土地使用权竞买项目可行性研究报告

三亚市吉阳区三亚月川海月项目土地使用权竞买可行性研究报告

目录1.项目概况 11.1. 项目名称 11.2. 项目拟建设地点 11.3. 地块坐落位置及环境 11.4. 评价指标与决策方法 22.购置地块所建设项目与三亚城市发展情况分析 42.1 建设项目与海南省发展政策的契合度 42.2 建设项目与城市的发展规划契合度 52.3 分析结论 73.市场营销策划 73.1 市场需求预测 73.2 产品策划 94.项目总体规划（用地地块） 104.1 规划设计依据 104.2 规划设计原则 104.3 总图方案 114.4 建筑设计方案 125.项目地块所建设项目的税收、社会效益分析 155.1.项目税收效益分析 155.2.社会效益分析 155.3.项目与所在地互适性分析 175.4.社会风险及措施分析 175.5.经济社会效益分析结论 186.项目土地竞买后对周边环境的影响 187.项目实施进度计划 19项目概况项目名称三亚月川海月项目地块土地使用权竞买可行性研究报告项目拟建设地点三亚市吉阳区地块坐落位置及环境项目位置及土地面积项目地块位于三亚市吉阳区新月路。距离市中心5公里，凤凰机场15公里，火车站8公里，鹿回头角12公里，亚龙湾10公里，海棠湾17公里。项目周边交通环境良好。项目地块总用地面积为8203.7平方米（约为12.3亩），项目单位计划购置原项目70%土地使用权，项目地块在三亚市吉阳区控制性详细规划中，用地性质为其他普通商品住房用地。项目地块位置图项目概况项目建设地三亚市吉阳区，自2010年开始，海南建设国际旅游岛正式上升为国家战略，三亚房地产抓住此机遇，无论是在成交量还是均价方面，都达到了近几年来的巅峰状态。且近年来海南房地产市场受到全国购房者的青睐，三亚市内的房地产开发也取得了辉煌的成就，市内房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。据数据显示：2017年，三亚市房地产开发投资549.76亿元，同比增长34.1%，三亚市房地产开发投资呈现较快增长态势。全年商品房销售面积213.79万平方米，同比增长41.1%。全年房地产销售市场持续向好走势反映出三亚市房地产市场环境和发展的稳定性。项目地块建设内容为旅游居住建设，目前已经开工建设，总建筑面积为37110㎡，目前项目园区住宅已初具规模，本地块是吉阳区核心商业住宅地块，是三亚市乃至海南省市民翘首以待的重头戏。项目周边环境分析图 评价指标与决策方法评价指标土地拍卖项目的可行性研究其目是确定企业可以接受的土地最高限价以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映即：土地最高限价、财务内部收益率期望值、加权平均值、财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性）、财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小但获得土地的机会越小。因此决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。决策方法决策可以按以下步骤进行，企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低。因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。从土地最高限价风险决策指标中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，各个决策者没有一个统一的尺度，还是与投资者对获得该地块的迫及程度有关。购置地块所建设项目与三亚城市发展情况分析建设项目与海南省发展政策的契合度2011年随着国际旅游岛政策的落实实施，交通、基础设施、旅游吸引点等的建设，将进一步刺激当地的经济和旅游业发展，而房地产业也是其中较大的受益板块，经济和旅游业的快速发展，将为当地房地产市场释放更大的需求空间。海南具有不可替代的、独特的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。这使海南旅游居住业快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求。中央宏观调控使海南房地产大幅波动得到抑制，在宏观调控的背景下，海南房地产更加理性、更加稳健发展。海南旅游居住业的发展由于其独特的旅游资源、生态环境资源，有异于国内其他地区和城市的房地产业，将会被众多发展商和消费者高度关注。其销售对象有一半以上在岛外，因此旅游居住持续增长的空间仍比较可观。近几年海南经营性土地出让的面积和出让收入在全国的比重都在1%以内，这表明海南的土地市场总体上规范、有序、理性。按照目前的建设力度，海南每年需要投放的土地资源不超过全省陆域面积的千分之一，应当是可持续的。2010年以来，海南房地产开发继续保持较快发展势头，体现出海南作为建设中的国际旅游岛和最佳人居环境地，对楼市投资者和消费者的吸引力越来越强。统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实，并在向国际性花园挺进。建设项目与城市的发展规划契合度项目建设符合三亚市国民经济和社会发展第十三个五年规划的基本要求在《三亚市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》（2016-2020）中提出放大三亚的旅游业优势，采取“旅游+”的发展模式，推动旅游业与其他产业的融合创新发展，打造全域旅游。认真实施《三亚市旅游发展总体规划》，加快推进旅游国际化进程。旅游业是三亚“十三五”期间的主导产业，担负着引领经济起飞和社会繁荣的双重职责。应以建设国际性热带滨海旅游城市为目标，以市场导向为原则，以追求更大经济效益为主要杠杆，积极创建最佳人居环境，打造“国际三亚”、“国家三亚”及“幸福三亚”。以创旅游品牌为核心，提高旅游服务档次，创新旅游产品内容，下大力气打造高品位、高档次、在国内国际具有较高声誉的特色旅游景区和旅游产品，尽快形成旅游业的规模效益，推动由旅游观光向休闲度假，由单一的娱乐场所、娱乐项目向复合式、多功能、多层次的娱乐基地发展，促进旅游业从数量型向效益型转变，努力将三亚建设成为中国13亿人口的度假天堂、中国最佳旅游城市和亚洲一流、国际知名的旅游度假目的地。加大宣传促销力度，做好“生态、美丽、休闲、健康”四篇文章，完善“吃、住、行、游、娱、购、健、美、学”九要素，在巩固国内市场的基础上，扩大港澳台、日韩俄及东南亚市场，积极开发欧美市场。加速旅游业转型增效，推进形成“东、西、南、北、中”放射状旅游空间新格局，加速旅游产品的升级改造。加快滨海老景区的改造和扩建，全面提升其档次和品位，高规格、高品位开发新景区、景点，进一步增强景区、景点的旅游吸引力。配套完善南山文化旅游区和爱心大世界景区功能，改造扩建天涯海角等传统景区景点，加快推进红塘湾、三亚湾开发建设，深度挖掘崖城孔庙等历史文化项目，打造西部旅游观光走廊。高水平、高质量开发亚龙湾、海棠湾，建设国际一流的滨海旅游度假目的地，打造东部旅游度假休闲带。利用丰富的热带森林和地热资源，推进羊栏、半岭水库、南田旅游区森林浴和温泉项目建设，打造北部康复疗养度假区。以将游客引入市区消费为目标，加快完善旅游配套功能，重点推进时代海岸、阳光海岸等项目建设，打造独具特色的集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的不夜城，培养旅游核心消费区，构建覆盖城区包括鹿回头、大东海、公园、广场在内的以旅游消费、大众休闲游憩为主题的中部旅游综合区。推动滨海旅游从沿岸向海岛、海洋拓展，继续开发和完善蜈支洲岛、西岛景区旅游设施和项目建设，构建“六大湾、六海岛、海上航线”交相辉映的南部海上旅游区，实现“海上看三亚、海上游三亚”的战略目标，开辟旅游新天地。本项目将海南独一无二的热带气候、环境等旅游资源，与房地产融合在一起是海南建设国际旅游岛的客观需求，具有广阔的发展前景。从目前旅游居住开发的情况看，三亚、海口、琼海依托强势的旅游资源，结合自身的城市配套优势，已成为海南旅游居住市场发展的主力城市，并将这种以城市资源为卖点的居住地产、度假地产带入高速发展时期。海南建设国际旅游岛已成为国家的发展战略，同时旅游业由“观光旅游”向“度假旅游”转变，促进了旅游居住市场的转型升级。作为全国唯一的热带岛屿，海南旅游居住业具有广阔的发展前景，一定会呈现更加理性、健康的发展。因此，本项目建设符合《三亚市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》（2016-2020）关于旅游、文化产业方面的规划要求。项目的建设符合三亚市总体规划及三亚中心地区规划要求项目建设符合三亚市城市总体规划的要求在《三亚市城市总体规划（2008-2020）》中指出三亚市城市发展总体目标：世界著名、亚洲一流的国际性热带滨海风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹实验示范区。努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、文化源地、创新创意高地。本项目选址位于三亚市新月路，临近迎宾路，项目为旅游居住项目，项目在建设过程中，充分发掘以及融入当地文化，加快三亚旅游居住市场的发展，项目的建设符合《三亚市城市总体规划（2008-2020）》中“努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、文化源地、创新创意高地”中的规划要求。项目建设符合三亚市中心地区的发展规划需求三亚市总体发展发展策略：发展新城区，塑造城市新中心；疏解优化老城，完善旅游及各类公共设施；保护优化生态环境，营造风景旅游城市优美的风貌意境。规划形成“一心五片，特色组团”的总体空间结构，“一心”指三亚湾城市活力中心；“五片”指河西、河东、鹿回头及大东海、海坡、月川—荔枝沟—抱坡岭等五个片区；“特色组团”指榆林、红沙、迎宾路中段、田独等相对独立的组团。因此，本项目符合三亚市中心地区的发展规划。分析结论从对发展规划、产业政策两个方面的分析，本项目符合国家和地方的发展规划、产业政策的要求，能满足行业准入的条件，项目的建设是可行的。建议各级政府，主管部门推行有力的保障措施以确保项目的可行性。市场营销策划市场需求预测用地要求及产品定位项目用地性质为普通商品住房用地。项目区内主体建筑主要3栋建筑。其中1栋为16层，其余两栋为26层，各栋建筑首层为商业区，其余为住宅。市场行情与需求预测三亚楼市情况分析自2016年底至今年以来，受内地雾霾天气、三亚市棚户区改造、上年同期商品房销售量相对较低，对比基数偏小，加上今年以来三亚市对商品房价格的调控等因素影响，购房需求有所释放，推动三亚房地产市场大幅增长。上半年，全市房地产开发投资261.6亿元，同比增长19.8%;全市房屋销售面积141.16万平方米，同比增长60.5%。三亚一直以来都是购房者对海南置业的热门之选，上半年三亚以60-90平中小户型成交为主，成交均价领跑全省，热门区域单价集中在2万-3万/平。市区内的楼盘从年前的22000元/平涨至33000元/平的大多数房源售罄，甚至高达4万/平的价格的房子也备受青睐。越来越高的房价会推高当地的物价消费，省外客户仍是购房主力军，对当地的居民形成非常大的压力。三亚房地产市场发展前景（一）调控政策引导合理住房需求。今年以来，对房地产市场的调控政策措施不断出台和实施，有利于限制三亚市炒房投机需求，遏制房价过快上涨，这将使今年全市商品房销售市场更加趋于理性，保持平稳健康的发展态势。（二）保障性住房建设将成为三亚市房地产市场内部稳定器。近年来，三亚市不断加快棚户区改造力度，目前三亚市2017年棚户区改造项目共35个，棚户区改造项目已经启动的有17个，其中棚户区改造安置项目已动工7个。随着棚户区改造的不断推进，保障性安置区建设进度的加快，将成为三亚市房地产建设投资和市场供给的重要支柱，与商品房相互作用，为三亚市构建起平稳协调的房地产市场起到重要作用。（三）房地产市场继续保持平稳较快增长。在近年来国内雾霾天气与三亚良好空气质量的对比下和在部分楼盘促销策略的促进下，凭借良好的自然资源和理想的人居环境，以及棚改居民的需求释放，预计三亚市下半年房地产销售市场依然会保持平稳较快增长态势产品策划土地规划用途项目规划建设住宅用建筑，规划用地面积8203.7㎡。土地竞买价格项目计划购买70%土地使用权，计划购置价格约6000.00万元。项目拟建规模项目规划内主体建筑为3栋建筑，其中1栋为16层，总高59.7米（出让方自留出租），2、3栋为26层，总高80米（本项目购置地块地上建设内容），其中2、3栋建设总投资约22300.00万元，由本单位进行再投资建设。各建筑一、二层均为公共建筑，三层及以上为住宅用房，总建筑面积为37110㎡，其中计容建筑面积29377㎡，不计容建筑面积7733㎡。户型设计项目住宅建筑户型设计主要分为三室两厅一卫、两室两厅两卫、一室一厅一卫、两室两厅一卫四种。其中1栋住宅户型分为一室一厅一卫、两室两厅一卫两种，户型面积从70~90㎡不等；2、3栋住宅户型分为三室两厅一卫、两室两厅两卫两种，户型面积为90~106㎡不等。项目户型设计功能分区明确，流线合理实用。结合户型所在不同位置与享有的景观差异，精心设计每个面积段的户型，总体上做到随着户型面积的增大，客厅、餐厅、主卧的舒适度增加；尽量压缩公摊面积，提高得房率；套内形成南北通透并有良好的通风和采光，以保证室内的空气卫生。竞争能力分析与决策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。项目总体规划（用地地块）规划设计依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）；（2）《城市规划编制办法》（建设部2005年10月发布）；（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002年版）；（4）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；（5）《城市环境卫生设施规划规范》（GB50337-2003）；（6）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；（7）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；（8）海南省相关技术规定。规划设计原则（1）以三亚市政府关于本地块规划指标批复的内容为依据，充分结合该区建设特点，因地制宜，合理布局，建立功能完善合理的现代化度假居住小区。（2）体现以人为本的理念，通过主次入口位置设计、绿地空间、步行空间和建筑空间的综合配置和协调，创造具有较强可识别性和宜人的社区环境。（3）体现规划的美学原则，通过城市设计景观元素精确而合理的安排，以及富有想象力的创造，形成优秀的社区环境景观。总图方案（1）总平面布置建筑布局根据用地地形由东向西按照“一”字型均匀分布3栋建筑，建筑间分别采用泳池、喷泉广场进行分隔。建筑整体采用采用板式结构，该结构类型房间采光好、南北通透、通风效果好，非常适宜居住。各建筑一、二层作为商业用途，其余为住宅用房。（2）交通组织设计交通体系规划构思采用人车分行，车流尽量简洁明了，步行环境安静、安全，做到自成体系，互不干扰。1）项目区内设2个交通出入口，其中一个位于地块西北中间位置，与城市交通要道月圆中路连接；另一个位于地块南侧，与城市交通要道月宫路衔接。2）区内车行道采用环形布置，由地块西北大门处为起点，由北向南环绕地块周边，至南侧大门处为终点，既简化了车行道路布置，又减少了行车对小区内住户的影响；小区建筑北侧为商业步行街，步行街于区内由东向西沿各建筑边线布置成直线，让住户游客购物的同时还能享受周边优美景色；小区建筑南侧为人行步道，于区内由东向西沿各建筑边线进行布置，既能让住户远离商业区嘈杂的影响，又能享受区内优雅环境，达到身心放松的目的。3）区内停车位分为路面绿色停车位及地下车库停车场，路面停车位主要布置于各住宅区周边；地下车库建于地下建筑内，车库设两个出入口，分别位于小区两个大门附近。（3）景观设计本项目的园林景观设计采用东南亚风格，注重和建筑风格和空间的有机结合。设计理念概括为“融合与渗透”，强调建筑与周边自然环境的相互融合，以此达到集居住度假于一体的景观空间品质。（4）消防布置小区注重建筑、景观同时也保障着消防安全。区内车行道、商业步道及观景大道总体形成环路连接，紧急时可通过消防车，以确保消防车可达到每一栋住宅进行扑救。（三）建筑工程方案1、设计依据（1）《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分（2009年版）；（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（4）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；（5）《建筑内部装修设计防火规范》（2001年版）（GB50222-95）；（6）《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）；（7）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；（8）各专业有关的国家规范；（9）海南省相关的其他法规及设计标准；（10）业主提供的有关资料及现场勘查的其他相关资料。建筑设计方案（1）总平面布局建筑布局根据用地地形由东向西按照“一”字型均匀分布3栋建筑，建筑间分别采用泳池、喷泉广场进行分隔。建筑整体采用采用板式结构，该结构类型房间采光好、南北通透、通风效果好，非常适宜居住。各建筑一、二层作为商业用途，其余为住宅用房。（2）平面设计地上建筑：本项目规划内主体建筑为3栋建筑，其中1栋为16层，总高59.7米，2、3栋为26层，总高80米。各建筑一、二层均为公共建筑，采用联体结构，用于商业用途。建筑首层层高5.1米，布置各商业店铺、消防控制室、门卫室、公共卫生间等；二层为架空层，层高4.1米，分别布置休闲园区、童趣区、喷泉广场区、泳池区、健身区，以及物业管理用房、社区用房、公共卫生间等。三层及以上为住宅用房，其中1栋各层层高3.5米，2、3栋各层层高2.9米。各层按住宅功能进行布置。各建筑屋顶分别布置电梯机房、消防水箱等。地下建筑：地下建筑按功能设有停车库、变配电室、发电机房、设备机房、水泵房、生活水池、消防水池；安全设施设防火分区、自动喷淋、机械通风及人防工程等。地下车库共设停车位256个，车库设两个出入口，分别位于小区两个大门附近。（3）立面设计本项目的外立面设计采用现代建筑风格，建筑立面以白色、黄色等浅色素雅色调为主，分隔线采用深暖色。立面提取新古典建筑的装饰元素运用到建筑的柱式、装饰线条以及铁艺装饰，通过这一系列元素的重组和搭配强调建筑的挺拔感和雕塑感，体现庄重大气的建筑场所精神。建筑群体建筑高度的控制满足景观的需求，达到良好的通风采光效果。（4）装修方案内装修按一般商品房标准装修。外装修：建筑外墙以灰白为主色调，外墙材料以黄金麻和锈石黄的花岗石为主，金属铁艺装饰，铝合金窗框、蓝灰色玻璃。楼面以耐磨、防滑地砖为主。（5）无障碍设计无障碍设计强调在科学技术高度发展的现代社会，一切有关人类衣食住行的公共空间环境以及各类建筑设施、设备的规划设计，都必须充分考虑具有不同程度生理伤残缺陷者和正常活动能力衰退者（如残疾人、老年人）群众的使用需求，配备能够应答、满足这些需求的服务功能与装置，营造出一个充满爱与关怀、切实保障人类安全、方便、舒适的现代生活环境。1）商铺、住宅入口处均设计专用无障碍入口坡道，坡度为1/12。2）小区所有住宅楼均装设电梯，其入口处均设计专用无障碍入口坡道，坡度为坡度为1/12，其坡道宽度、平台宽度及扶手高度均按规范要求设计。电梯按无障碍电梯设计。3）无障碍电梯：适合乘轮椅者、视残者或担架床可进入和使用的电梯。电梯门开启净宽大于或等于0.80m；轿厢深度大于或等于1.40m，宽度大于或等于1.10m；轿厢正面和侧面应设高0.80-0.85m的扶手；轿厢侧面应设高0.90-1.10m带盲文的选层按钮；轿厢正面高0.90m处至顶部应安装镜子；轿厢上、下运行及到达应有清晰显示和报层音响。4）无障碍住房：根据无障碍环境建设的用途和目的，无障碍设计应综合考虑其所获得的经济效益、社会效益和环境效益的原则，故本工程的无障碍住房套型设置选择待甲方确定后，再由设计单位进行套型转换二次设计。5）无障碍洗手间：使用推拉移动门，门宽不低于800mm，并在门上安装横向拉手，便于乘坐轮椅者开启或关闭。无障碍卫生间内部空间要大于1.5m*1.5m，利于轮椅回旋。同时配备安全扶手，座便器扶手离地高700mm，间距宽度700-800mm，小便器扶手离地1180mm，台盆扶手离地850mm。卫生洁具配套采用专用无障碍洁具，男士小便器采用低位小便器，高度小于450mm，座便器采用无水箱的座便器，高度450mm；台盆使用挂盆或者半柱盆，脚下利于轮椅地步进入，高度800mm。（7）附属设施1）道路广场道路采用城市型道路断面形式，水泥混凝土刚性路面。机动道宽度为7米，商业步行街及小区人行道宽度为4米，项目道路广场的建设总面积约2461㎡。2）绿化本项目绿化注重海南本土特色树种和草种的选择，创造海南特色的绿化植物群落。绿化的建设面积约为3407.7㎡。3）地面停车位区内建设地上绿色生态停车位28个，地面停车车位尺寸采用2.5×5。项目地块所建设项目的税收、社会效益分析5.1.项目税收效益分析根据海南省有关税收政策，项目城镇土地使用税、城市维护建设费、教育费附加、地方教育费。预计项目土地竞买后共计缴纳税金约120万元。5.2.社会效益分析1、项目的实施对当地的影响本项目建设高档住宅小区在提升城市形象，改善地方旅游环境、投资环境，促进城市基础设施的完善，提升城市人口素质，满足高层次消费需求方面能够发挥作用。建设高档住宅小区，在一定程度上也反映了当地经济发展良好态势与市场前景，有利于现代和谐居住区的构建，并辐射示范三亚各社区建设，形成综合效益的放大效应。项目的建成后，可为当地解决290户约1015人居住问题。而且项目的运营将设物业管理机构，物业管理人员优先从月川社区聘请，直接带动月川社区20位居民就业；项目建筑首层设有商业设施，将间接带动近100位社区居民参与商业的经营，对解决月川社区富余劳动力的就业问题将产生良好的效益。2、对区域经济的影响本项目的建设会带动流动人口的增加和旅游者数量的增多，将拉动当地经济的发展，同时有利于当地产业结构调整，促进传统产业的结构调整和优化，促进商业文化等新型文化业态发展，从而带动房地产业内部结构的调整和升级。此外，本项目建设大部分所用的建筑材料和部分设备将由项目所在地（或周边地区）供应，这将给当地的建筑业带来丰厚的利润和发展机遇，同时项目施工队伍在缺人手时，也可从当地富余劳动力中临时聘请，间接创造部分社会就业机会，从而促进项目影响区域的经济繁荣。3、充分发挥海南建设国际旅游岛的辐射和带动效应海南建设国际旅游岛借助国际视野和国际经验及国际化思路和理念，向国际市场、打造真正具有国际水准的旅游产品，以实现海南岛建设成为国际旅游岛的宏伟目标。海南建设国际旅游岛是海南社会经济发展具有里程碑意义的重大决策，其社会经济效应、推进区域旅游与发展无疑是巨大的。清醒地认识到海南建设的天时地利和机遇，分析资源的稀缺性，把有限的资源配置好，最大限度的开发岛内外市场，去争取机会，把握这次机会，必将取得理想的丰硕成果。项目的建设顺应了当前海南国际旅游岛的建设潮流，将利用建设海南国际旅游岛的品牌和聚集效应，通过项目的建设和营运，带动项目建设地周边地区社会经济发展。5.3.项目与所在地互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。1、该项目与区域社会环境的适应性本项目建设不仅可以完善城市基础设施，优化投资环境，而且达到了生态、经济和社会效益的有机统一，有利于当地经济的发展。同时，本项目的建设绿化、美化周围环境，这样，必