的发展前景BBB+A-+信贷借款利率SimonGGPLIBOR+1.0375%LIBOR+1.15%~1.5%资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析82由于Simon的主营收入来自客户的长期租约，因此融资战略也建立在长期固定利率债务上，它从银行等金融机构取得大量固定利率的无抵押/担保借款Simon债务融资结构比例，[1999-2006]各类债务融资的利率比较，[1999-2006]19992000200120022003200420052006固定利率抵押贷款/票据固定利率无抵押贷款/票据变动利率抵押贷款/票据其它资料来源：西蒙集团，罗兰•贝格分析19992000200120022003200420052006固定利率抵押贷款/票据固定利率无抵押贷款/票据变动利率抵押贷款/票据83Simon案例总结专业化的零售物业开发、经营和管理拥有包括沃尔玛在内的众多签约主力店标准化的各类零售物业设计、布局通过专业化经营保证高出租率和高租金不断收购的同时，出售经营表现较差的物业，进行优化组合零售物业完全可以打造持有者的品牌，但需要专业化的经营主力店的确定是提高出租率和租金回报的关键在购买资产的同时，也需要不断的卖出经营不佳的资产丰富的融资渠道，股权融资包括换股、增发普通股/可转换优先股、增发基金单位、成立合资公司等；债权融资包括发行企业债、抵押贷款、信用贷款和过桥贷款Simon本身是Reits房地产实业房地产金融84

H. 深国投85深国投是近二年地产界迅速崛起的商业地产迅速成长的代表性企业，它高速的增长由其战略、运营和组织三方面支持组织层面(Organization)战略层面(Strategy)运营层面

(Operation)明确的使命：为沃尔玛在中国开发建设购物广场地产加金融模式的成功实践在地产方面，打造订单商业地产的开发链条在金融方面，创造金融产品