装修管理培训

青岛银盛泰物业服务有限公司

二〇一六年四月八日

演讲人：庞建华装修管理纲要为什么要做装修管理

装修管理对于人的要求

装修管理的程序及阶段性关注重点

特定事件的处理原则为什么要做装修管理？装修管理的定位目的物业服务角度：一方面规避因装修不当而造成后期不必要的管理难度和业主纠纷；另一方面通过规范管理和记录，行使物业服务企业应尽的责任，并规避风险客户角度：从帮助业主的角度，通过过程控制及与业主的良好沟通，规避业主违规装修，避免影响业主入驻后的正常生活或不必的损失，从而达到维护业主、相邻业主、物业之间三方利益的目的，最终为客户满意度奠定基础。履行法定责任、维护公共利益、规避业主纠纷、提升客户满意度第一篇/为什么要做装修管理装修管理的定位『一』法规《住宅室内装饰装修管理办法》“申报登记”“留存材料”“告知”——禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。“签定协议”“制止、上报”——违约、违规事件《物业管理条例》第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。权利与依据第一篇/为什么要做装修管理权利与依据『二』合约约定《前期物业管理委托服务合同》【正文条款】

乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

【服务标准】

1、在《业主（临时）管理规约》、《装饰装修服务协议》中约定物业使用禁止行为和注意事项；2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理；

权利与依据第一篇/为什么要做装修管理权利与依据达成一个共识——无论是否收取装修服务费，我们的结果导向不能变，即装修管理的目的不能变【履行法定责任、维护公共利益、规避业主纠纷】

装修服务所涵盖的内容成立装修小组办理装修手续并进行相关宣传提示现场巡查外来人员管理车辆管理垃圾与环境管理违章管理突发事件处理过程记录及存档(软件)电梯包装扶手保护购置人力车购置灭火器购置出入证设置垃圾房印制宣传品、记录软性服务硬件配置第一篇/为什么要做装修管理形成共识装修服务对于管理人员的要求

三勤——勤说、勤走、勤于思考基础法律、法规常识，熟知专业法规规定基本的土建、暖通、电气等专业知识项目所有基础信息、附加值及管理办法本项目配有的公共设施设备的位置、用途、功能属性及注意事项良好的沟通技巧，成熟的心理素质装修管理的程序及阶段性关注重点

装修管理的程序

事前————事中————事后信息收集编制方案宣传引导存档备案瓦工阶段——砸墙——改管线——砌筑——防水保护——厨卫贴砖（墙面砖、地砖）木工阶段——各种装饰墙、顶棚、柜油工阶段——墙面粉饰、木器喷涂后续工作——橱柜地板灯具——家具进场预防和铺垫

结果过程管理

手续办理巡查提示记录备忘事前装修方案编制、施工前引导方案编制—依据法规、公约、服务合同、项目基础情况编制包括职责分工、物品筹备与成品保护计划、隐患点和业主关注点管理办法、装修工人车辆管理办法、垃圾清运管理办法及相关说辞和相关培训落实计划；各班组的配合并明确职责分工（切合实际、方案可行、重在落实）宣传—开放日、家装说明会、入住手续、园区信息公示（利用一切与业主接触点，合理的释放信息，释放信息的同时也要收集客户信息，并针对性进行方案的调整）灌输—标准统一的、不失时机的向业主灌输关于装修期间的管理规定及室内装修注意事项信息流通的过程！切忌：硬性施加，要说明道理我们的关注点

室内——建筑结构管理与公共设施管理室外——公共区域秩序、环境、设施管理，违章违建管理事中过程管理—室内瓦工阶段——重点卫生间——防水、冷热水管线、排水检查口、排风道、地漏等排水口、增加散热器、顶棚建议厨房——防水（洗衣机地漏）、煤气、烟道、排水检查口、顶棚建议小贴士：水路改造后的打压测试！事中过程管理—室内瓦工阶段——卫生间【防水】可能造成防水破坏的方式——拆除卫生间墙体、更改冷热水管线、增加暖气而固定管线所订的钉子或穿墙布管、更改下水位置、贴砖事中过程管理—室内瓦工阶段——卫生间【冷热水管线】事中关注：接头和预埋、丝堵、线内有管、改造后的打压测试。过程管理—室内瓦工阶段——卫生间【排水检查口、排风道、地漏等排水口、增加散热器、顶棚建议】事中过程管理—室内瓦工阶段——厨房【防水】下水管线周围事中过程管理—室内瓦工阶段——厨房【煤气】事中过程管理—室内瓦工阶段——厨房【烟道】

【检查口】

【顶棚】【煤气包装】事中过程管理—室内瓦工阶段——重点其他房间：墙体改动——避开结构、避免裂缝、防止管线破坏强电该路——开槽方式、线管可视对讲——厂家进行更改阳台露台（封闭、立面、防水、衣架）事中过程管理—室内木工油工阶段——次重点消防安全文明施工事中过程管理—室内装修完工提示——次重点各种上下水管路的畅通烟道、排风道的通风空调的安装热水器的安装搬家提示事中事中【一】装修施工人员管理涉及——安全队、保洁班、前台、客户（装修）助理重点——出入证办理、夜间人员管理、不正当现象制止关键词：各司其责、紧密配合过程管理——各部门、岗位的配合证件持有率、证件期限、系统管理事中【二】车辆管理（装饰材料运输管理）涉及——安全队、客户（装修）助理重点——保护环境、道路畅通、实时监控关键词：规范管理、一视同仁过程管理——各部门、岗位的配合事中【三】环境管理涉及——安全队、保洁班、装修助理重点——垃圾管理、环境保护关键词：文明施工、监控得当过程管理——各部门、岗位的配合事中【四】设施管理涉及——安全队、保洁班、维修班、装修助理重点——电梯、垃圾房、垃圾车、关键词：文明施工、监控得当过程管理——各部门、岗位的配合事后记录、档案《装修项目登记表》《装修管理档案》《装修工程查验记录》《拆改备忘》《违章违约提示单》《室内巡检签到单》《灭火器租用协议》—照片—存在问题——填写内容格式不规范、业主签字不全或非业主签字、填写不全面细致或不能反映出真实情况，部分违章的记录不能证明我们的作为，存档不全面不符合要求意义——可追溯性、提供客观证据要求——达到作为证据的有效性、内容的全面性及存档的规范、可检索要求名字要写全打×的部位要在记录下方的“改动描述”中详细的注明位置、大小、如卫生间西侧墙体拆除长**宽**高**或全部拆除；厨房西北角地漏向南侧移动30CM，此部位放水破坏等备忘是用于记录重大拆改或《装修工程查验记录》中记录不下的问题，记录内容同样要详细明确位置、大小、尺寸等项；要注意所有的拆改记录都要有相应的照片并做好标记过程管理重点防范违章管理什么为违章违建：通俗的讲违返国家及地方法律法规，违反《业主公约》或《装饰装修服务协议》中约定的，均属违章。处理原则：告知、制止、上报管理过程事前——收集信息、查验核对分析、统一管理思路、培